Parlons immo du 16 mars 2024

Sud Radio

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Transcript

00:00 Nextcity, premier promoteur résidentiel. Trouvez votre logement partout en France sur nextcity.fr.

00:06 Nextcity présente Sud Radio, parlons IMO, Sylvain Lévy-Valancy.

00:11 Et on parle de votre logement jusqu'à 10h comme tous les samedis avec le fondateur de Radio IMO, Sylvain Lévy-Valancy.

00:17 Bonjour à vous. Bonjour Jean-Marie et bonjour à tous.

00:19 Au programme aujourd'hui.

00:20 Au programme, on va recevoir un autre Jean-Marie d'ailleurs qui est à la tête de ce génial, une SCPI.

00:25 On va parler de SCPI, on va voir justement toutes les solutions. On rappelle la définition de la SCPI, Société Civile de Placement Immobilier.

00:33 Voilà, c'est magique. C'est pas mal. Exactement. On répond à vos problèmes aussi.

00:36 Et on en saura plus avec notre invité, quand je vous le disais, un autre Jean-Marie.

00:40 C'est Jean-Marie Souclié, le président de ce génial qui sera avec nous.

00:43 Et nous allons également faire le tour de France des biens de coup de cœur de la rédaction avec toujours la séquence qui est préférée de nos auditeurs.

00:50 Ce sont les experts Jean-Marie. Exactement.

00:52 Alors 0826 300 300, vous nous avez laissé des messages toute la semaine.

00:56 On va y répondre avec nos spécialistes en compagnie de Bérenice de Villeflorio et de Grégoire Darrico.

01:01 Tout de suite, on commence par les infos de la semaine à retenir. C'est avec vous, Bérenice. Bonjour à vous.

01:05 Bonjour. Bérenice, bonjour.

01:07 La crise de l'immobilier ne touche pas finalement que la France.

01:11 Alors, je ne sais pas si c'est une bonne nouvelle.

01:12 En effet, on constate que cette crise est en train de s'installer chez nos voisins européens également, que ce soit en Suède, en Espagne, aux Pays-Bas, en Grèce.

01:21 Les plus touchés sont les classes moyennes qui peinent de plus en plus à trouver un logement dans les grandes villes et notamment dans les centres des grandes villes.

01:29 Alors, plusieurs facteurs ont accentué la situation.

01:32 La construction qui est au ralenti, comme en France.

01:35 Le tourisme qui s'intensifie depuis les confinements.

01:38 Les taux qui ont augmenté de façon spectaculaire et inédite en peu de temps dans toute l'Europe.

01:43 Et les prix de l'immobilier qui s'étaient envolés.

01:46 Certains économistes avaient d'ailleurs prévu un krach immobilier européen qui n'a pas eu lieu.

01:51 Heureusement, cependant, la situation n'est pas au beau fixe quand même.

01:54 Le marché est entré dans une phase de quasi-gel avec un fort ralentissement du nombre de ventes et un marché de l'allocation très tendu.

02:02 Alors justement, si on devait comparer l'évolution des prix de l'immobilier en France par rapport à nos voisins.

02:07 Alors, par rapport à nos voisins, en France, donc pour commencer par la France, en moyenne, en 2023, les prix de logement ont chuté de 2%.

02:14 Je vous prends vraiment la moyenne de tout le territoire français, comme le Royaume-Uni.

02:18 En Allemagne, ils ont baissé de 5%.

02:20 En revanche, ils ont légèrement progressé de 2 à 3% en Italie et en Espagne.

02:26 Et ce sont les données de l'agence de notation Fitch dans un rapport sur l'immobilier mondial publié en décembre dernier.

02:33 Et concernant les prévisions pour 2024 et 2025, l'agence estime que les prix seront stables ou augmenteront légèrement en Europe.

02:42 Sauf en France où les prix devraient reculer de 2 à 4% cette année.

02:46 Encore une fois, ce sont des prévisions.

02:48 Alors, on va terminer, si vous voulez bien, avec des infos et une actualité pour les fans de Chanel et de Karl Lagerfeld.

02:54 Oui, Jean-Marie !

02:55 Pourquoi moi ?

02:56 Parce que je sais que vous aimez Chanel.

02:58 Oui, ben oui.

02:59 On l'appelle coco dans le métier.

03:01 Sachez que l'appartement parisien de Karl Lagerfeld va être vendu aux enchères.

03:06 Alors, pour vous décrire un petit peu, l'emplacement est idéal. C'est en plaqueur de Paris, dans le 7e arrondissement, quai Voltaire, au numéro 17, je précise.

03:15 Dans un immeuble ancien, datant du 17e siècle.

03:18 Il est au 3e étage, avec vue sur la Seine, sur le jardin des Tuileries et sur le musée de Louvre.

03:24 Il fait 256 mètres carrés.

03:26 Alors, pour info, Karl, parce qu'on se connaissait un petit peu, il a vécu... Non, c'est pas vrai !

03:30 Il a vécu de 2010 jusqu'à sa mort en 2019 et il l'a entièrement rénové.

03:35 Alors, personnellement, je n'aime pas du tout le style de l'appartement.

03:38 Vraiment, c'était initialement un très bel appartement, vous savez, datant de 1694.

03:43 Donc, voilà, c'était beau, qui a été transformé par Karl en un espace ultra moderne.

03:49 Donc, bye bye les moulures traditionnelles.

03:51 Il y a désormais un faux plafond blanc avec des éclairages rétro.

03:55 Un sol en résine et béton gris qui doit très certainement recouvrir un parquet.

03:59 Franchement, j'ai vu les photos, c'est moche.

04:01 Bérelize de Villefleur-Hillaud n'a toujours pas digéré la révolution, mais le monde a changé en dossier avec les calculs.

04:06 Dis-moi, il faut des moulures au plafond, Kévin ?

