Samedi 7 décembre 2024, SMART IMMO reçoit Jean-Philippe Gautrais (Maire de Fontenay-sous-Bois, Marne Au Bois SPL) , Vincent Ego (Directeur général France, Altarea Cogedim) , Morgane Colombert (Morgane Colombert, Directrice des études et des partenariats, Efficacity) et François BOURVIC (Directeur général, MARNE AU BOIS SPL)
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00:00Bonjour à tous, bienvenue dans Smartimo, spécial forum des projets urbains, tout de suite le sommaire, on va démarrer avec notre invité et cette question, quelle réponse à la crise immobilière et à la crise de la promotion ?
00:19Le débat, nous verrons comment transformer les bureaux en logements, notamment avec le maire de Fontenay-sous-Bois et puis enfin, notre expert nous dira comment optimiser les stratégies énergétiques des aménageurs. Smartimo, c'est parti !
00:34Bonjour Vincent, vous êtes directeur général d'Altarea Promotion, donc les anciennes Cogedim, Woodium, Peach, entre autres, avec vous, on est ravi de vous avoir parce que c'est vrai que les promoteurs font un peu grisemines en ce moment dans cette crise immobilière, plus largement cette crise du logement, pourtant vous dites, on se débat, on fait finalement avec le contexte actuel et on trouve même des solutions.
01:00Oui, le propre de notre activité dans le secteur, c'est qu'il est cyclique des crises et moi, j'ai le poil gris, j'en ai connu un certain nombre. Quand on a déjà vécu, on sait qu'il y a des sorties à la crise et que la meilleure façon d'en aborder le plus rapidement possible cette perspective, c'est d'être acteur dans la limite de ses moyens.
01:20Ce que je veux partager, c'est quelle que soit la difficulté de la situation qu'on vit globalement aujourd'hui, elle est indéniable et probablement la crise qu'on vit aujourd'hui est une des plus difficiles de ces 25 dernières années. Néanmoins, il y a des chemins de sortie moins intenses sur des volumes moins importants, mais qui permettent d'avancer et surtout apporter un témoignage très modeste, c'est dire en ce moment, c'est possible, c'est possible tous ensemble parce que je rappelle que nous, on n'est rien qu'un acteur, qu'une pièce d'une chaîne.
01:49Et la chaîne, ça démarre par et vous le connaissez par d'abord et avant tout des territoires, puisque le propre de nos de notre activité, c'est qu'on le fait dans des territoires avec un droit d'urbanisme qui est très local, qui est à l'échelle des villes ou des métropoles.
02:01Et aujourd'hui, on voit qu'en utilisant ce qui existe, c'est à dire des PLU opérationnels, il en existe beaucoup en mettant de côté l'ambition d'éventuellement d'attendre la modification ultérieure, le PLUH qui va se fier d'autres ambitions.
02:19En utilisant l'urbanisme opérationnel aujourd'hui, on peut déjà lancer des projets qui sont déjà très performants.
02:25Oui, parce que vous dites le coût du foncier, il ne va pas changer les contraintes réglementaires.
02:29On a vu l'avalanche de normes qui vient d'arriver.
02:31Ça, ça ne va pas changer non plus.
02:33Les aides du côté de l'État, il n'y en aura sûrement plus beaucoup, mais on peut faire des choses avec ce qui existe avec ce PLU.
02:39Le problème, Vincent Legault, c'est qu'il est aujourd'hui insuffisamment appliqué.
02:43Les maires se restreignent par rapport à ce qu'ils pourraient faire.
02:45Il y a beaucoup de choses.
02:46On ne peut pas se permettre de gaspiller des ressources rares.
02:51Le foncier constructif, il est rare.
02:53Les PLU, c'est des autorisations.
02:54Il faut appliquer le PLU dans ce qu'il les autorise.
02:57Je sais combien d'élus sont parfois réticents par rapport à ça.
03:00Le process d'élaboration d'un PLU est extrêmement contradictoire.
03:04Il y a beaucoup d'associations.
03:07Il a fait l'objet de concertation.
03:09Il faut l'appliquer en tant que tel et donc valoriser dans la meilleure façon possible le foncier qui est rare.
03:16Appliquons les PLU tels qu'ils sont.
03:18Ne rajoutons pas aujourd'hui des chartes qui disent qu'on peut faire un peu mieux.
03:23Aujourd'hui, les projets ne se font plus.
03:25Les chiffres sont en tête.
03:27La constructivité, c'est divisé par deux.
03:29La constructivité, c'est un peu abstrait.
03:32C'est des logements pour lesquels il y a des gens qui n'ont pas de réponse.
