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00:00primera vez el índice de renta, un gran termómetro que te ayudará a tomar
00:04decisiones para conocer precios, sectores, etcétera. Y continuaremos en esta misma
00:10sección, en el panorama inmobiliario, con Ernesto Trigueros. Él es director de
00:14proyectos de Estora, que sí, que está impulsando en New Shoree desde Yucatán.
00:19Aquí inicia, en concreto, construyendo soluciones para un futuro mejor. Manda
00:26sus preguntas, sus comentarios, recomendaciones. Me encuentras en
00:30xmarielsuniga.com. Conéctate a nuestras redes sociales de, en
00:36concreto, ContraRéplica. Y aquí comenzamos.
00:41Y comenzamos aquí. Fíjate que hay jóvenes emprendedores que lanzan, pues
01:00digamos que herramientas bien útiles. En este caso vamos a platicar, nada menos
01:06con Diego Llano. Él es el cofundador y demás de Moradamuno. Y hoy nos presenta
01:13un termómetro, una herramienta muy interesante para conocer cómo está el
01:18manejo, el comportamiento de las rentas, los precios, en dónde suben, en dónde
01:23bajan, en dónde se colocan más. Es una herramienta bastante interesante que nos
01:29da a conocer. Veamos aquí la entrevista exclusiva, para en concreto. Nosotros
01:34publicamos la primera edición hace un par de meses y lo hemos estado
01:40presentando en algunos foros. Estuvimos ahí en Ampi, estuvimos también en otro
01:46foro con Gispi, con Apsi. Nos mencionaron en algunas notas también
01:51alrededor de la información que contiene este índice. Entonces tenemos como dos
01:56meses de haber publicado su primera versión, que surge, como te decía, a partir
02:01de más de 25 mil operaciones de arrendamiento que hemos hecho en Moradamuno
02:05a lo largo de este tiempo. En donde estamos extrayendo una muestra relevante
02:11alrededor de 10-15% de las propiedades que han permanecido con
02:15nosotros al paso del tiempo. Y que nos dicen de pronto, pues ya más
02:22acertadamente y con certeza en los valores de transacción, cómo se están
02:27moviendo las rentas en el mercado. Se habla muchísimo del incremento en
02:34ciertas colonias clave, donde claramente sí tenemos un mayor aumento que en otras.
02:39Y en el agregado, cómo se comporta esto contra la inflación y qué te dice a ti
02:44como como inversionista, quizá como propietario de uno de estos inmuebles, en
02:49torno a las decisiones de si ponerlo a rentar, si comprar otro departamento que
02:55genere rentas, o si venderlo. Entonces esto de pronto te informa mucho como
03:02participante del mercado inmobiliario. Muy importante. Oye, y nos hablas de 25 mil
03:08operaciones, nada más de contexto, ¿en cuánto tiempo?
03:12Llevamos ya cuatro años en el mercado. Cuatro años. Exactamente. En donde, para
03:19quienes a lo mejor no nos conocen aún, somos un servicio de protección de
03:23arrendamiento con una plataforma para asesores inmobiliarios. Nosotros
03:28realmente hemos construido todo este gran proyecto y esta visión de la mano
03:32de los asesores inmobiliarios, dándoles una plataforma para agilizar sus
03:37operaciones, tener visibilidad, dar mayor certeza jurídica y acompañándolo con el
03:42servicio de protección de renta, que es como una mejor versión de la póliza
03:46jurídica, donde hay una protección económica para el incumplimiento del
03:50pago de rentas del inquilino. Nos ha ido muy bien con esa estrategia y de
03:56pronto volteas a ver y tienes pues esta cartera de 25 mil propiedades con sus
04:01valores de renta y entonces interesante compartir esta información. ¿Por qué no
04:07nos vas diciendo cómo van segmentando la información para conocer, por
04:14ejemplo, las colonias en donde subió más el precio de la renta?
04:21Perfecto. Comenzamos con el dato general. Este estudio, como te decía, es
04:27de la zona metropolitana de la Ciudad de México.
04:31Lo hicimos por primera vez hace un par de meses y lo hemos estado compartiendo.
04:34La idea es actualizarlo periódicamente, cada seis meses, una vez al año salir
04:39con este índice que informe mucho de la actividad del mercado inmobiliario.
