Jeudi 27 février 2025, retrouvez Franck Sotty (Manager ingénieur patrimonial, Astoria Finance), Virginie Houzé (Directeur Etudes et Recherche France, JLL), Audrey Camus (directrice générale de la foncière, Icade) et Emma Scribe (Directrice grands investisseurs, Team for the Planet) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne
00:12dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également
00:15avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une
00:19émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur BeSmart4Change, sur les réseaux
00:23sociaux de BeSmart4Change et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes
00:27les plateformes de podcast. Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord
00:32avec Patrimoine Passion, le rendez-vous dédié à l'investissement plaisir, passion ou alternatif
00:36de Smart Patrimoine et en l'occurrence nous regarderons un type d'investissement un petit
00:39peu particulier, nous regarderons ensemble comment investir dans des dividendes climat
00:44et pour cela nous aurons le plaisir de recevoir dans un instant sur le plateau de Smart Patrimoine
00:48Emma Scribd, directrice Grands Investisseurs chez Team for the Planet, ce sera donc la
00:51première partie de l'émission. Nous enchaînerons ensuite avec Enjeu Patrimoine, un enjeu patrimoine
00:56qui s'intéressera à l'avenir des bureaux en matière d'actifs d'investissement, quels
01:01usages pour les bureaux demain, nous en parlerons avec Audrey Camus, directrice générale de
01:05la foncière d'ICAD mais aussi avec Virginie Housset, directeure études et recherches
01:10France chez JLL et puis enfin dans la troisième partie de l'émission, dans l'œil de l'expert,
01:15nous retrouverons Franck Soti, ingénieur patrimonial chez Astoria avec qui nous reviendrons
01:19sur les derniers changements qui concernent le patrimoine évidemment en matière de loi
01:24de finances. On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:31Comment et pourquoi investir dans des dividendes de climat ? Voilà le sujet qui va nous animer
01:35aujourd'hui dans Patrimoine Passion et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir
01:38sur le plateau de Smart Patrimoine Emma Scribd. Bonjour Emma Scribd.
01:41Bonjour.
01:42Vous êtes directrice Grands Investisseurs chez Team for the Planet. Alors ceux qui sont
01:45sur LinkedIn connaissent Team for the Planet ou en tout cas l'ont vu passer régulièrement
01:50notamment en raison du nombre d'actionnaires qui sont déjà chez Team for the Planet.
01:53Même pour ceux qui ne connaîtraient pas, est-ce qu'on peut rappeler rapidement quelle
01:56est la mission de Team for the Planet Emma Scribd ?
01:58Oui bien sûr. Donc Team for the Planet c'est un mouvement citoyen et une société d'investissement.
02:02Notre objectif c'est de lutter à grande échelle contre les dérèglements climatiques en déployant
02:06100 innovations qui sont des innovations de rupture qui ont un impact massif sur le CO2.
02:12C'est vraiment ça notre thèse d'investissement. Et effectivement aujourd'hui on a investi
02:15dans 14 participations sur des tickets qui vont de 100 000 à 3 millions d'euros et qui
02:20sont répartis sur les 5 secteurs les plus émetteurs de gaz à effet de serre.
02:22Vous nous avez dit 100 innovations, ça veut dire qu'à terme l'idée c'est d'avoir 100 projets,
02:26100 entreprises rentables, innovantes qui permettent d'agir sur le nombre de tonnes de CO2 émises, c'est ça ?
02:34Exactement. Éviter du coup.
02:35Éviter du coup, évidemment. Et alors pourquoi est-ce qu'on parle de dividendes climat quand
02:40on investit dans Team for the Planet Emma Scribd ?
02:43En fait notre mission justement c'était de faire en sorte de créer un produit d'investissement
02:47où la mission réelle de ce produit c'était de maximiser le nombre de tonnes de CO2 évitées
02:52par euro investi pour chacun des actionnaires. Donc en fait nous aujourd'hui, nos actionnaires,
02:57ils nous réclament des dividendes climat et non pas des dividendes financiers puisque
02:59aujourd'hui statutairement on ne peut pas distribuer de dividendes financiers.
03:03Quand vous dites statutairement, c'est-à-dire que vous avez décidé dans les statuts effectivement
03:07de ne pas distribuer de dividendes financiers mais de distribuer des dividendes climat.
03:11C'est ça, de conditionner la distribution de dividendes financiers à un événement
03:15qui se suiviendrait qui est le retour de la température du globe à la température de 1850.
