Entrevista a Lucas Carrasco, pte de GICA
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00:00Lucas Carrasco, Presidente de la Asociación de Gestores Inmobiliarios de la Provincia de Cádiz, bienvenido, buenas tardes.
00:05Buenas tardes.
00:06Bien, antes que nada, por hacer una aproximación a la situación del sector, vosotros, el sector ha planteado, vuestro gremio, ha planteado una reflexión profunda a propósito del impacto que está teniendo la ley de la vivienda en el sector inmobiliario
00:20y quería comenzar por aquí, una reflexión en qué sentido, en qué dirección y poniendo el foco fundamentalmente en los jóvenes, que es seguramente donde hay el mayor problema de acceso en este momento, me parece a mí.
00:31Bueno, nosotros lo que pensamos y yo creo que prácticamente todo el mundo que está en este sector, no hay nadie que piense lo contrario, es que la ley de la vivienda se ha demostrado que está siendo y ha sido un error.
00:51Entonces, independientemente de, nosotros no hablamos nunca de colores políticos, pero cuando algo se demuestra que no funciona, lo cual ya se ha demostrado ampliamente con estadística, pues hay que cambiarlo porque ya no es solo que no funcione, sino que está provocando una rotura social grande,
01:10está provocando un gran problema en lo que quería paliar, que es el sector del alquiler y sobre todo el cliente joven, el cliente que tiene un empleo más precario. Hay una escasez de vivienda y aparte la sociedad va evolucionando y esto no se podía arreglar con una ley con tantas restricciones
01:38que lo que ha provocado además es justamente lo contrario, ha provocado aún más miedo en el propietario cuando realmente el cliente que pone las viviendas en el mercado para alquiler, que teníamos muchos y se han caído prácticamente todos, es ese pequeño cliente inversor que compra esa vivienda de banco o del sareb, esa vivienda destrozada o incluso ocupada, que pone sus pequeños ahorros para arreglarla y ese cliente se ha perdido
02:03y se ha perdido precisamente por esta nueva ley de vivienda que lo que le ha provocado es un miedo y ese dinero es suyo, fruto de muchos años de ahorro y bueno pues ya dice pues ya no invierto en vivienda o dejo el dinero donde está o lo invierto en otro sitio y entonces se está convirtiendo en un gran problema, algo que nos preocupa mucho al sector inmobiliario.
02:27Deduzco que por lo tanto lo que estáis solicitando, lo que proponéis es la liberalización un poco del sector.
02:32Totalmente, totalmente, al final está más que demostrado que hay que tener una regulación, pero tenemos que intentar poner una balanza y sobre todo lo que hay que intentar es, estamos quizás mirando demasiado por el inquilino, que hay que mirar por él por supuesto, pero también hay que mirar por el propietario,
02:56porque el propietario ahora mismo se siente débil, jurídicamente no tiene ninguna seguridad, entonces lo que hay que buscar también es una normativa que proteja al propietario, pues que tenga por lo menos la seguridad jurídica de que si yo alquilo y mañana esta persona no me pague, pues que bueno, pues que pueda estar fuera de mi vivienda en un plazo lógico,
03:22es que ahora mismo estamos hablando de que para poder sacar a una persona de tu casa, pues pueden pasar año y medio, dos años o incluso más tiempo.
03:32Y hablando de fenómenos distorsionadores del mercado, ¿cómo valoráis vosotros el desarrollo de la vivienda turística?
03:39Supongo que esto depende de cada zona de la provincia, porque habrá territorios en los que se aprecie más o se visualice más el fenómeno y otros en los que menos, aquí en la Valle de Cádiz desde luego si está el debate abierto, ¿vosotros cómo lo valoráis eso?
03:53Es un tema complicado, bueno ahora recientemente ha salido una nueva normativa que vamos a ver cómo funciona, que precisamente va a intentar paliar el problema que está causando la vivienda turística,
04:11porque sí que es cierto que a mí no me afecta tanto en mi ciudad, pero sí que hay otras zonas donde es posible que se esté saliendo un poquito de lo que sería normal y bueno, nosotros consideramos que en cierto modo es bueno que se intente regular un poquito el tema de la vivienda turística.
04:37¿Está creciendo la segunda residencia en la provincia de Cádiz o es un fenómeno que ya se ha frenado? Quiero decir, una persona de Madrid que tiene una casa en Madrid pero que luego tiene otra aquí en Cádiz para venir a descansar.
04:48Afortunadamente la segunda vivienda está creciendo, bueno además yo creo que la provincia sigue siendo bastante atractiva, tanto clientes extranjeros como clientes de otras zonas de España, o sea que por ahí no tenemos ningún problema.
05:08Acabamos de cerrar el mes de julio, cerramos el primer semestre del año, ¿cómo están evolucionando los precios de la vivienda respecto al mismo periodo del año pasado? No sé si tenemos el dato.
05:17En este primer semestre de 2024, con el barómetro que hemos hecho, los precios han aumentado un 10%, exactamente un 10,2. Esto en comparación con el año 2023, el año 2023 fue un 9,6.