04:45El dato general que estamos viendo de variación promedio entre 2022 y 2023 en
04:50el valor de rentas de los inmuebles es de 3.8 por ciento.
04:57¿Aumentaron 3.8 por ciento entre 2022-2023? Ahorita todavía no sabemos. Hasta que
05:04acabe el año lo medirán, ¿no? Pues sí tenemos un estimado, la idea es
05:10justo a modo de comparación, donde de 2023 a 2024 crecieron 4.1. Entonces vimos
05:15un crecimiento un poco mayor que el año anterior, que está pues casi a la par con
05:22lo que ha venido haciendo la inflación en los últimos, quizás décadas de
05:28México, pero en los últimos años pues ahí seguimos, ¿no? Ahí flotando entre 4 y 5
05:32por ciento de inflación. Entonces esto, pues bueno, está más o menos en línea con
05:36eso. Creo que importante recalcar aquí que
05:40también mucho se ha hablado de esto recientemente, de los arrendamientos de
05:45corto plazo. Y nosotros lo que estamos evaluando aquí es la renta a su modo
05:50tradicional a plazos de un año. Exactamente. Entonces el efecto también,
05:57si quedan unos minutos podremos hablar de eso, de cómo estamos viendo
06:01nosotros que afecta la regulación que están proponiendo para estadías de
06:06corto plazo, cómo afecta positivamente al mercado de arrendamiento de largo plazo
06:11y que hoy presenta muchas cualidades atractivas. La primera es esta,
06:16que en promedio en la Ciudad de México las rentas están creciendo 4% y eso te
06:21genera un flujo que en sí está protegido contra la inflación, ¿no? Y por otro lado
06:27lo que estás viendo es, como propietario de esas inversiones, pues es la
06:32plusvalía que de pronto te generan estos inmuebles, en donde ya puedes entonces
06:36sumando llegar a retornos sobre capital atractivos a través del esquema de
06:41vivienda en renta, ¿no? Entonces ese creo que es el primer punto clave, es que te da
06:45ese flujo que va a la par de la inflación.
06:48Ok, si te protege, no pierde, ¿no? Traducción, no pierdes rentando inmuebles
06:55porque la inflación no te supera, ¿no? Y hablas de plusvalía, pero sigue tú
07:01explicándonos. Exacto, creo que sí, a lo mejor
07:07entrar en demasiado detalle, luego podemos platicar ahí de modelos de evaluación
07:12para las inversiones que de pronto toda la gente allá afuera tiene
07:17disponibles como oportunidad. Para mí el mercado de arrendamiento, vaya, me gusta
07:22mucho por eso, porque en México la demanda sin duda está creciendo. Aquí
07:26traemos también unos datos de las colonias con mayor popularidad y
07:30demanda y su variación en valor en los últimos dos periodos, que es lo que ya
07:38reportamos, y vaya, la demanda del mercado crece en sí, los flujos van
07:45creciendo y protegidos contra la inflación y tienes la plusvalía del
07:50inmueble, ¿no? Entonces es una, vaya, una inversión atractiva. De pronto ahora hay
07:55muchos desarrolladores también más de mediano tamaño que están empezando a
08:01hacer proyectos ya de renta a modo de inversión de largo plazo o patrimonial,
08:08donde ya no es con desarrollar y vender a quien sea, a tus cuates inversionistas o
08:14el mercado, pero como desarrollador ese es modo de desarrollar, vender, y yo ya
08:20tengo muchos conocidos en el mercado que están desarrollando proyectos a modo
08:25patrimonial, donde la desarrolladora y los socios se los quedan en un
08:29fideicomiso, arrendamiento, a través de plataformas como Morada 1, ¿no? Te lo
08:33hacemos más seguro, más ágil, tienes un mejor perfil de riesgo en ese retorno de
08:41capital sobre el riesgo que tiene la inversión, cuando además utilizas
08:45plataformas como Morada 1, que te dan certeza en la renta y agilidad en la
08:51ocupación. Entonces, bueno, pero ya me desvío un poquito, quizá regresando a los
08:57datos del reporte, lo que tenemos es que las zonas de mayor popularidad
09:03por su demanda fueron Polanco,
09:08Colonia Juárez, Colonia Roma, Norte y Sur, Condesa, Escandón y Narvarte. Y en esas
