Mercredi 27 novembre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Alexis Alban (Président, Lodgis) et Xavier Demeuzoy (avocat expert en droit de l'immobilier et Airbnb)
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00:00Et nous enchaînons à présent avec enjeu patrimoine. Nous allons revenir sur les incidences en matière d'investissement immobilier, notamment en vue de faire de la location touristique de la loi Le Meur, en vigueur depuis le 21 novembre.
00:18Pour en parler, nous avons le plaisir d'avoir deux experts du sujet sur le plateau Smart Patrimoine. Xavier Demezois nous accompagne tout d'abord. Bonjour Xavier Demezois.
00:24Vous êtes avocat expert en droit de l'immobilier mais aussi expert en location saisonnière et à vos côtés nous avons le plaisir d'accueillir Alexis Alban. Bonjour Alexis Alban.
00:31Bonjour.
00:32Vous êtes président de Logis, Logis particulièrement spécialisé sur la location meublée. On va essayer de comprendre avec vous deux l'impact de cette loi Le Meur.
00:42Certains l'ont qualifiée de loi anti-Airbnb. En tout cas cette loi qui vient réglementer un peu plus les locations saisonnières.
00:49Il y a des aspects fiscaux mais il n'y a pas que ça. Il y a aussi des aspects en lien avec la rénovation énergétique ou avec la capacité des communes à réglementer chez elles la manière dont on peut réaliser la location saisonnière.
01:01Xavier Demezois, est-ce que vous pouvez nous résumer, pour un investisseur particulier, ce que cette loi va changer ?
01:08Effectivement, les députés ont adopté une loi qui est finalement ce qu'on peut appeler un couteau suisse qui vient un petit peu restreindre la location saisonnière en France.
01:18Pour résumer, il y a une boîte à outils qui va être à disposition des élus de toutes les communes de France et qui va permettre à ces élus de voter des délibérations de conseil municipal pour réglementer au niveau local la courbe durée et pour la durcir.
01:32C'est-à-dire que parmi les différentes mesures, il y a notamment l'interdiction désormais de louer des passoires thermiques en Airbnb.
01:40Ça c'est au niveau national ?
01:42Oui, ça c'est au niveau national mais il y aura également un numéro d'enregistrement qui va être mis en place pour que les communes puissent surveiller un petit peu le nombre de locations qui sont opérées pour pouvoir mieux réguler les choses.
01:52On aura également la faculté pour les communes d'abaisser le seuil de 120 jours jusqu'à 90 jours pour les résidences principales.
01:59Vous avez également un très fort durcissement des sanctions pour ceux qui louent leur location Airbnb qui n'ont pas le droit de le faire.
02:06Les amendes, par exemple, passent de 50 000 à 100 000 euros.
02:09Vous avez un tout un nombre de seuils.
02:11Vous avez également les intermédiaires immobiliers qui désormais sont concernés par cette situation puisqu'aujourd'hui, si jamais ils concourent à une infraction, ils ont la même amende sommairement que le propriétaire pour suivir.
02:21Là, on parle éventuellement d'agences immobilières ou de conciergeries qui ne vérifieraient pas le nombre de jours de location.
02:27Dernière mesure phare, ça concerne la copropriété puisque désormais les copropriétés pourront, lors d'une assemblée générale annuelle ou extraordinaire,
02:36adopter une résolution qui dit que la location de courte durée est interdite dans l'immeuble dans certains cas à la double majorité de l'article 26 et non plus à l'une à minimité comme c'était le cas aujourd'hui.
02:46On pourra plus facilement interdire au sein des copropriétés.
02:50Dans les résidences secondaires notamment et dans des immeubles qui ne sont pas commerciaux, dans des appartements, dans 90% des copropriétés, on va avoir aujourd'hui une faculté ouverte aux copropriétés.
03:02Je tiens tout de suite à préciser que cette mesure, pour moi, me semble non conforme et en tout cas sujet à débat.
03:10Il n'est pas impossible que le Conseil constitutionnel soit saisi sur cette mesure de la copropriété.
03:16On reviendra vers vous dans un instant pour comprendre un petit peu les incidences et l'avenir de cette loi.
03:21Juste avant, Alexia Alban, il y a aussi un volet fiscal à cette loi.
03:24Avant, on avait une sorte de facilité fiscale lorsqu'on faisait de l'allocation saisonnière qui est remise en cause avec la loi.
03:32Tout à fait. Il y avait une facilité et un avantage même fiscal à louer sur de la courte durée emmeublée, typiquement sur Airbnb.
03:40Aujourd'hui, c'est remis en cause.
03:42À la fois, les seuils sont revus. On était à 77 000 euros. On passe à 15 000 euros de seuil maximum pour déclarer omicrobique.
03:49Là, on parle de rentrée d'argent liée à une location saisonnière.
03:53Tout à fait. Le deuxième point sur ce sujet, c'est l'abattement qui était à 50 % et qui passe à 30 %,
04:02ce qui crée un désavantage pour la location touristique, tout en sachant que sur la location emmeublée traditionnelle, on reste bien à un abattement de 50 %.
