C’est ce que les propriétaires immobiliers qui mettent en location leur appartement redoutent : les loyers impayés. Mais en pleine période de trêve hivernale, existe-t-il des solutions ? Quels sont les recours que peuvent avoir les propriétaires ? Les réponses de Gabriel Neu-Janicki, avocat spécialiste en droit de l’immobilier, et Roselyne Conan, directrice générale de l’ANIL.
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00:00 Et nous enchaînons à présent avec enjeu patrimoine, une question aujourd'hui, que
00:08 faire lorsque l'on fait face à des loyers impayés ou à des retards de loyer lorsque
00:14 l'on est propriétaire ? Deux personnes pour répondre à cette question sur le plateau
00:19 de Smart Patrimoine.
00:20 Nous avons le plaisir d'accueillir tout d'abord Roselyne Conant.
00:22 Bonjour Roselyne Conant.
00:23 Bonjour.
00:24 Bienvenue sur le plateau Smart Patrimoine.
00:25 Vous êtes directrice générale de l'ANIL, l'agence nationale pour l'information sur
00:29 le logement.
00:30 Nous avons le plaisir d'accueillir également sur le plateau de Smart Patrimoine Gabriel
00:33 Neujanicki.
00:34 Bonjour Gabriel Neujanicki.
00:35 Bonjour.
00:36 Vous êtes avocat spécialisé en droit immobilier et vous traitez entre autres parfois de sujets
00:40 en lien avec des retards ou des loyers impayés.
00:42 Absolument.
00:43 On va essayer de comprendre ensemble ce qu'on peut faire en tant que propriétaire lorsque
00:46 l'on fait face à une situation comme celle-là.
00:48 Déjà, première question pour vous Roselyne Conant.
00:50 Alors effectivement, on voit certaines études, certains articles estimer que face à l'inflation,
00:56 on a une augmentation des retards de paiement de loyer, voire des impayés de loyer.
01:02 Est-ce que c'est quelque chose que les professionnels comme vous constatent également ?
01:05 Peut-être Roselyne Conant pour commencer.
01:07 Alors, le ministre du Logement observe des choses et il y a effectivement un observatoire
01:16 des impayés de loyer qui s'est réuni il y a quelques mois.
01:19 On avait quelques signaux effectivement dans le parc social, dans le parc privé, sans
01:23 forcément une avalanche d'impayés.
01:25 Il y a des impayés, mais voilà.
01:28 Plus qu'avant ou un peu plus qu'avant ?
01:30 On a un petit peu plus d'impayés qu'avant, bien sûr.
01:33 Oui, on constate effectivement quelques ménages qui ont des difficultés à faire face effectivement
01:38 à leur loyer ou qui sont un petit peu plus de retard qu'avant.
01:41 Est-ce qu'on peut pour autant faire un lien direct avec l'inflation, le coût de la vie
01:46 qui augmente ou c'est trop tôt pour le dire aujourd'hui ?
01:48 Je pense que les enjeux de charges en lien avec l'énergie peuvent contribuer justement
01:53 à générer des impayés puisque un ménage fait face à un ensemble de charges chaque
01:59 mois.
02:00 C'est vrai que si sa facture de gaz ou d'électricité augmente de manière significative, ça peut
02:05 avoir un impact aussi sur le loyer.
02:08 Gabrielle Neugeniky, même question.
02:10 C'est vrai qu'en préparant cette émission, j'ai vu plusieurs études, mais pas de chiffres
02:14 réguliers repris régulièrement.
02:17 Certains disent que ça a augmenté jusqu'à x3, d'autres x2, x1.
02:20 D'autres simplement estiment que ça a augmenté sans qu'il n'y ait de chiffres dans l'absolu.
02:24 Vous, est-ce que vous avez vu votre activité multipliée par 3 ?
02:28 J'aurais adoré.
02:29 Pas du tout dans ces proportions-là.
02:34 Il y a une légère augmentation, mais il y a surtout un accompagnement des propriétaires
02:38 institutionnels dans les problématiques que peuvent rencontrer les locataires au quotidien.