09:16zonas también es donde vemos mayores variaciones en los valores de renta,
09:21destacando Escandón, que fue una de las colonias donde más incremento vimos en
09:24rentas, entre 2023 y 2024 fue la Colonia Escandón, que tuvo 4.5% de
09:31incremento de rentas. Bueno, me encanta, creo que para entender realmente muchos de
09:36los retos que enfrenta el mercado inmobiliario y de las oportunidades que
09:40hay allá afuera, se tienen que ver dentro de este contexto más amplio que tú
09:44dices, ¿no? ¿Cuál es el costo de vida de las personas ahí? ¿Cómo es desde la
09:49conectividad de la zona y proximidad a servicios, centros de trabajo? Todo eso
09:54entra muy en juego, ¿no? Y el simple valor de renta pues te informa una buena
10:00parte, pero hay que considerar todo el contexto social de estas colonias, sin
10:03duda. Correcto. Y como lo típico, ¿no? Roma,
10:09Condesa, Juárez, con incrementos cercanos y o por arriba del 4%,
10:16y tenemos también algunos datos que sorprenden más, y que donde hubo colonias
10:20que ya no fueron las de mayor demanda, pero que fueron donde mayor incremento en
10:25precio vimos. Y entonces en estas donde mayor incremento,
10:30Lomas de Chapultepec fue una de ellas.
10:37Y al mismo tiempo, pues es curioso, porque Bosques de las Lomas,
10:43que no es lo mismo, pero digamos están ahí cerca, Bosques de las Lomas fue de
10:47las que menos creció su valor promedio de renta, cerca del 2%,
10:55y de las que más creció fue Lomas de Chapultepec, cerca del 9%.
11:03Entonces estamos viendo que si hay una demanda en esa zona más de las Lomas,
11:07donde de pronto, yo lo que he visto ahí es que están remodelando casas y las
11:13están haciendo tipo flats o lofts separados, donde caben tres, tres lofts en
11:21lo que solía ser una casota de esas de las Lomas, y que está habiendo ya mucha
11:25demanda por ese producto, y eso por eso está impulsando el precio promedio de
11:28renta de esa zona. Es una zona muy conflictiva de tráfico, ¿no?
11:34Un traficuero pasar por ahí, pero resulta que sí tiene pues una alta demanda,
11:40me imagino yo de nuevas familias que ven estos,
11:45pues de plano estos lofts o flats con jardín, porque además tienen jardín estas casas, como
11:50una buena oportunidad. Entonces es un pequeño nicho ahí interesante, para
11:55quienes nos están escuchando ahí en la audiencia, creo que ahí hay oportunidad
12:00de sacarle valor a los inmuebles que están en esa zona.
12:04Interesante y bueno, muy oportuno conocer de estas herramientas y cómo se va
12:10comportando la renta. Aquí nos vamos a un corte, regresamos, te invito a conectarte
12:14a nuestras redes sociales de ContraRéplica y de En Concreto.
12:19Si lo tuyo es la música, las bandas emergentes, los festivales y los conciertos,
12:24no te puedes perder de En Conexión, un programa para todos los amantes de la
12:29música.
12:30En lugar de decirle gracias, pues como de papá, pero yo quería un piano, ¿no?
12:33Bueno amigos de ContraRéplica, estamos aquí con nuestro tercer loco el día de hoy.
12:37Me encanta el microfonito.
12:39Todos los miércoles a las 7.30 de la noche a través de ContraRéplica TV.
12:43Múltiples contenidos para todas las edades.
12:47Y aquí estamos de regreso, hoy continuamos con el panorama inmobiliario
12:51nacional, con Ernesto Trigueros, él es director de proyectos de Estora,
12:55que sí que está impulsando el New Shorin y ¿dónde crece?
12:59En el sureste, allí en Yucatán.
13:01Aquí nos describe cómo va la expansión de México para el mundo
13:05y las enormes ventajas que hay en esa entidad, donde también se está
13:09desarrollando en el Shorin, no solo en el norte del país.
13:13Entérate aquí, veamos la entrevista exclusiva para En Concreto.
13:17Bueno, es bien cierto que en el tema del sureste somos una nueva parte
13:23que asciende en este concepto en el tema industrial y comercial,
13:27en el cual pues obviamente estamos empezando a ser jugadores
13:31por una cuestión principal.