03:35Il faut dire qu'il y a une équation financière qui est compliquée.
03:37On l'a vu avec la SDTO.
03:39Là aussi, des solutions existent.
03:41Vous avez mis en place certaines de ces solutions pour favoriser l'accession.
03:44Pour favoriser l'accession et donc lancer des projets.
03:47Avec une thématique dominante qui est l'accession à la propriété.
03:50Ça fait plus consensus par rapport aux élus pour lesquels c'est difficile de mettre en avant des projets.
03:57Au moins, la primo-accession, ça concerne tout le monde.
04:01Ça parle à tout le monde et ça fait consensus.
04:03On a lancé une offre autour d'accès qui vise à faire à partir de quels constats.
04:09Les primo-accédants sont ceux qui sont les plus impactés par la hausse des taux.
04:14Ils ont moins de 5, moins de 30% de capacité à se financer.
04:18Ils n'ont pas des perspectives d'augmentation de leurs ressources qui va dans ce sens-là.
04:21Qu'est-ce qu'on fait ?
04:22Ils n'ont pas beaucoup d'apport.
04:23D'abord, ils n'ont pas d'apport.
04:24Hier, globalement, les gens sans apport ne finançaient pas.
04:27On a pris des partenariats.
04:28Il se tombe de banques qui s'engagent à financer 100% du besoin financement.
04:33100% donc sans apport.
04:35Des gens, dès l'instant où ils ne dépassent pas les taux d'endettement qui sont de 35%.
04:41Première chance, vous n'avez pas d'apport.
04:43Vous n'avez pas d'apport.
04:44Néanmoins, vous pouvez acheter.
04:45Deuxièmement, vous n'avez pas la capacité à payer à la fois votre loyer et, par ailleurs,
04:48les appels de fonds.
04:49On met en place un dispositif, c'est-à-dire qu'on porte.
04:52Vous réservez avec 500 euros et vous payez 100% du prix de votre appartement le jour de la livraison.
04:58Et globalement, l'idée étant, ce n'est pas de reporter une difficulté.
05:02C'est de dire que ce montant d'instabilité sera adressable parce qu'il correspond au montant
05:06du loyer libre de l'appartement que vous disposez aujourd'hui.
05:09Cette économie, sur le papier, on se dit pourquoi on ne l'a pas fait avant.
05:12Aujourd'hui, d'abord, on peut le faire parce qu'il existe un prêt à taux zéro qui est très performant.
05:19Donc, on utilise le dispositif prêt à taux zéro.
05:21On utilise le dispositif dont tu rappelles qu'il a été recentré sur le collectif au mois d'avril.
05:25Ce n'est pas vieux.
05:26Donc, on l'utilise tel qu'il est là.
05:28Deuxièmement, on l'améliore.
05:30Là aussi, on prend dans des accords avec un certain nombre de banques qui viennent rajouter
05:33une tranche supplémentaire de 10-15%.
05:35De sorte que, globalement, là où vous voulez avoir un financement libre à 100%,
05:38on peut avoir jusqu'à 65% de prêt à taux zéro.
05:41Globalement, les taux à 4 et quelques, ça revient à dire un financement moyen entre 1,5 et 1,8%.
05:46Et là, ça passe.
05:47Ça rend les choses à nouveau possibles.
05:49Et ça, ce qui est essentiel, c'est de dire sans faire du tout d'économie sur la qualité du projet.
05:55On fait des projets avec des ambitions architecturales, des grands architectes,
05:58des projets où il y a la même ambition en matière de qualité d'ouverture sur la ville
06:04et puis une ambition, la même qualité de programmation.
06:09On fait partie des maîtres d'ouvrage.
06:11Intégrons des architectes qui dessinent chaque appartement, qui meublent chaque appartement
06:17parce que l'importance, ce n'est pas un appartement, c'est un appartement qui est bien conçu.
06:21Et aujourd'hui, bien conçu, ça veut dire qu'on sublime les mètres carrés habitables
06:25et on fait l'économie des mètres carrés de mauvaise distribution.
06:28Et donc, on peut arriver à faire des appartements plus petits avec les mêmes valeurs d'usage.
06:32Plus petits, c'est moins de mètres carrés construits.
06:36Tout aussi habitable finalement, sinon mieux.
06:38J'ai l'impression, en vous écoutant, Vincent Legault, vous nous dites,
06:40bon, appliquer le PLU, rien que le PLU, mais tout le PLU.
06:43Deux, revenir finalement aux fondamentaux, c'est-à-dire pour le client,
06:46qu'est-ce qu'il a en capacité de faire ou pas et on s'adapte au niveau du financement.
