SMART PATRIMOINE - Les clés de l'immo du lundi 15 mai 2023
Lundi 15 mai 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Saskia Fiszel (Cofondatrice, Virgil)
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00:00 Et nous commençons tout de suite avec les clés de Limo, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
00:08 Nous avons le plaisir d'être en plateau avec Saskia Fissel. Bonjour Saskia Fissel.
00:11 Bonjour.
00:12 Vous êtes la cofondatrice de Virgile. Nous allons tenter de comprendre ensemble quelles sont les tendances en matière de marché immobilier à Paris
00:19 en termes de prix, mais aussi en matière de coûts de financement. Et on va commencer peut-être par définir ce que fait Virgile pour comprendre
00:26 pourquoi vous vous intéressez d'aussi près à ces sujets, pourquoi vous publiez de nombreuses études sur le sujet. Virgile, ça existe depuis bientôt
00:34 4 ans et vous proposez d'accompagner les primo-accédants dans l'acquisition de leurs biens en agissant là où ils en ont besoin généralement
00:43 au début de carrière, c'est sur un accompagnement au financement.
00:47 C'est ça. Alors un peu plus largement, en fait, Virgile répare l'accès à la propriété. Notre métier, c'est de permettre aux jeunes actifs d'enfin pouvoir
00:55 devenir propriétaire sans compromis. Et pour ce faire, on va compléter leur apport en co-investissant jusqu'à 100 000 euros dans leur financement pour leur
01:03 permettre d'augmenter leur capacité de financement total. Et on va aussi piloter tout leur projet d'acquisition à leur côté pour leur permettre de passer
01:10 les étapes une à une et de devenir propriétaire dans les meilleures conditions.
01:14 Ça veut dire que quand on veut acheter un bien immobilier, qu'on va voir une banque, effectivement, très souvent, on nous répond qu'il y a besoin d'un apport pour
01:21 effectivement valider le projet. Quand on n'a pas d'apport, on peut trouver des solutions intermédiaires de co-investisseurs sur l'achat d'une résidence principale.
01:28 Oui, il y a deux choses, en fait. D'une part, vous l'avez très bien dit, l'apport est devenu indispensable. Aujourd'hui, c'est très difficile de devenir propriétaire à moins de 10 % d'apport.
01:37 Et pour ceux qui ont de l'apport familial, c'est possible. Mais cet apport dans un achat, par exemple, mettons un 40 m² à Paris autour de 400 000 euros.
01:46 Bien sûr, 10 000 euros du mètre carré. Oui, c'est ça. Avec en plus les frais de notaire, 40 000 euros à mettre de côté quand vous payez un loyer chaque mois, c'est énorme.
01:55 Et si vous n'avez pas en fait votre famille derrière pour mettre cet apport, c'est super difficile à réunir. Et donc ça, déjà, c'est un des problèmes, un des presque scandales
02:03 auxquels répond Virgile. Ça, c'est une première partie du problème. Et la deuxième partie, c'est qu'aujourd'hui, en fait, les prix ont tellement augmenté dans les grandes villes
02:12 que même avec un apport, aujourd'hui, le financement bancaire ne permet plus de couvrir le prix des appartements. Et là, Virgile va intervenir avec son complément d'apport
02:22 pour pouvoir augmenter la capacité de financement global. – Depuis plusieurs mois maintenant, on voit effectivement que le coût du financement augmente lui aussi,
02:29 les taux augmentent. On se pose la question de savoir si on atteindra bientôt les 4 % TAEG quand on va réaliser un emprunt bancaire. Est-ce que vous le constatez, vous aussi,
02:37 dans les dossiers que vous accompagnez ? Est-ce que ça rend encore un peu plus difficile l'acquisition d'un logement à Paris ou dans une grande ville ?