03:20Donc à priori, ce n'est pas prêt de se produire tout de suite et donc du coup l'idée c'est vraiment
03:24de se dire qu'aujourd'hui pour investir dans des innovations de rupture, on a besoin d'avoir
03:30une focalisation spécifique sur l'impact positif, le nombre de tonnes de CO2 évitées et donc
03:35aujourd'hui nos actionnaires, ils sont dans une logique d'allocation de patrimoine et du coup
03:39ils se disent ben voilà moi je veux allouer une partie de mon patrimoine à faire travailler mon
03:43patrimoine climat et le placer chez Team for the Planet.
03:46Donc je suis un particulier, j'écoute cette émission, j'investis demain dans Team for the Planet,
03:50en fait je n'attends pas un retour financier, en revanche j'ai un dividende climat,
03:53c'est quoi concrètement un dividende climat ?
03:55Alors c'était tout l'enjeu, c'était de se dire si on veut faire en sorte que nos actionnaires
03:59ils aient un pilotage de leur performance climat, il va bien falloir créer un indicateur.
04:02Bien sûr.
04:03Donc du coup on a mis autour de la table et on s'est rendu compte que c'était un vrai besoin de se dire
04:07quand j'investis un euro en capital donc non coté dans une startup ou dans un fonds,
04:11combien de tonnes de CO2 sont évitées et donc on a mis autour de la table l'ADEME,
04:15des experts internationaux, de l'ONU, de Gold Standard, aussi des fonds d'investissement
04:19comme Déméter etc. c'est comment on crée un indicateur qui permet de savoir combien de tonnes
04:23de CO2 sont évitées par euros investis et donc c'est comme ça que le dividende climat est né
04:27et donc aujourd'hui c'est une association indépendante et donc le dividende climat
04:31c'est quoi ? C'est un certificat de tonnes de CO2 évitées qui est audité, certifié et qui permet
04:35vraiment de savoir chaque année combien de tonnes de CO2 évitées ont été générées par le capital
04:40placé dans des startups ou dans des fonds. Par euros investis donc après tout dépend des euros,
04:43du montant que vous avez investi effectivement dans Team for the Planet, il n'y a que chez Team
04:48for the Planet qu'on peut investir pour des dividendes climat ou ensuite le travail qui a
04:52été effectué peut servir à d'autres entreprises aujourd'hui ou d'autres fonds d'investissement ?
04:55Exactement pas du tout, en fait nous on est un des fonds qui utilisent les dividendes climat,
04:59il y en a d'autres, je parlais de Déméter mais on a aussi des entreprises de toutes les tailles
05:03notamment Décathlon génère des dividendes climat parce qu'ils ont une partie de leur activité qui
05:07permet la décarbonation notamment des modes de transport, notamment par la vente de vélos ils
05:11sont en capacité de mesurer combien de tonnes de CO2 évitées ça représente en termes de
05:15report modal donc voilà il y a énormément de grandes entreprises aussi qui l'utilisent pour
05:20piloter leur performance climat. Team for the Planet existe depuis 2020 si je dis pas de bêtise,
05:25ça fait donc quatre ans d'existence complète vu qu'on est début 2025, est-ce que vous pouvez
05:32nous faire un premier bilan par exemple sur le nombre de tonnes de CO2 évitées depuis sa création ?
05:36Oui bien sûr, alors aujourd'hui on a investi dans 14 projets qui sont assez en amont donc en fait il y en
05:42a peu qui encore ont des prototypes qui génèrent vraiment du CO2 évité donc aujourd'hui il y a
05:46quatre projets qui sont certifiés et qui génèrent des dividendes climat et donc sur cette enveloppe
05:52là on a permis d'éviter 39 9005 tonnes de CO2 évité, donc du coup c'est la deuxième année
06:00qu'on génère des dividendes climat depuis l'existence de Team for the Planet. Et alors
06:03qu'est-ce qu'ils font ces quatre projets, un petit peu plus en avance que les autres projets
06:06dont vous nous avez parlé ? Alors donc c'est des projets sur des secteurs très différents, on va
06:11avoir l'attraction par voile de kite, donc l'attraction vélique de Beyond the Sea qui a clôturé
06:16une levée de fond assez impressionnante fin janvier et donc qui permet d'équiper les bateaux de la
06:22marine marchande avec des voiles de kite qui permettent de tracter ces bateaux là et donc si
