SMART PATRIMOINE - Emission du mardi 16 mai
Mardi 16 mai 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Jérôme Grumler (Directeur Général Délégué, Sofidy) , Clément Herr (Avocat fiscaliste, Orwl Avocats) et Guy Marty (président-fondateur, Pierrepapier.fr)
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00:00 [Musique]
00:08 Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine.
00:10 Smart Patrimoine, l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles,
00:14 mais l'émission qui décrypte également avec vous les actualités et les enjeux du secteur de la gestion de patrimoine.
00:20 Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart.
00:23 Et au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec l'écho des cryptos,
00:27 le rendez-vous dédié aux crypto-monnaies, aux crypto-actifs de Smart Patrimoine.
00:30 Et en l'occurrence, dans cette période de déclaration de ces revenus pour...
00:35 de déclaration fiscale, pardon, nous nous poserons la question ensemble
00:40 de la prise en compte des cryptos ou des NFT que l'on détient dans sa déclaration fiscale.
00:46 Un sujet que nous aborderons avec Clément Heer, avocat fiscaliste au sein du cabinet Orwell Avocat.
00:52 Ce sera la première partie de Smart Patrimoine.
00:54 Dans la deuxième partie de Smart Patrimoine, dans Enjeux Patrimoine, nous tenterons de comprendre ensemble
00:59 si la liquidité des SCPI en France doit inquiéter les investisseurs,
01:04 alors que l'ABCE a mentionné dans sa dernière note macro prudentielle
01:11 le fait que les fonds immobiliers en Europe pouvaient être sujet à inquiétude vis-à-vis de la liquidité.
01:17 Nous poserons donc la question à Jérôme Grömmler, directeur général délégué de Sofidi,
01:21 mais aussi à Guy Marty, président fondateur de PierrePapier.fr.
01:24 On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:26 Et c'est parti pour l'écho des cryptos, le rendez-vous dédié aux cryptomonnaies,
01:34 aux cryptos actifs de Smart Patrimoine.
01:35 Nous allons tenter de comprendre ensemble comment prendre en compte les cryptomonnaies
01:40 dans sa déclaration de revenus.
01:42 Pour en parler, nous avons le plaisir d'être accompagné sur le plateau de Smart Patrimoine par Clément Heer.
01:46 Bonjour Clément Heer.
01:47 Bonjour Nicolas.
01:48 Sur le plateau, vous êtes avocat fiscaliste au sein du cabinet Orwell,
01:52 avocat effectivement quand on remplit sa déclaration de revenus
01:56 qui a pour but de calculer ensuite l'impôt que l'on va payer sur le revenu.
02:00 On y déclare ses revenus en CDI, ses revenus en indépendant, mais aussi ses revenus financiers.
02:06 Et les revenus que l'on a pu avoir de cession de cryptoactifs par exemple
02:11 ou de détention de cryptoactifs doivent également figurer dans cette déclaration de revenus.
02:17 Comment ça fonctionne ?
02:19 Est-ce que vous pouvez nous expliquer comment on intègre ces revenus,
02:23 enfin ces revenus cryptos pardon, dans sa déclaration ?
02:26 Oui bien sûr.
02:27 Alors d'abord merci pour l'invitation.
02:29 Effectivement, dans le cadre de la déclaration de revenus,
02:31 il faut prendre en compte les revenus qu'on a dégagés sur les cryptoactifs.
02:35 Donc il y a plusieurs types de revenus.
02:36 Le principal, ça va être les plus-values qu'on a réalisés sur des cessions de cryptoactifs.
02:40 Donc là depuis 2019, on a un régime qui est assez clair, même si assez complexe.
02:44 Et ce régime prévoit que toute cession d'actifs numériques doit donner lieu à une déclaration
02:49 et au paiement d'une plus-value soumise à ce qu'on appelle la flat tax, 30%.
02:54 Donc j'achète des cryptomonnaies ou des cryptoactifs,
02:57 je réalise une plus-value entre le moment de l'achat et le moment de la cession.
03:01 Il y a une flat tax qui est automatiquement appliquée sur cette plus-value
03:04 et je la déclare dans ma déclaration de revenus.
03:06 Alors pas automatiquement dans le sens où c'est vraiment contribuable de calculer sa plus-value.