02:43 – Ce qui est vrai, c'est que les conditions ont rarement été aussi difficiles depuis qu'on a lancé Virgile il y a donc bientôt 4 ans. On a vu une augmentation des taux
02:51 et en face, on n'a pas vu une réelle baisse de prix, même si on commence à voir un certain mouvement dans ce sens. Et donc, ça se durcit encore pour les primo-accédants,
03:00 les secondo-accédants, tous ceux qui n'ont pas encore justement construit cette capacité de financement-là. Ce qu'on voit, c'est que c'est de plus en plus difficile.
03:07 Pour autant, les jeunes veulent devenir propriétaires. Ils ont compris que le loyer, c'était un esclavage, que c'était devenir propriétaire qui allait leur permettre
03:15 de construire leur patrimoine. Et donc, il y a en fait cette tension entre des conditions d'accès qui sont de plus en plus difficiles et en même temps,
03:21 des jeunes actifs qui veulent devenir propriétaires. – On reste sur un premier achat comme premier investissement, comme volonté de son épargne.
03:29 On la met d'abord dans une résidence principale, ça c'est quelque chose qui ne bouge pas, même encore aujourd'hui ?
03:33 – En fait, aujourd'hui, si vous êtes locataire, vous mettez 40% de votre salaire dans votre loyer, donc par les fenêtres. Si vous devenez propriétaire,
03:41 tout d'un coup, ces 40%, vous les rendez à vous-même. Parce qu'en moyenne, quand vous êtes locataire, ce que vous pouvez épargner chaque mois, c'est 3% de votre salaire.
03:48 3% versus 40%. Et donc aujourd'hui, évidemment, l'accès à la propriété, de devenir propriétaire, c'est le premier gros investissement pour construire son patrimoine.
03:57 Et ce qu'on voit, nous, avec le durcissement des conditions d'accès à l'emprunt et l'augmentation des prix, c'est qu'on ne touche plus seulement des prix moins accédants,
04:04 on touche également une population plus large, parce que ça devient plus difficile pour tout le monde. Et aujourd'hui, tout le monde a besoin de l'apport Virgil.
04:11 – Justement, au-delà de Virgil, je repose ma question sur, effectivement, on reste sur ce premier réflexe, malgré le fait qu'on soit sur des coûts de financement
04:19 qui soient plus élevés et des prix de l'immobilier qui n'ont pas encore commencé à se réduire. Ça reste quand même le premier réflexe ?
04:24 Ou vous voyez, par exemple, des projets qui sont repoussés de quelques mois en se disant, on verra quand l'environnement sera plus agréable pour les investisseurs ?
04:34 – En fait, l'équation, elle est assez facile à faire et les jeunes l'ont bien compris. Chaque mois passé sans être propriétaire, c'est un mois, leur loyer tombe.
04:42 Donc oui, les conditions sont difficiles, mais en même temps, quoi qu'il arrive, c'est une dépense fixe de laquelle ils ne peuvent pas sortir tant qu'ils ne sont pas propriétaires.
04:50 Et il y a cette vraie question, c'est en fait, les taux ont augmenté et ils ont beaucoup augmenté depuis un an, un an et demi, mais ils sont encore à des seuils
04:57 que ne sont pas les seuils qu'ont connus les générations d'avant. – Bien sûr.
05:01 – À 8, 10%. – Qui avaient des niveaux de prix, pour le coup, qui n'étaient pas les mêmes non plus.
05:05 – Qui étaient plus bas, absolument. Et d'ailleurs, on voit en fait que vraiment le pouvoir d'achat immobilier a baissé, mais on se demande, en fait, face à ça,
05:11 qu'est-ce qui va se passer dans les prochains mois ? Et en fait, on se dit aussi, c'est probablement plutôt quelque chose vers lequel il faut se hâter, se dépêcher, en fait,
05:19 puisqu'on ne sait pas, en fait, comment les taux vont évoluer dans les prochains mois.
05:22 – Alors, vous publiez de nombreuses études chez Virgile, il y en a plusieurs qui ont attiré notre attention.
