Mardi 31 octobre 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Eric Groven (Responsable de la direction immobilière France, Société Générale)
Category
🗞
NewsTranscription
00:00 ...
00:01 -Il y a quelques jours, Eric Groven, directeur immobilier
00:07 du Réseau France, était sur le plateau de Smart Patrimoine
00:10 pour décrypter les dynamiques à l'oeuvre
00:12 en matière d'immobilier résidentiel.
00:15 Regardez.
00:16 -D'abord, on peut dire que le marché immobilier
00:21 du résidentiel en cette fin 2023 est très perturbé,
00:25 que l'on parle de l'immobilier ancien,
00:27 de l'immobilier neuf, de l'immobilier de placement
00:30 au travers des SCPI.
00:32 On voit bien que les cartes sont en train d'être rebattues
00:35 et que les investisseurs s'interrogent
00:38 sur la bonne stratégie à avoir.
00:40 Pour les particuliers, c'est une logique,
00:42 pour les investisseurs institutionnels,
00:45 c'en est une autre, mais dans tous les cas de figure,
00:48 les gens cherchent à obtenir de la rentabilité,
00:51 de la plus-value ou bien des deux,
00:53 en fonction des classes d'actifs et de leurs objectifs,
00:56 de cours, moins et long terme.
00:58 Ils s'adaptent, ils s'ajustent,
01:00 et c'est cette période d'ajustement
01:02 qui est difficile à saisir et à comprendre.
01:05 Pourtant, il n'y a pas un jour où ne sort un nouvel article
01:09 sur la crise de l'immobilier européenne, mondiale, française.
01:12 C'est incroyable.
01:13 -Il y a beaucoup de questionnements
01:16 en matière de valorisation, de coût du financement.
01:19 On essaie de comprendre si on est sur une dynamique
01:22 ou une transition qui va durer un an, six mois,
01:24 et qu'elle va être l'avenir de l'immobilier,
01:27 notamment de cet immobilier d'investissement résidentiel.
01:30 -Il faut se rappeler que l'on sort d'une très longue période
01:34 totalement inhabituelle, dans laquelle l'argent était gratuit,
01:38 et ça a donné à tous de mauvaises habitudes,
01:41 en particulier aux épargnants qui s'imaginaient
01:44 pouvoir financer des biens pour leur propre usage
01:47 ou pour l'investissement gratuitement, éternellement.
01:50 On est revenus aujourd'hui dans un moment de marché
01:53 qui est plus raisonnable, en tout cas plus conforme
01:56 à ce qui doit se passer sur un marché des taux d'intérêt,
01:59 avec des taux d'intérêt réels qui sont finalement proches de zéro.
02:03 Vous prenez 5 % de taux d'intérêt,
02:05 4,9 % au dernier chiffre de taux d'inflation du PNC.
02:09 Finalement, moi, je me rappelle, il n'y a pas si longtemps que ça,
02:13 des taux à 9 % et à 10 %.
02:14 Donc, ce qui a fait la difficulté,
02:17 c'est l'ajustement extrêmement brutal des taux d'intérêt.
02:21 Et la question qui se pose aujourd'hui,
02:24 c'est les dernières hausses des banques centrales,
02:27 marquent-elles le début d'une stabilisation
02:30 à laquelle pourrait succéder une période de baisse
02:33 ou bien est-ce que, et c'est le scénario central aujourd'hui,
02:37 les taux d'intérêt pourraient rester durablement
02:39 aux alentours de 5 % si l'inflation ne baisse pas ?
02:42 Or, la mécanique du marché de l'immobilier,
02:45 en particulier dans le résidentiel,
02:47 c'est la mécanique des taux d'intérêt,
02:50 desquels les épargnants peuvent s'endetter.
02:52 -Les taux d'intérêt qui resteraient élevés,
02:55 est-ce que ce serait une mauvaise nouvelle ?
02:57 On imagine que c'est toujours mieux
02:59 pour investir en immobilier d'emprunter pas cher,
03:02 mais avoir un horizon un peu plus clair
03:04 sur ce sujet du coût du financement,
03:07 est-ce que ça ne pourrait pas relancer une dynamique
03:10 sur l'investissement résidentiel ?
03:12 -Il faut que les investisseurs, les épargnants, les accédants
03:15 s'habituent à cette nouvelle normalité.
03:18 -Il faut une baisse des valorisations ?
03:20 -Il faut qu'il y ait une baisse des valorisations
03:22 et surtout, il faut que le marché des taux d'intérêt
03:25 trouve une direction.
03:27 Autrement dit, on est là et ça va continuer à monter
03:30 ou on est là et ça va redescendre.
03:32 Ça, aujourd'hui, on ne sait pas le dire.
03:34 Et donc, l'incertitude liée à l'absence de direction des taux
03:38 a pour conséquence un gel des transactions,
03:40 ou en tout cas une baisse formidable.
03:43 Je regardais les chiffres de l'année dernière dans l'Ancien,
03:46 on a eu une baisse des transactions,
03:48 et on parle de 850 000 à 900 000 transactions.
03:51 C'est une baisse considérable.
03:53 Dans une crise immobilière, le marché commence
03:56 par se stériliser, il ne bouge plus,
03:58 les valorisations, ensuite, s'ajustent,
04:00 mais dans un deuxième temps seulement.