04:08 C'est très froid, on dirait un hôpital, vraiment, je vous assure.

04:12 Les calculs ne sont pas bons, on a bien compris, mais ça coûte combien, tout ça ?

04:15 Alors, tout ça, ça coûte... Non, il sera vendu aux enchères.

04:18 La vente aux enchères aura lieu le 26 mars prochain à 10h à la Chambre de commerce et de l'Industrie de Paris.

04:23 Je vois que vous êtes très intéressé, Jean-Marie, c'est dans le deuxième arrondissement.

04:26 Donc, ne soyez pas à z'heure tard. La vente pourra se faire quand même en ligne et sur Internet.

04:30 Et par téléphone, en revanche, il y a une condition pour y accéder.

04:33 Il y a une consignation de 1,6 million d'euros.

04:37 Voilà, donc en gros, il faut qu'on donne une garantie bancaire.

04:40 On dispose d'un million 600 000 euros, ce qui est le minimum, mais ça partira beaucoup plus que ça.

04:44 Ah oui, le prix de départ, je crois que c'est 5 millions, c'est un truc comme ça.

04:48 Écoutez, merci pour cette petite annonce, Bérenice.

04:50 Merci à vous, Sylvain, restez dans les parages.

04:52 On se retrouve dans un instant, on va parler de...

04:55 On va parler de SCPI, Société Civile de Placement Immobilier.

04:58 Est-ce que ça rapporte ou pas ? On en parle dans un instant.

05:00 Nexity, premier promoteur résidentiel.

05:03 Trouvez votre logement partout en France sur nexity.fr.

05:06 Nexity présente...

05:08 Sud Radio, parlons immo.

05:11 Sylvain Lévy-Valancy.

05:13 Parlons de votre logement avec Sylvain Lévy-Valancy et son invité jusqu'à 10h.

05:17 Merci, Jean-Marie, bonjour. Un autre Jean-Marie, Jean-Marie Sauclier.

05:21 Bonjour, Sylvain.

05:22 Vous êtes le président de SoGénial.

05:24 C'est une... SoGénial Immobilier.

05:26 C'est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans la gestion des SCPI.

05:30 J'ai rappelé Société Civile de Placement Immobilier, c'est bien ça ?

05:33 Exactement.

05:34 Alors, première question toute simple.

05:36 Pour toutes celles et ceux qui nous écoutent,

05:38 c'est quoi exactement une SCPI pour nos auditeurs ?

05:41 Alors, la SCPI, c'est le Fonds d'Investissement Grand Public en Immobilier.

05:44 Plutôt, essentiellement, immobilier d'entreprise,

05:47 donc commerce, bureaux, activités.

05:50 Donc nos locataires sont des entreprises et ne sont pas des particuliers.

05:53 C'est le cas de l'habitation.

05:54 Et c'est en fait la mutualisation d'un patrimoine immobilier.

05:56 Vous achetez des parts pour quelques centaines,

05:59 on commence vers 2000 euros, on en parlera peut-être tout à l'heure,

06:02 ou beaucoup plus.

06:04 Et en fait, on met tout ça dans un espèce de pot commun.

06:06 On achète un patrimoine immobilier conséquent et le plus conséquent possible.

06:10 On perçoit des loyers et on va redistribuer les loyers

06:13 tous les trimestres aux porteurs de parts sous forme de dividendes.

06:15 Alors, est-ce que c'est un moyen de placement assez ingénieux, finalement ?

06:20 Est-ce que c'est ça qu'on appelle la pire papier ?

06:22 C'est exactement ça qu'on appelle la pire papier.

06:24 En fait, ce sont des petites parts de SCI, quelque part.

06:26 Alors, ce sont comme des SCI, mais qui sont régulées par l'autorité des marchés financiers.

06:31 C'est-à-dire que l'AMF, l'autorité des marchés financiers, donne un visa,

06:34 donc valide toute la documentation, contrôle le fonds,

06:37 ce qui est une garantie pour le porteur de parts.

06:39 Et en effet, on achète quelques parts dans ces fonds.

06:41 On commence en général à... c'est entre 4 et 10 parts,

06:44 suivant le prix nominal, le prix de la part au début.

06:47 Et après, ça peut être des montants beaucoup plus importants.

06:49 Mais on est un petit porteur dans un fonds qui peut avoir des milliers,

06:52 voire des dizaines de milliers de porteurs,

06:54 avec du coup une mutualisation, une division du risque qui est importante,

06:57 très, très élevée.

06:59 Alors, vous avez rappelé l'AMF, l'autorité des marchés financiers,

07:02 qui vous autorise à faire appel à l'épargne, finalement, publique.

07:05 C'est exactement ça. C'est la spécificité de ce fonds-là.

07:08 C'est garantie ?

07:10 Oui, c'est une... alors l'AMF ne garantit pas la qualité de la gestion.

07:13 Elle ne va pas garantir qu'on fasse bien les choses,

07:15 mais elle va garantir qu'on a toute la réglementation,

07:18 qu'on respecte toutes les règles dans la gestion du fonds,

07:21 qu'on est clair dans la documentation,

07:23 que ce qu'on vous présente est vrai.

07:25 Ça va être très important pour eux que le porteur de part,

07:27 que l'investisseur ait toute l'information quand il va signer

07:30 pour devenir actionnaire, puisqu'on reste actionnaire

07:32 pendant de nombreuses années en général.

07:34 Alors, c'est vraiment intéressant, puisque c'est un bon moyen d'épargner,

07:37 surtout quand on voit aujourd'hui les difficultés qu'on a pour la retraite,

07:40 tout ce qu'on nous dit, qui rend un peu morose l'ambiance.

07:43 Quel est le billet d'entrée ? On peut investir ?

07:46 C'est à la portée de toutes les bourses, en moyenne ?