06:49Et trois, la construction également, on la repense parce que peut-être,
06:52on habite aujourd'hui moins grand, on a besoin de T4, T5, alors que les gens veulent...
06:56Ça, c'est un agrade de l'humilité.
06:57La majorité de la sociologie fait que la taille moyenne des ménages,
06:59c'est plutôt 2,1 personnes moyennes par foyer, alors que c'était 2,7 il y a 30 ans.
07:04Ça veut dire qu'on a besoin de deux pièces et de trois pièces.
07:06Et là aussi, il ne faut pas qu'on produise dans des conditions hors de proportion
07:11des typologies pour lesquelles il n'y a pas de clients.
07:13Quand on les impose, on les fabrique, mais on est obligé d'en baisser le prix
07:16et de faire reporter l'économie sur ceux qui en ont le plus besoin.
07:20L'autre sujet, c'est qu'on affirme un peu plus notre rôle de maître d'ouvrage
07:24sans forfanterie, en disant qu'il y a des projets qu'on fait et des projets qu'on ne fait pas.
07:29Il y a des projets qu'on ne fait pas, où le champ des contraintes ne permet pas,
07:33à la fin, d'arriver à un bénéfice client et bénéfice territoire.
07:37On ne les fait pas.
07:38En faisant tout ça, on ne transforme pas les choses, on ne vient pas au volume d'activité
07:42qui a été extrêmement important ces dernières années, mais on ré-enclenche des projets.
07:45On re-enclenche des projets avec ce point d'entrée qui est la primo-accession.
07:48Dans un projet, il n'y a pas une classe de clientèle unique.
07:50Avec ça, on embarque aussi la part de logements sociaux.
07:53Avec le gouvernement, la moitié de la production de logements sociaux
07:56l'est dans le cadre des opérations foussées par des opérateurs privés,
07:59et 75% en zone tendue.
08:01En faisant ces projets à dynamique résidence principale et primo-accession,
08:05on ré-embarque leur part de logement social.
08:07Et puis là-dedans, on a aussi d'autres clients qui assistent dans une logique patrimoniale,
08:11dans une logique de meublé, et on refait partir une économie globale de projets.
08:16Et ça, on peut le faire, pas dans tous les projets, on peut le faire.
08:19Pour notre part, on a relancé près de 2 000 logements dans ce collectif-là,
08:22et on voit très clairement combien m'ont acheté à l'occasion des lancements.
08:26On voit des clients qui disent « je ne comprends pas, où est le lot ? Je ne peux pas. »
08:30Et si vous pouvez acheter, si vous avez des revenus,
08:32vous aurez la chance d'avoir déjà des revenus, même modestes,
08:35mais en utilisant ces dispositifs.
08:37On espère que les autres promoteurs vont vous emboîter le pas, il n'y a pas de raison.
08:40C'est ce que certains ont fait en utilisant les accords avec des banques,
08:43et c'est très heureux parce que tous ceux qui contribueront à apporter ce message général
08:47n'attendons pas « du ciel » qu'ils nous aident.
08:50On n'attend pas le grand soir, finalement.
08:52Soyons tous acteurs d'une partie du mouvement qu'il s'agit de réengager.
08:56Le danger profond dans ce secteur d'activité serait l'arrêt de la machine industrielle.
09:01C'est comme si on ne pouvait pas arrêter l'effort, relancer, c'est très compliqué.
09:04Or, globalement, le marché est divisé par deux,
09:07et c'est ce contre quoi on veut lutter, c'est le ralentissement trop brutal de ce marché.
09:12Justement, dernière question très rapide, Vincent Régaux.
09:15Face à cette crise, justement, on n'en voit pas beaucoup la fin.
09:19On atteint le fond de la piscine, on a l'impression qu'on continue à creuser.
09:22Est-ce que vous, qui êtes sur le terrain en permanence, vous voyez quand même des signes d'amélioration,
09:26et pour 2025 notamment ?
09:28Je vais voir le verre à moitié plein.
09:32Globalement, on arrive beaucoup plus à être entendus par les territoires, par les maires,
09:37sur les projets qu'il faut faire partir.
09:39Il faut faire partir des projets en ne rajoutant pas des ambitions
09:42sur des ambitions qui ne les rendent pas susceptibles de sortir.
09:46Et donc, il est possible de sortir des projets en l'état actuel des dispositifs.
09:51Il y a beaucoup de projets qui, hier, ne sortaient pas, qu'on arrive à mieux faire sortir.
09:55Les volumes ne seront pas sur la même nature, parce que globalement, durablement, les choses seront assez contraintes.
09:59Mais moi, je suis assez optimiste, parce que de l'autre côté, on voit un succès commercial évident.