04:03 -Comment lire les différences qu'on peut voir
04:05 entre le neuf et l'ancien ?
04:07 Est-ce que l'épargnant doit mettre tout l'immobilier résidentiel
04:11 dans le même sac ou au contraire,
04:13 il y a le sujet des valorisations dans l'ancien,
04:15 et dans le neuf, on a plus un sujet d'offres d'immeubles
04:18 qui ont du mal à sortir de terre ?
04:20 -Alors, d'abord, je voudrais profiter de ce moment
04:23 pour rappeler quand même en matière d'immobilier
04:26 quelques règles de base en période de crise
04:29 à la destination des gens qui nous écoutent.
04:31 La première des choses est triviale,
04:34 mais en immobilier, c'est comme en bourse,
04:36 tant qu'on n'a pas vendu, on n'a pas perdu,
04:39 ma première recommandation est de dire
04:41 que si vous n'avez pas d'urgence personnelle
04:44 à vendre et à réaliser votre immobilier,
04:46 gardez-le, c'est le plus mauvais moment
04:49 pour mettre un bien sur le marché.
04:51 La première règle, c'est tant qu'on n'a pas vendu,
04:54 on n'a pas perdu.
04:55 Ca, c'est la première chose.
04:57 La deuxième chose, il faut le savoir,
04:59 c'est dans les périodes de crise immobilière
05:01 qu'on fait les meilleures affaires.
05:04 Prenez tous ces appartements de 2-3 pièces
05:06 qui sont touchés par des DPE très mauvais,
05:09 avec un risque d'avoir une interdiction
05:11 de les louer.
05:12 Les propriétaires sont débarrassés,
05:15 parce qu'ils ne veulent pas faire les travaux
05:17 et la copropriété ne les autorisera pas.
05:20 Il y a des affaires à faire en période de baisse,
05:22 car la baisse des prix permet de faire des travaux
05:25 et ensuite, ces travaux revalorisent le bien.
05:28 Dernière règle de base, la patience.
05:30 Les transactions étant gelées,
05:32 il faut, pour un acheteur,
05:34 patiemment attendre que les temps baissent.
05:37 On pouvait, dans la période dorée,
05:39 signer un appartement en quelques jours,
05:41 maintenant, c'est quelques mois.
05:44 Patience pour ne pas se précipiter à vendre,
05:46 patience dans la transaction
05:49 et puis capacité à intervenir
05:51 pour capturer des opportunités quand il y en a,
05:54 et il y en a.
05:55 -Il y en a pour les fonds immobiliers
05:57 quand on veut investir au travers de fonds,
06:00 via un contrat d'assurance-vie.
06:02 On peut trouver des bonnes affaires
06:04 sur le marché de l'immobilier.
06:06 C'est pas épargnant, même si on investit au travers d'un fonds ?
06:09 -Oui, notamment un fonds orienté en immobilier,
06:12 par exemple, au travers d'une SCPI.
06:14 On voit qu'un certain nombre de valeurs de parts de SCPI
06:18 ont été récemment décotées par de très grands réseaux.
06:21 C'est incontestablement le moment de se repositionner.
06:24 On voit bien que les gérants,
06:26 c'est une obligation réglementaire,
06:28 ont dû adapter la valeur des parts
06:31 à la dépréciation de leurs actifs.
06:33 Et soit, si vous êtes déjà titulaire d'un contrat,
06:36 vous pouvez réinvestir avec des prix moins élevés,
06:41 et si vous voulez vous lancer, c'est le moment de le faire.
06:44 Je pense que les fonds immobiliers présentent toujours
06:47 cet avantage d'être assis sur des biens d'immobilier long terme.
06:51 Attention, un investissement immobilier par un fonds,
06:54 c'est une échéance de 5 à 8 ans.
06:56 Si vous voulez faire une roulade rapide en 2 ans,
07:01 vous vous exposez à des retournements de marché
07:03 et de la perte en capital.
07:05 -Quelle est l'impact sur l'immobilier neuf ?
07:07 On a l'impression que la situation est bloquée.
07:10 Les épargnants doivent être prudents
07:12 vis-à-vis d'un investissement en immobilier neuf ?
07:15 -D'abord, il faut profiter du pinel jusqu'à la fin de l'année
07:19 parce que les dispositions existent encore
07:21 et il y a encore cette niche fiscale.
07:23 Vous savez qu'elle va disparaître.
07:25 Le premier conseil, c'est utilisons les dispositifs fiscaux
07:29 tant qu'ils existent.
07:30 Ensuite, lorsque le dispositif fiscal aura disparu,
07:34 acheter un bien pour l'investir et le louer
07:38 pour préparer sa retraite, des compléments de revenus,
07:41 préparer sa transmission, c'est toujours une bonne idée.
07:44 Mais aujourd'hui, face à la difficulté de découlement des stocks,
07:49 les promoteurs, sous une forme ou sous une autre,
07:52 accordent des remises qui peuvent être importantes.
07:55 Là encore, patience, se positionner sur un bien
07:59 et la force des choses fera que les prix finiront par baisser
08:04 dans des proportions importantes.
08:06 -C'était l'interview d'Eric Groven, directeur immobilier du Réseau France
08:12 au sein de Société Générale,
08:14 qui revenait sur la situation de l'immobilier résidentiel
08:17 en France. On se retrouve dans "Enjeu patrimoine".