07:48 C'est quasiment toutes les bourses.

07:50 Il y a des SCP qui commencent à un peu plus de 200 euros avec une part.

07:53 La moyenne, c'est 2000 euros.

07:55 Si je vais chez Choseginal, je peux trouver des petites parts ?

07:57 En général, à partir de 2000 euros, dans la plupart des SCPI,

08:00 2000, 2200, 2500, il y en a, c'est un peu plus,

08:03 mais la moyenne, c'est 2000 euros minimum.

08:05 Vous avez parlé d'engagement sur une certaine durée.

08:08 Est-ce qu'on peut dire que c'est un placement moyen terme,

08:11 court terme, long terme ?

08:13 C'est plutôt un placement long terme.

08:14 On demande aux gens, systématiquement,

08:16 de rester une dizaine d'années minimum dans le fond,

08:18 pour qu'il y ait un vrai intérêt économique à l'opération.

08:21 Est-ce que c'est une durée moyenne ?

08:23 La durée moyenne, si on regardait les statistiques de sortie,

08:26 on serait plutôt aux alentours de 20-25 ans.

08:28 Mais ce n'est pas une réelle statistique.

08:30 Mais je pense que les gens restent en moyenne 15-20 ans dans les SCPI.

08:33 Alors, ce qu'on appelle chez vous, dans votre jargon,

08:35 une classe d'actifs, c'est-à-dire du logement,

08:38 du bureau, du commerce, par exemple,

08:40 c'est quoi le placement préféré des Français en SCPI ?

08:43 Alors, historiquement, le placement préféré des Français en SCPI,

08:45 c'est le bureau, puisque les deux grands marchés immobiliers,

08:48 c'est l'habitation pour que les gens vivent,

08:50 et c'est le bureau pour que les entreprises vivent et travaillent.

08:54 Donc, historiquement, c'est le bureau avec les plus grandes SCPI,

08:57 la plus grande capitalisation,

08:59 donc le plus d'argent investi, finalement, par les particuliers.

09:02 Et depuis quelques années,

09:04 notamment cette année de façon très forte,

09:06 on voit une classe qui est la classe qu'on va appeler diversifiée.

09:09 Donc, finalement, on va mélanger du bureau, du commerce,

09:11 et des locaux d'activité.

09:13 Donc ça, ça va être plutôt pour les artisans, pour les PME,

09:16 qui ont besoin d'un peu de bureau, un peu de stockage,

09:18 un peu de fabrication.

09:19 Et ça, ça représente aujourd'hui la plus grande partie des investissements,

09:22 pas encore les plus gros fonds, mais la plus grande partie des investissements.

09:25 Alors, l'année 2022 a été une année record pour le marché des SCPI,

09:29 avec une collecte nette, vous me dites, si je me trompe,

09:32 de plus de 10 milliards d'euros, c'est énorme.

09:34 Donc, on voit la pétance des Français, on le voit très nettement.

09:37 En 2023, cette collecte est tombée à 5,7 milliards d'euros,

09:41 soit quasiment la moitié moins.

09:43 Forcément, les Français avaient moins à cause, effectivement,

09:46 les taux, l'inflation, moins d'argent.

09:49 Est-ce que c'est un impact pour vous aussi sur les SCPI du marché de l'immobilier,

09:53 qui est un peu gelé et un peu en crise en ce moment ?

09:56 Est-ce que forcément, collatéralement, vous subissez les mêmes effets ?

09:59 Alors, on n'a pas forcément de problématiques là-dessus.

10:01 Alors, on en a sur une partie de SCPI qui ont des petits problèmes

10:04 à arbitrer des actifs, qui ont des petits problèmes

10:07 pour faire sortir des porteurs de parts à des moments,

10:09 ce qui a grippé un petit peu le marché, on voit,

10:11 et qui a entraîné la baisse de la collecte.

10:13 Donc, c'est vrai qu'on a ce petit phénomène aujourd'hui de se dire que,

10:16 dans certains cas, c'est un peu plus compliqué de vendre.

10:18 Alors, ce n'est pas que ce soit compliqué, c'est qu'en fait, les gens,

10:20 comme les prix ont bougé, ont baissé, quand on achète un immeuble cher,

10:23 et on est tous pareil, quand on achète un appartement,

10:25 si on pense qu'il vaut 300 000 euros et qu'on nous en propose 230,

10:28 on ne va pas le vendre.

10:30 Si le vrai prix, c'est 250, on ne va même pas le vendre.

10:32 Là, c'est un peu le même schéma.

10:33 En fait, il y a eu une petite période comme ça,

10:35 où les gens se regardaient un petit peu en disant,

10:36 moi, je ne veux pas vendre, et puis moi, je ne veux pas acheter quand même à 300,

10:38 parce que je sais que ce n'est pas le vrai prix.

10:40 Mais nous, en fait, on est aussi toute une génération de SCPI un peu plus jeunes,

10:43 qui sont très dynamiques, qui ont une très bonne collecte,

10:45 et qui finalement, arrivons relativement bien à faire notre marché,

10:48 puisque les autres SCPI sont un peu moins présents,

10:51 et les autres investisseurs sont un peu moins présents.

10:53 À quoi vous vous attendez pour 2024 ?

10:55 Et est-ce que les SCPI continuent d'avoir le vent en poupe

11:00 comme placement préféré des Français ?

11:02 Je pense que 2024 va être, en termes de collecte pour les SCPI,

11:06 puisqu'on en parlait, une année qui va être encore un petit peu compliquée,

11:09 plutôt à l'image de 2023.

11:11 On attend tous, finalement, je vais être un peu technique,

11:15 mais les gestes des banques centrales sur les taux,

11:18 puisque les taux immobiliers, le rendement de l'immobilier,

11:21 donc les prix de l'immobilier sont toujours très corrélés au prix de l'argent,

11:24 puisqu'on a beaucoup d'immobiliers financés,

11:26 la plupart des personnes achètent leur logement avec un emprunt,

11:28 c'est pareil dans l'immobilier d'entreprise, on achète avec un emprunt,

11:31 donc on est très attentifs à ce sujet-là.