10:04Et il y a une économie derrière tout ça, parce que l'enjeu derrière tout ça, c'est de baisser les prix.
10:09Dans des projets de primo-accession, on n'a pas à dépenser des dépenses de publicité,
10:14de captation de prospects, de commercialisation, beaucoup en direct.
10:17La clientèle est là, elle n'a pas besoin de dépenser.
10:19On fait des économies sur ça, on a moins de risques.
10:21Donc, on réduit nos marges, parce qu'il y a aussi, là aussi, beaucoup de marges.
10:24C'est notre intérêt, bien compris, de relancer, là aussi, la production de tant de secteurs d'activité qui nous fait vivre.
10:30On peut continuer cette promotion immobilière avec une équation économique tout à fait remplie.
10:34Et c'est tant mieux pour nos villes et pour le futur.
10:37Merci, Vincent Higo. Je rappelle que vous êtes directeur général d'Altaria Promotion.
10:41Et à très bientôt sur Spartimo, sur BeSmart.
10:43Merci, bonne fin de journée.
10:48Bonjour, Morgane.
10:49Bonjour.
10:50Vous êtes directrice des études et des partenariats chez Efficacity.
10:53Et on va parler d'Energy Mapper, votre logiciel.
10:56Mais d'ailleurs, d'abord, un petit mot sur Efficacity.
10:58Alors, Efficacity, c'est un institut de transition énergétique dédié à la ville de Rave.
11:02On a été créé il y a dix ans pour accompagner le développement d'outils, de méthodes, de logiciels
11:09permettant d'accompagner la transition énergétique et écologique des villes,
11:12et notamment des opérations d'aménagement.
11:15Et voilà, ces opérations, évidemment, il faut mesurer dans ce contexte de transition énergétique,
11:19de décarbonation des territoires, comment identifier, exploiter de manière optimale
11:23ces gisements d'énergie renouvelable et de récupération, donc E, N, R et R dont on va parler.
11:29Ce logiciel, il permet justement de mapper exactement où sont ces sources d'économie.
11:36Exactement, donc Energy Mapper, l'objectif, c'est d'intervenir dans des phases amont de conception,
11:42par exemple d'opérations d'aménagement urbain,
11:44et de faire le diagnostic des énergies renouvelables et de récupération qui sont disponibles localement.
11:50Par exemple, réserves de chaleur urbain.
11:52Exactement, donc ça peut être solaire thermique, géothermie, chaleur fatale urbaine.
11:57Par exemple, pour la récupération sur des datacenters.
12:00L'objectif, ça va vraiment être de faire un peu le diagnostic des potentiels qu'il y a sur le territoire
12:05et ensuite de pouvoir mettre ça en relation avec les besoins énergétiques,
12:10les besoins en chaleur, notamment d'une opération d'aménagement ou de renouvellement urbain,
12:14pour voir finalement quelles sont les ressources qui sont les plus pertinentes à venir mobiliser
12:20du fait des besoins spécifiques de cette opération.
12:23D'accord, on comprend que votre logiciel va agréger un certain nombre de données.
12:28On sait que les données sont extrêmement nombreuses.
12:30Où est-ce que vous allez chercher ces données ?
12:33Justement, l'intérêt d'EnergyMapper, c'est qu'il est connecté à différentes bases de connaissances,
12:40bases de données qui existent aujourd'hui,
12:42qui sont pour beaucoup aujourd'hui de plus en plus open source,
12:46ouvertes, gratuites, accessibles,
12:49mais qui ne sont pas, l'information n'est pas traitée, expliquée pour l'aménageur ou la collectivité
12:55pour qu'elle puisse facilement s'en saisir.
12:57Et ça va être tout l'atout d'un logiciel comme EnergyMapper,
13:00ça va être de compiler l'ensemble de cette connaissance qui est disponible,
13:04de la hiérarchiser, de l'analyser,
13:06pour pouvoir fournir un certain nombre d'informations utiles à la décision.
13:11C'est vrai qu'on dit souvent que la donnée est partout,
13:13mais il faut savoir l'exploiter, bien l'utiliser et surtout l'interpréter.
13:17C'est ce que permet votre logiciel.
13:19Est-ce que vous utilisez d'autres logiciels qui s'agrègent autour d'EnergyMapper ?
13:24EnergyMapper, en effet, c'est un des trois logiciels notamment
13:28qu'on développe à l'échelle de ces opérations d'aménagement, à l'échelle quartier.
13:32On a également PowerDIS, qui est très souvent utilisé de façon complémentaire avec EnergyMapper,
13:37qui permet de mettre en relation avec des pattes horaires
13:41les besoins énergétiques d'une opération d'aménagement
13:44et la production associée à différents systèmes énergétiques
13:47qui pourraient être valorisés sur une opération.
