Si je loue mon cabinet que faut-il que je regarde sur le bail ? Quelles sont les clauses à vérifier ? Et au cas où je veux investir et acheter mon cabinet, que dois-je faire ? Avec quelle société j’achète ? Maitre Dominique Decamps-Mini, avocate du Cabinet Theis 360 spécialisé dans les professions médicales, vous conseille cette semaine sur vos choix immobiliers.
Merci à Maître Dominique Decamps-Mini du Cabinet Theis 360 pour ses précieux conseils, pour la contacter : ddm@theisavocats.fr
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00:00 Brenda est médecin installée à Bordeaux.
00:02 Elle est actuellement locataire.
00:04 Elle vient d'hériter d'une grosse somme d'argent
00:07 et se pose la question de savoir s'il est préférable
00:10 d'investir dans un élevage de paon
00:12 ou de devenir propriétaire de son local professionnel.
00:15 Nous allons la guider dans ses choix.
00:28 Première question à se poser concernant local professionnel.
00:32 Dois-je être locataire ou propriétaire ?
00:35 La réponse va dépendre du projet professionnel que l'on a construit.
00:39 Si on a la nécessité
00:41 de devoir changer de local professionnel à court ou moyen terme,
00:45 on peut se poser la question de rester locataire
00:48 pour avoir beaucoup plus de souplesse
00:50 dans le cadre de l'exercice de son activité professionnelle.
00:58 Si on est locataire,
00:59 un élément important, c'est la qualité du bail professionnel
01:04 qui va être rédigé avec le propriétaire,
01:07 que l'on appelle en jargon le bailleur.
01:10 Ce bail professionnel va être très important
01:13 puisqu'il va répartir les charges
01:16 qui vont être mises sur les épaules du locataire.
01:19 Typiquement, on doit avoir un détail des charges
01:23 que le locataire devra payer.
01:25 Petit point spécifique sur la taxe foncière.
01:28 Réglementairement, c'est bien le propriétaire, normalement,
01:31 qui doit régler cette taxe foncière.
01:33 Le bail professionnel peut stipuler
01:35 que cette taxe foncière soit à la charge du locataire.
01:39 Le bail professionnel a une durée de 6 ans
01:42 et le préavis peut être donné par le locataire à tout moment,
01:46 moyennant un préavis de 6 mois.
01:48 Autre point important concernant le loyer.
01:55 Est-ce que ce loyer est soumis à la TVA ou pas ?
01:58 Par principe, les locaux nus, c'est-à-dire non aménagés,
02:03 ne sont pas soumis à la TVA.
02:05 Les locaux aménagés sont soumis à la TVA.
02:08 C'est un point important pour les médecins
02:10 puisque, comme ils ne peuvent pas récupérer la TVA,
02:13 et si le montant du loyer est indiqué en hors-taxe,
02:17 vous aurez 20 % de taxes supplémentaires
02:21 à assumer en tant que charges.
02:23 Donc veillez bien à vérifier la façon dont le loyer est stipulé
02:28 dans votre bail,
02:29 ainsi que les indices de révision du loyer
02:33 qui sont notés aussi dans votre bail.
02:35 Lorsque l'on est bien installé
02:41 et qu'on a bien défini son projet professionnel
02:43 en termes de taille et de lieu d'exercice,
02:47 il peut être judicieux de devenir propriétaire de son outil de travail.
02:52 Ça permet d'être en sécurité
02:54 par rapport à l'évolution de son activité professionnelle
02:58 et à son lieu d'exercice.
02:59 Si on choisit d'acquérir son local professionnel,
03:02 il est judicieux de ne pas l'acquérir en société d'exercice libérale
03:07 puisque ça augmente la valeur des parts,
03:10 ça augmente la valeur de l'actif.
03:12 Et si on a comme projet de pouvoir s'associer avec d'autres médecins,
03:17 ils ne pourront pas participer en tant qu'associés
03:21 sur ce local professionnel, ce qui peut poser un problème.
03:24 Vous serez obligés de les associer dans votre société d'exercice libérale,
03:27 ce qui n'est pas forcément obligatoire.
03:29 On vous conseille d'acquérir ce local
03:31 par le biais d'une société spécifique qu'on appelle la société civile immobilière.
03:36 Nous reviendrons au cours d'une prochaine vidéo
03:39 sur les différentes formes que peut prendre cette société civile immobilière,
03:43 impôts sur le revenu, impôts sur les sociétés
03:45 ou démantèlement de parts sociales.
03:51 Concernant l'acquisition de votre local professionnel,
03:54 se posera aussi la question du financement de cette acquisition immobilière.
03:59 Il faudra que le projet soit bien ficelé, bien monté
04:03 pour que les banquiers acceptent de vous faire confiance
04:05 et vous prêter les sommes nécessaires à cette acquisition.
04:09 En résumé, Brenda, pour répondre à ta question,
04:11 il faut bien définir le projet professionnel actuel et futur.
04:16 Si tu décides d'acquérir ton local,
04:18 je te conseille de l'acheter via une société dédiée,
04:22 société civile immobilière ou exceptionnellement aussi
04:26 société par action simplifiée en fonction des circonstances.
04:30 Sous-titrage Société Radio-Canada
04:34 © Sous-titrage Société Radio-Canada
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