13:35El tema de recursos, que obviamente están teniendo diferentes
13:39dificultades en la parte del centro, norte y bajío
13:43en el tema del país, pero sobre todo también el tema
13:47de la disponibilidad, que es ahí en donde jugamos
13:51un factor principal, gracias a que contamos también
13:55con un gran espacio para poder precisamente emerger
13:59en este sentido en el ramo industrial y comercial.
14:01Yo creo que es la primera línea en donde obviamente las empresas
14:05o las grandes compañías están empezando a visualizar obviamente
14:09el cómo expandirse y precisamente Yucatán juega
14:13de manera muy importante en este factor.
14:17Yo creo que también hay otra característica principal,
14:21la conectividad que tiene precisamente obviamente
14:25Yucatán, porque de por sí es un jugador principal
14:29en el sureste de México, siempre ha sido un jugador principal
14:33en el concepto de esta logística, de cómo se mueven muchas
14:37de las mercancías, pero hoy en día a nivel nacional
14:41vas a ser un jugador todavía de mayor grado,
14:45frente a la costa este de Estados Unidos,
14:49que la costa este de Estados Unidos, como bien sabemos, es la que mayor
14:53comercio mueve y obviamente ahí podemos ser un jugador principal, gracias
14:57a que contamos con un muelle fiscal en el puerto de progreso.
15:01Y ese muelle fiscal
15:05ostenta ser desde hace ya varios años
15:09tiene un récord GINES de ser el muelle más largo
15:13en operación y no lo estábamos explotando,
15:17no lo estábamos desarrollando como tal. Entonces,
15:21este factor se vuelve en algo determinante también para el tema
15:25de las empresas, para venir y colocarse acá y generar un excelente
15:29distribución, no solamente a nivel nacional, sino
15:33que también les permite cruzar hacia la parte de Centroamérica, Sudamérica,
15:37Europa, y eso obviamente ya nos da
15:41mucha más ventaja en la forma de cómo pueden distribuir
15:45sus mercancías. Claro. Oye,
15:49entonces, pero pláticanos de la dimensión del proyecto,
15:53presúmenos, ¿no? Del estatus, háblanos
15:57de la inversión, pues, ¿cuál es el estado actual, no?
16:01Claro. Fíjate que esta es una maravilla, precisamente,
16:05porque te comentaba hace ratito de este tema de la conectividad, fíjate que
16:09además de todo eso, también en nuestra entidad se suma el tema
16:13del Tren Mayan. Este concepto
16:17que nos está permitiendo todavía generar un traslado no solamente
16:21hacia la parte de el sureste, sino que
16:25somos cinco estados en que estamos interviniendo
16:29y la fortaleza es que nos vamos a hacer una interconexión
16:33al famoso interoceánico, permitiéndonos enviar
16:38mercancía hacia el tema de Asia. Nosotros estamos a tan solo
16:42tres kilómetros de este enorme proyecto, que además en el tema
16:46férreo, es el proyecto más grande en todo el mundo. Entonces,
16:50eso nos habla mucho de las dimensiones que está teniendo.
16:54El estar precisamente al lado y ser jugadores en el tema marítimo,
16:58ser jugadores en la conexión férrea, jugadores a nivel
17:02carretero, sobre todo en el tema también aéreo, que también se mueve
17:06por ahí, nos posiciona en un lugar excelente.
17:10De por sí siempre, en el tema inmobiliario, decimos el famoso
17:14concepto, ¿no? Ubicación, ubicación, ubicación.
17:18Tenemos una excelente ubicación con la mejor conectividad
17:22y ahí es en donde estamos desarrollando hoy en día
17:26este centro logístico, que son 120 hectáreas
17:30para obviamente jugadores del centro, bajío y del norte.
17:34Sé que de repente decir 120 hectáreas no puede ser tan grande,
17:38pero a nivel del sureste, forma hoy en día uno de los
17:42proyectos más grandes en este concepto. Entonces, hoy en día
17:46se vuelve en un valor enorme, porque no solamente
17:50es la dimensión o el tamaño, sino también el tiempo,
17:54que es un factor principal con el que juegan también las empresas.