03:10 Le régime est un peu complexe parce que les modalités de calcul sont un peu différentes de ce qu'on connaît
03:16 et ça implique de prendre en compte par exemple la valeur globale du portefeuille.
03:20 Une autre particularité c'est aussi que c'est seulement certaines cessions qui sont imposables.
03:24 Ça va être les cessions d'actifs numériques contre le monnaie fiduciaire ou contre un bien ou service.
03:29 Si par exemple je prends des cryptos et j'achète, je ne sais pas, mon café le matin à la boulangerie,
03:34 techniquement je dois déclarer une plus-value au moment de l'achat.
03:38 D'accord, donc il faut l'avoir en tête dès qu'on utilise potentiellement des cryptos
03:41 si on est détenteur de cryptos actifs puisqu'il faudra le déclarer à la fin.
03:44 Exactement, donc il faut faire attention.
03:46 Et alors dernière petite question sur ce régime général entre guillemets.
03:50 Si j'achète des cryptos, mettons par exemple de l'Ethereum mais que je l'ai acheté en Bitcoin,
03:55 que je revends mon Ethereum et que j'ai une plus-value en Bitcoin
03:57 mais que je ne l'ai pas repassé ensuite en euros ou en dollars, est-ce que je dois déclarer une plus-value ?
04:01 Non, alors effectivement il y a un sursis d'imposition pour toutes les opérations crypto/crypto.
04:06 Donc si on prend l'exemple, on fait une conversion Ether contre le SDC, là on déclare aucune plus-value.
04:11 D'accord.
04:12 C'est vraiment uniquement en cas de cession contre une monnaie fiduciaire ou l'achat d'un bien ou d'un service.
04:17 Quand ça revient dans l'économie "réelle" entre guillemets que là on le déclare.
04:21 Alors si on regarde un petit peu l'actualité crypto de ces dernières mois,
04:23 il y a eu plusieurs questionnements, plusieurs remous,
04:27 notamment avec l'affaire FTX mais avant ça autour de Terra Luna,
04:31 ce qui a mené au gel parfois des avoirs de certains utilisateurs par des plateformes.
04:37 Alors ça a parfois duré quelques jours, quelques semaines, certains gels sont toujours en cours.
04:42 Est-ce que ça a eu une incidence dans les déclarations que des résidents fiscaux français
04:46 peuvent avoir à faire dans leurs déclarations de revenus ?
04:48 Alors oui, l'année 2022 a été assez mouvementée, il y a assez rouge pour les contribuables.
04:52 On a eu souvent la question, est-ce que par exemple le jet des avoirs de FTX ou le jet des retraits
04:58 a des conséquences fiscales ou non ?
05:01 Alors en réalité le simple gel des retraits n'a aucune conséquence fiscale.
05:05 Comme je l'ai précisé avant, les seules cessions imposables sont cessions contre mona fiduciaire ou biens au service.
05:11 Et là il ne se passe rien du tout.
05:13 Comme ça reste en crypto, même s'il s'est gelé, ça n'a pas d'incidence particulière.
05:18 Exactement. Par contre il y a différentes considérations pratiques à avoir.
05:20 La première c'est que les contribuables qui sont impactés peuvent avoir des difficultés
05:24 pour par exemple avoir l'accès à leur historique parce qu'ils n'ont plus accès à leur compte FTX.
05:28 Et du coup pour déterminer par exemple la valeur globale du portefeuille, ça va être un problème.
05:33 Mais ils ont quand même besoin d'avoir cette valeur globale dans la déclaration de revenus même s'ils n'ont pas la déclaration.
05:38 Il y a une annexe à fournir, la 2086, où on a précisé justement les modalités de calcul de la plus-value.
05:44 Et il y a un autre point essentiel, vu que comme je le disais il faut prendre en compte la valeur globale du portefeuille.
05:51 La question qui va se poser c'est est-ce qu'il faut prendre en compte les cryptos qui sont "gelés" ou non dans la valeur globale du portefeuille.
05:59 Si on les prend en compte, il y aura très peu de conséquences, mais si on ne les prend pas en compte,
06:04 du coup ça va venir réduire la valeur globale du portefeuille et donc potentiellement en cas de fléchelin temps d'imposition, la plus-value est imposable.
