SMART PATRIMOINE - Les clés de l'immo du lundi 19 juin 2023
Lundi 19 juin 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Arnaud Groussac (President Fondateur, Patrimoine Store)
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00:00 L'annonce a été faite il y a quelques jours par le gouvernement. Parmi d'autres annonces en ce qui concerne le logement, le dispositif Pinel devrait prendre fin à la fin de l'année 2024.
00:15 Que faut-il en penser ? Quelles sont les réactions des professionnels du secteur ? Nous en parlons tout de suite avec Arnaud Groussac qui est en duplex avec nous. Bonjour Arnaud Groussac.
00:23 Bonjour Nicolas. Alors vous êtes, merci d'être avec nous. Vous êtes président fondateur de Patrimoine Store. Ce dispositif Pinel prendra donc fin à la fin de l'année 2024.
00:34 C'est ce qui a été annoncé. On n'a pas beaucoup plus d'éléments pour le moment si ce n'est que la raison évoquée est que ce dispositif est jugé coûteux et surtout inefficace en matière de logement.
00:46 Le gouvernement souhaite donc plus axer sa stratégie sur le développement de logements locatifs intermédiaires plutôt que de continuer à développer des dispositifs fiscaux comme le dispositif Pinel.
00:59 Quelle est votre réaction à Chaud, voire Groussac qui conseillait parfois vos clients de faire de l'investissement Pinel ?
01:06 Oui alors exactement mon conseil et effectivement la réaction elle est double. La première, pour faire très simple, c'est tout sauf une surprise parce qu'on sait que le gouvernement travaille sur ça à dérentabiliser le Pinel depuis quelques années,
01:19 notamment avec les mutations de l'an dernier. Et la deuxième réaction c'est une erreur grave de jugement que fait le gouvernement aujourd'hui parce qu'il occulte derrière la loi Pinel et de manière plus large le logement,
01:31 il occulte la réalité sociale. Or si on analyse le marché, si on analyse la loi Pinel et si on analyse les problématiques aujourd'hui que les gens ont sur le marché de l'immobilier,
01:41 quelles sont-ils ? C'est problématique de se loger, de trouver des locations donc un manque d'offres, problématique de prix de loyer puisqu'on voit que beaucoup de mairies mettent en place des systèmes très opaques
01:54 ou très difficiles d'application de plafonnement des loyers dans l'ancien et donc du coup créent finalement ce blocage. Et la loi Pinel jusqu'à présent répondait à tous ces objectifs-là,
02:04 c'est-à-dire de créer de l'offre et d'avoir des logements qui, il faut le rappeler, sont avec des plafonds de loyers, c'est le parti-prix et le jeu que joue l'investisseur en contrepartie du gain fiscal.
02:14 Et donc les locataires peuvent avoir des loyers modérés aux dernières normes énergétiques. Donc au final ce qui est totalement occulté c'est cette réalité-là et ça ne fait qu'empierrer la problématique profonde et grave de manque de logement et notamment d'aléson tendue.
02:30 Alors pour autant Arnaud Groussac, l'argument du gouvernement, alors effectivement on précise quand même Arnaud Groussac ce que c'est le dispositif Pinel pour ceux qui ne connaîtraient pas.
02:41 Donc un investisseur achète un bien immobilier dans une zone considérée comme tendue, donc où il y a une demande de logement et peut-être pas suffisamment d'acquisition immobilière,
02:51 on parle de biens neufs qui sont acquis avec un gain fiscal ensuite sur sa déclaration de revenus en contrepartie du fait de mettre ce bien en location sur une durée qui peut aller de 6 à 12 ans à un loyer modéré.
03:06 Le gouvernement dit que c'est inefficace en matière de logement. Comment comprendre cet argument Arnaud Groussac ?
03:13 Non alors ça c'est vraiment un argument purement politique. La vraie raison derrière c'est baisser à tout prix les niches fiscales.
03:21 Ça c'est pas d'aujourd'hui, ça n'est pas que sur la loi Pinel, on le voit apparaître. Alors aujourd'hui maintenant le nouveau débat c'est réguler encore plus fort les locations Airbnb.
03:30 Donc on voit que l'immobilier dans sa globalité doit subir une réduction de niches fiscales. La vraie raison elle est là.
03:36 Après il faut bien habiller la mariée parce qu'il faut bien faire passer la pilule à l'ensemble des acteurs du marché, que ça aille du promoteur jusqu'aux commercialisateurs comme nous,
03:46 mais aussi jusqu'aux locataires parce que clairement aujourd'hui la loi Pinel est loin d'être inefficace pour les gens qui se logent dedans.
03:53 Et petite précision aussi par rapport à ce que vous avez très bien expliqué sur la loi Pinel, c'est que ça ne peut être loué qu'à titre de résidence principale.