13:50Et on a également UrbanPrint, qui permet de faire de l'évaluation environnementale
13:54en analyse de cycle de vie des opérations d'aménagement,
13:57l'objectif étant d'amener de l'évaluation énergique,
14:00de l'évaluation carbone dans ces phases à monde de conception.
14:03D'accord. Une question sur vos clients.
14:06Qui utilise aujourd'hui EnergyMapper ?
14:08Alors aujourd'hui, qui utilise EnergyMapper ?
14:12Ça pourrait presque être la même question pour PowerDIS et UrbanPrint.
14:15L'objectif, ce n'est pas forcément tout le temps que ce soit l'aménageur
14:18et la collectivité qui utilisent ces outils.
14:20On a souvent besoin finalement d'un bureau d'études,
14:23d'un expert sur ces questions d'énergie et de carbone.
14:25C'est eux qui vont être les utilisateurs premiers de ces différents logiciels
14:29pour ensuite fournir, répondre à des études et des besoins opérationnels
14:33qui, eux, sont finalement déterminés par un aménageur ou une collectivité.
14:39Aujourd'hui, UrbanPrint est commercialisé.
14:42Il s'avère aussi que pour cette montée en compétence aussi des acteurs de l'aménagement,
14:46on a une version avec une interface un peu dédiée aux aménageurs et collectivités.
14:50Pour EnergyMapper et PowerDIS, aujourd'hui, ils sont développés
14:54mais uniquement utilisés par Efficacity et leurs membres partenaires
14:59pour réaliser des études, notamment dans le cadre de prestations
15:02ou de partenariats de R&D.
15:04Le partenariat de R&D, c'est un moyen que l'on a à Efficacity
15:07pour collaborer avec l'ensemble de ces acteurs de l'aménagement.
15:10D'accord, EnergyMapper utilisé par Efficacity,
15:13ça vous donne un petit avantage comparatif.
15:15On rentre dans le concret, Morgane, si vous voulez bien.
15:19Est-ce que vous pouvez nous présenter, par exemple,
15:21le projet d'aménagement de la ZAC Gare-la-Vallée à Amiens ?
15:24Comment vous avez pratiquement, sur ce projet, utilisé EnergyMapper ?
15:28Alors, ZAC Gare-la-Vallée, ce qu'il faut savoir,
15:30c'est que ça avait fait l'objet à la fois d'un accompagnement avec UrbanPrint
15:35et d'un accompagnement avec EnergyMapper.
15:38C'est un démonstrateur de la ville du Rham,
15:40qui était accompagné par la Banque des Territoires,
15:43et où se posaient des questions assez spécifiques,
15:46notamment autour de la présence d'un réseau de chaleur.
15:49Et donc, en fait, on a travaillé en collaboration avec SWES Consulting,
15:53qui est un des membres BE d'Efficacity,
15:56pour venir déployer EnergyMapper à l'échelle de cette opération.
16:02Et ce qui a été assez intéressant, c'est comme ils utilisaient aussi,
16:05mais cette fois-ci avec un autre bureau d'études EFCO,
16:08une application d'UrbanPrint.
16:09On a fait collaborer finalement les deux études,
16:13et c'est-à-dire qu'il y a eu un « échange » de bons procédés
16:17qui a été facilité, le fait que ce soit développé finalement par Efficacity,
16:21pour bien comprendre quelle stratégie énergétique
16:24pouvait être la plus pertinente et mise en œuvre
16:27et testée et évaluée dans UrbanPrint.
16:29Et UrbanPrint a permis aussi de donner des informations,
16:31notamment sur tout ce qui était besoin énergétique, à EnergyMapper.
16:35Très bien, on en sait un petit peu plus sur ce logiciel EnergyMapper,
16:39développé par Efficacity.
16:42Merci, Morgane Colombère.
16:44Merci à vous.
16:45Je rappelle que vous êtes directrice des études et des partenaires chez Efficacity.
16:47Et à très bientôt sur Smartimo.
16:49Au revoir.
16:54Et dans le débat tout de suite sur Smartimo,
16:56on va se poser cette question,
16:58comment renaturer, réhabiliter,
17:00comment aussi faire de la réversibilité des bureaux en logement.
17:04C'est la question qu'on va poser à nos deux experts.
17:06On est ravi d'accueillir Jean-Philippe Gautret.
17:08Bonjour, Jean-Philippe.
17:09Bonjour.
17:10Vous êtes maire de Fontenay-sous-Bois et président de Mardebois,
17:12la société publique locale.
