SMART PATRIMOINE - Enjeux patrimoine du mercredi 10 mai 2023
Mercredi 10 mai 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Antoine Depigny (Directeur Développement, Primonial REIM) et Jérémy Schorr (Directeur Commercial, Primaliance)
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00:00 Et nous enchaînons à présent avec enjeu patrimoine, un enjeu patrimoine où nous allons tenter de comprendre en détail l'investissement en SPI dans le contexte de marché actuel.
00:13 Pour en parler, nous avons le plaisir d'être accompagné par deux experts sur le plateau de Smart Patrimoine. Nous sommes tout d'abord avec Antoine Depini. Bonjour Antoine Depini.
00:20 Bonjour Nicolas. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes directeur du développement chez Primonia La Hame. Nous avons le plaisir d'être accompagné également par Jérémy Chor.
00:27 Bonjour Jérémy Chor. Bonjour Nicolas. Vous êtes directeur commercial chez Primaliance. Nous avons le plaisir également d'être accompagné par des bruits de perceuse que vous devez peut-être un petit peu entendre là où vous nous écoutez.
00:37 On va commencer avec vous Antoine Depini. Tout le sujet de cette émission c'est d'essayer de comprendre l'investissement en SPI d'un côté. SPI qui sont investis en immobilier face au contexte du marché de l'immobilier qui lui commence à montrer certains signes de tensions voire même certains signes d'inquiétude selon certains experts.
00:55 On va commencer par l'investissement en SPI. Si on regarde l'année 2022 et début 2023 pour l'instant tout va bien en matière de collecte ou de distribution. Exactement. En fait aujourd'hui on est à des niveaux de collecte sur 2023 qui sont sensiblement les mêmes que ceux de 2022 qui était même une année qui était quand même une année assez extraordinaire notamment en première partie d'année. D'accord.
01:16 Si on regarde vraiment juste les chiffres aujourd'hui on est et je pense que c'est le cas sur la plupart des grandes sociétés de gestion. On est à des niveaux de collecte qui sont très rassurant et très rassurant pourquoi parce que ça permet de donner un signe plutôt de bonne santé en tout cas de confiance des investisseurs dans cette.
01:31 Donc les investisseurs continue à investir en SPI en 2023 au détriment d'autres actifs de la même manière que les années précédentes comment est-ce qu'on arrive à évaluer le l'appétence pour les SPI en début d'année. Alors c'est vrai qu'aujourd'hui on est face à un contexte économique est légèrement différent de celui de l'année dernière. Bien sûr. On a la concurrence à certains nombres d'autres produits les produits taux les produits garanties même le livret A pourquoi pas qui font qu'on a une compétition une concurrence un petit peu plus forte.
02:00 D'accord. Mais on reste aujourd'hui en tout cas sur la première partie d'année véritablement confronté à ce qui fait l'essence de l'investissement à SPI la valeur refuge le fait qu'on est sur un investissement long terme et ça pour l'instant les investisseurs continuent à se reconnaître dans cet investissement même si et je pense qu'on pourra y revenir même si finalement les menaces ou en tout cas les difficultés notamment en termes de financement vont probablement avoir des conséquences minimes probablement sur la deuxième partie d'année.
02:29 Jérémy Chor vous faites le même constat en matière d'investissement d'appétence pour les SPI en ce début d'année 2023.
02:38 Oui on se rend compte effectivement que la demande de la part des épargnants reste très soutenue comme le disait Antoine on a aujourd'hui de la concurrence de la part d'autres classes d'actifs puisque aujourd'hui on peut avoir des fonds euro boosté qui vont apporter 4% le livret A qui est passé à 3% donc on aurait pu s'attendre à une demande en baisse de manière assez importante sur les SPI mais le marché a reculé que de 10% en 2023 par rapport à 2022.
03:04 D'accord.
03:10 Donc on a cette demande qui reste très forte pourquoi parce que la SPI répond à une demande long terme on a souvent recours à la SPI pour préparer sa retraite pour créer des compléments de revenus pour se constituer un patrimoine.
03:23 Avec une durée de détention alors on n'a pas de chiffre exact mais plus d'une 20 ans en moyenne c'est ça.
03:28 On dit sur le marché.
03:29 On en parlait juste avant l'émission vous étiez à 22 23 ans.
03:32 La moyenne de durée de détention pour les SCPI ce qui est deux fois plus important que pour un bien immobilier en direct d'accord simplement parce qu'on n'a pas de contrainte de gestion on n'a pas de souci avec les locataires on n'a pas de travaux tout est géré par la société de gestion.
03:46 Du coup la question quand on parle d'investissement résidentiel Antoine de Pigny on entend très régulièrement qu'effectivement le coût du financement plus élevé aujourd'hui à une incidence effectivement sur la valorisation des biens voir même sur la capacité à les acheter.