04:01 Vous ne pouvez pas faire de meublé, vous ne pouvez pas faire d'Airbnb, donc ça contribue vraiment à loger des gens qui ont besoin de logement.
04:09 Et comme les personnes qui louent de la loi Pinel doivent respecter des plafonds de ressources, on peut quand même considérer que cette loi avait une vraie vertu sociale
04:18 et que du coup c'était finalement un effort triparti entre le propriétaire, l'État et le locataire et que tout le monde se retrouvait autour de ce fonctionnement là.
04:28 Alors le dispositif Pinel, donc on parle de logement neuf effectivement et a été souvent utilisé justement en matière de logement neuf en France,
04:37 mais subit un certain nombre d'attaques. On se souvient qu'il y a quelques mois, alors ces attaques venaient de l'Assemblée nationale cette fois-ci,
04:42 et estimait que la valorisation des biens n'était peut-être pas forcément corrélée à la réalité du marché immobilier.
04:48 Si on se place du point de vue investisseur maintenant, Arnaud Groussac, que faut-il penser du Pinel sur les deux ans qui restent finalement aux investisseurs
04:56 qui seraient intéressés par ce type de dispositif ?
04:59 Alors il y a deux choses dans la valeur du bien qu'il faut comprendre. La première c'est que effectivement, alors petite idée reçue, le Pinel concerne le neuf
05:07 mais aussi dans certains cas du réhabilité. Mais peu importe, parlons du neuf qui est 95% de l'offre aujourd'hui, le neuf subit de plein fouet aussi l'augmentation des normes.
05:16 Donc dans le coup, il faut en prendre en compte. Il faut le prendre en compte et il faut arriver à comprendre cette équation-là.
05:22 Parce qu'aujourd'hui, un promoteur, si vous voulez que sur un programme immobilier, il y ait de l'investisseur et de l'accession à la propriété,
05:31 il faut que le promoteur obtienne la garantie financière d'achèvement, c'est-à-dire qu'on puisse aller au bout du projet.
05:37 Or aujourd'hui, quelqu'un qui achète pour y vivre, jamais ou très rarement, il se positionne deux ans avant la livraison.
05:43 Donc vous avez toujours la première partie de commercialisation qui est faite auprès des investisseurs et la deuxième partie qui est faite auprès des primo-accédants,
05:51 ce qu'on appelle les primo-accédants. Et donc c'est cet équilibre-là qui va être rompu parce qu'aujourd'hui, vous allez dire à des gens qui accèdent à la propriété,
05:57 vous allez attendre trois ans avant d'être livré de votre bien. Et donc par rapport au prix, on peut retourner dans l'autre sens.
06:06 Et si vous avez sur un programme des gens qui investissent, mais aussi des gens qui achètent pour y vivre et eux n'ont pas d'aide, à part le prêt à taux zéro,
06:14 on peut donc considérer que le rapport prix-norme est cohérent. Aujourd'hui, qu'est-ce qu'il faut attendre pour répondre à votre question sur les deux ans de la loi Pinel ?
06:23 Très clairement, aujourd'hui, on voit que la Pinel Plus, elle ne prend pas et elle n'y arrive pas pour deux raisons.
06:29 Parce que, un, vous avez les normes de construction qui ont augmenté. Donc en Pinel Plus, on rappelle à nos auditeurs, on est en R.E. 2020,
06:39 donc on est sur une norme thermique plus chère à construire, sauf que ni le gain fiscal, ni le loyer n'ont été revus à la hausse.
06:46 Donc les investisseurs, ça coûte beaucoup plus cher, donc ils n'y vont pas. Et la deuxième problématique sur la Pinel Plus, c'est que dans les annonces du gouvernement,
06:54 ils vont, via la Caisse des dépôts et Habitat, racheter pour 50 000 logements qu'ils vont porter en foncière.
07:02 Et donc c'est autant de logements, pour 12 milliards quand même, qui vont sortir du parc à la vente, à la découpe.
07:09 Et donc ça va créer encore plus une pénurie d'offres. Donc tout ça pour dire que la loi Pinel Plus est très peu rentable sur les zones tendues,
07:16 à quelques exceptions, première, deuxième couronne parisienne, parce qu'on est en zone A. Et pour les deux ans à venir, il vaut mieux privilégier,
07:24 même si elle a moins de gain fiscal, l'ancienne version de la loi Pinel, qui est sur la RT 2012, et qui va avoir un gain fiscal globalement de 15 % sur 9 ans,
07:36 donc à peine 3 % de moins. Mais comme les coûts à la construction sont moins chers, ce sont des programmes qui ont déjà été vendus depuis un an
07:43 et qui ne font pas partie du plan de rachat par la Caisse des dépôts. Donc globalement, vous allez trouver plus d'opportunités dans l'ancienne version
07:49 que dans la nouvelle qui coûte. Et on l'a déjà dénoncée depuis qu'elle avait été annoncée par l'ancienne ministre du Logement, mais qui était de toute façon
07:56 déjà dès le début vouée à ne pas être rentable.