02:43 La première chose qu'ils font, il y a quelques années encore, c'était de délivrer immédiatement
02:48 un commandement de payé.
02:49 Maintenant, c'est d'essayer de contacter le locataire pour savoir quelles sont leurs
02:52 problématiques, quelles sont leurs difficultés et s'il est possible de mettre en place un
02:55 échéancier.
02:56 Et c'est seulement s'il n'y a pas de son, pas d'image ou si l'échéancier n'est pas
03:00 respecté qu'à ce moment-là, on va repartir dans une procédure en recouvrement des impayés
03:05 et expulsions.
03:06 Ça, c'est les propriétaires institutionnels ?
03:08 Institutionnels.
03:09 Les particuliers sont beaucoup plus frileux parce qu'ils n'ont pas la masse financière
03:13 pour pouvoir attendre.
03:14 C'est-à-dire qu'ils vont se dire "ok, quelle est ma situation ? J'ai des impayés,
03:20 j'ai un financement, il faut vite que je recolle, comment est-ce que je fais ? Je
03:23 lance une procédure."
03:24 Bien sûr.
03:25 Mais alors, pour rester sur les institutionnels, comment on explique qu'aujourd'hui il y
03:28 ait une compréhension sur ce sujet d'impayés qu'il n'y aurait pas eu il y a quelques
03:31 années ? C'est une situation, un contexte économique global qui fait qu'on comprend
03:35 que dans certains cas, ce soit plus difficile de payer son loyer ?
03:38 Non, mais c'est simplement par l'existence des procédures.
03:42 D'accord.
03:43 Les procédures sont de plus en plus longues et de savoir simplement si je laisse un peu
03:48 une petite bulle d'oxygène à mon locataire, est-ce qu'il va être en capacité de pouvoir
03:53 reprendre le paiement de ses loyers ? Et puis c'est un peu l'esprit de la loi du 27 juillet
03:57 2023 qui a mis une nouvelle règle en place qui était de dire pour les juges, les juges
04:02 pourront accorder des délais de paiement si et seulement si le locataire est en capacité
04:06 de pouvoir reprendre le paiement courant de son loyer et de pouvoir répondre à un échéancier.
04:11 En fait, ce mécanisme-là, dorénavant, il est appliqué en avant par les institutions.
04:15 Est-ce qu'on n'a pas envie finalement de rentrer dans la procédure et on préfère
04:19 s'arranger avant s'il est possible de s'arranger avant ? Ça coûte moins cher et ça prend
04:22 moins de temps, c'est ça ?
04:23 Absolument, absolument, tout à fait.
04:25 Roselyne Conant, si on vient à la base, effectivement parce que là on est déjà allé dans les
04:28 procédures avec Gabriel Neuzanicki, mais si on vient à la base, quand on est propriétaire,
04:32 qu'on fait face à des loyers impayés, il y a mille et une raisons qui peuvent expliquer
04:36 des loyers impayés, on peut être de la difficulté personnelle à des choses moins honnêtes
04:42 devenant de certains locataires.
04:45 Quand on est propriétaire, on n'a pas forcément toutes les cartes en main pour comprendre
04:48 déjà et ensuite savoir comment agir.
04:49 Quels sont les recours qui s'offrent à nous ? Quel est le bon comportement à avoir
04:55 en tant que propriétaire ?
04:56 Alors, comme le disait très précisément, effectivement, mon collègue de plateau,
05:05 ce qui est important c'est de reprendre contact avec le locataire.
05:08 Nous, on incite les propriétaires, on voit beaucoup plus toutes propriétaires de particuliers
05:14 qui viennent nous voir pour nous poser des questions.
05:15 Ce qui est important c'est de reprendre contact avec son locataire pour identifier le pourquoi.
05:19 Si on arrive justement à renouer le lien, c'est tenter de mobiliser des aides.
05:27 Parce qu'il y a des dispositifs qui permettent de solvabiliser le locataire, comme les aides
05:31 au logement, il y a des dispositifs qui permettent de prendre en charge une dette de loyer, les
05:34 fonds de solidarité logement.
