Levez la tête en région parisienne. Un peu partout, des panneaux « bureaux à louer » fleurissent. Pas avec la même densité selon les quartiers, mais le sentiment est que de plus en plus de surfaces sont vides. Ce n’est pas une impression. À plus de 5,5 millions de m², jamais l’offre disponible en Ile-de-France n’a atteint un tel niveau en 20 ans. En 12 mois, elle a bondi de 19%, preuve que la demande ne suit pas la libération des surfaces et les nouvelles livraisons. Dans le prolongement de ce constat : le taux de vacance est passé de 5 à près de 8% entre 2019 et 2023 et a franchi la barre symbolique de 10% fin 2024. Certes, il faut bien une offre de bureaux vides pour combler les besoins des entreprises ayant pour projet de déménager afin qu’elles disposent de suffisamment de choix. BNP Real Estate estime à 7% en Ile-de-France ce taux de fluidité, un seuil désormais largement dépassé. [...]
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00:00Levez la tête en région parisienne. Un peu partout, des panneaux bureaux alloués.
00:15Pas avec la même densité selon les quartiers, mais le sentiment est que de plus en plus de surfaces sont vides.
00:21Ce n'est pas une impression. À plus de 5,5 millions de mètres carrés, jamais l'offre disponible en Île-de-France n'a atteint un tel niveau en 20 ans.
00:29En 12 mois seulement, elle a bondi de 19 %, preuve que la demande ne suit pas la libération des surfaces et les nouvelles livraisons.
00:37Dans le prologement de ce constat, le taux de vacances est passé de 5 à près de 8 % entre 2019 et 2023 et a franchi la barre symbolique de 10 % fin 2024.
00:47Certes, il faut bien une offre de bureaux vides pour combler les besoins des entreprises ayant pour projet de déménager, afin qu'elles disposent de suffisamment de choix.
00:56BNP Real Estate estime à 7 % en Île-de-France ce taux de fluidité, un seuil désormais largement dépassé.
01:03Face à ces conditions de marché difficiles pour les bailleurs, les loyers tiennent bon jusqu'à maintenant.
01:08Mais là justement se joue ailleurs. Franchise de loyers, prise en charge de certains travaux de rénovation, du déménagement.
01:15Ces mesures d'accompagnement explosent et dépassent actuellement le quart du loyer facial, soit un niveau historiquement élevé.
01:22Le marché est pris en étau, avec d'un côté des facteurs structurels qui pèsent sur un demand.
01:27Sièges sociaux en cure d'amégrissement, banalisation du télétravail réduisant les besoins en surface et pointe maintenant la semaine de 4 jours.
01:36Déprimé par ces tendances structurelles, l'immobilier de bureaux doit aussi faire face à un contexte politique, fiscal, économique et financier difficile,
01:45avec des perspectives de croissance affaiblies et la montée des incertitudes.
01:49Report des déménagements, des projets de développement, l'attentisme prévaut à tous les étages.
01:55La réduction du poste immobilier, deuxième poste de coup pour les entreprises de service, est en outre un enjeu important dans la politique de maîtrise des dépenses.
02:03A cela s'ajoute l'envolée des faillites avec des répercussions sur les surfaces remises sur le marché.
02:08Mais ce panorama général écrase les nuances du territoire francilien.
02:12Il y a d'abord le secteur parisien stricto sensus et le cas très particulier du quartier central des affaires, constitué de 6 arrondissements situés au centre-ouest de la capitale.
02:22Ici, le rapport de force est totalement en faveur de l'offre.
02:26Le taux de vacances est au niveau plancher de 3,5%, le loyer culmine à 936 euros le mètre carré pour une première main.
02:33Le contraste est déjà marqué avec les 18e, 19e et 20e arrondissements localisés au nord-est et plus encore avec le quartier de la Défense où le pourcentage de locaux vides est supérieur à 15%,
02:46le prix du mètre carré d'environ 450 euros et le taux d'accompagnement à près de 40%.
02:53Déjà perceptible dans le cas de la Défense, le passage du périphérique agit comme une véritable frontière.
02:58Les taux de vacances s'envolent avec près du quart des locaux immédiatement disponibles dans la petite couronne sud par exemple.
03:05Autant dire qu'ici, le marché coule sur l'offre et les loyers ne dépassent pas beaucoup 300 euros le mètre carré,
03:10soit un rapport de 1 à 3 avec les arrondissements parisiens les plus prisés et même de 1 à 5 dans la deuxième couronne.
03:17Paris n'est pas l'île de France.
03:20Plus loin, la suroffre de bureaux apparaît au grand jour.
03:22Les valeurs locatives chutent avec comme unique horizon le durcissement de la crise en 2025.