07:59 Justement, Arnaud Groussac, vous nous l'avez déjà un petit peu dit, mais quel retour vous pouvez nous faire sur les quelques mois d'existence du dispositif Pinel Plus ?
08:08 Est-ce que le sujet, c'est juste la rentabilité vis-à-vis des investisseurs ? Parce qu'on parle quand même de biens qui sont efficients énergétiquement.
08:15 Donc globalement, ça peut être un investissement de long terme ou est-ce qu'il y a aussi peut-être un sujet d'offre ?
08:20 Alors, vous avez les deux. Le sujet d'offre, effectivement, les promoteurs aujourd'hui, vu les faibles volumes de commercialisation, ne sortent plus les programmes.
08:29 Pour rappel, la grande majorité des promoteurs se situe entre -35% et -70% de production par rapport à il y a deux ans.
08:38 Donc, il faut quand même rappeler ce chiffre-là.
08:40 Donc, ils ne sortent plus les programmes parce qu'ils ne sont plus rentables et qu'ils vont être trop longs à commercialiser.
08:45 Et vous avez de l'autre côté des investisseurs aussi sur la Pinel Plus qui sont en perte totale de rentabilité parce que si vous mettez l'augmentation des prix,
08:55 l'augmentation des taux d'intérêt, l'avantage pour le locataire, lui, a augmenté puisqu'on a des logements très efficients.
09:01 Mais les plafonds de loyers n'ont pas été revus à la hausse. Donc, ça veut dire que c'est l'investisseur qui subit de plein fouet en Pinel Plus.
09:09 Il a vraiment subi de plein fouet cette perte de rentabilité.
09:12 Et pour vous donner un exemple sur une ville où je suis actuellement à Bordeaux, aujourd'hui, vous prenez un T2 en zone B1 en Pinel Plus,
09:19 ça va représenter entre 600 et 700 euros d'effort d'épargne pour un investisseur.
09:23 Donc, c'est absolument hors norme et forcément qu'il n'ira pas.
09:28 Pour conclure, Arnaud Groussac, quelles questions faut-il se poser si l'on reste intéressé par le dispositif Pinel remis en avant par la fin de ce dispositif prévu par le gouvernement ?
09:40 Quelles sont les questions qu'il faut se poser pour minimiser le risque de faire une mauvaise opération ?
09:45 Les deux questions, c'est de quel délai je dispose. Et là, il faut être clair aussi auprès de nos auditeurs, c'est la date d'acte notarié qui bloque votre réduction d'impôt.
09:57 Donc, si vous passez chez le notaire en 2023 et que vous êtes livré en 2024, vous aurez la Pinel de cette année.
10:03 Donc, ça déjà, ça doit permettre de vous donner un ordre d'idées sur comment faire votre investissement.
10:08 Donc, il ne va pas falloir trop tarder parce qu'à partir d'octobre, il sera difficile de financer les dossiers sur cette année.
10:13 Et la deuxième chose, c'est d'être curieux sur l'offre à disposition et de ne pas acheter forcément la dernière norme énergétique qui coûte très cher et de surtout bien se renseigner.
10:25 Alors nous, on décrypte tout ça pour nos clients, mais notamment à quel stade de commercialisation on en est.
10:30 Parce que si vous arrivez le jour de la sortie du programme, il y a fort à parier que vous allez attendre déjà un long moment avant de passer chez le notaire
10:38 et que vous risquez de subir des retards parce que les volumes de commercialisation sont très, très bas aujourd'hui.
10:43 Donc, soyez encore plus intéressé ou curieux que vous ne pouviez l'être il y a 2 ans parce que les volumes, le peu d'offres fait qu'aujourd'hui,
10:53 il peut y avoir des effets un peu pervers à investir sans regarder.
10:58 Et puis, vous pouvez avoir aussi des offres un peu alternatives.
11:01 J'en parlais tout à l'heure, comme le Pinel réhabilité où on en a de temps en temps sur des petits projets qui, eux, sont beaucoup moins impactés par les problèmes de rentabilité
11:08 parce que le gros œuvre étant déjà existant, il n'y a que le second œuvre qui est impacté.
11:12 Donc, voilà, c'est vraiment ce que j'ai envie de faire passer aux clients.
11:15 La Pinel, elle est toujours rentable si vous la faites bien au bon endroit et que vous choisissez bien votre programme.
11:20 Mais attention, soyez beaucoup plus vigilants sur des petits détails auxquels on ne prêtait pas attention avant, notamment les rythmes de commercialisation.
11:27 Merci beaucoup, Arnaud Groussac, de nous avoir accompagné à distance dans Smart Patrimoine.
11:31 Je rappelle que vous êtes président et fondateur de Patrimoine Store.
11:34 Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.