06:26Beyond the Sea atteint la totalité de sa taille critique ça pourrait réduire 0,7% du CO2 mondial
06:32On a Léviathan Dynamics qui permet de créer du froid en circuit fermé, aujourd'hui il y a un
06:38certain nombre d'industries qui ont besoin de faire du froid, donc les frigos, les clims, les
06:44processus industriels et aujourd'hui ça utilise des gaz fluorés et donc Léviathan Dynamics remplace
06:49les gaz fluorés par de l'eau en circuit fermé donc ça ça génère des dividendes climat aussi. On a
06:54une application qui fait du don d'objets qui s'appelle Give et qui en fait permet d'éviter
06:59en moyenne 13 kg de CO2 par euro donnée donc c'est vraiment dans une logique de circularité et
07:04donc ça c'est un gros facteur de traction de dividendes climat pour nous et la dernière en
07:09date, pardon j'ai un trou. On a parlé de Léviathan, on a parlé de Give et la quatrième alors je sais
07:19pas si vous la... Je vais la retrouver évidemment qui est en fait la première à générer des
07:24dividendes climat, qui est Cool Roof France qui peint les toits en blanc et qui permet d'éviter
07:28énormément de CO2 parce qu'en fait ça à la fois ça réduit la consommation des clims et ça réduit
07:32globalement la consommation du bâtiment énergétiquement. Une question qui doit j'imagine
07:38enfin qui doit animer un certain nombre de gens qui nous écoutent, on parle pas de projets associatifs
07:43on parle de projets qui ont vocation à devenir des entreprises rentables demain. Tout à fait,
07:47nous on a pour habitude de dire qu'on sauve pas le monde avec des entreprises en faillite donc
07:50l'objectif de Team for the Planet c'est d'identifier des pépites qui ont une innovation qui est crédible
07:55qui est désirable et qui est très efficace et de la paramétrer pour qu'ensuite il y ait des
08:00fonds d'investissement plus classiques qui puissent se positionner. Donc du coup on va
08:03venir nommer un entrepreneur ou une entrepreneuse pour venir épauler la partie innovation. On va
08:08venir accélérer avec le réseau des 130 000 actionnaires le réseau de fournisseurs, des talents,
08:13des clients et c'est comme ça qu'on a vraiment développé une méthodologie très active sur ces
08:19startups là qui sans nous aurait pas pu en fait se déployer à grande échelle. Voilà et donc du
08:25coup c'est des entreprises et c'est des startups dans lesquelles on investit en capital et ce n'est
08:28absolument pas des associations. Si je suis investisseur actionnaire Team for the Planet,
08:32est-ce que je n'ai accès qu'à des dividendes climat ou est-ce que je peux espérer aussi
08:37demain bénéficier de la rentabilité de ces entreprises ? Alors c'est exactement ce qu'on
08:41est en train de mettre en place depuis ce début d'année. En fait aujourd'hui les entreprises dans
08:45lesquelles on a investi se déploient, se développent et on est en train d'ouvrir le capital de certaines
08:50d'entre elles à nos actionnaires via un SPV tout simplement. D'accord. Donc en fait nous on investit
08:55en tant que fonds, on les paramètre pour qu'elles soient déployables dans le monde économique réel et
09:00qu'elles puissent même être attrayantes pour des fonds d'investissement plus classiques. Bien sûr.
09:06Mais on permet aussi à nos actionnaires et c'est normal de leur donner le droit de priorité de se
09:10positionner pour un investissement en capital en direct. Ça a été le cas de Beyond Deci qui a
09:14terminé une levée de fonds de 2 millions d'euros en à peu près 4 heures fin janvier pour nos
09:19actionnaires Team for the Planet. D'accord c'était à destination des actionnaires Team for the Planet
09:22en priorité. Exactement. D'accord et donc ça permet d'un côté en fait quand on investit chez Team
09:28for the Planet donc pour des dividendes de climat ça permet de rentrer dans l'aventure et ensuite
09:32potentiellement d'avoir accès à d'autres opportunités de suivre ces entreprises à qui
09:35on aura pu donner le petit premier coup de pouce si je comprends bien. Tout à fait en fait nous
09:39notre objectif c'est vraiment de paraméter ces entreprises pour qu'elles réussissent et une fois
09:43qu'elle est dérisquée en fait réellement et ensuite l'idée c'est de faire en sorte que les
