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00:00Vamos a ver si Juan Pablo Vaca, que es consultor inmobiliario, él está en Córdoba, es cordobés, a ver si nos ayuda a entender un poco más este momento.
00:07Juan Pablo, buenas tardes, ¿cómo estás? Maxi y Sergio te saludan.
00:11¿Cómo andan?
00:12¿Todo bien?
00:13Hola, saludos a todos. Todo bien, gracias por el llamado y saludos a toda la audiencia.
00:17Bueno, muchas gracias. Vamos a pedir a... si nos podés subir un poquitito más el volumen.
00:21Sí, el retorno.
00:22Acá el retorno en el piso. Te escuchamos bien a Juan Pablo, pero un poquitito más.
00:25Juan Pablo, bueno, a ver, tres temas básicos te vamos a plantear, a ver si nos ayudás a entender.
00:30El gobierno anuncia el fin del plan PROCREAR.
00:33¿El plan PROCREAR, este final o el desarrollo del plan PROCREAR, qué evaluación podemos hacer?
00:39¿Fue un plan bueno, fue regular, fue malo, fue buena la idea pero mala la ejecución?
00:44A ver, ¿qué análisis haces vos?
00:47Bueno, se me cortó la primera parte. ¿Ustedes me escuchan bien?
00:51Sí.
00:53Bien, bien. Entiendo, bueno, están hablando de PROCREAR y todos estos cambios que ya es públicamente conocido.
01:00Si te parece, empezamos por ahí.
01:03Sí, dale.
01:05Bien, bien, bien.
01:07En síntesis, hay que aclarar que para el sector inmobiliario en general los PROCREAR tenían poco impacto, ¿no?
01:13Ya que era un poco volumen en relación a la cantidad de operaciones a nivel nacional.
01:19Desde ya que tenía más influencia en lo que llamamos el interior profundo de Argentina,
01:24porque especialmente los municipios apalancaron muchas obras en sus locaciones particulares gracias al PROCREAR,
01:33pero en lo que es a la cantidad de créditos otorgados fueron reduciéndose de forma considerable.
01:39En su momento, recuerdan que empezamos en el 2012 con estos PROCREAR,
01:44el aluvión interesado fue un notorio, y al día de hoy lo que sacaron de PROCREAR en aquellos años
01:50hicieron el negocio de sus vidas, ¿no?
01:52Porque están pagando una cuota íntima en relación a la realidad del mercado.
01:58Bueno, sabía que había dos opciones.
02:02Si era sostenible, digamos, que alguien esté pagando 20.000 pesos de cuota por una casa que se hizo,
02:09esto iba a seguir, ahora si era una fantasía, iba a finalizar,
02:13y los hechos demostraron lo segundo, más allá de la forma, los momentos, etc.,
02:18lo concreto era que tenía una fecha límite.
02:21Y en concreto lo que pasó fue que, como ya también todos sabemos,
02:25que el gobierno actual está reorganizando la macroeconomía en general,
02:30había fondos financiarios destinados a este tipo de desarrollos
02:36que lo van a reencauzar al ámbito privado, como están haciendo en otros ámbitos.
02:41Esto no es una opinión, es una realidad, a algunos les gustará menos, a otros más,
02:45pero es lo que está pasando.
02:47Lo importante para mí son dos cosas.
02:49Primero, para los que ya tienen el PROCREAR a favor,
02:53lo que están pagando no va a cambiar nada, eso desde ya.
02:56Y por otra parte, los que, especialmente los municipios,
03:00que están medio preocupados porque, bueno, por sus razones no cobran a su tiempo
03:04con todo este cambio de gobierno y tienen las obras paralizadas,
03:08lo que informaron oficialmente es que iban a, bueno,
03:12ofertar, digamos, las obras en curso a los privados
03:16para que los empresarios tomen la apuesta en este sentido.
03:20Y desde ya que a futuro todavía no sabemos cuáles van a ser los nuevos,
03:23porque no se informó bien sobre los nuevos PROCREAR,
03:27pero, bueno, estamos a la expectativa.
03:29No creo que sea también un impulso muy importante
03:31porque como ya se sumaron los bancos privados
03:34al ámbito de los créditos hipotecarios,
03:36hay que ver hasta qué punto se mete el Estado en esto
03:39como lo hacía antes, en Cripio.