17:14Et vous êtes venu avec François Bourvik.
17:16Bonjour, François.
17:17Bonjour.
17:18Qui est directeur général de Mardebois, donc la société publique locale.
17:20Avec vous, je l'ai dit, on va parler de votre commune,
17:23bien évidemment, qui est en pleine transformation,
17:25un petit peu comme tout le Grand Paris, on va dire,
17:27aujourd'hui, ce qu'il faut appeler désormais le Grand Paris.
17:29Parlez-nous justement de cette commune
17:31et des chantiers que vous avez entamés.
17:33Fontenay, c'est 52 000 habitants.
17:35On trouve Paris par le bois de Vincennes,
17:37donc ville de la zone dense,
17:39qui est partie intégrante de la métropole du Grand Paris.
17:42Premier pôle de développement économique de l'Est parisien.
17:45Un pôle-gare extrêmement important,
17:47puisque nous sommes la deuxième gare d'Ile-de-France hors Paris
17:49après la Défense.
17:50Et du coup, grâce au contrat de plan état région
17:53qui vient d'être signé,
17:54les travaux ont démarré de la ligne 15,
17:56ligne 15 Est de la ligne du Grand Paris.
18:00Le tramway sera opérationnel,
18:02qui est le T1 en 2028.
18:04Et puis, le pôle-gare a été validé.
18:08Donc, c'est 300 millions d'euros d'investissement
18:10pour retravailler à la ville.
18:12Donc, ce qui est extrêmement important, recoudre la ville
18:14grâce aux mobilités.
18:15C'est un élément important de notre démarche bas carbone.
18:17Donc, le point fort sur les mobilités,
18:19on a dit des margines 15 métro horizon 2030.
18:22Donc, ce n'est pas demain, mais après demain.
18:24Le T1, pratiquement fait en 2028.
18:26C'est vrai que ça va un peu plus vite en surface.
18:28Et puis, prolongement de la ligne 1 pour l'instant,
18:30point d'interrogation.
18:31Et avec ce pôle-gare, vous l'avez dit, deuxième gare.
18:33Combien de voyageurs ?
18:35Aujourd'hui, c'est un peu plus de 100 000 voyageurs au jour.
18:37Et on nous en prévoit avec les projets qui arrivent,
18:40200 000 voyageurs au jour horizon 2035.
18:43Donc, c'est extrêmement important.
18:44Et c'est un nœud extrêmement important.
18:46On est la porte d'entrée de l'Est francilien.
18:49Oui. Donc, voilà pour le chapitre mobilité.
18:52On l'a dit aussi, vous êtes engagé dans une démarche 3R,
18:55réhabilitation, réemploi, renaturation.
18:58Démarche bas carbone qui s'appuie sur le pôle de mobilité
19:00et sur notre réseau de chaleur qui doit passer
19:02à la géothermie à horizon 2028.
19:05Et donc, les 3R, réhabilitation,
19:07on transforme des bureaux en logements.
19:09Il y a cinq ans, ce n'était pas mieux.
19:11Il n'y avait pas de bureau vide à Val-de-Fontenelle.
19:13Télétravail, la crise de l'énergie,
19:15la crise immobilière fait qu'on a du bureau obsolète et ancien.
19:18Et donc, voilà comment les projets sont arrivés
19:21pour transformer du bureau en logement.
19:23Et on est venu au Forum des projets urbains
19:25présenter une très belle opération
19:27d'un architecte qui s'appelle Oscar Niemeyer,
19:30qui n'est pas des moindres, dont on est très fiers.
19:32Et voilà. Donc, habiter Niemeyer à Val-de-Fontenelle,
19:34ça va être l'ambition.
19:36C'est vrai qu'on parle beaucoup de réversibilité.
19:38On dit beaucoup, il y a beaucoup de bureaux qui sont obsolètes
19:40qu'on pourrait transformer en logement.
19:42Dans les faits, il y en a peu.
19:43Et on est content que vous ayez cet exemple.
19:45Expliquez-nous comment ça se passe, cette opération.
19:47Alors, cette opération, en l'occurrence,
19:49est assez exemplaire pour trois raisons.
19:52La première raison, c'est qu'on a réussi à mobiliser,
19:54nous, aménageurs publics, le bâtiment de bureau
19:57qui était, on va dire, le plus caractéristique
20:00des bureaux de Val-de-Fontenelle,
20:01avec la Société Générale comme utilisateur
20:03au proche du RER.
20:05On l'a acheté il y a un an et demi maintenant.
20:08On a fait un concours pour le transformer en logement
20:11avec un bailleur social, en l'occurrence Immobilière 3F,
20:14qui est le nouveau propriétaire du bâtiment
20:16et qui a fait une consultation ensuite d'architectes.