04:02 Quand on regarde immobilier de bureau le constat est le même on parle d'attentisme depuis le début de l'année sur les acquisitions est-ce que cela doit inquiéter alerté un investisseur en SCPI.
04:14 Alors c'est vrai que le marché immobilier et aujourd'hui assez différent de ce qu'il était il y a 6 mois ce qu'on constate c'est que les le montant des investissements en immobilier notamment immobilier de bureau c'est vraiment arrêté.
04:24 C'est vraiment figé depuis 6 mois après ça ne veut pas forcément dire que c'est inquiétant mais effectivement le marché évolue et aujourd'hui les grands acteurs institutionnels dont les gestionnaires de SCPI sont plutôt attentistes attendent finalement que le marché probablement corrige un peu ou en tout cas se reconfigure avant de réinvestir.
04:42 Donc il faut vraiment regarder ce que font et quelle est la politique des sociétés de gestion aujourd'hui en fonction des classes d'actifs on a des politiques qui peuvent être assez différentes plutôt attentiste sur le bureau probablement déjà assez opportuniste sur le commerce qui a pas mal corrigé ces dernières années qui est probablement arrivé à un flore et sur le résidentiel.
05:00 Sur le résidentiel c'est l'arlesienne, sur le résidentiel on attend également probablement qu'un certain nombre soit de décision politique soit que le marché peut-être corrige un petit peu.
05:10 Surtout que sur le résidentiel il y a le sujet du neuf ou l'ancien le neuf pour le coup est complètement à l'arrêt aujourd'hui.
05:14 Le neuf est à l'arrêt il est à l'arrêt probablement pour plusieurs années puisque quand on lance un programme on sait que ça va durer 2-3 ans et donc on a effectivement cette pression sur le neuf qui va probablement de façon contre-intuitive rejaillir sur l'ancien et probablement rebooster un petit peu l'ancien qui par ailleurs a un certain nombre de difficultés notamment avec les DPE etc.
05:34 Donc on est dans un marché aujourd'hui qui est quand même assez attentif d'un point de vue immobilier de l'autre côté on a de la collecte toujours et donc on a une politique de gestion en fonction des sociétés de gestion qui va être d'allouer correctement cette collecte en fonction des classes d'actifs.
05:48 On va continuer avec vous Jérémy Chor donc du coup une période d'adaptation finalement à un nouveau contexte de financement des projets sur une durée de quoi de 6 mois qui peut ensuite enfin 6 mois à constater après ça peut ensuite aller jusqu'à un an, un an et demi ça l'avenir nous le dira.
06:04 Face à un investissement d'une vingtaine d'années même question est-ce que ça peut inquiéter est-ce que ça peut alerter est-ce que ça peut repousser certains projets ou est-ce qu'au contraire l'investissement très long terme face à des difficultés court terme ne se rencontre pas dans la temporalité.
06:20 Je pense que c'est tout à fait logique aujourd'hui de se poser des questions sur l'investissement immobilier maintenant en effet vous l'avez dit c'est un investissement qui est prévu pour du long terme on a une période aujourd'hui qui est un petit peu délicate mais qui peut représenter aussi des opportunités pour les SCPI ou les sociétés de gestion ou les investisseurs les plus opportunistes.
06:40 On se rend compte que effectivement la collecte étant assez importante ça permet à ces sociétés de gestion qui arrive sur un marché d'investisseurs où il y a moins de concurrence puisque on a enlevé toute la concurrence des investisseurs qui arrivait avec de la dette aujourd'hui la société de gestion qui arrive généralement full cash.
07:00 À de la collecte à investir et peut mieux négocier les prix à l'acquisition et donc on va acheter avec des rendements plus élevés aujourd'hui que il y a 6 mois ou il y a un an donc ça génère une nouvelle opportunité un peu moins de monde sur le marché un peu moins de concurrence pour les gestionnaires exactement moins d'acheteurs et des acheteurs qui sont qui ont du cash à investir et qui peuvent donc bien négocier les prix pour aller chercher des rendements plus élevés.
07:22 Mais alors du coup c'est si je prends par exemple l'exemple de l'immobilier de bureau qu'on a traité il y a quelques jours dans Smart Patrimoine qu'est-ce qu'on achète aujourd'hui quand on est gestionnaire de SCPI sachant que on est face à des biens qui se vendent pas ou se vendent moins qu'il y a quelques années parce que justement on attend de savoir à quoi va ressembler peut-être le bureau de demain et à quel prix il va falloir bien l'acheter.
