SMART PATRIMOINE - Les terres agricoles sont convoitées !
Les nouveaux prix pour un investissement en terres agricoles en 2022 ont été publiés par Feve, Fermes en Vie, une star-tup du secteur qui a cartographié les régions dans lesquelles ce type d’investissement est le moins cher, et inversement, les régions avec les prix les plus hauts. Et on constate que certaines terres agricoles valent très cher. Le point avec Vincent Kraus, cofondateur et directeur général de Fermes en Vie.
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00:00 (Générique)
00:04 Est-ce que vous aussi avez des envies de retour à la terre ?
00:07 Forêts, vignes, les actifs tangibles semblent faire leur retour dans le patrimoine des Français.
00:12 Mais à quel prix ? Réponse aujourd'hui avec notre invité Vincent Croce, cofondateur et directeur général de FevFerm Envie.
00:20 Une solution, je le disais, de financement aux futurs agriculteurs via l'épargne citoyenne.
00:25 Bonjour.
00:26 Bonjour.
00:27 Vous avez une foncière qui, grâce à elle, les citoyens investissent dans la terre agricole pour financer des fermes agro-écologiques.
00:33 C'est à peu près ça ?
00:34 Oui, exactement.
00:35 Comment vous est venue l'idée de ce modèle d'investissement, Vincent ?
00:38 En fait, au départ, on avait envie d'accélérer, d'apporter notre pierre à l'édifice de l'accélération de la transition agro-écologique.
00:46 Et on s'est rendu compte que la moitié des agriculteurs étaient en âge de partir à la retraite.
00:51 Et donc on s'est dit que plutôt que d'essayer de changer les pratiques des personnes qui étaient en place,
00:55 on allait essayer de favoriser des installations de projets plus vertueux pour l'environnement.
01:00 Et quand on s'est intéressé à l'installation des personnes qui s'installent aujourd'hui,
01:05 on s'est rendu compte que deux tiers des personnes qui s'installent s'installent hors cadre familial.
01:10 C'est-à-dire qu'ils ne vont pas hériter les terres de leurs parents.
01:13 Et pour ces personnes-là, l'accès et le financement du foncier sont un des principaux freins à leur installation.
01:19 Et donc on s'est dit que pour essayer de répondre à ces deux enjeux,
01:22 que sont la transition agro-écologique et le renouvellement des générations,
01:25 on va organiser l'acquisition du foncier pour permettre à ces personnes-là de s'installer sur ces pratiques plus vertueuses.
01:30 C'est hyper intéressant. Est-ce que, comme je le disais en début d'émission,
01:33 elles sont vraiment plus convoitées, ces terres agricoles ? En tout cas, c'est votre constat, vous ?
01:37 Est-ce qu'on peut voir depuis assez longtemps, ça fait 30 ou 40 ans,
01:41 que le prix des terres agricoles continue à augmenter régulièrement, tous les ans ?
01:46 Et en effet, il y a de plus en plus de personnes qui s'intéressent à ces terres,
01:52 soit pour les cultiver, soit pour en changer l'utilité,
01:56 puisqu'il y a aussi une partie des terres qui sont urbanisées ou en tout cas artificialisées chaque année.
02:01 Et donc il y a toujours un besoin, et en tout cas, ces terres sont assez convoitées.
02:08 Et vous, comment vous expliquez que le contexte actuel, il est particulier,
02:12 notamment, vous en parliez un petit peu, le réchauffement climatique ?
02:15 En quoi ce contexte favorise-t-il l'investissement et fait même apparaître justement ce moyen
02:22 comme un moyen de sécuriser ces placements ?
02:26 Alors que moi, dans ma logique, ça aurait plutôt été l'inverse,
02:29 c'est-à-dire réchauffement climatique, mince, les terres sont en difficulté,
02:32 et non, finalement, ça fait l'effet inverse.
02:34 Je ne sais pas si c'est ça qui fait l'effet inverse.
02:36 Ce qui est sûr, c'est que je pense que ça fait réfléchir sur la façon de produire sur ces terres et d'exploiter ces terres.
02:43 Et il y a des façons beaucoup plus responsables et beaucoup plus durables, résilientes, d'exploiter les terres,
02:49 ce qui fait que je pense que, et d'ailleurs, c'est ce qu'on essaye de pousser sur la foncière qu'on a créée,
02:55 c'est des exploitants qui vont exploiter les terres de manière beaucoup plus résiliente
03:01 et qui vont faire que ces terres vont conserver, voire prendre de la valeur,
03:05 grâce à ces formes plus résilientes de produire.
03:08 Mais il y a des risques tout de même.
03:10 Oui, tout à fait, comme dans tout investissement.
03:13 Il y a des risques qui sont liés aux aléas climatiques,
03:18 il y a des risques qui sont liés aussi à un environnement sectoriel qui est quand même difficile et délicat.
03:24 Le monde agricole, les agriculteurs ont du mal à vivre de leur métier.
03:27 Après, ça dépend des activités, mais il y a quand même pas mal d'activités sur lesquelles c'est assez difficile pour eux.
03:33 Et donc, on peut se dire que le prix des terres pourrait partir de cette difficulté des agriculteurs à vivre de leur métier.
03:39 Malgré tout, ce qu'on voit, c'est que le prix des terres est assez bas en France par rapport à tous les voisins européens.
03:46 Peut-être juste pour donner quelques chiffres, l'hectare moyen en France, c'est 6 000 euros à peu près, un peu plus de 6 000 euros.