17:58Somos prácticamente en esa zona el desarrollo más cercano a
18:02también con una fortaleza enorme, que ya tenemos
18:06toda la documentación legal, Mariel, para que obviamente
18:10todos nuestros clientes, lo que vienen siendo ya
18:14los proveedores, los que buscan almacenaje, los que necesitan temas de comercio,
18:18pues puedan sentirse tranquilos en base a este concepto
18:22de certeza jurídica.
18:26Entonces, estamos... Te pregunto, insisto en esto
18:30para saber si es un proyecto que comenzó apenas, que yo sé
18:34que no, pero quiero que me lo platiques. ¿En qué se encuentra
18:38actualmente? Estás hablando del enorme beneficio de la ubicación,
18:42de tener ya la conectividad de un tren Maya
18:46que ya está funcionando, de un interior oceánico que ahí también ya la lleva,
18:50¿no? Y de facilidades para el comercio. Pero entonces
18:54dime qué es lo que están haciendo y qué es lo que van a lograr hacer.
18:58Perfectísimo. Muchísimas gracias, Mariel, por esta acotación.
19:02Porque fíjate que precisamente el desarrollo, hoy en día lo que estamos
19:06haciendo es una pre-venta. Estamos iniciando el tema de pre-venta,
19:10pero nuestro factor principal... De terrenos.
19:14De terrenos, correcto. De terrenos. Lo que estamos generando en el
19:18centro logístico a nivel de Storas son terrenos industriales, como su nombre
19:22lo dice. Y obviamente, lo primero que quisimos hacer
19:26fue, primero, regularizar todo el tema, poner todo el contexto
19:30a través de un escenario que, de manera típica, tenemos
19:34esa ventaja a tener aquí a nivel de Yucatán, porque contamos con el
19:38Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán, que es el INSEJUPI,
19:42y a través de él, nuestros clientes pueden visualizarnos
19:46desde cualquier lugar en donde se encuentren, a través de
19:50cualquier buscador, con el INSEJUPI, y van a poder verificar que, obviamente,
19:54la certeza legal se cumple de manera excelente.
19:58Entonces, fue lo primero, ¿no? Darles la ventaja que, aunque estemos
20:02generando una pre-venta, que primero ya tengan toda la documentación
20:06de manera clara. Lo siguiente que estamos haciendo es ya
20:10a partir del siguiente año, principios, empezaremos
20:14ya con el tema de obra. Es esta conexión
20:18porque tenemos la ventaja de estar, como lo decía hace ratito,
20:22tenemos una excelente ubicación sobre la carretera Mérida hacia Cancún,
20:26que eso nos permite tener ya, de entrada,
20:30una excelente ubicación. Estamos también casi en paralelo
20:34a la carretera Mérida hacia Chetumal. O sea, la ubicación que tenemos
20:38es ideal. Así, ideal. Entonces, precisamente, comenzamos
20:42el próximo año ya con el tema de la apertura. Empezamos a generar obra
20:46y, pues, ya empezarles a dar también a los clientes
20:50la imagen de lo que vamos a empezar a desarrollar. Con una fortaleza
20:54enorme. Lo que estamos comercializando hoy en día son lotes promedio
20:58de 500 metros cuadrados. Eso
21:02también ha permitido que, de manera muy cómoda, tanto las empresas
21:06que han adquirido como los inversionistas, puedan nuevamente
21:10ir definiendo los espacios que estarían buscando o lo que requieren.
21:14En el anterior caso que tuvimos
21:18un desarrollo hermano un poco más pequeño. Eran
21:2236 hectáreas. Lo que pusimos ahí fue
21:26lotificaciones un poquito más grandes. Eran de 2.800,
21:303.200. Y había empresas que de repente nos decían, oye, yo busco
21:34no sé, 4.000. Pues, de repente, o les quedaba un poco corto
21:38o les quedaba muy grande si tenían que adquirir dos. Entonces, aquí
21:42es mucho más fácil, más cómodo poder ir ensamblando
21:46las necesidades que requiere precisamente nuestro inversionista o el cliente.
21:50Claro. Oye, entonces, bueno, pues ya traen
21:54experiencia, porque lo que estás comentando es que ya
21:58ya hicieron este otro desarrollo industrial
22:02¿Cómo se llamó? Ese se llama Skypark.
22:06De hecho, la ventaja es que está también colocado a un costado
22:10prácticamente de toda esta misma zona, en donde ya han llegado
22:14también muy buenas empresas de excelente calidad de manufactura.