07:44 On guette l'opportunité du vendeur qui est obligé de vendre. Il y a des exemples un immeuble qui se négociait à 82 millions d'euros au mois de juin l'année dernière finalement est parti à 71 millions 6 mois après parce que le vendeur était vraiment obligé de vendre et donc là la société de gestion qui a fait cette acquisition a réalisé une très bonne opération et donc ça va générer un rendement relativement important pour l'épargnant qui aura investi dans cet SCPI.
08:12 Antoine Depini si on se pose la question de la stratégie de gestion quand on est gestionnaire de SCPI dans le contexte actuel qu'est-ce qu'on fait c'est-à-dire qu'on investit la collecte des épargnants et on continue à acheter on cherche les opportunités comme nous le disait Jérémy Chor en espérant qu'il y en ait suffisamment ou est-ce que on remet peut-être en question effectivement l'état de ces bâtiments vis-à-vis du DPE ou autre et on se dit que c'est le moment d'effectuer des travaux je sais pas si c'est quelque chose qui est anticipé par des sociétés de gestion SCPI ?
08:41 Non mais c'est exactement ça je crois qu'aujourd'hui il y a trois choses à faire c'est soit investir sur des classes d'actifs qui sont toujours porteurs de performances et donc c'est plutôt les classes d'actifs qu'on appelle alternatives la santé, l'éducation, la logistique, le résidentiel pourquoi pas soit sur son patrimoine on fait deux choses d'abord un on essaye de se déleverager un peu donc on rembourse un petit peu de dette puisque cette dette aujourd'hui et dans le futur coûte plus cher qu'elle ne coûtait avant donc c'est plutôt de bonne gestion d'aller rembourser de la dette et effectivement on fait des travaux sur son patrimoine
09:10 notamment sur les classes d'actifs qui a priori en ont le plus besoin comme l'immobilier de bureau ce que vous disiez tout à l'heure l'immobilier le bureau de demain en fait on le connaît le bureau de demain on sait ce qu'il faut faire on sait ce que les locataires souhaitent et on sait ce qu'il faut ce qu'il faut réaliser et donc on peut proactivement aller travailler sur nos actifs.
09:26 Encore faut-il avoir le bon emplacement puisque il y a certains emplacements on l'entend régulièrement qui vont avoir du mal pour le coup à remonter la pente.
09:34 Aujourd'hui le marché la demande locative elle s'est beaucoup recentré sur les localisations les plus premium et elle délaisse un petit peu les localisations un peu plus périphériques donc ça c'est un mouvement qu'on constate dans le centre de Paris par exemple on voit des loyers qui dépassent allègrement les 1000 euros du mètre 1000 euros du mètre c'est vraiment stratosphérique avant on voyait ça une fois deux fois par an aujourd'hui c'est quasiment tous les mois donc c'est assez contre intuitif mais il y a un vrai recentrage sur la localisation et sur le côté premium et évidemment compatible avec les normes
10:04 ESG et ce qui est maintenant presque un prérequis absolu pour l'immobilier de bureau. Donc si on veut faire sa sélection de SCPI en matière d'immobilier de bureau on va regarder jusqu'à l'adresse des biens détenus c'est ça ?
10:16 C'est ce qu'il faudrait faire quand on achète de l'immobilier il faut vraiment regarder la localisation le locataire ça reste très important puisque c'est vraiment le lien entre les deux et puis la qualité du bâtiment parce que c'est cette qualité qui permettra de trouver d'autres locataires et d'avoir du flux pour les 22 prochaines années.
10:32 Merci Rémi Chor, question ouverte je vous ai orienté sur le bureau tout à l'heure si je vous pose la question de manière différente est-ce qu'il existe des classes d'actifs des thématiques porteuses pour les SCPI en ce moment qui sortiraient un petit peu du contexte que connaissent le résidentiel ou le bureau ?
10:46 Alors nous on aime bien conseiller à nos clients de diversifier on misera pas tout l'argent d'un de nos clients sur une seule classe d'actifs parce que je pense que on a des cycles parfois différents selon les classes d'actifs selon les secteurs géographiques et donc on aime bien faire des diversifications et proposer à nos clients des allocations qui vont contenir plusieurs SCPI de manière à investir sur plusieurs classes d'actifs et sur plusieurs secteurs géographiques.
11:09 Néanmoins aujourd'hui c'est vrai que comme le disait Antoine il y a des thématiques qui sont porteuses comme la santé par exemple et on le constate par la demande qui est de plus en plus importante sur cette classe d'actifs là.
11:20 La santé pardon si on fait un petit historique depuis 2020 ça reste une thématique porteuse pour le coup ça n'a pas connu de hauts et de bas de variations comme d'autres classes d'actifs ont pu les connaître ?