03:41Y con los créditos, a ver, no sé si querías preguntar,
03:43porque quiero saltar al tema de los créditos hipotecarios.
03:46¿Hay mucha más oferta que hace un año, dos años y demás?
03:52La oferta está bajando, pero a nivel histórico seguimos en niveles altos.
03:57Pero desde principios de año la oferta está bajando
04:00por dos factores principales.
04:02Uno, la derogación de la ley de alquileres.
04:05Recuerden que cuando estaba la anterior ley de alquileres,
04:08muchos propietarios optaron por no alquilar sus inmuebles
04:11y volcarlo al ámbito de las ventas,
04:13y entonces el stock de ventas subió muchísimo
04:16y en consecuencia bajó mucho la oferta de alquiler.
04:19Entonces ahora cuando derogó esta ley,
04:22los propietarios lo que hicieron fue esto mismo,
04:25volver a poner sus inmuebles que estaban antes en venta para alquilar.
04:28Ese fue un factor por el cual hizo que baje mucho la oferta.
04:31Y después, bueno, el sector inmobiliario se está recuperando.
04:34Ahora es público conocimiento que se habla mucho de la letra,
04:37de cómo se va a recuperar la economía,
04:39si recorta, si en L, si en W, etc.
04:42Lo que sé seguro es que el sector inmobiliario
04:44se está recuperando, recorta.
04:46Todavía falta mucho, uno siempre aclara,
04:48cuando uno habla en términos generales,
04:51es lo mismo lo que pasa en Buenos Aires,
04:53en Córdoba, en Bahía Blanca,
04:55lo que pasa en el sector local, oficinas, hoteles, etc.
04:58Pero a grandes rasgos, se está recuperando bastante bien
05:01y ese fue el segundo motivo,
05:03que la demanda subió mucho y está absorbiendo
05:07gran parte de la oferta que hay de ese vento.
05:10Tengo esta pregunta, Juan Pablo,
05:12tengo este planteo, a ver.
05:14Créditos Procrear versus Créditos UBA.
05:18¿Por qué te lo planteo así?
05:19Porque yo soy un hipotecado UBA
05:21y he tenido esta discusión con mucha gente.
05:23Así como por efecto de la inflación
05:26he tenido el perjuicio, digamos,
05:28de tener un crédito UBA,
05:30también te lo defiendo como un sistema de crédito,
05:33desde mi perspectiva de no especialista,
05:35mucho más razonable que el Procrear,
05:37por esto que vos decías hace un ratito.
05:39Hoy hay gente que paga por viviendas
05:41que valen 150.000, 200.000 dólares,
05:4420.000 pesos de cuota.
05:46Y el hipotecado UBA, bueno,
05:48contribuye devolviendo proporcionalmente,
05:53por lo menos daría la impresión
05:55que ese dinero que los hipotecados UBA
05:57van devolviendo deberían permitir
05:59seguir regenerando el fondo
06:02para seguir otorgando más créditos,
06:04cosa que el Procrear no permitiría.
06:06¿Está bien el planteo que hago? ¿Se entiende?
06:09Mira, creo que a todos nos gustaría
06:11el crédito Procrear,
06:13pero no es viable.
06:15Ya los hechos demostraron eso.
06:17Recuerden que los créditos Procrear,
06:20prácticamente la cuota era fija,
06:22y con una inflación hacia atrás
06:24de casi el 200% anual,
06:26no era lógico.
06:28Y ahí como uno siempre dice,
06:30alguien lo está pagando, ¿no?
06:32Quien está pagando la cuota UBA,
06:3420.000 pesos al mes,
06:36una ínfima parte en relación
06:38a lo que saldría de la misma casa
06:40para alquilarla, por ejemplo,
06:42de algún lado sale de la plata
06:44y 20.000 sale de los impuestos
06:47Ojalá el mundo fuera así tan fácil
06:49y las cuotas Procrearias fueran tan baratas,
06:51pero bueno, es una realidad
06:53de que no era sostenible.
06:55En cambio, los créditos UBA
06:57son más realistas.
06:59Primero no es un invento argentino,
07:01pasa en la mayoría de los países
07:03que tienen estos tipos de inflación,
07:05mucho menores a los nuestros,
07:07pero inflación al pi,
07:09la única forma de que haya crédito Procreario
07:11es que se ate al índice de inflación.