09:48actionnaires qui ont participé à collectivement dérisquer ces boîtes-là puissent investir après
09:53en direct. 14 projets sur 100 innovations sur un objectif de 100 innovations on est encore au
09:57début de l'aventure. On est au début de l'aventure, ça va peut-être durer le siècle entier. L'objectif c'est vraiment
10:03d'accélérer notamment grâce à des personnes visionnaires qui ont envie d'allouer une partie
10:07de leur patrimoine à ce type de projet. Merci beaucoup Emma Scripp de nous avoir accompagné
10:11dans Smart Patrimoine je rappelle que vous êtes directrice grands investisseurs chez Team for the
10:15Planet. Merci beaucoup. Merci à vous. Et quant à nous on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
10:19Quelles évolutions des usages et quelles évolutions du marché en matière de bureau ? Voilà le sujet
10:29qui va nous animer à présent dans Enjeu Patrimoine face à un constat réalisé par un certain nombre
10:34de professionnels de l'investissement en immobilier qui regardent le bureau de manière particulière
10:41avec notamment deux marchés de l'immobilier, deux bureaux. Nous allons parler avec deux
10:45professionnels du sujet dans Smart Patrimoine aujourd'hui. Nous avons le plaisir d'accueillir
10:49tout d'abord Virginie Ouzet. Bonjour Virginie Ouzet. Bonjour. Vous êtes directeur études et
10:52recherches France chez JLL et à vos côtés nous avons le plaisir d'accueillir également Audrey
10:56Camus. Bonjour Audrey Camus. Bonjour. Vous êtes directrice générale de la foncière d'ICAD. On
11:00va commencer avec vous Virginie Ouzet. Je le disais en introduction on a beaucoup de professionnels
11:05qui de l'investissement immobilier, de gérants de fonds immobiliers qui nous disent qu'il existe
11:11aujourd'hui un marché du bureau à deux vitesses. En gros le coeur de ville et le reste si je
11:16caricature. Et on a surtout des chiffres qui nous montrent qu'on a un taux de vacances qu'on n'a pas
11:20connu depuis de nombreuses années en matière de bureau. A se demander s'il n'y a pas une
11:24désaffection d'une partie du bureau en France Virginie Ouzet. Avoir jamais connu la vacance
11:31puisque effectivement on termine 2024 avec un taux de vacances supérieur à 10%. Je pense que c'est
11:36inédit Audrey. Je pense que vous êtes d'accord avec moi. Après comme vous le disiez un marché
11:42extrêmement segmenté entre Paris et la périphérie puisqu'on a des taux de vacances dans Paris qui
11:47sont beaucoup plus faibles qu'en première couronne parisienne. On peut donner comme exemple le fameux
11:53quartier central des affaires parisien. On a un taux de vacances de l'ordre de 3,5%. Quand en
11:58première couronne parisienne on a des taux de vacances qui dans certains cas peuvent tangenter
12:02les 30%. Donc on a vraiment une segmentation extrêmement importante du marché effectivement fin
12:082024. Mais alors comment on l'explique ça parce que ça veut dire que l'offre de coeur de ville suffit
12:14pour la demande aujourd'hui. Comment est-ce qu'on explique qu'au bout d'un moment le volume de
12:17demande ne vienne pas forcément jusqu'à la première couronne parisienne parce que ça reste très
12:22proche. On parle d'une demi-heure de métro maximum. 5 minutes. C'est même pas une plaisanterie. Si
12:29vous êtes par exemple dans le secteur des Champs-Elysées, vous avez 2-3 stations de métro et
12:34vous êtes à Neuilly, vous êtes à la Défense et vous avez déjà une offre et des valeurs qui sont
12:39radicalement différentes. Après on a des changements assez notables post-covid. C'est à dire
12:46une une appétit très très fort des entreprises pour la centralité. Dans ce monde en fait où
12:51les salariés sont mobiles, sont en télétravail pour une partie de leur temps, l'attractivité du
12:58centre-ville est très forte et a capté en fait beaucoup la demande depuis depuis 2021. Ce qui fait
13:06qu'on a eu beaucoup d'activités dans Paris Intramuros et on a fait baisser l'offre dans
13:11Paris Intramuros de façon extrêmement forte et ça s'est fait bien évidemment au détriment de la
13:17première couronne. Maintenant 2024 commence à marquer un petit changement puisqu'on voit que
