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00:00Clarisse Valéry, à la suite du décès de son père,
00:04avec ses deux frères, ils ont décidé de vendre la maison des parents.
00:09Elle précise que sa maman détient la moitié du bien en pleine propriété
00:13et l'autre en usufruit.
00:14Elle se demande comment l'argent va être réparti
00:18entre les différentes parties prenantes.
00:22C'est une bonne question
00:24qu'il faut se poser avant la vente du bien immobilier.
00:27Si rien n'a été anticipé, le jour de la vente,
00:31le notaire répartira le prix de vente entre les propriétaires.
00:35Ici, la mère aura 50 % du prix
00:38puisqu'elle est propriétaire de 50 % du bien en pleine propriété.
00:41Sur la partie détenue en démembrement, usufruit pour la mère
00:44et nu propriété pour les enfants,
00:46le prix de vente sera réparti de nouveau entre la mère et les enfants.
00:51La cote-part de la mère, usufruitière, sera déterminée
00:54en fonction de son âge au jour de la vente.
00:56Dans un cas où elle a peut-être plus de 81 ans et moins de 91 ans,
01:01la cote-part serait de 20 %, donc elle aurait 20 % de 50 % du prix.
01:06Le reste, revenant à ses enfants,
01:083 enfants, sera réparti en 3.
01:11C'est la répartition du prix.
01:13En revanche, si ce point est anticipé avant la vente avec leur notaire,
01:17il faut savoir que s'ils sont tous les trois d'accord,
01:21ils peuvent changer cette règle du jeu
01:23et décider de ne pas répartir le prix de vente,
01:26mais peut-être de remployer le prix de vente
01:30dans d'autres actifs qui seront eux-mêmes démembrés.
01:34Par exemple, de placer le prix de vente sur un contrat de capitalisation
01:38ou sur trois contrats de capitalisation démembrés,
01:40sur un contrat d'assurance vie démembré,
01:43ou racheter un bien qui serait détenu en usufruit par la maman
01:46et la nu propriété pour les enfants.
01:49C'est possible à condition de l'avoir anticipé
01:52soit en ayant rédigé une convention avant la vente
01:55et de l'avoir fait enregistrer auprès de l'administration fiscale,
01:59soit simplement de l'inclure dans l'acte de vente.
02:01Si la maman de Valérie est en difficulté financière
02:04et qu'elle a besoin de récupérer l'intégralité du prix
02:07pour des raisons économiques,
02:09assurer son train de vie, rembourser une dette,
02:13payer ses vieux jours,
02:15elle pourrait aussi, avec l'accord de ses enfants,
02:18récupérer l'intégralité du prix de vente.
02:20C'est un terme juridique complexe, le quasi-usufruit.
02:24Pour éviter que les enfants repaient deux fois
02:27ou permettent aux enfants de récupérer cette somme d'argent,
02:30il y a des mécanismes qui existent au moment de la succession.
02:33Après, c'est un peu de mécanique juridique.
02:36C'est le terme du quasi-usufruit qu'il faut avoir en tête ?
02:39Il faut se souvenir qu'il y a une flexibilité
02:42et qu'on n'est pas restreint par la répartition du prix.
02:45Pour cela, il faut l'anticiper avant la signature de l'acte de vente.
02:49Là, ce n'est pas encore vendu.
02:51Il est encore bien temps d'y réfléchir.
02:54Même si la promesse a été signée,
02:56il faut que ça soit convenu avant la signature de l'acte de vente.