07:13Por eso se inventó el UBA,
07:15y quien lo paga, por así decir,
07:17es el privado que se beneficia
07:19de ese crédito.
07:21Y también, proyectando a futuro,
07:23también recorremos.
07:25Hay dos factores que son claves
07:27para que quien vaya a sacar un crédito UBA
07:29decida si le conviene o no.
07:31Primero, la cuestión más externa
07:33que es los precios inmobiliarios actuales.
07:35Estar en pisos históricos,
07:37en dólares,
07:39en pisos que podíamos recordar
07:41lo que pasaba allá en 2001.
07:43Ese es un dato objetivo
07:45que motiva que la gente saque
07:47estos créditos UBA.
07:49Y la otra, la cuestión más personal
07:51que se refiere a que uno haga
07:53la elaboración interna,
07:55si proyecta que su ingreso familiar
07:57o individual a futuro va a ir más o menos
07:59a la par de la inflación.
08:01Si lo segundo, cada uno lo confirma,
08:03evidentemente lo primero de los precios
08:05marca que una oportunidad.
08:07Y para cerrar,
08:09usted recuerda que hubo muchas quejas
08:11sobre los precios anteriores UBA.
08:13Bueno,
08:15la clave en ese momento fue
08:17los que sacaron al principio
08:19cuando salieron los créditos UBA de Macri,
08:21fines del 16, principios del 17,
08:23hicieron un espectacular negocio.
08:25Los que sacaron fines del 17,
08:27principios del 18 cuando se disparó
08:29el dólar,
08:31ya recordamos que el dólar pasó
08:33de 18 pesos a 34 pesos,
08:35los que compraron y sacaron ahí
08:37hicieron un mal negocio porque los precios
08:39estaban en las nubes.
08:41Y obviamente a continuación
08:43todo se vino abajo, pero yo creo que
08:45para que quede claro,
08:47el único crédito hipotecario
08:49que vamos a tener aquí en Argentina
08:51por los próximos 30 años va a ser el crédito UBA.
08:53Así que lo que están pensando,
08:55tienen que elegir, o lo alquilan,
08:57continúan así, o sacan este crédito UBA.
08:59No esperen que venga en un futuro
09:01otro crédito mejor porque no es
09:03fiable en la Argentina actual
09:05y en los próximos años.
09:07Tengo terreno, suponete.
09:09No supongas, tenés un terreno.
09:11Sin suponer.
09:13Me largo a pedir un crédito hipotecario
09:15hoy, espero que es lo más
09:17conveniente.
09:19La contra que pasa ahora
09:21es que construir sale caro un dólar
09:23actualmente, es decir,
09:25es mal momento para construir.
09:27También es cierto que ahí
09:29se divide el interés individual porque
09:31una familia va a hacer su casa,
09:33a veces tiene que pensar en otras cosas y no solo
09:35en el dinero, capaz que la persona
09:37está viviendo con
09:39su entorno familiar todo apretado
09:41en un ambiente,
09:43un lugar más cómodo, a veces no importa
09:45tanto el acceso sino la comodidad de la familia.
09:47Pero objetivamente no es un momento
09:49para construir, eso es un dato
09:51bien concreto. Así que
09:53yo, desde ya, ante
09:55la alternativa, se aconseja
09:57más comprar inmuebles usados
09:59con la cohesión inmediata.
10:01Por eso que estamos hablando, porque los precios están
10:03muy bajos y está todo dado, como está
10:05pasando en gran medida,
10:07que los precios ya empezaron a subir. En algunos lugares
10:09como, por ejemplo, de alta demanda,
10:11lo que es acá Córdoba,
10:13Barrio Nueva Córdoba, lo que es Buenos Aires
10:15Recoleta, lo que es Rosario,
10:17la zona de Boulevard Oroño,
10:19que sería la parte linda de esa zona, y otros tantos
10:21de ejemplo a nivel país,
10:23los precios de inicio de año a
10:25la fecha ya subieron 20%.
10:27O sea, eso es una realidad
10:29que está pasando. Así que, para mí,
10:31el mejor momento para comprar era ayer.
10:33El segundo mejor momento
10:35es ahora.
10:37Y después puede que se vaya
10:39modificando.
10:41Juan Pablo,
10:43una más de
10:45mi parte,
10:47vos tenés el dato, vos podés confirmarnos
10:49el dato respecto de los hipotecados
10:51uva, específicamente,
10:53porque ha habido mucha discusión. Nadie que tiene un
10:55procrear se queja, o sea, de eso no lo escuchamos jamás.