13:23dans Paris l'activité a ralenti également et on a certains secteurs de périphérie qui au contraire
13:29commencent à rebondir en surfant sur des valeurs attractives par exemple. Parce que du coup il y a
13:34des opportunités financières potentiellement pour les entreprises et donc on retourne effectivement
13:38là où c'est un peu moins cher. Audrey Camus vous faites le même constat, c'est vraiment quand on
13:42quand on est à la tête d'une foncière aujourd'hui il faut regarder le coeur de ville et se poser la
13:48question de ce qu'on fait des alentours c'est ça ? Oui en effet comme l'a dit Virginie il y a une
13:53recherche de centralité qui est plus forte que jamais mais il y a aussi des niveaux de loyers
13:57qui n'ont jamais été atteints dans Paris qui sont extrêmement chers aujourd'hui et que toutes les
14:02entreprises ne peuvent pas payer donc il va y avoir un marché de report. Vous l'attendez
14:08à l'heure actuelle ? Oui on l'attend et nous on a signé hier 33 000 m² à Saint-Denis
14:13voilà donc c'est possible mais en effet il y a d'un côté une recherche de centralité et un vrai
14:21enjeu de faire revenir les collaborateurs au bureau avec de l'attractivité et de l'autre côté une
14:25économie qui fait que tout le monde peut pas payer 1200 euros de loyer donc voilà on attend quand
14:30même sur un certain nombre de marchés un report et notamment je pense que c'est ce qui fait aujourd'hui
14:34le succès de la défense. Vous pouvez aujourd'hui avoir la défense avec la desserte qui est quand
14:39même exceptionnelle, trois fois moins chère qu'à Paris. Donc à un moment donné il faut faire les
14:44calculs. Donc en fait si je comprends bien il y a un an, un an et demi on nous disait bah la défense
14:48c'est mort faut pas y aller là ce que vous nous dites c'est globalement bah maintenant que c'est
14:51moins cher qu'en centre-ville il y a peut-être une opportunité pour un certain nombre d'investisseurs
14:55enfin pas d'investisseurs mais d'entreprise. En fait vous avez un rapport qualité prix à la défense
14:59qui aujourd'hui est incomparable je vous dis trois fois moins cher à trois stations de métro de Paris
15:03bien sûr. Les mesures d'accompagnement à la défense sont telles que c'est extrêmement
15:08attractif et comme le disait Audrey c'est un marché qui est incontestable de par sa densité
15:13d'entreprise par sa desserte et qui pour preuve l'année dernière en fait a fait une très bonne
15:18année en hausse et supérieure à sa moyenne de long terme et portée finalement par un tissu
15:25d'entreprise extrêmement diversifié puisque la défense habituellement c'est un marché de
15:30grandes transactions dont des plots de 20 000 30 000 m² et l'année dernière on a l'année
15:35dernière même depuis deux ans on voit en fait des entreprises de plus petite taille qui rentrent
15:39dans des immeubles neufs qui ont été ouverts à la division ce qui n'était pas le cas dans le passé
15:44et donc ça fait vivre le marché avec un tissu d'entreprise beaucoup plus diversifié que par le
15:48passé. On est dans une émission qui s'adresse aux particuliers est-ce que ça fait sens pour des
15:53particuliers d'accompagner des projets de nouveaux immeubles de construction de promotion immobilière
16:00quand on a des taux de vacances aussi grands sur les immeubles de bureaux existants Audrey Camus ?
16:05Honnêtement l'heure est plutôt à la rénovation, à la construction de bureaux neufs je pense qu'on
16:10en a beaucoup construit probablement trop aujourd'hui voilà la tertiarisation des
16:16emplois est plutôt à l'arrêt la démographie va dans le même sens donc honnêtement le besoin de
16:21bureaux il va pas augmenter. Donc construire des bureaux neufs aujourd'hui on le fait
16:25vraiment quand il y a une situation contextuelle très particulière mais sinon on essaye de faire
16:30avec ce qui existe et d'ailleurs il nous arrive aussi de transformer des immeubles de
16:35bureaux en autre chose. La polarisation du marché là fait que vous avez un certain nombre
16:40d'immeubles de bureaux qui vont sortir en fait du marché parce qu'ils ne sont pas bien placés
16:44parce qu'ils sont obsolètes parce qu'ils ne cochent pas les gaz des criteurs verts etc.