05:34Sí que ha habido una ligera reducción en el volumen de transacciones, pero podemos decir que el mercado mantiene su fortaleza y su estabilidad. Estamos dentro de que hay que tener una cautela, pero estamos seguros de que va a seguir en buen estado.
05:57Quería poner el foco en los jóvenes, lo citábamos al principio y aquí tenía dos cuestiones que plantearle. Por una parte vosotros habéis solicitado medidas paralelas, es decir, a los avales ICO para facilitar el acceso de jóvenes a la compra de la vivienda. ¿Qué medidas paralelas serían? ¿Cuál sería el modelo correcto en vuestra opinión?
06:14El tema de los jóvenes es para hablar largo y tendido. Nosotros intentamos reunirnos constantemente con todos los ayuntamientos de la provincia para ofrecer nuestro apoyo a nivel estadístico en todo lo que podamos ayudar y siempre abogamos porque haya una colaboración público-privada.
06:37Hay muchísimas cuestiones de fondo. No le vamos a echar toda la culpa a la normativa. Hay muchísimas cosas como hablábamos antes. La sociedad va evolucionando. Quizás también incluso la misma educación que le damos a nuestros jóvenes a veces falla.
07:03Por ponerte un ejemplo, a veces cuando viene una persona joven a la oficina sorprende que cuando va a hacer esa inversión, que quizás yo no soy tan mayor, pero para mí la primera inversión que yo hice en una vivienda era lo más importante y ahora parece un poco como que se deja de lado.
07:26Entonces tú cuando le vas a hacer el perfil a esa persona joven y te das cuenta que ya se ha comprado un gran coche y entonces cambia. Yo primero me compré mi casa y después ya me compré el coche y pues parece que ahí también hay un problema. Después también hay un problema, obviamente, que ellos no pueden hacer nada, que es la escasez de vivienda.
07:48No hay vivienda porque todo se acaba. El suelo está alto. Hay muy pocos promotores o mejor dicho para el promotor es muy complicado promover porque el riesgo es alto y ahora mismo no le ve beneficio porque primero pedir la licencia conlleva esperar varios años.
08:14Con el tema de la guerra de Ucrania han subido muchísimo los costes de construcción. Hay muchísimas cuestiones que provoca que al final cuando hablamos de jóvenes, para mí ya una persona joven que se compra una casa pues está en el perfil de 35 a 45 años.
08:35Entonces realmente ya no es una persona joven. El chico joven, la persona de menos de 30 años que a día de hoy se compra una casa es una excepción y eso es un problema que habrá que abordar pero habrá que abordar en profundidad.
08:53Eso desde el punto de vista sociológico pero hacemos referencia a los avales ICO pero vosotros pedíais más y no sé si ese más otras líneas, otras estrategias y no sé si esas otras estrategias pueden pasar por el aumento de la inversión en construcción de vivienda pública.
09:08Por ejemplo la rehabilitación de viviendas facías que hay muchas en la provincia de Cádiz porque tenemos una historia larga y urbanísticamente también muy interesante.
09:16Son viviendas que están en mal estado y que podrían salir al mercado una vez rehabilitadas con precios más o menos ajustados. No sé si va por ahí la cosa, la inversión en construcción de vivienda pública y la rehabilitación.
09:26Totalmente, bueno, por poner un apunte los avales ICO, nosotros estamos totalmente de acuerdo con los avales ICO pero los avales ICO todavía no están funcionando. Una cosa es que hace ya muchos meses que bueno que aún hoy platillo se ha sacado pero a día de hoy hay una lista de bancos que se han adherido.
09:47No he revisado últimamente pero el único que ya tenía todos firmados y demás creo que era únicamente Banco Santander pero ninguno de ellos está todavía ofreciendo un aval ICO. Tenemos multitud de clientes que lo quieren pero eso a día de hoy no está disponible.
10:01Vamos a recordar a los oyentes que se trata de un convenio que había firmado el gobierno con el Instituto de Crédito Oficial ICO para la gestión de avales destinados a la compra de vivienda primera, vivienda para jóvenes menores de 35 años o familias con menores a cargo y la línea de aval estaba dotada con 2.500 millones de euros. Me parece que cubría el 20% del importe del préstamo hipotecario hasta el 25% en el caso de vivienda con calificación energética. Me parece recordar.
10:27Correcto, así es. Y después otro detalle importante que has dicho tú y que muchas veces sí que se nos escapa o no se habla no sé si porque igual políticamente no es tan interesante pero sería interesante hacer una reflexión y decir bueno es verdad que falta mucha vivienda pero es que tenemos vivienda que está construida o está prácticamente a punto de terminarse que habría que hacer una inversión
10:57y nadie habla de esto. Todas las viviendas que tiene el Sareb y antes sí que ha habido un tiempo hace dos o tres años que sí que se estaban sacando bastante con ese pequeño inversor que hablábamos antes que bueno que decidía apostar y decía bueno invierto en esta vivienda que la puedo comprar a un precio muy bajo porque está en muy mal estado, no es habitable, la compro a lo mejor vamos a poner en 20.000 euros, pongo 20.000-30.000 euros
11:27y la saco al mercado. Hay que apoyar y hay que aplaudir a ese pequeño inversor o incluso a ese gran inversor que dice oye pues voy a coger este bloque que se quedó la obra inconclusa y yo le voy a poner un millón de euros lo que sea y la voy a sacar tanto al mercado de venta como al mercado de alquiler. Entonces muchas veces pensamos que no hay vivienda, no hay obra nueva pero habría que recapacitar un poquito también en la vivienda que sí tenemos y que está ocupada o que está en muy mal estado y que habría que rehabilitar.