05:36 Certaines collectivités territoriales ont des aides renforcées par rapport à d'autres.
05:40 Et tout l'intérêt c'est justement de savoir localement à quoi le locataire pourrait avoir
05:45 droit pour faire face à cet impayé.
05:48 Mais ça c'est des démarches qui doivent être faites par le locataire, la demande
05:51 d'aide au logement ou autre, c'est pas le propriétaire qui peut faire la demande pour
05:54 le locataire.
05:55 Quand le propriétaire contacte son locataire, on peut être face à un locataire qui est
05:57 en grande difficulté, qui a un événement familial ou professionnel qui l'a totalement
06:02 bouleversé et un propriétaire peut très bien contacter son locataire en disant "mais
06:06 écoutez qu'est-ce qui se passe" et le locataire dire "oui je suis désolé, j'ai pas payé
06:10 mon loyer, je viens de perdre mon emploi, je viens de divorcer, c'est pas moi qui m'occupais
06:16 de la gestion du logement, je sais pas comment me prendre etc."
06:19 Donc le bailleur peut très bien orienter le locataire auprès d'une agence départementale
06:24 d'information sur le logement qui va pouvoir renseigner le locataire, mobiliser les éventuelles
06:30 aides à sa disposition et aussi expliquer si effectivement le locataire ne répondait
06:34 pas les démarches entamées.
06:36 C'est-à-dire qu'il faut une relance amiable, un petit mail, un courrier recommandé et
06:42 puis s'il n'y a pas de réponse...
06:43 Il faut qu'il y ait une preuve écrite de cette relance amiable ?
06:45 C'est mieux, c'est-à-dire qu'on va se ménager les différentes preuves des démarches qui
06:50 ont été effectuées en direction du locataire et puis après on peut contacter un commissaire
06:54 de justice pour délivrer un commandement de payé qui va permettre de rappeler quelle
06:59 est la somme due au locataire et puis faire courir un délai qui va provoquer effectivement
07:05 la résiliation du bail et l'étape d'après c'est convoquer par voie d'assignation le
07:10 locataire devant le tribunal judiciaire pour obtenir la condamnation au paiement des sommes
07:15 et éventuellement l'expulsion du locataire.
07:17 Entre le constat de loyer impayé, la première prise de contact avec un locataire et l'engagement
07:22 de procédure plus lourde si on se rend compte qu'il n'y a pas de solution, il peut se passer
07:25 combien de temps ? Parce que c'est ça qui fait peur parfois aux propriétaires, c'est
07:28 ça j'en ai pour deux trois ans par exemple alors là je donne un lieu commun, qu'en disent
07:32 les professionnels ? Il y a quand même une règle de proportionnalité
07:35 des poursuites c'est à dire que s'il a deux jours de retard on ne va pas assigner tout
07:37 de suite.
07:38 Bien sûr, évidemment.
07:39 Le professionnel du droit qu'il va rencontrer va aussi remettre certaines bases et réexpliquer
07:45 que voilà on attend effectivement au moins, enfin que le mois.
07:49 Une quinzaine de jours.
07:50 Une quinzaine de jours, ah oui ça reste court, ça reste très court.
07:53 Oui mais le 15 jours c'est suffisant pour passer un appel.
07:57 Oui c'est vrai, oui oui oui.
07:59 Même s'il vous met une preuve écrite, même s'il vous met un mail ou un recommandé.
08:02 Oui mais au début on essaye de passer deux trois coups de fil, ça fonctionne, ça ne
08:07 fonctionne pas, si ça ne fonctionne pas on fait une relance par mail.
08:09 Bon, si là il n'y a pas de réponse on passe au recommandé.
08:12 Et bon, on connaît les durées de procédure pour obtenir les expulsions qui sont en France
08:19 juste incroyables.
08:20 Mais combien de temps en moyenne ? On est sur du 24 mois.
08:24 Alors il y a eu la loi du 27 juillet 2023 qui a essayé de venir un peu réduire tout
08:29 ça.