20:19Et c'est NRAU, Nicolas Raimond, qui l'a gagné
20:22et qui va essayer de réinterpréter l'architecture de Némière
20:25tout en étant effectivement très respectueux
20:27de ce que sont les caractéristiques d'un bâtiment
20:30de ce qu'est Némière pour passer d'un immeuble de bureau
20:33à un immeuble de logement.
20:35Les conditions, quand même, pour que ça puisse se faire,
20:37c'est qu'on est dans une économie extrêmement contrainte
20:40à chaque étape.
20:42Contrainte, nous, dans la discussion avec l'ancien propriétaire des bureaux
20:45pour acheter le bâtiment au bon prix.
20:48Et parfois, le prix est trop élevé
20:50et empêche cette transformation, cette réversibilité.
20:53Et ensuite, des contraintes et des coûts techniques
20:56assez importants pour le bailleur,
20:58mais qui doit malgré tout mesurer et tenir
21:00parce qu'on parle de logement social à la clé
21:02et donc avec des loyers qui devraient rester modérés
21:04pour tous les Français qui pourront s'y loger.
21:07Comment, justement, on remplit cette équation économique ?
21:09Alors, on négocie, bien évidemment,
21:11pour acheter au bon prix, vous l'avez dit.
21:13Mais ensuite, on sait que le coût des matériaux,
21:15en ce moment, est inflationniste.
21:17On sait qu'ensuite, si c'est du logement social,
21:19le retour, entre guillemets, sur investissement
21:21va se faire dans un temps long.
21:23Comment on arrive à cadrer le projet ?
21:25Alors, effectivement, une des solutions, c'est le temps.
21:28C'est-à-dire que nous-mêmes, lorsqu'on est en discussion
21:30avec le propriétaire des bâtiments de bureau,
21:32il faut qu'on arrive à projeter
21:34l'avenir du bâtiment, cette seconde vie du bâtiment
21:36dans un temps plus long.
21:38Et donc, mettre un peu derrière nous
21:41des rendements trop agressifs
21:43qu'étaient ceux d'un monde passé
21:45où l'immobilier tertiaire pouvait être extrêmement rentable.
21:47Donc, se projeter sur un temps plus long.
21:49Et, effectivement, de travailler avec un baillard social
21:51qui peut se projeter à 50 ans,
21:53à 60 ans, à 70 ans,
21:55c'est une manière de projeter,
21:57de rendre possible des équations financières compliquées
21:59parce que le temps joue, en l'occurrence,
22:01en faveur du projet.
22:02Alors, M. le maire, Fondez-Sous-Bois est extrêmement dynamique.
22:04C'est vrai que c'est une ville attractive.
22:07Comment on gère, justement, cette attractivité aujourd'hui
22:10avec de plus en plus d'habitants,
22:12des gens qui osent loger
22:14et là, on est un peu contraints en ce moment.
22:16D'abord, un des atouts de Val d'Offentenay,
22:21c'est notre position stratégique.
22:23Une demi-heure des deux aéroports,
22:25trois, quatre autoroutes à proximité
22:27et le pôle intermondial.
22:29Deuxièmement, c'est le projet qui arrive à maturité
22:32et c'est un atout extrêmement fort.
22:34Cette démarche bas carbone,
22:36pour engager la décarbonation de notre projet,
22:38on a rencontré à plusieurs reprises des utilisateurs,
22:40des investisseurs qui parient dessus
22:43et qui en font une force de notre territoire.
22:46Et puis, la troisième chose
22:48qui est importante à prendre en compte
22:50et qui nous inquiète là, aujourd'hui,
22:52c'est qu'il faut des financements de la puissance publique
22:54pour engager la transition et pour répondre
22:56aux attentes des investisseurs,
22:58des acteurs économiques, mais aussi de la population
23:00et répondre à l'urgence climatique.
23:01C'est là où le bât blesse un petit peu, la science publique.
23:03C'est là où le bât blesse.
23:04En plein congrès des maires,
23:05en pleine perspective du projet de loi de finances.
23:07Et on est très inquiets du projet de loi de finances
23:10puisque notre réseau de chaleur
23:13doit recevoir des subventions de l'ADEME.
23:16Il semblerait que les subventions de l'ADEME,
23:18les financements de l'ADEME dans notre projet de loi de finances
23:20sont remis en cause.
23:22Le son vert, les subventions
23:24ou les dotations des collectivités locales
23:26qui font 70% de l'investissement
23:28et pour ce qui nous concerne,
23:30participent aussi au projet d'aménagement
23:33qui pourrait être remis en cause
23:35si le projet de loi de finances allait au bout en ces termes.