11:55Sí, la rehabilitación es cara y en cualquier caso es complicada. Ahí digo yo, yo no soy técnico pero lo es ¿no? O sea la rehabilitación de una vivienda antigua tiene un coste importante ¿no?
12:07Sí, la rehabilitación está claro que es cara y es complicada. Cuando hablo de complicación porque muchas veces depende de cada caso. Sí que es cierto que hay obras que no están terminadas, que a lo mejor no es tan fácil ¿no? Que tú dices bueno esto no hay que invertir tanto pero ya hay un problema estructural y demás.
12:28Pero hay otras que la inversión igual no es tan alta lo que pasa que siempre hay una hay una burocracia que es lenta y unas licencias que son lentas entonces ahí es donde nosotros abogamos porque se incentive esto, se incentive que el pequeño inversor o esos fondos buitres que no se deberían llamar fondos buitres porque al final lo que vienen es a buscar un rendimiento pues que se les apoye
12:58a que rehabiliten todas esas construcciones que vamos por la carretera y que vemos sin terminar y que bueno si hay que apoyarlos con ayuda o con más flexibilidad en la licencia pero buscar que salga más vivienda al mercado que al final lo que va a provocar es que haya más vivienda y que el mercado se autorregule y baje el precio y haya más acceso para la gente joven.
13:23Tenía un par de cuestiones más que plantearle todavía a propósito del acceso de los jóvenes a la vivienda decíamos antes que la sociedad está cambiando de forma muy rápida y yo no sé si eso se refleja también en la demanda del modelo de vivienda hasta ahora hasta hace unas décadas el modelo normal era el de un matrimonio con 2-3 hijos que demandaba un piso con 3-4 dormitorios.
13:46Eso era digamos el estándar pero supongo que esto también habrá cambiado como consecuencia de los nuevos modelos de sociedad que tenemos. Personas que viven solas, parejas que no tienen hijos, personas que si tienen mascota y antes no estaba ese factor en la ecuación. ¿Cómo está repercutiendo todo esto en el sector?
14:06Pues efectivamente hay un cambio en la sociedad donde antes lo que buscábamos era nos comprábamos nuestra primera vivienda porque te casabas y tenías el pensamiento de tener hijos y probablemente esa vivienda pasara a tus hijos y eso ha cambiado ya.
14:24Hay gente joven que lo que va buscando y que no hay quizás sea una vivienda de un dormitorio de dos habitaciones pero todavía parece que no hemos asimilado todavía eso. Ha habido pequeños intentos pero sí que es cierto que ese modelo incluso parece que se ha atacado.
14:48Cuando ha habido algún promotor o ha habido alguna iniciativa de hacer un bloque o una organización de viviendas pequeñas de 35 metros cuadrados, 40 metros cuadrados, una vivienda habitable. Bueno pues se ha atacado. Bueno no hay vivienda y vamos a provocar que haya infravivienda.
15:08Hay gente que como tú bien dices viene a la oficina, una persona mayor, una persona joven y quizás lo que va buscando es eso pues no necesita nada más.
15:20Y la última, la tecnología, la digitalización. Quería saber cómo está afectando esto a los modelos de construcción, la aplicación de criterios sostenibles en las nuevas edificaciones o la aplicación de criterios sostenibles adaptados a viejas construcciones. Aquí no es un tema menor este porque somos un territorio con índice de temperaturas muy alto y supongo que este factor es un factor muy a tener en cuenta y la digitalización también a la hora de comercializar la vivienda.
15:45¿Cómo se está moviendo todo ese mercado? ¿Cómo estáis incorporando las nuevas tecnologías al sector?
15:51Está claro que la digitalización está teniendo un impacto significativo en el sector aquí en la provincia de Cádiz y en toda España.
16:05Nosotros como agrupación pues estamos constantemente innovando y digamos que le sacamos bastante utilidad a esto aunque al final siempre hay que tener en cuenta que el trato final siempre es un cara a cara pero el impacto es bastante significativo para nosotros como inmobiliaria.
16:33Después al respecto de la construcción pues también está cambiando muchísimo. Las viviendas ya se están construyendo con otro tipo de calidades quizás ya más adaptadas al tema climático buscando que haya siempre un ahorro energético.
17:01Entonces todo eso yo creo que está siendo positivo para el mercado inmobiliario.
17:10Lucas Carrasco, presidente de GICA, la Asociación de Gestores Inmobiliarios de la provincia de Cádiz. Muchas gracias señor Carrasco y hasta pronto. Buenas tardes.
17:19Muchísimas gracias a ustedes. Buenas tardes.
17:22Y gracias también a los compañeros de Radio Algeciras que nos han facilitado hoy esta comunicación.