05:26 Alors déjà, une première, vous comparez l'achat et l'allocation. Alors, ce que vous venez de nous dire, effectivement, c'est qu'il vaut mieux acheter,
05:32 selon Virgile, effectivement, pour se constituer une épargne. En revanche, vous constatez que si on prend son loyer et qu'on le transforme en mensualité de prêt,
05:41 on perd mécaniquement un mètre carré si on veut passer à l'achat.
05:44 – Oui, en fait, on avait sorti cette étude pour montrer, en fait, la différence à mensualité égale entre la surface qu'on pouvait louer et la surface qu'on pouvait acheter.
05:52 Et c'est sûr, on voit, il y a un décalage super fort, enfin, super fort, 10 mètres carrés à Paris, 11 mètres même, entre ce que vous pouvez acheter et ce que vous pouvez louer.
06:01 Et ça, c'est lié à l'augmentation des prix de l'immobilier à l'achat versus des loyers qui restent stables.
06:07 Pour autant, malgré cette différence-là, on sait qu'économiquement, ça reste plus favorable de devenir propriétaire.
06:14 – En revanche, effectivement, on est limité en termes de capacité d'emprunt, c'est-à-dire qu'on ne peut pas rembourser plus que 33% de ce qu'on gagne, effectivement.
06:23 Donc mécaniquement, ça explique peut-être aussi le fait qu'on perd un petit peu de mètre carré par rapport à ce qu'on est capable de rembourser réellement.
06:29 – Exactement, et c'est pour ça qu'il y a des solutions qui existent, et notamment l'apport, parfois familial et parfois celui de Virgile.
06:35 – Et justement, quand on a un co-investisseur comme Virgile, par exemple, et qu'on veut réaliser un investissement immobilier,
06:41 c'est considéré comme du vrai apport ou une dette supplémentaire vis-à-vis d'une banque ?
06:44 – Non, c'est justement considéré comme un vrai apport, ce n'est pas de l'endettement supplémentaire, et ça, c'est super important.
06:49 Vous le dites très justement, aujourd'hui, les banques ont une capacité de financement qu'elles calculent pour vous,
06:54 sur une base finalement assez simple, 33%, voire 35% de vos revenus.
06:59 Et elles ne peuvent pas aller au-delà de ce qu'elles ont là, et c'est quelque chose de sain, pour ne pas créer trop d'endettement.
07:04 Nous, on va simplement compléter l'apport existant, donc soit on le remplace, soit on le complète, jusqu'à 100 000 euros.
07:10 – Vous êtes ensuite propriétaire d'une partie du bien immobilier,
07:14 comment est-ce que ça se passe concrètement dans les faits vis-à-vis des personnes que vous accompagnez ?
07:18 – Ça se passe bien. [Rires]
07:20 On est co-investisseur, et ce qu'on appelle co-propriétaire dormant.
07:24 Pourquoi dormant ? En fait, on va vraiment se comporter comme une aide à l'achat,
07:28 on va vous aider sur toutes les étapes du parcours, on va vous aider sur la partie financement,
07:32 à la fois sur l'apport et sur le financement bancaire,
07:34 mais une fois que vous êtes chez vous, vous êtes chez vous, complètement chez vous.
07:37 Vous n'avez pas à dire "Gilles qui dort sur le canapé",
07:39 vous n'avez pas à nous inviter à la fête des voisins, ni à nous appeler aux assemblées.
07:43 – Non mais vous pourriez avoir un regard sur l'état de l'appartement,
07:46 la rénovation de l'appartement avant une revente, pour faire la plus belle plus-value possible,
07:51 est-ce que ça c'est des discussions que vous avez avec les personnes que vous accompagnez ?
07:54 – Alors ce qui est très juste, c'est que pendant tout le parcours d'acquisition,
07:57 tout le parcours d'achat de nos acquéreurs, on est là en fait pour les conseiller.
08:01 On va notamment les conseiller sur l'état du bien, le prix du bien dont ils vont faire l'acquisition.