06:11 Et alors est-ce qu'on les prend en compte ou non vis-à-vis de l'administration fiscale ? La question reste ouverte, elle n'est pas encore tranchée ?
06:17 On n'a pas eu de prise de position de l'administration, donc la question n'est pas tranchée. C'est vraiment au contribuable de faire le choix.
06:24 Sachant que aujourd'hui, pour être sûr de bien comprendre, quand on parle de portefeuille crypto,
06:30 ça veut dire l'intégralité des cryptos actifs détenus par une personne, qui peut être sur plusieurs plateformes,
06:36 et donc qui peuvent avoir une plus-value effectivement assez facile à calculer sur une plateforme française,
06:41 et un sujet sur une plateforme qui aura gelé les avoirs par exemple,
06:43 et c'est là où le montant global des avoirs peut être plus compliqué à calculer.
06:47 Exactement, et c'est ce qui est souvent compliqué pour calculer la plus-value imposable, c'est de retrouver justement toutes les informations nécessaires.
06:54 Et alors si là aujourd'hui on est concerné par des avoirs gelés sur une plateforme, que ce soit le gel des retraits ou le gel des avoirs,
07:00 on n'a donc pas de réponse sur est-ce que je les prends en compte ou je ne les prends pas en compte ?
07:06 En fait on va essayer et on verra bien ce que répondra l'administration fiscale, il n'y a pas de piste à ce stade.
07:13 Il n'y aura pas de mauvaise foi au cas présent, donc ça va être compliqué d'être sanctionné.
07:18 Et après je pense qu'il y a aussi un autre point intéressant qui peut être relevé,
07:22 il y a beaucoup de contribuables qui ont été "assez malins" et qui ont généré justement une opération imposable à la fin de l'année,
07:30 parce que forcément le marché était rouge et ils ont déclaré une moins-value qui pourrait potentiellement s'imputer sur les plus-values réalisées en début d'année.
07:38 Donc en faisant la petite opération, ils ont justement optimisé leur fiscalité.
07:42 Ils ont profité d'un moment un peu plus complexe pour les cryptos en fin d'année 2022, ça c'est pour les crypto-monnaies ou crypto-actifs.
07:51 On a également un certain nombre d'épargnants qui détiennent des NFT, est-ce qu'ils sont traités de la même manière que les crypto-actifs ?
07:58 Quand on fait une déclaration de revenu en vue de payer des impôts sur le revenu ?
08:02 Alors les NFT c'est un peu complexe parce que c'est vraiment du cas par cas.
08:05 Il n'y a pas de catégorie homogène de NFT, un NFT peut être entre guillemets tout et n'importe quoi.
08:10 On peut avoir par exemple des NFT qui représentent simplement une preuve d'authenticité ou de détention.
08:18 Et dans ce cas-là, il faudra garder plutôt la fiscalité du sous-jacent.
08:21 Par contre, si on a un NFT qui a une valeur intrinsèque, la question qui va se poser c'est, est-ce que ce NFT rentre dans la catégorie des actifs numériques ?
08:29 Si oui, dans ce cas-là, on respecte le régime des actifs numériques.
08:33 Si c'est par exemple un achat d'un NFT avec des crypto-monnaies, aucune conséquence.
08:37 On prendra en compte les NFT pour le calcul des plus-values sur les actifs numériques.
08:40 Par contre, si ce NFT ne rentre pas dans la catégorie des actifs numériques, là il y aura un problème qui va se poser.
08:46 Le premier, ça va être dès que j'achète un NFT avec une crypto-monnaie, ça va constituer un flèche d'un temps d'imposition.
08:53 Et le second problème, ça va être quelle catégorie d'imposition pour ce NFT.
08:57 Et donc là, ça sera encore une fois du cas par cas selon les droits associés au NFT.
09:01 Du cas par cas avec des réponses associées aux différents cas ou avec des incertitudes comme on l'a vu sur le gel des avoirs ?
09:07 Un peu des deux. Ça dépend vraiment du NFT en question.
09:10 Et par exemple, parce que c'est vrai qu'on en a pas mal parlé dans cette émission, pour tous les NFT qui tournent autour du monde de l'art,
09:15 des œuvres d'art vendues en NFT, la fiscalité qui s'applique c'est une fiscalité des crypto-actifs ou liée aux œuvres d'art ?