11:33 Et après, sur les SCPI, il y en a qui collectent quand même toujours très bien.

11:37 C'est-à-dire qu'on a vraiment un monde de les SCPI un peu plus anciennes de bureaux,

11:40 qui ont moins de rendement, qui reversent moins d'argent aux porteurs de parts,

11:43 en pourcentage, finalement, le taux moyen c'était 4,52% en 2023,

11:49 mais c'est une fourchette très large de 3,5% à 8% de rémunération

11:53 sur l'argent investi, c'est un bon placement.

11:57 Il y a des SCPI qui ont des rendements plutôt élevés,

12:00 et qui du coup vont avoir plus de facilité à collecter,

12:03 et s'annoncent plutôt une belle année.

12:05 Alors, on a pu le voir dans les nombreux médias,

12:08 il y a eu des alertes notamment sur les problématiques de liquidité sur les SCPI,

12:13 on fait des signes.

12:15 Non, non, juste parce qu'on parlait de 4,52, c'est net ou c'est brut ?

12:18 Est-ce qu'il y a des frais ? C'est important de le préciser.

12:21 C'est net, mais brut de fiscalité. C'est les deux.

12:25 C'est net, mais avant impôts.

12:27 C'est donc un brut fiscal. Est-ce que ça répond à votre question ?

12:31 Oui, oui, ça répond à ma question.

12:33 Je vais continuer, mon cher Jean-Marie.

12:35 On a pu le voir dans les nombreux médias, on parle de liquidité.

12:38 Vous savez, les problématiques de liquidité, la prime est à la liquidité, vous le savez.

12:41 Est-ce que les SCPI ne seront-elles pas confrontées finalement

12:45 à une équation difficile à résoudre entre des actifs qui sont des actifs tangibles,

12:49 mais immobiles, c'est de l'immobilier forcément,

12:52 avec la liquidité, ou est-ce que finalement c'est de la presse

12:56 qui dévoile finalement des difficultés qui n'en sont pas réellement ?

13:00 Et notamment, ça fait allusion bien évidemment à la sécurité du placement.

13:04 Alors, il faut partir du postulat et d'une chose, c'est que le produit,

13:08 l'immobilier, n'est pas liquide par définition,

13:11 mais juridiquement, la SCPI n'est pas liquide.

13:13 C'est-à-dire que vous n'avez pas le droit au rachat de vos parts à tout moment,

13:16 comme vous pouvez l'avoir dans une CICAV ou comme vous allez l'avoir de fait sur des actions.

13:20 Dans la SCPI, pour que vous puissiez sortir, il faut que quelqu'un veuille racheter des parts,

13:24 veuille souscrire des parts nouvelles.

13:26 Entrée-sortie.

13:27 Voilà, c'est entrée-sortie.

13:28 Quelqu'un veut sortir, si quelqu'un rentre, il peut sortir,

13:30 si personne ne rentre, il ne peut pas sortir.

13:32 Je prends un exemple.

13:33 J'ai placé, je ne sais pas moi, l'équivalent de 10 ou 15 000 euros,

13:36 et j'ai besoin de cette liquidité.

13:38 En combien de temps je peux espérer l'obtenir ?

13:40 Alors, ça va dépendre d'où vous êtes investi.

13:42 Si vous êtes investi dans quelques SCPI, vous parliez de problèmes de liquidité,

13:44 il y a des SCPI qui ont réévalué leur patrimoine.

13:47 Comme toutes les SCPI, on a fait des évaluations de notre patrimoine au mois de juin.

13:50 Il y en a qui sont aperçus que les patrimoines avaient beaucoup baissé,

13:53 essentiellement des patrimoines de bureaux en région parisienne, en banlieue parisienne.

13:57 Beaucoup de baisses, donc ils ont été obligés de baisser leur prix de parts.

14:00 Donc concrètement, les gens ont eu un petit vent de panique sur ces SCPI-là.

14:03 Ils ont demandé à ce qu'à racheter leurs parts.

14:05 Beaucoup d'institutionnels, de compagnies d'assurance, de banques qui avaient investi,

14:09 ont demandé le rachat des parts.

14:10 Et du coup, ça a un peu grippé la machine, parce qu'à la fois,

14:13 c'était les premiers investisseurs, donc ils n'investissaient plus,

14:15 ils demandaient leur achat.

14:17 Et donc, il y a quelques SCPI, quelques sociétés de gestion comme ça,

14:19 qui ont eu des problématiques.

14:20 Mais à côté de ça, il y a tout un tas de sociétés de gestion

14:23 où il n'y a absolument aucun problème de liquidité.

14:25 Si les gens veulent sortir, ils vont sortir en une quinzaine de jours,

14:29 aller maximum un mois.

14:30 Mais c'est plus un temps, finalement, de traitement administratif du dossier,

14:33 de vérifier qu'on rembourse bien l'argent à la bonne personne,

14:36 et que ce n'est pas une fraude ou qu'il n'y a pas une histoire,

14:38 que réellement un problème de liquidité.

14:40 Donc on peut dire que le risque d'illiquidité, finalement,

14:42 est assez maîtrisé dans votre cadre d'activité.

14:44 Il est maîtrisé parce qu'il y a de la collecte ?

14:46 Absolument.

14:47 S'il n'y avait pas de collecte, nécessairement, il y aurait un problème de liquidité.

14:50 C'est très clair.

14:51 Quelle est la performance qu'on peut espérer ?

14:53 À toutes celles et ceux qui nous écoutent,

14:55 est-ce qu'on continue à avoir un bon tour de rendement sur 2024 ?