16:47On va plutôt chercher à les transformer en autre chose on ne réinjecte en fait des travaux pour
16:53garder du bureau que dans des très bonnes localisations. C'est la localisation qui va
16:57faire en sorte qu'on recycle ou en tout cas pardon qu'on rénove le bureau parce que c'est
17:03un investissement et derrière il faut être sûr de pouvoir le rentabiliser avec des entreprises
17:07qui pourront venir louer les bureaux si je comprends bien. Je pense que ce qui se passe
17:10en ce moment montre bien que le fondamental de l'allocation il reste très très vrai. On a je
17:16pense un peu oublié ça ces dernières années dans un marché qui était très très porteur et là on
17:19revient à ça et en effet la localisation ça reste le critère numéro un. Virginie Ouzé,
17:26les immeubles obsolètes, vous avez écrit un article sur le sujet ça veut dire qu'aujourd'hui
17:31une bonne stratégie immobilière en matière de bureaux c'est une stratégie de rénovation,
17:36d'investissement dans un parc existant si tenté qu'on soit dans la bonne localisation comme nous
17:40l'a rappelé Audrey Camus et la construction immobilière c'est pas forcément le sujet de
17:452025 si je comprends bien. En matière de bureaux ? Alors je ne peux qu'aller dans le sens d'Audrey
17:50sur tout ce qu'elle vient de dire je partage totalement son point de vue. 2025 ça va être
17:54une année où on va encore avoir un volume de livraison assez élevé en bureaux dans l'île
17:59de France. Par contre ce qui est intéressant effectivement c'est que la propension à
18:04construire plutôt du neuf que de rénover a tendance à baisser et on voit qu'on a de plus
18:10en plus en proportion d'opérations de restructuration d'immeubles existants. Donc ça
18:15c'est plutôt un signal intéressant. Avec des normes quand même plus conséquentes qu'il y a
18:19quelques années notamment sur l'énergie verte ? Exactement oui mais c'est un élément qui est
18:24extrêmement je pense structurant et notamment quand on parle aussi des nouvelles normes type
18:29la RE-2020 parce qu'on va parler de sujets comme le carbone incorporé donc le cycle de vie complet
18:35d'un immeuble et aujourd'hui quand on est dans cette démarche-là avoir un immeuble restructuré
18:41donne un bilan carbone global qui est beaucoup plus attractif. Mais donc effectivement la tendance
18:47est celle-ci et quand on regarde les dynamiques de marché effectivement la localisation c'est
18:54le sujet clé. C'est quelque chose qui va être probablement le point de déclenchement du
19:01lancement ou pas d'une opération de rénovation d'un immeuble obsolète puisque ça va conditionner
19:06les valeurs, ça va conditionner la demande et il y a des secteurs qui aujourd'hui malheureusement
19:12ne sont plus des secteurs attractifs et ça fait partie de l'obsolescence des bâtiments. Et alors
19:16justement on a parlé de Paris alors on a surtout parlé de Paris et donc de la région parisienne
19:21on a parlé donc du centre-ville, on a parlé de la défense, vous nous avez parlé de Saint-Denis
19:25quand on parle de localisation, les localisations à peu près sûres en matière de bureaux aujourd'hui
19:31que ce soit à l'heure actuelle ou que ce soit anticipée avec les reports du fait de la différence
19:36de loyers, c'est uniquement ces secteurs-là ou il y a un tout petit peu plus de souffle à trouver
19:42ailleurs ? Moi je dirais qu'il y a aussi du souffle à trouver dans les grandes métropoles régionales
19:47on n'en a pas parlé mais... Donc là c'est Lyon, Bordeaux, Marseille... Exactement Toulouse, où en effet les
19:54marchés de régions sur des volumes plus petits et sur des cadres plus petites mais il y a un
19:58tissu économique d'entreprise dans ces métropoles-là et du coup le marché de bureaux était plutôt
20:04moins atteint honnêtement qu'en Ile-de-France globalement. Et le mécanisme est le même, on est
20:07d'abord sur du coeur de ville avant potentiellement d'aller sur la première couronne ? La recherche
20:10de centralité exactement la même. Partout, quelles que soient les villes en France ? Partout, c'est
20:14vraiment augmentation de l'attractivité, recherche de centralité, ça c'est vrai partout. Et après sur
20:18les localisations en Ile-de-France, en effet c'est Paris et c'est au-delà... En fait c'est la des
20:23serres-transports en commun, c'est la qualité de l'environnement en fait. Aujourd'hui en fait le
20:27lieu de travail c'est aussi un enjeu de recrutement pour les entreprises et de fidélisation des
20:30collaborateurs et donc il faut qu'ils aient envie de venir là. Donc l'environnement de commerce,
20:34l'offre de services, la capacité à aller au cinéma, prendre un verre, etc. autour de l'immeuble, ça fait
20:40aussi partie des choses que regardent les utilisateurs. Donc le bureau devient un lieu de vie
20:43quand on n'est pas en télétravail chez soi, si je comprends bien Virginie ? Encore plus. Encore
20:46plus ? Encore plus oui, puisque revenir au bureau, en fait il faut vendre le bureau aux collaborateurs
20:52maintenant. D'accord. Il suffit plus de les embaucher, il faut leur vendre le lieu de travail. Voilà, c'est un
20:57vrai argument de recrutement en fait. D'accord. Et donc les collaborateurs, et notamment les jeunes
21:02collaborateurs, sont sensibles à ça et à cet environnement urbain qui fait que vous sortez du
21:07travail, vous pouvez aller boire un verre avec vos collègues, vous pouvez aller au théâtre, au cinéma,
21:10et donc ça plaide vraiment pour cette centralité qui a été vraiment le coeur du marché depuis la
21:17sortie de la crise du Covid en fait. C'est pas forcément le sujet de cette émission mais on voit
21:20un certain nombre d'entreprises prendre la parole ouvertement sur le retour au bureau. Est-ce que ça
21:26peut avoir un effet sur les tendances que vous constatez à l'heure actuelle ou ça ne fera que
21:32renforcer justement l'idée de vendre encore plus le bureau aux collaborateurs ? Virginie
21:35Usée et ensuite André Camus. D'accord. Alors le retour au bureau, alors il faut faire attention à la
21:41pollution aussi un petit peu ambiante autour du retour au bureau puisqu'en fait on a eu des
21:45prises de parole extrêmement fortes par les grandes entreprises de la tech aux Etats-Unis.