09:21 Alors si par exemple, encore une fois, c'est une œuvre d'art numérique, dans ce cas-là, ce régime a du mal à s'appliquer
09:27 parce qu'on a une définition fiscale des œuvres d'art assez éloignée de l'œuvre d'art numérique.
09:33 Par contre, si le NFT vient juste authentifier une œuvre d'art, dans ce cas-là,
09:38 effectivement, on pourrait rentrer dans le régime en question.
09:41 Donc même quand on parle d'œuvres d'art ou de NFT en lien avec les œuvres d'art, là aussi, il y a du cas par cas.
09:47 Exactement.
09:48 Et j'imagine que si jamais c'est un artiste vivant connu pour un travail dans un premier temps qui s'est mis au NFT,
09:54 l'application du droit ne sera pas la même que si c'est un artiste connu uniquement pour ses NFT.
10:01 Si on reste sur ce sujet de déclaration de revenus, il y a d'autres revenus qui peuvent être issus
10:06 d'investissements ou en tout cas d'expositions aux crypto-monnaies, crypto-actifs ou même aux Web3.
10:14 Je pense notamment au stacking, au lending. On n'aura peut-être pas le temps de tout traiter.
10:18 Comment est-ce qu'on traite ces revenus liés aux activités du secteur des crypto-actifs ?
10:25 Alors si on n'a pas beaucoup de temps, on va essayer d'être précis, mais il faut juste avoir en tête
10:29 que tous ces revenus ne rentrent pas dans le régime des plus-values sur les actifs numériques.
10:33 D'accord.
10:34 Ce que je veux dire, c'est qu'il faut chercher la catégorie d'imposition applicable.
10:37 Elle existe ?
10:38 Elle existe.
10:39 D'accord, vous l'aurez rassuré.
10:40 Un des principes fondamentaux en fiscalité, c'est que ce type de revenus, en réalité,
10:44 ils sont imposables non pas lors de leur session, mais lors de leur réception.
10:48 D'accord.
10:49 Donc si maintenant je fais du staking et que je reçois à chaque fois des crypto-monnaies pour mon activité,
10:53 je suis imposable à chaque fois lors de la réception.
10:55 D'accord.
10:56 Et je vais devoir déclarer ces revenus.
10:57 Alors même que je ne les ai pas transformés en monnaie financière, comme on le disait tout à l'heure.
11:01 Exactement.
11:02 D'accord.
11:03 Et donc, généralement, pour le staking, on applique ce qu'on appelle le régime des BNC,
11:07 bénéfices non commerciaux.
11:08 D'accord.
11:09 C'est une catégorie un peu balai qui permet justement de mettre tous les revenus qui n'ont pas une catégorie propre
11:13 dans la déclaration de revenus.
11:15 Et alors, petite question pour finir.
11:17 Effectivement, quand on a des revenus issus, par exemple, d'une activité ou d'une autre dans le monde des crypto-actifs,
11:22 est-ce qu'on est considéré automatiquement comme un professionnel des crypto-actifs
11:26 ou est-ce qu'on peut rester ?
11:28 Est-ce qu'il existe un statut particulier qui touche des revenus en lien avec des activités dans les crypto-actifs ?
11:32 Comme il existe pour d'autres activités ?
11:34 Alors, c'est une question qu'on a très souvent au cabinet.
11:37 Et donc, en principe, le régime des plus valeurs sur l'actif numérique est applicable uniquement dans le cadre de la gestion de ce patrimoine privé.
11:43 D'accord.
11:44 Mais par contre, dès qu'on rentre dans le cadre d'une activité pro, si par exemple on a un vrai trader, potentiellement, on sort de ce régime.
11:50 Et donc là, c'est beaucoup plus complexe et l'imposition est aussi plus lourde.
11:53 Et vraiment, pour faire la distinction entre les deux, on a des critères qui sont quand même assez précis.
11:57 On va regarder plutôt des critères quantitatifs, des critères qualitatifs.
12:00 Donc des niveaux de revenus, par exemple, qu'on aurait pu générer ?
12:03 Quantitatif, ça va être par exemple volume de trade, ça va être nombre de transactions, durée d'imposition.
12:09 Et après, par contre, les critères qualitatifs, ça va être par exemple l'expertise de la personne, les outils à disposition, les compétences, ce genre de choses.