23:37Donc évidemment qu'il y a besoin
23:39d'investissements majeurs de la puissance publique.
23:41On s'est doté d'outils.
23:42On a une convention, la deuxième convention la plus importante
23:44avec l'établissement public foncier d'Ile-de-France.
23:47La SPL est un autre aménageur
23:49qui participe aussi à construire un projet d'aménagement
23:52qui répond aux besoins de la population
23:54et des acteurs du territoire.
23:55Mais pour ça, il y a besoin de financement public.
23:57Oui, ce qui est compliqué à comprendre,
23:59c'est que justement, on parlait du réseau de chaleur.
24:02C'est très bien que dans le temps,
24:04on va économiser une fois que c'est mis en place
24:07la molécule du temps de la crise énergétique.
24:10C'est vrai que le prix a baissé,
24:12mais là, c'est une énergie finalement inépuisable.
24:14Inépuisable et puis François en parlerait mieux que moi
24:17puisqu'il est aussi directeur du réseau de chaleur.
24:20Le projet, on l'avait depuis longtemps,
24:22mais on prenait notre temps
24:24et c'est la crise de 2022,
24:27l'explosion des prix du gaz
24:28qui nous fait accélérer le changement
24:31et le passage opérationnel à la géothermie.
24:34Oui, François, aujourd'hui, ça devient un enjeu majeur.
24:37Cette géothermie, il faut réussir à passer à l'échelle,
24:41j'ai envie de dire.
24:42C'est un enjeu absolument majeur pour nous.
24:44C'est 90% de NR, d'énergie renouvelable à terme
24:47et ils ont pour la totalité,
24:48à la fois du grand ensemble de Fontenay-suis-Bois
24:50et du pôle tertiaire de Val-de-Fontenay.
24:52C'est la totalité du quartier,
24:53plus de 30 000 habitants
24:54et presque 400 000 m² de bureaux,
24:5630 000 emplois qui vont être accordés à une géothermie
25:00et à une biomasse pour être à 90% de NR.
25:03Aujourd'hui, nous, on fait le pari
25:05et c'est très important de garder la mobilisation
25:09de tous les acteurs publics
25:10qui nous accompagnent sur cette démarche de décarbonation.
25:13On est démonstrateur de la vie durable
25:15avec la Banque des Territoires.
25:16On continue de travailler avec la région et l'ADEME,
25:19malgré les annonces effectivement très préoccupantes
25:22et très récentes du gouvernement.
25:24Ces enjeux sont trop importants
25:26et la transition énergétique est trop importante
25:28pour que ça s'arrête
25:29alors qu'on est en train de déploser
25:31les dossiers administratifs d'autorisation de travaux.
25:33Donc, on est vraiment au moment de l'enclenchement des travaux
25:36et ce n'est pas le moment que les financements s'arrêtent.
25:38Nul doute que les maires qui vont se réunir très prochainement à Paris
25:42vont se mobiliser.
25:43C'est quelque chose que vous appelez de vos voeux.
25:45Vous allez monter au créneau.
25:46On a commencé, on va poursuivre.
25:48On n'a pas le choix, y compris parce qu'on sent bien
25:51que les acteurs économiques sont inquiets
25:53alors qu'ils sentent qu'il y a des possibles
25:57et qu'il y a des enjeux extrêmement forts
25:59et qu'ils sont prêts à jouer le jeu de la transition écologique
26:02et de répondre à un besoin qui est aujourd'hui urgent.
26:06C'est de répondre à l'urgence climatique.
26:08Et donc, on va se mobiliser.
26:11On va faire en sorte que le gouvernement
26:13prenne en compte nos besoins
26:15et nos besoins qui dépassent Montenay-sous-Bois j'ai envie de dire
26:17mais qui comprennent l'ensemble de l'Est parisien
26:19et qui répondent aux besoins à la fois de la population
26:21mais aussi des acteurs économiques.
26:23On comprend que ce n'est pas le moment de baisser les bras
26:25mais aussi de baisser les financements, on l'a bien compris
26:27pour accompagner cette transition
26:29et éviter peut-être des catastrophes.
26:31On l'a vu récemment dans l'actualité.
26:33En tout cas, c'était un plaisir de vous avoir pour ce point
26:35sur Fontenay-sous-Bois.
26:37Merci Jean-Philippe Gautré.
26:39Vous êtes le maire de Fontenay-sous-Bois,
26:41président de Marneau-Bois, la société publique locale.
26:43Merci à François Bourvik,
26:45directeur général de Marneau-Bois.
26:47Et à très bientôt sur Smartimo.