08:30 Alors il y a quelques petites astuces.
08:31 Par exemple on parlait de faire délivrer un commandement de payé.
08:33 Bah nous maintenant dans certaines procédures on ne le délivre même plus.
08:35 On fait une mise en demeure d'avoir à payer sous 15 jours et hop, derrière on délivre
08:41 l'assignation.
08:42 Alors on ne va pas obtenir l'acquisition de la clause résolutoire mais on va obtenir
08:44 la résiliation judiciaire du bail.
08:46 Hop, on a gagné deux mois quoi.
08:48 Maintenant on réduit à un mois et demi avec la nouvelle réforme.
08:50 Les judiciers sont encore un peu frileux.
08:52 Commissaires de justice maintenant pour délivrer.
08:55 Ou là, également suite à cette réforme, lorsqu'il y a une décision de justice qui
09:00 a été rendue, il y a un commandement d'avoir à libérer les lieux qui est délivré.
09:03 Et normalement le locataire il a un délai de deux mois pour le faire.
09:06 S'il ne le fait pas, après il y a le huissier qui se présente, qui constate qu'il s'est
09:10 maintenu dans les lieux et va demander à la préfecture le concours de la force publique.
09:13 Et si vous tombez dans la période hivernale, c'est terrible.
09:15 Il y a effectivement la trêve hivernale qui peut redécaler de quelques mois.
09:19 Et là, la loi du 27 juillet 2023 a apporté un petit élément qui va peut-être motiver
09:24 un peu les locataires à respecter les décisions de justice.
09:26 C'est que passer ce délai de deux mois, dorénavant, c'est pénalement répréhensible de se maintenir
09:30 dans les lieux.
09:31 Donc les propriétaires auront la possibilité de citer à comparaitre directement les locataires
09:37 devant le tribunal correctionnel.
09:38 Dès le lendemain de la fin ?
09:40 Dès le lendemain du commandement d'avoir à quitter les lieux.
09:42 C'est-à-dire que vous avez une décision de justice qui est rendue, elle est signifiée,
09:45 c'est un délai d'appel qui court, et l'huissier peut, même pendant la période hivernale,
09:50 délivrer un commandement d'avoir à quitter les lieux.
09:53 Le locataire dispose alors d'un délai de deux mois pour libérer les lieux.
09:56 Si au bout de ce délai de deux mois, le locataire n'est pas parti, le propriétaire a deux possibilités.
10:03 La première possibilité, continuer, et même il peut les faire en même temps, parallèlement,
10:06 continuer sa procédure pour obtenir l'expulsion du locataire.
10:10 Et la deuxième, c'est le citer à comparaitre directement devant le tribunal correctionnel.
10:14 Là, on est dans une situation où il n'y a plus un seul euro versé entre locataire et propriétaire.
10:21 Si on est sur des loyers partiellement versés ou versés tous les trois mois,
10:25 est-ce que la procédure marche quand même ?
10:27 Oui, absolument, parce que le magistrat a maintenant sa compétence réduite
10:32 pour apprécier extrêmement largement les capacités du locataire.
10:36 Le locataire, s'il ne veut pas voir son bail résilier,
10:39 il a l'obligation, je dis bien l'obligation, de reprendre le paiement du loyer courant
10:44 et ensuite d'organiser un échéancier.
10:47 D'accord, je comprends.
10:48 Voilà. Et s'il ne peut pas, le juge n'aura plus la possibilité d'accorder des délais.
10:54 Et bien évidemment, le juge ne pourra en éventuellement en accorder
10:57 que si le locataire est en capacité de rapporter la preuve qu'il a les capacités financières de le faire.
11:02 Mais si c'est quelqu'un qui est passé au RSA et qu'il a un loyer de 850 ou 900 euros,
11:07 malgré les aides au logement, il ne sera pas en capacité de le faire immédiatement.
11:11 Roselyne Conant, est-ce qu'on peut se prémunir de ce type de situation ?
11:14 Alors là, effectivement, on est dans cette émission du point de vue du propriétaire.