04:11D'accord. C'est juste la location touristique qui voit sa réglementation évoluer, pas la location traditionnelle.
04:19Xavier Demesois a résumé les autres mesures au-delà de la fiscalité.
04:23En tant que président de Logis, qui opère dans la location emmeublée,
04:27vous regardez de près ce qui se passe dans la location touristique,
04:30cette loi vous paraît trop dure pour un investisseur immobilier.
04:34On parle d'investissement dans l'immobilier en vue de faire de l'allocation saisonnière
04:37ou il y a encore des opportunités, il y a une possibilité de naviguer dans cet environnement juridique ?
04:43C'est vrai que le législateur frappe fort, comme il l'a déjà fait par le passé avec la loi Elan par exemple,
04:51qui était aussi une approche dissuasive sur la location touristique.
04:56C'est vrai que pour nous, l'analyse qu'on a, c'est que ça va forcément avoir un impact pour les propriétaires
05:01qui vont devoir faire évoluer en partie, notamment les futurs propriétaires qui achètent un mien pour le louer en meublé,
05:07pour faire évoluer leur stratégie locative pour l'orienter plutôt vers du meublé traditionnel.
05:12Parce que c'est vrai qu'aujourd'hui, faire du touristique, et on le sait, depuis des années on en parle,
05:17il y a chaque année ou tous les 2-3 ans un encadrement qui vient s'ajouter
05:22et qui rend la location touristique un peu plus dissuasive.
05:28C'est vrai qu'encore une fois aujourd'hui, ça s'impose aux investisseurs.
05:34Et là, en tant que professionnel de l'immobilier, vous dites qu'on est dans un contexte dissuasif vis-à-vis de la location touristique.
05:41Je caricature, mais n'allez pas là-bas ou alors allez-y dans une stratégie différente ?
05:47Il y a toujours des possibilités.
05:51Il y a des sujets d'autorisation, on donne davantage de pouvoir aux mairies.
05:56C'est sûr que le propriétaire qui déclare homicrobique n'aura pas la même rentabilité qu'avant.
06:03Après, il y a toujours des possibilités de tirer profit de la location touristique,
06:08notamment en faisant classer son logement, qui permet d'échapper à certains dispositifs que j'ai pu citer avant.
06:13Qui avant avaient un abattement fiscal de 71% ramené à 50%.
06:17Exactement, en lui ayant place des 30%, ça reste assez avantageux.
06:22Il y a aussi toujours la possibilité de déclarer au réel,
06:25notamment quand on investit pour faire des travaux ou qu'on passe par une conciergerie.
06:29C'est vrai qu'il y a un ensemble de charges qui permettent de réduire fortement l'assiette imposable.
06:34Et donc ça, ce sera toujours possible sur le touristique.
06:37Xavier Demesois, vous nous avez donné un certain nombre de mesures,
06:40notamment cette possibilité de donner aux mains des communes, mais aussi des copropriétés,
06:44la possibilité ou non de louer pour des propriétaires.
06:48Est-ce que ça crée un environnement un peu plus incertain quand même,
06:51quand on parle d'investissement en vue de réaliser une location touristique meublée ?
06:57C'est-à-dire que je mets de côté les propriétaires qui voudraient arrondir leur fin de mois avec un certain nombre de locations.
07:02C'est incontestable. J'ai même envie de dire, au niveau de la sécurité juridique, c'est dangereux.
07:06Puisque vous avez des gens qui ont acheté des appartements il y a 2, 3, 4 ans dans des stations balnéaires,
07:10en vue de faire de la courte durée.
07:12Il n'y avait aucune restriction, que ce soit dans la commune ou dans l'immeuble.
07:15Et aujourd'hui, vous allez nager de copropriétés qui, au mois de mai 2025, vont vous dire qu'on arrête.
07:21C'est terminé.
07:22Et là, il n'y a pas de record possible ?
07:23Justement, si. Il y aura probablement une QPC, question prioritaire de constitutionnalité,
07:28qui va quasiment, de façon certaine, être soulevée.
07:32Puisque le Conseil constitutionnel, en 2014, dans des faits analogues, a censuré une telle disposition
07:38qui porte une telle atteinte au droit de propriété.
07:40Et aujourd'hui, une double majorité de l'article 26 vient dire à des gens
07:44« Chez vous, vous ne pouvez plus faire ça ».
07:46Donc, c'est une atteinte quand même assez grave au droit de propriété
07:49qui méritera certainement un contrôle du Conseil constitutionnel.
07:54Ça veut dire qu'il faut s'attendre à ce que ça évolue. En tout cas, aujourd'hui, c'est en vigueur.
07:59Globalement, c'est la loi à l'heure actuelle.
08:01Donc, on peut avoir une question prioritaire de constitutionnalité,
08:06qui peut mettre du temps avant d'être traité.
08:09Ça veut dire que, dans ce temps-là, on aura un an, deux ans, potentiellement,
08:12où on aura des interdictions. Après, ça dépend des communes et des copropriétés.
08:15Mais c'est le sujet.