15:00 Quelles sont vos prospectives ?

15:01 Et éventuellement, même, si je peux me permettre,

15:03 est-ce que chez Soge Général, vous avez des perspectives à proposer ?

15:07 Alors, je disais tout à l'heure que les taux de rendement moyen 2022-2023, c'était 4,52.

15:12 Alors c'est le problème d'une statistique et d'une moyenne,

15:14 c'est que ça cache une variété très large.

15:16 Ça va de 3,5 à 8%.

15:19 Alors plus que 8, on va dire plutôt 7%,

15:22 parce que certains chiffres ne sont pas totalement calculés sur les vraies valeurs.

15:26 Mais voilà, on a un arc qui va de 3,5 à 7%, du simple au double.

15:29 Aujourd'hui, les fonds qui collectent le mieux sont évidemment ceux qui ont les meilleures perspectives.

15:33 Je pense que ces fonds vont continuer à avoir des bonnes perspectives

15:36 et des bonnes distributions.

15:37 Donc je pense que le taux moyen va probablement rester un peu identique,

15:40 voire remonter un petit peu l'an prochain.

15:42 Mais surtout, l'intérêt, c'est que ceux qui sont dans les fonds

15:45 qui ont des bonnes performances et ceux qui sont le plus souscrits aujourd'hui

15:48 vont continuer à avoir des bonnes distributions.

15:50 Typiquement, chez Soge Général, on anticipe,

15:52 on avait fait des fonds avec des rentabilités qui vont de 5% net d'impôts étrangers

15:58 pour des fonds européens,

15:59 à des rentabilités de 6,2% pour des fonds investis,

16:03 comme je le disais, en diversifié tout à l'heure,

16:04 donc commerce, bureaux, activités en France.

16:06 Et on va garder les mêmes perspectives de rendement pour cette année,

16:10 voire même avec un petit espoir d'augmentation,

16:13 puisque comme vous l'avez dit tout à l'heure,

16:15 et comme on l'a dit, les prix ont tendance à baisser en immobilier.

16:17 C'est-à-dire que pour finalement le même argent investi,

16:20 on gagne plus d'argent en termes de perception de loyer,

16:23 donc de redistribution.

16:24 Et donc potentiellement, ça va dans le temps,

16:27 nécessairement conduire à une petite remontée de la distribution des SCPI.

16:31 On ne va pas passer à des chiffres très élevés dès demain,

16:34 mais on va peut-être monter à 6,40 dans le temps et plus.

16:37 Merci beaucoup Jean-Marie Souclié.

16:39 Je rappelle qu'on peut trouver SOS Génial sur Internet très facilement.

16:42 Je rappelle que vous êtes le président de SOS Génial.

16:44 Merci encore d'être passé sur le plateau, Jean-Marie.

16:46 Allez, à suivre.

16:47 0826 300 300, vous nous avez laissé vos messages

16:50 pendant toute la semaine sur le répondeur de Sud Radio.

16:52 Eh bien, on vous répond dans quelques instants

16:54 avec Bérenice de Villeflorio et son spécialiste.

16:58 Sud Radio, parlons immo.

17:00 Sylvain Lévy-Valancy.

17:02 On parle de votre logement jusqu'à 10h,

17:04 au 0826 300 300, avec Sylvain Lévy-Valancy et toute son équipe.

17:08 Vous avez été nombreux à nous poser vos questions cette semaine

17:11 sur le répondeur de Sud Radio.

17:12 Eh bien, ça tombe bien parce que ça vous concerne.

17:14 Absolument, ça vous concerne.

17:15 C'est toutes les semaines, on répond à vos questions et en direct.

17:17 Avec nos experts, Bérenice, cette semaine,

17:20 nous avons eu un message sur le répondeur de Sud Radio.

17:22 Que nous demandons-t-on ?

17:24 Eh bien, c'est un couple qui nous a écrits,

17:26 Edouard et Sophie, qui ont 44 à 45 ans.

17:29 Ils ont trois enfants.

17:31 Ils ont acheté, il y a cinq ans, l'achat de leur vie,

17:35 un appartement de 80 m² à Bordeaux.

17:37 Alors, ils l'ont acheté en VEFA.

17:39 VEFA, qu'est-ce que ça veut dire ?

17:41 C'est "Vente en l'état futur d'achèvement".

17:44 C'est-à-dire que l'appartement qu'ils ont acheté

17:46 n'était pas encore construit.

17:47 C'était sur plan.

17:48 Ils ont acheté un appartement qui allait sortir de terre.

17:51 Donc, il devait être livré, cet appartement,

17:56 au premier trimestre 2022.

17:58 Sauf que, vous êtes au courant,

18:00 on en parle beaucoup dans l'émission,

18:01 il y a eu des retards.

18:02 Et nous sommes donc en mars, mi-mars 2024.

18:06 Et l'appartement n'est toujours pas livré.

18:10 Il y a encore du retard.

18:11 Ça fait plus de deux ans maintenant qu'ils attendent.

18:13 Et ils ne savent plus comment faire,

18:15 parce que ça devient compliqué financièrement.

18:17 Parce qu'ils sont toujours en location.

18:19 Ils n'avaient pas prévu ça.

18:20 Donc voilà.

18:21 Ils ne savent pas trop comment faire.

18:23 Donc, on accueille notre avocat national,

18:26 Maître Romain Rossy-Landy,

18:28 avocat spécialisé en droits immobiliers.

18:30 Bonjour, Maître.

18:31 Oui, bonjour.

18:32 Bon, vous avez entendu le témoignage de Sophie et Edouard ?

18:37 Oui, tout à fait.

18:38 C'est malheureusement un cas assez fréquent.

18:41 Moi, j'ai beaucoup de dossiers au cabinet

18:42 qui concernent effectivement des accueilleurs en VEFA

18:46 qui sont victimes de retard de livraison.