10:57Pero la gente que tiene uva, muchos se
10:59quejan, otros no tanto,
11:01otros te dicen, yo soy uno de ellos, lo he dicho un montón
11:03de veces, lo digo al aire, lo dije mil veces,
11:05cuando me preguntan el tema, yo pago de cuota
11:07lo que pagaría, más o menos, lo mismo que
11:09pagaría alquiler de la casa que compré,
11:11con lo cual prefiero pagar la cuota
11:13de una propiedad que en algún momento
11:15de la vida, no sé cuándo va a ser mía,
11:17de mis hijos, qué sé yo. Pero
11:19a lo que voy.
11:21Los niveles de cobrabilidad
11:23de las hipotecas
11:25uva, ¿sigue siendo altísimo o ha bajado
11:27en el último tiempo? ¿Qué información tenés?
11:29Mira, el Banco Central
11:31informa este tipo de datos
11:33y desde que
11:35empezaron los beneficios uva anteriores,
11:372016 a la fecha,
11:39el índice de personas
11:41que no pagan estar en mora
11:43ni hablar que le importen a la
11:45casa es del 1%.
11:47O sea, es íntimo. La mayoría de
11:49las personas están pagando.
11:51También es cierto que hubo un gran porcentaje que
11:53cancelaron, digamos, la casa
11:55y en su momento era imposible
11:57pagar la cuota, entonces empezaron a pasar
11:59la gorra en la familia, lograron
12:01frutar el 100% y compraron
12:03el inmueble y cancelaron el crédito. Pero
12:05los que siguieron pagando,
12:07de cada 100 personas, solamente
12:09una se les complica pagar.
12:11Desde ya que es seguro, se tuvo que ajustar,
12:13tuvieron que reducir otros gastos
12:15que tenían, pero bueno, de cierta forma
12:17eso lo hicimos todos de una u otra manera en los últimos
12:19años, incluyendo los imprimis.
12:21Así que yo creo que eso
12:23va a la par de la realidad argentina
12:25y lo que vos decís es muy importante
12:27para remarcarlo. El día de hoy
12:29mirando para atrás
12:31los que fueron pagando las cuotas de
12:33crédito uva, se aleja mucho
12:35de lo que hubiera sido el pago de alquiler
12:37y si hoy quien saca un crédito uva
12:39y lo compara con el alquiler, la
12:41diferencia ronda el 10%
12:43más o menos, dependiendo del lugar, pero
12:45la cuota sería un poquito más caro
12:47de lo que sería el alquiler, pero
12:49es íntimo y por otra parte
12:51para mí es distinto a pagar un poquito más
12:53en la foto del momento porque estás pagando
12:55tu casa, pagando alquiler, estás
12:57entre comillas tirando el dinero
12:59así que yo creo que
13:01aquel que tiene cierta seguridad
13:03entre comillas, nadie la tiene
13:05pero si uno proyecta
13:07que su ingreso
13:09individual-familial se va a mantener más o menos
13:11estable en los próximos años, sin duda
13:13es momento para sacar esos créditos uva.
13:15Juan Pablo, un placer. Muchísimas
13:17gracias por tu tiempo.
13:19Un abrazo grande para Córdoba.
13:21Bueno, Juan Pablo Vaca, consultor
13:23inmobiliario, especialista en estos temas
13:25nos tiró un pantallazo
13:27de Procrear Uva, incluso
13:29un consejo, Sergio, de qué hacer, qué no hacer
13:31dice lo que es muy cierto
13:33los momentos también son
13:35individuales y los familiares son momentos
13:37particulares, hay momentos en los cuales
13:39voy a decir, no es el mejor momento para
13:41construir, pero vos tenés una necesidad
13:43imperiosa porque te rajan del alquiler
13:45porque no sé qué, porque en fin, porque
13:47se te da el momento justo
13:49porque por ahí conseguís un crédito de estos hipotequeros y juntás
13:51como para hacer el 80%
13:53y alguien justo hoy te dice, bueno, yo te presto
13:55lo que te falta, no sé, se te da el momento justo
13:57y bueno, lo tenés que hacer, viste
13:59si esperás siempre el momento ideal
14:01no, nunca es el momento ideal