08:16Bien sûr, c'est le sujet, effectivement. Et aujourd'hui, il faut respecter la loi.
08:19Donc, il va falloir, effectivement, composer avec.
08:22Donc, voilà, il y aura peut-être un certain nombre d'assemblées générales
08:25qui vont être contestées en justice.
08:26Peut-être que ces procédures vont attendre que le Conseil constitutionnel se positionne.
08:30Moi, j'invite les propriétaires à ne pas hésiter à contester, le cas échéant,
08:34ces assemblées générales.
08:35Puisqu'une assemblée générale qui n'est pas contestée devient définitive.
08:38Donc, il y aura, à mon avis, un vrai sujet sur ce terrain-là.
08:41Mais on pourrait même se poser la question, plus généralement, de l'apport de cette loi.
08:44On en discutait tout à l'heure, avant votre émission,
08:47de savoir quelle est, véritablement, la portée de cette loi.
08:50Est-ce que restreindre, finalement, d'une telle façon la courte durée,
08:53est intéressant ou pas pour les communes ?
08:55Si on prend l'exemple de New York ou de Saint-Malo, ce n'est pas si persinant que ça.
08:58– Une question, Xavier Demosois, vraiment de décryptage.
09:01Parce qu'on en parlait avec Alexis Alban, juste avant l'émission, qui disait
09:04qu'il ne faut pas confondre les discussions en cours, actuellement,
09:06pour le projet de loi de finances et cette loi Le Meur.
09:08Effectivement, on a pas mal de mesures intégrées dans le projet de loi de finances
09:12dont on se demande si elles vont rester ou non.
09:14Si jamais le projet de loi de finances était retoqué,
09:16ça n'a rien à voir avec la loi Le Meur qui, elle, reste en activité,
09:19reste en vigueur pour le moment.
09:21Et ensuite, le sujet serait potentiellement devant le Conseil constitutionnel.
09:24– Non, bien sûr.
09:25Là, on est vraiment uniquement sur des dispositions,
09:28en termes de copropriété, de restriction de location, etc.
09:31Ces dispositions-là ne changeront pas, a priori.
09:33Elles sont là pour rester.
09:35Il va falloir composer avec.
09:37Effectivement, les gens, aujourd'hui, qui louaient leur appartement à Paris,
09:40qui risquaient 50 000 euros, aujourd'hui, risquent 100 000 euros,
09:42à l'heure où je vous parle.
09:43Donc, c'est très sérieux.
09:45Il y a vraiment une boîte à outils, aujourd'hui, qui est en vigueur.
09:49Et j'invite vraiment les gens qui regardent votre émission
09:52à se pencher sur cette loi, puisqu'elle peut les concerner au premier chef.
09:56– Alexis Alban, qu'est-ce qu'on fait aujourd'hui
09:58quand on a un projet immobilier et qu'on se dit,
10:01effectivement, je ferai de la location meublée touristique
10:06pour ne pas citer le nom de l'opérateur,
10:09ou au pire, je ferai ça si jamais je n'arrive pas à trouver de locataire ?
10:12– Alors, il faut faire du cas par cas.
10:16On n'a pas la même stratégie à Angers ou à Paris.
10:20Ce qui est sûr, c'est que l'objectif, c'est quand même
10:23d'aller chercher de la rentabilité.
10:25Aujourd'hui, la location nue, ce n'est pas forcément
10:27l'approche la plus intéressante en termes de rentabilité.
10:30On constate quand même que l'avantage de la location meublée traditionnelle
10:34et en partie touristique, quand on est dans le cadre légal
10:37qui permet de le faire, reste, d'un point de vue rentabilité, avantageux.
10:41C'est vrai que pour un propriétaire, un investisseur
10:45qui souhaite maximiser ses revenus, faire de la location meublée,
10:48pour le faire sereinement pendant 10 ans,
10:51plutôt traditionnelle que touristique,
10:53c'est quelque chose qui reste très intéressant
10:56et qui n'a pas été remis en question dans le cadre du projet de loi de finances.
10:59Comme ça avait pu être imaginé lors des discussions de l'été.
11:03Faire classer son logement, le logement en question, c'est compliqué.
11:07C'est une stratégie aussi ou c'est un peu la cerise sur le gâteau
11:10quand on peut le faire ?
11:11C'est une stratégie en effet.
11:13Ça suppose quand même d'avoir un certain standing.
11:15On ne peut pas faire classer n'importe quel logement.
11:17Il y a quand même un investissement de la part du propriétaire à prévoir.
11:20Après, c'est une démarche administrative comme une autre
11:23et donc ça reste tout à fait une option viable
11:26pour un propriétaire qui souhaite louer sur de la courte durée.
11:30Merci à tous les deux de nous avoir accompagnés dans ce décryptage de la loi.
11:34Donc l'humeur et l'impact sur la stratégie d'investissement immobilière.
11:38Je rappelle, Xavier Demezoc, vous êtes avocat expert en droits de l'immobilier
11:41et location saisonnière.
11:42Alexis Alban, vous êtes président de l'OGIS.
11:44Merci à tous les deux.
11:45Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.