08:05 Et ça c'est quelque chose qui est devenu extrêmement valorisé en fait par nos acquéreurs.
08:08 – D'accord, donc vous pouvez dire "on ne vous accompagne pas parce que vous achetez trop cher" par exemple ?
08:11 – On leur dit "vous achetez trop cher, on ne va pas pouvoir vous accompagner,
08:14 on vous déconseille de faire cette acquisition".
08:16 – D'accord, oui je comprends.
08:17 – Et l'idée c'est vraiment de se dire "on est une aide à l'achat
08:20 pour construire l'indépendance financière des jeunes actifs".
08:22 On n'est pas là pour les aider à acheter des souplex aveugles à 15 000 euros du mètre.
08:28 Pour rester du coup en phase avec le marché.
08:31 Et du coup vous n'intervenez pas du tout dans toute la vie du bien,
08:35 ensuite même si vous êtes propriétaire d'une partie du bien immobilier.
08:39 – C'est exactement ça.
08:40 Les acquéreurs sont vraiment chez eux, complètement chez eux.
08:42 L'idée c'est vraiment de s'arrêter à la porte de leur appartement.
08:46 Après ce qui est intéressant c'est que quand vous êtes accompagné par Virgile,
08:49 vous avez un spécialiste de notre équipe qui vous accompagne pendant tout votre parcours.
08:53 Toutes les étapes en fait, à la fois le financement bancaire, l'apport,
08:56 la validation du bien, les démarches notariales.
08:58 Donc généralement il y a des liens très forts de conseils qui se construisent.
09:02 Et on est quand même extrêmement souvent invité au pendaison de crémaillère
09:04 et on garde des liens très forts avec tous nos acquéreurs.
09:07 – Autre étude que vous avez sortie, qui peut paraître impressionnante comme ça,
09:11 parce que vous constatez que pour acheter un 40 m² à Paris,
09:14 il faut à présent gagner 100 000 euros brut annuels.
09:18 Alors on parle en brut, pas en net.
09:20 En net on serait quoi, aux alentours de 80 000 euros annuels.
09:24 Pour acheter un 40 m² à Paris, effectivement quand on est tout jeune actif,
09:30 ce n'est pas forcément des niveaux de salaire qu'on a l'habitude d'avoir
09:33 dans son entrée dans le monde professionnel.
09:35 – C'est des niveaux de salaire qui sont extrêmement élevés.
09:37 Et ce qui est intéressant de remarquer, c'est qu'en fait ils ont doublé en 20 ans.
09:41 En fait le pouvoir d'achat immobilier, il a diminué sur un 40 m² en 20 ans, fois 2.
09:47 Il fallait 42 000 euros il y a 20 ans pour devenir propriétaire d'un 40 m².
09:52 Et ce qui est hallucinant, c'est qu'en fait ça transforme quelque part
09:57 l'accession à la propriété en privilège de riche.
10:00 Et que c'est le contraire de ce qu'on veut défendre,
10:02 qui est aujourd'hui en fait il faut permettre aux jeunes actifs de devenir propriétaire.
10:06 Ils le savent et c'est pour ça qu'on a créé des solutions.
10:08 – Ou alors il faut acheter à deux, et là pour le coup on divise par deux
10:11 le montant de salaire qu'il faut gagner pour pouvoir acheter un bien ou un appartement.
10:15 – Il faut acheter à deux, mais vous n'avez pas toujours le luxe d'avoir rencontré
10:18 la personne avec laquelle vous voulez passer le restant de vos jours
10:21 au moins les quelques prochaines années.
10:23 Et nous on dit souvent que Virgile est une solution
10:26 pour ceux qui n'ont pas encore trouvé la personne idéale.
10:29 – Merci beaucoup Saskia Fissel d'être venue sur le plateau de Smart Patrimoine.
10:32 Je rappelle que vous êtes co-fondatrice de Virgile, merci beaucoup.
10:35 – Merci à vous.
10:36 – Merci à vous de nous avoir suivi, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.