18:48 Et effectivement, là, 24 mois, c'est quand même beaucoup.

18:50 Mais c'est relativement fréquent.

18:52 Fréquent en ce moment, vu l'état du marché, c'est ça ?

18:55 Oui, ça a toujours existé, à mon avis,

18:58 notamment depuis la crise sanitaire.

19:00 Ça a quand même été un bon prétexte pour les promoteurs aussi

19:02 pour faire traîner les chantiers.

19:04 Mais là, je sais que ces derniers temps,

19:06 avec la crise de l'immobilier qu'on rencontre, etc.,

19:08 les retards se multiplient, et effectivement, les dossiers aussi.

19:11 Et alors concrètement, c'est dû à quoi ?

19:13 Parce que c'est vrai que les promoteurs nous disent

19:16 que déjà, il y en a de plus en plus qui mettent la clé sous la porte.

19:19 Il y a de plus en plus d'entreprises du bâtiment

19:22 qui mettent aussi la clé sous la porte.

19:25 Donc, qu'est-ce qui se passe selon vous ?

19:28 Oui, le problème, les promoteurs qui mettent la clé sous la porte,

19:31 ça arrive, mais c'est plus souvent les entreprises

19:33 qui sont directement sur le chantier aussi

19:35 qui mettent la clé sous la porte.

19:37 Et ça, effectivement, ça a des conséquences

19:39 sur le chantier d'une manière générale.

19:41 Donc, la livraison va être retardée.

19:43 Il faut comprendre que la plupart des contrats de VEFA,

19:45 donc la VEFA, vous l'avez dit,

19:47 c'est effectivement, on achète sur plan.

19:49 L'acquéreur paye le prix au fur et à mesure

19:51 de l'avancement des travaux, et le vendeur s'oblige,

19:54 c'est ça le problème, à construire l'immeuble

19:56 dans un délai déterminé par le contrat.

19:58 Et donc d'ailleurs, la plupart des contrats

20:00 ne sont jamais, ne donnent jamais une date précise de livraison.

20:02 Si pas, ça sera livré pour le 20 mai 2025.

20:04 On redonne un trimestre, en général une fin de trimestre, etc.

20:07 Et tous les contrats que je vois

20:09 prévoient un certain nombre de causes exonératoires.

20:12 Donc, la force majeure, ça peut fonctionner.

20:14 Le cas du redressement judiciaire,

20:16 de la liquidation judiciaire d'une entreprise

20:18 qui interviendra sur le chantier.

20:20 Le retard des concessionnaires, EDF, etc.

20:22 Ça aussi, ça fonctionne.

20:24 Donc, il y a plein d'exceptions, en fait.

20:26 Il y a énormément d'exceptions,

20:28 c'est un peu du cas par cas.

20:30 Ce qu'il faut aussi savoir, c'est que les exceptions

20:32 ne fonctionnent pas toujours.

20:34 Par exemple, si on vous dit "oui, mais je ne peux pas avancer

20:36 parce que l'entreprise a abandonné le chantier",

20:38 encore faut-il que le promoteur prouve

20:40 qu'il ne pouvait pas travailler

20:42 sur d'autres aspects du chantier.

20:44 Il faudrait vraiment démontrer.

20:46 Pareil, la grève. On vous dit tout le temps la grève,

20:48 mais il faut que ce soit une grève dans le secteur du bâtiment.

20:50 Les intempéries, il faut qu'elles soient exceptionnelles.

20:54 Parce qu'il fait mauvais, par exemple, en région parisienne.

20:56 On le sait. Donc, la pluie, ça ne suffit pas.

20:58 - Et donc là, concrètement, qu'est-ce que peuvent faire

21:00 Sophie et Edouard ? Vous l'avez dit,

21:02 si dans le contrat, il y a plein d'exceptions, etc.

21:04 Ils ne peuvent rien faire, en fait.

21:06 - Non, on peut toujours faire quelque chose, Dieu merci.

21:08 - Alors, ouf !

21:10 - Je vous l'ai dit, ce n'est pas parce que le contrat prévoit

21:12 à certains que il y a plein de clauses qui ne sont souvent pas abusives,

21:14 mais qui sont des causes de style et qui ne sont pas

21:16 applicables aux cas de dossier.

21:18 Par exemple, je vous l'ai dit, effectivement,

21:20 l'abandon de chantier, si le promoteur ne démontre pas

21:22 que ça a conduit à une interruption,

21:24 ça ne fonctionnera pas.

21:26 Et puis, il faut que le promoteur informe.

21:28 La plupart du temps, je constate que dans les dossiers,

21:30 il n'informe pas les acquéreurs.

21:32 Donc, s'il n'a pas informé les acquéreurs, il commet aussi une faute.

21:34 Il ne tient pas au courant des difficultés

21:36 qu'il rencontre sur le chantier.

21:38 Finalement, déjà, il faut prévoir des pénalités de retard

21:40 dans le contrat parce qu'en matière de VEFA,

21:42 ça n'est pas prévu, ça n'est pas obligatoire,

21:44 contrairement aux contrats de CCMI qui, eux,

21:46 prévoient obligatoirement des pénalités de retard.

21:48 Donc, déjà, ça, c'est pas mal de le prévoir.

21:50 - Donc, avant d'avoir signé le contrat, il faut prévoir

21:52 un couple qui veut acheter

21:54 un appartement en VEFA, donc en vente

21:56 en état futur d'achèvement, il faut qu'il prévoie dans le contrat

21:58 des pénalités de retard pour le promoteur.

22:00 - Oui. Par exemple, pour les contrats

22:02 de CCMI de construction de maison individuelle,

22:04 la loi prévoit une pénalité de retard

22:06 de 1/3000ème du prix

22:08 par cours de retard. Il faut faire la même chose

22:10 pour une VEFA. Ça, c'est en amont.