21:49Bien sûr. Avec des entreprises qui étaient en 100% télétravail. Qui étaient les premières à y être
21:53allées il y a quelques années et qui sont les premières à y revenir donc ça pose question. Exactement. Et avec
21:57en fait un droit du travail qui n'est pas du tout le même là-bas qu'en France. Nous en France en fait
22:01on a été très très long à se mettre au télétravail ça a vraiment été un enfant de la crise du
22:05Covid et on a mis en place des accords de télétravail négociés avec les IRP donc on ne revient pas
22:11dessus comme ça et surtout on n'était pas sur cet extrême du 100% télétravail. Bien sûr. Donc en fait
22:17nous ça va être plus marginal comme effet puisqu'on s'arrête peut-être de dire on passe de deux jours
22:22à un jour ou de trois à deux mais il y a quand même un vrai appétit et quelque chose qui s'est
22:27ancré je pense dans l'organisation des entreprises aujourd'hui. André Camus ? Non non moi je pense
22:31qu'on reviendra jamais complètement en arrière en effet ça va tourner sur une tendance de fond
22:36probablement entre un et deux jours par semaine. Ceux qui reviennent c'est en effet ceux qui avaient
22:40mis le curseur vraiment à l'extrême inverse. Aujourd'hui l'enjeu c'est en effet de retrouver de
22:45la créativité de la productivité et de faire en sorte que les gens puissent se rencontrer donc
22:50voilà aujourd'hui plus que jamais le bureau c'est le lieu de rencontre et de réunion. Donc pas
22:54d'impact à court terme sur effectivement la tendance que vous constatez déjà sur l'immobilier
22:59de bureaux ? Je pense pas. Eh bien merci à toutes les deux, merci Audrey Camus directrice générale
23:04de la foncière d'ICAD, merci Virginie Auzet directeur études et recherches France chez JLL
23:08merci beaucoup. Merci. Et quant à nous on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.
23:11Et nous finissons cette émission comme d'habitude avec l'œil de l'expert. Nous allons revenir sur
23:20les différents changements ayant un impact sur le patrimoine de la loi de finances. Pour en parler
23:26nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Franck Sotti. Bonjour Franck
23:29Sotti. Bonjour. Vous êtes manager ingénieur patrimonial chez Astoria. Alors il y a différents
23:35impacts, différents changements dans cette loi de finances finalement passée sur le patrimoine
23:40à commencer tout simplement par l'augmentation des seuils de l'impôt sur le revenu Franck Sotti.
23:45Tout à fait. Alors il était prévu sur le gouvernement précédent qu'il était éphémère 2% et au final
23:51il va être de 1,8% cette augmentation, cette indexation du barème. Donc c'est effectivement
23:56une bonne chose puisqu'elle correspond à l'inflation constatée par l'INSEE l'année dernière. Mais il y a
24:01également d'autres mesures. Bien sûr. Des mesures qui vont impacter positivement ou moins positivement.
24:07On se doute bien qu'on va chercher des nouvelles sources de revenus. Bien sûr. Donc les
24:13premières, vous l'avez sans doute entendu, ça va être l'augmentation d'une nouvelle contribution,
24:20la contribution différentielle sur les revenus. Oui bien sûr la CDHR maintenant. Différentielle
24:25pourquoi ? Puisqu'on va prendre la différence en fait le delta. On doit avoir un impôt minimum
24:29finalement de 20%. Dans ces 20% ne sont pas comptabilisés les prélèvements sociaux et donc
24:35on va avoir un minimum de 20% pour ceux qui payent déjà. Donc ça s'ajoute à la contribution
24:41exceptionnelle. D'accord. Alors elle est prévue pour un an, temporaire. Sauf qu'il y a peu de chance
24:47qu'elle soit finalement... La contribution exceptionnelle aussi. Elle était prévue pour
24:52moins longtemps et ça fait déjà quelques années qu'elle est en place. Donc là pour le coup il
24:56parle d'une autre taxe. Vous avez entendu parler de la taxe Zucman. Donc à voir aussi sur ces fameux
25:02hauts revenus. Donc la CDHR est entrée en vigueur et là pour l'instant on parle d'un an. La
25:10contribution, la CDHR, elle parle pour l'instant d'un an. C'est ce que nous dit le texte. Autre
25:16évolution. Autre évolution. Vous avez notamment alors plus positive on va dire sur les donations.