22:18Exacto. Y me imagino que ese ya está
22:22por lo que dice, totalmente colocado, ¿no?
22:26Es correcto.
22:30Ya con esa enorme ventaja, obviamente te da la posibilidad
22:34de empezar a visualizar un desarrollo
22:38digamos, no mejor planeado, pero con una estructura diferente
22:42para los jugadores que queremos traer hoy en día.
22:46Bueno, háblame de esos jugadores.
22:50Excelente. Fíjate que en este concepto
22:54Mariel, ya hoy en día tenemos la oportunidad, llevamos ya
22:58comercializándolo un año y medio, ya en este concepto ya tenemos
23:02la fortaleza, no solamente de haber
23:06tenido empresas que ya adquirieron para poderse instalar en el medio
23:10local, como empresas de pinturas, en la parte de
23:14sureste, una empresa de recubrimientos. Ya tuvimos la
23:18oportunidad de que nos empiecen a buscar también
23:22empresas que ya no solamente es del sureste, sino a nivel
23:26nacional, que ya vienen de la parte del Bajío para poderse establecer aquí
23:30en el tema fletero. Y lo mejor
23:34de todo esto es que, como tú sabes, empieza obviamente a abrir
23:38las transacciones y ya cruzamos el chaco. Ya hay dos empresas
23:42europeas que vinieron a instalarse aquí con nosotros.
23:46Una de ellas es una de motonetas italianas y otra
23:50es una empresa de Cataluña, de Barcelona, en donde ya vienen
23:54y van a colocarse aquí con nosotros para desarrollar el tema
23:58de elevadores o ascensores, que a veces le llamamos. Entonces,
24:02ya el concepto empieza a visualizarse de una manera
24:06porque ya no solamente, como te decía, tenemos jugadores
24:10locales o nacionales, sino ya tenemos la fortaleza
24:14de empezar a tener empresas de manera internacional,
24:18que obviamente visualizan el espacio en donde van a estar ubicadas,
24:22pues lo que están requiriendo es eso, la enorme conectividad
24:26que estamos ofreciendo. Bueno, y como ves,
24:30pues hoy platicamos con Diego Llano, uno de los fundadores y directivo
24:34de cada uno, un grupo de jóvenes emprendedores que crean
24:38y lanzan el índice de renta. Un gran termómetro de cómo
24:42está la industria con recomendaciones para los que inviertan en este sector,
24:46es decir, los que invierten en propiedades para rentar, y también es un parámetro
24:50para los que tienen que rentar para vivir, para que busquen
24:54y encuentren las mejores opciones. Luego, saltamos otro tema
24:58hablando del famoso Mirchoy. Te pusimos en el radar a una empresa
25:02que impulsa a esta industria desde Yucatán.
25:06Aquí vemos que también las oportunidades y la expansión están en el
25:10sureste de México y del sureste para todo el mundo. Además,
25:14con un gran potencial para seguir creciendo, y bueno, son de este tipo
25:18de opciones que hay que conocer y aprovechar, ¿verdad? El gran muelle
25:22y todo lo que nos describieron aquí. Y, en concreto,
25:26se reporta, siempre te va a seguir poniendo al día para que conozcas
25:30las mejores opciones de hacer negocio y de resolver
25:34y tomar grandes decisiones en tu vida. Manda tus preguntas y comentarios
25:38también sugerencias a nuestras redes sociales, en concreto,
25:42de ContraRéplica. Hasta aquí por hoy. Te esperamos en la próxima
25:46transmisión, en concreto contigo, el próximo sábado a las 10.30 de la mañana,
25:50con las noticias más destacadas y recomendaciones para que sepas cuál es el crédito
25:54que te conviene, cómo comprar tu casa, tu inmueble, conocer oportunidades
25:58de negocio en diferentes industrias, en el turismo, en la construcción, con el famoso
26:02New Shoring, en fin. Yo soy Mariel Zúñiga, y a nombre de todo el equipo
26:06que hace posible este noticiero para ti, te invitamos a esforzarte
26:10y lograr tus proyectos. El nombre del juego es Cómo Si.
26:14Aquí nos despedimos. Te esperamos el próximo sábado. Conéctate.
26:18En concreto, construyendo soluciones para un futuro mejor.