22:12 Après, quand il y a des retards, il faut faire constater

22:14 le retard par un huissier d'justice,

22:16 ça, c'est facile. - Mais ça coûte pas très cher,

22:18 ça. - Non, c'est pas très cher.

22:20 On tente une mise en demeure

22:22 auprès du promoteur en disant

22:24 "Écoutez, vous êtes en retard, vous avez 2 ans de retard,

22:26 moi, je vous demande d'être indemnisé". Alors, je ne sais pas

22:28 quelle est leur situation. S'ils ont dû payer un double loyer,

22:30 ça, ça fonctionne assez bien. En général, on arrive

22:32 à se faire indemniser. - Bah oui. - Les freins

22:34 carcalaires, par exemple, ça aussi, on peut le faire. On peut le demander.

22:36 Moi, j'ai des obtenus sous vente à l'amiable.

22:38 Et si malheureusement, le promoteur ne veut

22:40 toujours pas discuter, moi, je conseille

22:42 d'attendre la livraison.

22:44 Et une fois que la livraison sera ordonnée,

22:46 de saisir le tribunal

22:48 et effectivement, de demander

22:50 l'indemnisation de tous vos préjudices qui seront

22:52 définitivement fixés à la date de livraison. C'est pour ça que ça sert à rien

22:54 de le faire avant. - D'accord.

22:56 - Je conseille aussi de retenir les 5%

22:58 de dépôts de retenue légale, de dépôts de garantie

23:00 à la fin, si vous voulez, pour pas payer le solde

23:02 total du prix. C'est un moyen

23:04 de négocier aussi avec le promoteur. - Eh bien,

23:06 merci beaucoup, maître Romain Rossilandi.

23:08 Je rappelle que vous êtes avocat spécialisé

23:10 en droit immobilier. Vous pouvez toujours

23:12 nous poser vos questions au 0800

23:14 300...

23:16 - 300. - 300.

23:18 Tout simplement. - Avec mon micro ouvert, c'est

23:20 0800 300 300 0800

23:22 300 300. C'est aussi

23:24 le numéro 0800 300 300. C'est aussi le numéro

23:26 auquel vous laissez vos messages toute la

23:28 semaine pour qu'on vous rappelle et puis qu'on vous

23:30 mette en contact avec nos spécialistes comme maître

23:32 Rossilandi. Tout de suite, on fait le tour

23:34 de France.

23:36 - Sud Radio, parlons IMO.

23:38 Sylvain Lévy-Valency. - Parce qu'on a des

23:40 biens à acheter un peu partout en France. On commence

23:42 par un bien proposé en Viagé avec notre

23:44 partenaire Viagimo.

23:46 Grégoire Tarrico. - Oui, bonjour

23:48 Jean-Marie, bonjour à tous. Alors pour ce premier bien,

23:50 notre partenaire Viagimo nous emmène à Marseille,

23:52 dans le quartier de Saint-Barnabé, un quartier situé

23:54 dans le 12e arrondissement à l'est

23:56 de la cité phocéenne. Un quartier

23:58 à la fois moderne et traditionnel, c'est ainsi

24:00 que le décrit le site de l'office de tourisme de la

24:02 ville. Un quartier qui a plus de 800

24:04 ans d'existence. Enfin, un quartier

24:06 situé à 3,4 kilomètres

24:08 à vol d'oiseau du mythique stade Vélodrome.

24:10 Voilà pour le contexte. Notre bien

24:12 est un appartement de 3 pièces, de

24:14 61,35 mètres

24:16 carrés. Il est donc idéalement situé

24:18 à un emplacement très prisé, à 3 minutes à

24:20 pied des commerces, transports et écoles. Il est

24:22 situé au 2e étage d'une ancienne ferme du

24:24 18e siècle, qui a été réhabilité

24:26 en propriété. Une situation

24:28 qui allie donc le charme

24:30 de la campagne à la proximité immédiate

24:32 de la ville. C'est un appartement calme,

24:34 lumineux, avec triple exposition. Un appartement

24:36 qui est composé d'une entrée avec placard,

24:38 de deux chambres, d'un séjour, une cuisine

24:40 et une salle à manger indépendante, et

24:42 une salle de bain. - Quelles sont les conditions

24:44 Grégoire pour ce

24:46 viager ? Comment on peut l'acquérir ? - Alors Sylvain,

24:48 ici nous avons un bien qui est proposé en viager

24:50 en vente à terme libre, avec un paiement

24:52 sur 10 ans. C'est-à-dire que le bien est déjà libre

24:54 de toute occupation et que vous en faites ce que

24:56 vous voulez à l'achat. Si vous êtes intéressé par cet

24:58 investissement, vous aurez à débourser un bouquet

25:00 de 137 600 euros et une

25:02 rente viagère mensuelle de 833 euros

25:04 pendant 10 ans donc, la valeur

25:06 vénale de notre appartement étant de

25:08 220 000 euros. Une vraie belle opportunité

25:10 que je vous conseille d'aller voir. Foncez

25:12 contacter sans plus attendre l'agence

25:14 Viagimo de Marseille ou de vous rendre sur le site

25:16 internet de notre partenaire pour plus d'infos

25:18 et photos, www.viagimo.fr

25:21 - Bon, bel rendez-vous. Et puis en tout cas, tiens, ma langue

25:23 est fourcheuse, je peux en profiter pour corriger.

25:25 Le numéro, c'est 0 826 300 300.

25:27 Je sais pas comment j'ai pu me tromper de numéro.

25:29 Ça vous arrive des fois de rentrer chez vous

25:31 et d'oublier le digicode ? - Oui, oui, ça arrive.