25:21Il y a la faculté maintenant notamment pour des personnes qui sont les enfants, on va prendre les
25:28enfants, de recevoir donc de leurs parents, de leurs grands-parents ou même de leurs arrière
25:32grands-parents jusqu'à 300 000 euros au global. C'est la lotissement au global et c'est 100 000
25:38euros par personne qui donne. Donc ça c'est aussi temporaire jusqu'à l'année prochaine. On va en
25:43profiter jusqu'au 31 décembre 2026 et c'est uniquement donc pour on va dire c'est une sorte
25:50de mesure pour la partie neuve. Donc les constructions neuves et également la partie
25:54énergétique. Sachant qu'il faut que ce soit la résidence principale. C'est-à-dire que c'est des
25:58donations pour financer un projet immobilier c'est ça ? Exactement. Pour financer un projet immobilier
26:03donc ça doit être la résidence principale, obligatoire et cette donation doit être affectée
26:08dans les six mois. Il y a plusieurs conditions à respecter et donc ça effectivement c'est quelque
26:13chose qui peut être utile lorsqu'on a un projet immobilier. Dans le neuf ? Uniquement dans le neuf.
26:18En revanche dans la même partie immobilière viennent augmenter deux choses. Alors je vais
26:22parler de deux choses, la partie amortissement sur les LMMP mais surtout les primo-accédants
26:27sont peut-être moins concernés jusqu'à 200 000 euros, 250 000 euros. Ils n'ont pas la fameuse
26:31augmentation de 0,5 qui est à la main des départements. Donc là on parle des droits de
26:37mutation ? Les droits de mutation. Donc ce qu'on appelle aussi plus communément les frais de
26:40notaire ? Ce qu'on appelle plus communément les frais de notaire même si ça ne va pas dans
26:43l'escarcelle du notaire, ce ne sont pas les émoluments effectivement c'est une taxe qui là aussi
26:47est temporaire, elle doit durer trois ans maximum et les départements peuvent ou non la mettre en
26:51place. Alors ce qu'on sait c'est que beaucoup l'ont déjà fait. La majorité l'a fait. Donc à priori ça
26:56va avoir lieu dès le 1er avril et pour certains un peu plus tard jusqu'à 2028. Sachant que les
27:02primo-accédants ne l'ont pas jusqu'à 250 000 euros. Et alors en matière de LMNP, là le sujet c'est
27:07la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Effectivement ça c'était,
27:11alors on l'entendait déjà plusieurs fois, là maintenant ça y est c'est acté, c'est voté.
27:15Alors on peut aussi se dire que c'est pas forcément si grave quand on regarde la durée,
27:21on a conservé déjà la faculté d'amortir et si j'ai amorti et que j'avais une fiscalité,
27:26une tranche marginale d'imposition à 41 voire 45 % et que je suis retaxé, je parle de la fiscalité
27:32pure à 19 %, j'ai quand même fait, quoi qu'il arrive, une belle opération. Et si je conserve
27:38les abattements pour durée de détention et que j'attends 30 ans, je ne suis pas concerné. Et même
27:44si j'attends 15 ans, j'ai quand même pas forcément amorti la totalité du bien et quand même
27:49l'abattement. Donc clairement ça va impacter, c'est vrai pour ceux qui veulent vendre, si je ne
27:54veux pas vendre, je ne suis pas impacté. Et ça ne va pas impacter aussi tout ce qui est résidence
27:58de service, ça je pense que vous l'avez déjà bien en tête, mais tout ce qui est étudiants,
28:03Ehpad et autres ne sont pas impactés. Et donc c'est des choses qui sont aussi importantes et
28:08évidemment tous ceux qui ne sont pas au REED, donc qui déclarent au microbic, ne sont pas impactés.
28:13Il y a d'autres incidences qu'on n'aura pas le temps de traiter aujourd'hui notamment qui
28:18concernent les dirigeants de PME. Les exonérations des 500.000. On n'aura malheureusement pas le temps
28:25d'en parler, mais on en reparlera dans Smart Patrimoine bien évidemment. Merci beaucoup
28:28Franck Soti de nous avoir accompagné. Vous êtes manager ingénieur patrimonial chez Astoria. Merci,
28:33merci à vous également de nous avoir suivi. On se retrouve très vite sur BeSmart for Change.