11:29 Non tout à fait mais bien avant puisque Antoine travaille pour une société de gestion qui a lancé une SCPI en 2012 si je ne me trompe pas et qui était déjà sur cette thématique de l'éducation et de la santé et qui se porte très bien depuis mais c'est vrai que le Covid a accéléré la demande sur les actifs de santé.
11:45 Maintenant il y a des actifs aujourd'hui qui à mon avis ne sont pas assez exploités comme l'hôtellerie par exemple parce que l'hôtellerie c'est une classe d'actifs qui a très bien rebondi, qui a eu la meilleure performance globale de l'immobilier parmi les autres classes d'actifs en 2022 et pour autant nous épargnons encore du mal à aller sur ces classes d'actifs comme le commerce, comme l'hôtellerie parce que effectivement c'est des classes d'actifs qui ont souffert pendant la période Covid qui ont corrigé mais qui pour autant ont quand même servi des rendements alors que tout était fermé.
12:14 Pendant des mois en France elles ont quand même servi des rendements relativement corrects et aujourd'hui je pense que ce serait pas inintéressant de se positionner sur ces classes d'actifs là.
12:25 Un autre sujet d'alerte ou d'inquiétude ou en tout cas de questionnement sur l'investissement SCPI face au marché immobilier même si on a compris que l'investissement SCPI est une chose, le marché immobilier en est une autre.
12:38 Jérémy Schorr, est-ce qu'il faut avoir des questionnements ou des inquiétudes sur la liquidité de ces parts de SCPI dans le contexte attentiste actuel ?
12:46 Aujourd'hui il n'y a aucun sujet de liquidité sur le marché de la SCPI. On est sur un taux de rotation sur le premier trimestre de 0,47% à peu près.
12:56 Il y a 433 millions d'euros de parts qui se sont échangées au premier trimestre sur une capitalisation de 91,7 milliards.
13:04 Il y a de manière historique sur le marché de la SCPI puisque ça existe depuis le milieu des années 60 donc depuis plus de 50 ans presque 60 ans d'ailleurs.
13:16 Donc forcément il y a de la rotation parce qu'il y a des successions, il y a des épargnants qui ont acheté il y a des dizaines d'années qui sont décédés et dont les héritiers ne savent pas quoi faire de ces parts donc ils vont les revendre.
13:26 Donc les sociétés de gestion n'ont pas aujourd'hui d'augmentation de la demande de retrait due au contexte ou à la situation économique mais c'est plutôt des choses naturelles.
13:36 On va dire l'évolution du parcours de vie de l'épargnant. On est sur un taux de rotation qui est identique à celui de l'année dernière, identique à celui de l'année d'avant.
13:47 C'est vraiment très très stable. Il y a peut-être une ou deux SCPI qui ont souffert pendant la période Covid parce qu'elles ont eu à tort à mon avis beaucoup de demandes de retrait.
13:56 Mouvement de panique peut-être et donc les épargnants se sont dit "ouh là là le commerce ou l'hôtellerie il faut que je sorte absolument" mais aujourd'hui il n'y a pas de crainte à avoir sur la liquidité.
14:07 On arrive très bien à sortir de ces SCPI dans la plupart des cas il y a une ou deux exceptions sur le marché.
14:14 Antoine Depini rapidement sur la liquidité également.
14:16 Oui en fait le juge de paix c'est la collecte. Dans les SCPI à capital variable tant qu'on a de la collecte on a de la liquidité.
14:22 Donc aujourd'hui on voit qu'on a toujours de la collecte sur les SCPI donc tant qu'on a cette collecte on n'aura pas de sujet de liquidité.
14:28 Et on ne pressent pas en tout cas de sujet majeur si ce n'est le fait d'en parler finirait par faire arriver les choses mais en tout cas il n'y a pas de fondamentaux économiques majeurs.
14:37 Oui effectivement les prix de l'immobilier au sens large baissent mais on l'a vu il y a des exceptions il y a des sous cas particuliers qui font que finalement le prix des parts de SCPI aujourd'hui est stable.
14:48 Et donc c'est quand même effectivement une sorte de havre de paix sur cette partie immobilière et donc ça soutient évidemment la collecte des SCPI.
14:57 Donc aujourd'hui effectivement pas de sujet et même si on a certaines SCPI avec des sujets il y a un certain nombre de mécanismes qui permettent quand même de récupérer de la liquidité.
15:06 Merci beaucoup messieurs d'être venu sur le plateau de SmartPatriot1.
15:09 Merci Antoine Depini, directeur du développement chez Primonial Reim.
15:12 Merci Jérémy Chor, directeur commercial de Primalience.
15:15 Merci à vous également de nous avoir suivi.
15:17 Toutes nos excuses pour les bruits de travaux si vous les avez entendus et à très vite sur Bsmart.
15:21 [Musique]