03:53 Et c'est 2, 3, voire 10 fois plus en Espagne, en Italie et en Belgique, par exemple, qui sont nos plus proches voisins.
04:04 Et ça, comment vous l'expliquez ?
04:06 Ça s'explique par une régulation qui est assez forte sur les terres agricoles.
04:11 On a des lois et un cadre juridique qui encadrent les transmissions de fonciers, qui encadrent également les loyers qu'on peut faire payer sur des terres agricoles.
04:22 Et ces différentes régulations font que les terres agricoles en France sont restées à un prix relativement modéré.
04:31 L'idée au départ, c'était principalement de protéger les agriculteurs et de leur permettre de rester propriétaires de leurs terres.
04:37 Et il n'est pas question que ça change à court terme. Cette régulation va perdurer, en tout cas à court et à moyen terme.
04:45 Le temps file. Pour ceux qui nous regardent, est-ce que vous pouvez nous expliquer concrètement comment on investit ?
04:50 C'est quoi cet investissement direct dans les terres agricoles ? Comment ça marche ?
04:54 On a créé une foncière qui achète des terres agricoles pour ensuite les mettre à disposition sous forme de location avec option d'achat à des jeunes qui veulent s'installer sur des projets agroécologiques.
05:05 Cette foncière est financée par des particuliers qui peuvent investir à partir de 500 euros et jusqu'à plusieurs dizaines de milliers d'euros.
05:12 Ils deviennent propriétaires d'un pourcentage de la foncière, un peu comme une SCPI finalement, mais dans les terres agricoles.
05:22 Il y a un triple intérêt de ce type d'investissement. C'est que l'investissement, on l'a construit comme un investissement avec une utilité forte d'un point de vue social et environnemental.
05:32 Deuxièmement, c'est investir dans des actifs tangibles dont on parlait tout à l'heure, qui sont un actif qui est historiquement très peu volatile et qui a progressé assez régulièrement dans le temps.
05:41 Et la troisième chose, c'est que la foncière a un agrément de l'économie sociale et solidaire qui permet de donner droit à une réduction d'impôts à hauteur de 25% des sommes qui sont investies pour les particuliers.
05:50 C'est intéressant ce que vous dites. On va parler rendement quand même. À quel rendement peut-on s'attendre actuellement lorsqu'on investit ?
05:56 On a un objectif sur cette foncière de revalorisation des parts de 3% par an et qui va s'ajouter donc aux 25% de réduction d'impôts.
06:06 Si on en ajoute les deux, ça commence à faire une rentabilité qui est plutôt très intéressante et qui est fortement portée par cette réduction d'impôts de 25% qui est donnée dès l'année de l'investissement.
06:18 Et ce qui peut plaire à ces investisseurs, c'est cette partie aussi investissement responsable, c'est ce que vous disiez.
06:22 Oui, c'est ça. En fait, les gens aujourd'hui, ils investissent pour les trois raisons que j'ai données. Certains placent l'utilité sociale et environnementale au premier rang.
06:30 D'autres, la réduction d'impôts, c'est ça qui les fait investir. Mais c'est vrai que le fait qu'il y ait les deux à la fois, que ce soit à la fois quelque chose d'utile, de relativement peu risqué
06:40 et qui permet de faire bénéficier de l'investissement d'impôts fait que l'investissement est intéressant.
06:45 Je parlais des forêts, des vignes. C'est globalement ça aujourd'hui quand on parle de terres agricoles dans lesquelles on investit. C'est vrai qu'on pense beaucoup au vin.
06:54 Au global, c'est ça ? Pas forcément ?
06:56 Alors historiquement, c'est vrai qu'il y a beaucoup de structures qui sont intéressées aux vignes et aux vins et puis il y a pas mal de choses autour des forêts.
07:01 Nous justement, on fait tout le contraire. C'est-à-dire qu'on investit dans des terres agricoles diverses, sur tout type d'exploitation, que ce soit l'exploitation, la production végétale ou animale.
07:14 Mais on a tout aujourd'hui sauf des vignes. Que ce soit de l'arboriculture, des céréales, des fruits, des légumes, du lait.
07:22 Mais pas de vignes parce qu'on a décidé plutôt de s'intéresser à tout le reste. Et pas de forêts non plus, si ce n'est que dans les fermes qu'on va acheter de temps en temps,
07:31 il y a quelques hectares qui sont des bois ou des bouts de forêt qu'on acquiert avec les terres agricoles.
07:38 Dans des régions particulières ou pas ?
07:40 Aujourd'hui, on s'intéresse plutôt à l'Ouest. Principalement parce qu'on est basé sur l'Ouest et qu'on a commencé dans cette région-là.
07:47 De la Normandie au nord, l'Occitanie au sud. Mais l'objectif c'est de faire des transactions un petit peu partout en France d'ici 12 à 18 mois.
07:58 Mais il y a déjà pas mal à faire sur la moitié Ouest aujourd'hui.
08:01 Merci beaucoup Vincent Croce d'être venu nous présenter ce modèle de foncière.
08:04 Je rappelle que vous êtes le cofondateur et directeur général de Ferme Envie pour ceux qui auraient envie d'un retour à la terre.
08:10 Je crois que le message est passé. Merci beaucoup d'être venu dans Smart Patrimoine aujourd'hui.
08:14 On passe tout de suite à Enjeu Patrimoine.