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00:00 (Générique)
00:06 Ça vous concerne.
00:08 Oh bonjour les amis, ça vous concerne, deuxième partie. Je vous ai réexpliqué le principe, mais je vous le réexplique encore pour ceux qui viennent de prendre le programme en route.
00:17 Vous postez des questions chaque mois sur Facebook, le Club des Propriétaires Gérés par Capital, et on tâche de vous y répondre toujours avec l'ami Vincent.
00:25 Vincent, on a une question pour une avocate qui est avec nous sur le plateau. C'est Ganaëlle Soussens. Bonjour Ganaëlle.
00:31 – Bonjour. – Et bonne année. – Merci à vous aussi, bonne année.
00:34 – On va souhaiter que cette année 2024 démarre sous les meilleurs hospices, n'est-ce pas Vincent ?
00:37 – Tout à fait. Et en répondant bien sûr aux questions des auditeurs du Grand Rendez-vous de l'Immobilier.
00:42 Ganaëlle, des questions pour vous. La première est d'Alexandre de Nice. Il a acheté un appartement en Vefa, mais la livraison a déjà 12 mois de retard, nous dit Alexandre.
00:54 Quels sont les recours possibles pour notre auditeur ? Et il demande aussi est-ce qu'il a le droit à des indemnités ? Est-ce qu'il peut prétendre à des indemnités ?
01:01 – Déjà, expliquez ce que c'est que la Vefa. – Exactement, exactement. Alors Alexandre se trouve dans une situation, hélas, assez fréquente,
01:08 et qu'il est de plus en plus... Les promoteurs ont des retards chroniques de livraison. Le Covid n'a rien arrangé, le coût des matériaux, etc.
01:15 Et donc la Vefa, c'est le fait d'acheter un appartement qu'un promoteur est en train de construire. Et il y a deux types d'achats comme ça sur plan.
01:22 Il y a soit pour schématiser un appartement et vous achetez en Vefa, ou bien une maison. Et quand vous achetez une maison qu'un constructeur construit pour vous,
01:30 ça s'appelle un CCMI. Et il y a souvent beaucoup de confusion entre les deux types d'achats. Et souvent, les gens croient que lorsque l'on achète en Vefa,
01:39 on a droit à une indemnité, à des pénalités lorsque la livraison arrive en retard. C'est faux. C'est faux. Cette croyance fausse, elle vient du fait qu'en CCMI,
01:48 donc quand on achète une maison à construire, là oui, la loi prévoit une pénalité à minima, un 3/1000 par jour de retard. En revanche, en Vefa,
01:56 les acquéreurs sont beaucoup moins bien protégés puisque la loi ne prévoit aucune pénalité de retard. Et lorsqu'ils signent l'acte chez le notaire,
02:04 qui est le contrat qui détermine leurs obligations, celles de payer, les échéances, les appels de fonds, etc., ce même contrat détermine aussi
02:11 les obligations du promoteur et donc la date à laquelle il doit livrer. Mais en face de cette date, il n'y a aucune contrainte financière pour le promoteur.
02:20 S'il ne respecte pas la date, il n'y a pas d'automaticité de 1/3000 de pénalité par jour de retard. Donc ce que doit faire un acquéreur qui subit 1 an, 2 ans, 3 ans de retard
02:32 – j'en ai des dossiers comme ça –, c'est d'abord de voir si le promoteur est en mesure de justifier ce retard. Parce que non seulement le promoteur
02:39 ne paye pas de pénalité, mais en plus, le contrat lui permet, si certaines circonstances surviennent, de décaler de sa propre initiative la date de livraison.
02:49 Alors c'est des intempéries. Ça, on comprend bien que s'il gèle, s'il pleut, on peut pas faire les fondations, on peut pas faire la toiture, etc. Donc ça lui permet de décaler.
02:56 Mais il y a des circonstances qui figurent au contrat, des faillites d'entreprise notamment, qui permettent également au promoteur de décaler sans que ce décalage soit fautif.
03:06 C'est parfois plus discutable. Et ce qui est encore plus discutable, c'est quand il y a un doublement des délais. Et donc il y a des clauses dans les contrats de Vefa
03:14 qui disent qu'un jour d'intempérie autorise à deux jours de décalage de retard de livraison. Donc ça veut dire, par exemple, s'il y a trois mois d'intempérie,
03:21 ce qui est possible sur un chantier qui dure plusieurs années, en fait ça autorise le promoteur à décaler la livraison de six mois sans devoir aucune indemnité à ses acquéreurs.
03:30 Et la différence entre pénalité et indemnité, la pénalité elle est automatique. L'indemnité, il faut aller la chercher. Et il faut prouver le préjudice que l'on a subi pendant la période de retard non justifiée.
03:41 Donc c'est vraiment un parcours du combattant pour les acquéreurs. Et ce qui est terrible, c'est que pendant ce temps-là, pendant qu'ils attendent leur appartement,
03:49 ils vont être raisonnables les gens. Ils vont réduire leurs frais, ils vont garder leur logement qui est parfois plus petit, ou ils vont se loger dans des conditions moins chères
03:56 parce qu'ils doivent faire l'avance de ces frais-là et payer leur crédit. Et donc tout ce préjudice-là qu'ils vont diminuer de leur propre initiative, ce sera autant moins d'indemnités dues par le promoteur.
04:06 Donc notre pauvre Alexandre est dans une situation bien compliquée. Il va devoir prendre son mal en patience, faire examiner son dossier pour voir si, à terme, il pourra prétendre à une indemnité,
04:17 peut-être se regrouper avec ses co-acquéreurs pour faire une action commune.
04:23 Ce qu'on peut lui conseiller en premier, c'est de faire étudier le dossier en tout cas. Mais il ne pourra pas être à plus pour l'instant.
04:29 Et les indemnités, on l'a bien compris. Attention à la différence CCMI-VFA.