11:18 Il y aurait effectivement d'autres émissions à faire du point de vue du locataire,
11:20 dont on imagine la situation parfois complexe s'il n'arrive pas à payer son loyer.
11:24 Mais du point de vue du propriétaire ou de la propriétaire,
11:27 est-ce qu'on peut se prémunir de ce genre de situation
11:30 avec une sélection particulièrement drastique à l'entrée,
11:33 avec la souscription à une assurance loyer impayée par exemple ?
11:38 Alors ce qui est important, c'est bien de préparer son lien locatif en amont.
11:41 C'est-à-dire que le choix du locataire,
11:44 mais c'est vrai que la situation financière d'un locataire,
11:46 elle peut évoluer dans le temps, par son emploi, on peut se séparer.
11:50 Donc ça, on peut préparer un dossier.
11:53 On va vérifier que la personne a bien un contrat de travail, un salaire.
11:58 C'est se prémunir, c'est préparer des garanties.
12:00 Un système comme un cautionnement visal pour certains publics
12:04 qui permet d'avoir un organisme tiers qui va se porter caution
12:09 et en cas d'impayé, donc se substituera au locataire.
12:12 Vous avez également une assurance loyer impayée
12:15 qui va permettre à partir du moment où le signe sera déclaré,
12:18 c'est-à-dire que l'impayé est constaté,
12:21 de pouvoir déclencher la mise en place de cette assurance.
12:25 Mais ça n'empêchera pas qu'on enclenchera quand même une procédure vis-à-vis du locataire.
12:30 Qui sera enclenché, par l'assurance ou par le propriétaire en parallèle ?
12:33 En général, c'est le propriétaire qui engage la procédure.
12:38 Mais c'est vrai qu'il y a des délais qui sont précisés dans le contrat d'assurance
12:44 et qui permettent de définir différentes étapes
12:47 avec des prises en charge de ces frais de procédure.
12:50 Les assurances privées peuvent même parfois dire
12:53 "écoutez, nous on vous paye le loyer en lieu et place du locataire
12:55 et nous nous occupons de la procédure d'expulsion"
12:57 parce qu'ils veulent que ce soit rythmé et que ça aille vite
13:00 parce que plus le temps passe, plus ils doivent verser de l'argent au propriétaire.
13:05 Ils ne veulent pas que ça traîne non plus trop longtemps
13:07 et que le propriétaire se dise "est-ce que forcément j'ai besoin de faire diligence ?"
13:12 Donc il y a beaucoup d'assurances privées qui reprennent la main sur la gestion.
13:16 Pour s'assurer de ne pas avoir à payer des années de loyer.
13:19 Exactement.
13:22 Donc c'était ma dernière question Roselyne Conant.
13:24 Comment est-ce qu'on peut se prémunir si je comprends bien ?
13:26 Ou en tout cas anticiper au mieux une situation qui se passerait bien
13:29 parce que c'est quand même ce que souhaitent propriétaires et locataires dans la majorité des cas.
13:32 La majorité des contrats de location se passe bien.
13:34 Oui c'est vrai, on a une idée du pourcentage de loyers à payer en France aujourd'hui
13:37 parce que j'ai dit ça augmente en début d'émission mais ça augmente à partir de quoi ?
13:42 Je pense qu'il y a moins de 10% des contrats de location
13:45 qui font l'objet justement de... enfin où il y a un litige.
13:48 C'est vraiment comme quand vous avez la fièvre, tout le corps le ressent mais...
13:55 Ça reste anecdotique et ça passe vite mais c'est vraiment tout petit par rapport à l'immensité des locataires qu'il y a en France.
14:05 Qui payent leur loyer.
14:06 Qui payent leur loyer.
14:07 Régulièrement leur loyer.
14:08 Qui payent de manière régulière.
14:09 Merci beaucoup Roselyne Conant, directrice générale de l'ANIL,
14:12 l'Agence Nationale pour l'Information au Logement.
14:14 Merci Gabriel Neuzhaniki, avocat spécialisé en droit immobilier.
14:17 Et quant à nous on se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.