25:33 Des fois, j'oublie même le prénom de ma femme. - Voilà,

25:35 exactement. Ou alors, vous en avez plusieurs. C'est peut-être aussi

25:37 pour ça. Allez, tout de suite, on continue le Tour

25:39 de France. - Ah, voilà.

25:41 - Sud Radio, parlons immo.

25:43 Sylvain Lévy-Valenci. - Toujours avec

25:45 Sylvain Lévy-Valenci et Grégoire Darrico.

25:47 - Absolument. Merci à toutes et à tous

25:49 d'ailleurs de nous vivre et de nous écouter. On fait

25:51 le Tour de France, comme vous le savez, chaque semaine.

25:53 Grégoire, cette semaine, la rédaction

25:55 a eu des coups de cœur. Où nous emmenez-vous ?

25:57 - Eh bien oui, Sylvain, cette semaine, on était dans le

25:59 sud de la France, nous, pour le Grand Salon MIPIM.

26:01 Donc j'ai décidé de rester là, à quelques kilomètres

26:03 de Marseille, là où la France a longtemps

26:05 possédé un grand port de guerre. Je veux bien évidemment

26:07 parler de Toulon. Notre bien est une maison

26:09 de 91 m2 située dans

26:11 l'ouest de la ville, dans le quartier de Bon

26:13 Rencontre, pas loin de la porte Malbousquet

26:15 de l'arsenal et des accès autoroutes.

26:17 Ça, c'est pour la localisation. Notre maison

26:19 a été construite dans les années 50. Elle est située

26:21 au fond d'une impasse. Elle possède de nombreux atouts.

26:23 Elle comprend au rez-de-chaussée une entrée, une pièce

26:25 de vie, une cuisine indépendante, une véranda

26:27 de 23 m2 et une chambre.

26:29 À l'étage, vous trouverez une salle de bain

26:31 et quatre chambres. Notre maison est très bien

26:33 située à proximité des écoles, d'un supermarché

26:35 et des transports en commun. Elle est proposée

26:37 au tarif de 347 000 euros par

26:39 Orpi. Plus d'infos et photos sur orpi.com.

26:41 - Alors, comme chaque

26:43 semaine, les amis, on vous donne

26:45 les solutions pour financer

26:47 cette acquisition. - Effectivement, Sylvain.

26:49 Avec un apport de 20%, c'est la norme,

26:51 soit 69 400 euros

26:53 et un emprunt sur 25 ans à 4,04%,

26:55 vous pouvez estimer des mensualités

26:57 de remboursement à 1471 euros.

26:59 - Alors, on va continuer notre

27:01 tour de France, si je vous dis le pain au chocolat. Non,

27:03 je plaisante. Je vais dire la chocolatine

27:05 parce que je vais me faire étriper par les

27:07 Bordelais. On est en Nouvelle-Équitaine.

27:09 - Et oui, dans la capitale de la chocolatine et du cannelé,

27:11 vous venez de le citer, c'est à Bordeaux

27:13 que nous allons visiter un bien, un bien atypique

27:15 dans un ancien garage réhabilité.

27:17 Nous sommes à Fondaudège, un quartier

27:19 pas très loin du centre-ville. Vous franchissez

27:21 les portes d'un ancien garage complètement réhabilité

27:23 et vous tombez sur un appartement de 70

27:25 mètres carrés avec terrasse. Notre appartement,

27:27 il est composé d'une entrée principale,

27:29 aménagée en buanderie avec rangement,

27:31 une première chambre, emprunté ensuite

27:33 le couloir et débouché sur une pièce de vie

27:35 de 26 mètres carrés baignée de lumière,

27:37 la pièce de vie qui s'ouvre sur une terrasse de 10 mètres

27:39 carrés, la cuisine ensuite, elle est entièrement

27:41 équipée et organisée autour d'un superbe

27:43 îlot central. Enfin, notre appartement comprend

27:45 une suite parentale avec son dressing et sa

27:47 salle d'eau contemporaine. Notre appartement,

27:49 il possède également une cave.

27:51 Il est proposé au tarif de 399 000 euros

27:53 par l'agence Espaces Atypiques.

27:55 Plus d'infos et photos sur espacesatypiques.com

27:57 - Ça fait envie à une salle d'eau contemporaine.

27:59 - Tout à fait. - Où est votre salle d'eau contemporaine

28:01 s'il vous plaît ? Deuxième porte à gauche.

28:03 - Non, c'est pas mal. Mais vous savez,

28:05 les engins immobiliers ont le sens de l'humour.

28:07 Alors justement, ils ont aussi le sens de la finance

28:09 puisqu'on va les aider à trouver

28:11 des solutions de financement combien il faut

28:13 pour justement acquérir ce bien atypique.

28:15 - Alors, toujours notre rapport de 20%,

28:17 soit 79 800 euros. Un emprunt

28:19 sur 25 ans à 4%. Vous pouvez estimer

28:21 des mensualités de remboursement à 1685 euros.

28:23 - Merci Grégoire.

28:25 - Merci à vous Grégoire D'Arrico.

28:27 Merci Bérenice de Villefleuriau. Merci à notre

28:29 invité Sylvain Lévy de Valencie. On vous retrouve

28:31 samedi prochain. - Absolument.

28:33 - À 9h15 sur Sud Radio, comme tous les samedis.

28:35 Pour Parlons IMO. Mais d'ici là, cette émission est

28:37 à retrouver en rediffusion sur

28:39 Radio IMO, mardi

28:41 midi. On est d'accord ? - Absolument. Comme tous les

28:43 mardis à midi, on rediffuse l'émission

28:45 du samedi précédent. - Allez, à samedi prochain. On attend.

28:47 - À plus. - À plus.

28:49 - À plus.

28:51 - Sylvain Lévy Valencie.

28:53 - Avec NexCity, premier

28:55 promoteur résidentiel. Trouvez votre

28:57 logement partout en France sur

28:59 nexcity.fr.

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