12:18 Mais il faut aussi avoir en tête que ça reste vraiment exceptionnel d'être requalifié en tant que professionnel pour rassurer les users.
12:25 Pour rassurer les gens qui nous écoutent, même s'ils vont devoir faire à mon avis quelques recherches pour bien être sûrs, effectivement,
12:31 qu'ils sont bien dans les bonnes cases en lien avec les revenus qu'ils peuvent générer des crypto-monnaies, crypto-actifs.
12:36 Merci beaucoup Clément Heer d'être venu sur le plateau de Smart Patrimoine.
12:39 Je rappelle que vous êtes avocat fiscaliste au sein du cabinet Orwell Avocat.
12:42 Merci, merci à vous de nous avoir suivis.
12:44 On se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
12:47 Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine.
12:54 Nous allons tenter de comprendre ensemble s'il existe un sujet autour de la liquidité des SCPI en France.
13:01 En effet, il y a quelques semaines à présent, la BCE, dans sa dernière note macro prudentielle,
13:08 a alerté sur la liquidité des fonds immobiliers en Europe, en lien notamment avec ce que l'on a pu constater au Royaume-Uni,
13:15 sur une demande de retrait massive sur un certain nombre de fonds immobiliers,
13:18 ou encore ce que l'on a pu suivre vis-à-vis du fonds d'investissement Blackstone.
13:23 Cela fait-il peser un risque sur les fonds immobiliers français, les SCPI en particulier ?
13:30 Nous allons poser la question tout de suite à Guy Marti, président fondateur de PierrePapier.fr.
13:34 Bonjour Guy Marti.
13:35 Bonjour Nicolas.
13:36 Mais aussi à Jérôme Grümler, directeur général délégué de Sofidi.
13:39 Bonjour Jérôme Grümler.
13:40 Bonjour Nicolas.
13:41 Bienvenue à tous les deux sur le plateau.
13:43 On va commencer avec vous Jérôme Grümler.
13:45 On a pu suivre effectivement cette alerte de la BCE en lien avec des événements
13:49 qui sont plutôt intervenus au Royaume-Uni que dans la zone euro actuellement.
13:53 Mais si l'on regarde effectivement l'évolution du marché immobilier en France plus particulièrement,
14:00 on constate qu'avec ces différentes séries de hausses de taux de la BCE,
14:05 le coût du financement devient un peu plus élevé
14:08 et cela commence à avoir un impact sur le marché immobilier mécaniquement.
14:12 On peut donc se poser la question si les fonds immobiliers français,
14:16 et notamment les SCPI, sont tout aussi solides qu'on pourrait l'espérer
14:20 pour faire face à un potentiel problème, voire crise de liquidity.
14:24 Je vous pose donc la question directement Jérôme Grümler.
14:27 Y a-t-il un risque pour la liquidité des SCPI en France ?
14:31 Alors peut-être d'abord, et vous faites bien de le relever,
14:34 tout cela se déroule dans un contexte sur lequel il faut être lucide, réaliste.
14:40 Il ne faut pas avoir de déni sur le changement de cycle qui s'opère
14:45 dans l'immobilier.
14:47 Tout simplement, l'immobilier connaît globalement en Europe
14:51 de l'ordre de 300 points de base de hausses de taux d'intérêt,
14:55 et assez rapide.
14:57 Et un phénomène pareil ne peut pas être neutre sur les marchés immobiliers.
15:02 Donc il fallait s'attendre à un impact ?
15:04 Oui, les conditions de financement évoluent, c'est certain.
15:08 L'accès au financement ou au refinancement évolue d'une part.
15:13 C'est absolument sûr.
15:16 La façon dont les acteurs valorisent Price l'immobilier
15:19 est nécessairement impactée par ce changement.
15:22 Et puis, je dirais un troisième point, c'est que précédemment,
15:27 l'immobilier était, on disait, l'effet Tina,
15:32 "there is no alternative".
15:34 Aujourd'hui, vous avez des opportunités de placement
15:38 concurrentes à l'immobilier.
15:41 Donc c'est vrai, il ne faut pas être dans le béni de ça,
15:44 que le contexte évolue pour l'immobilier.
15:47 De manière générale ?
15:48 De manière générale.
15:49 Quelle que soit la typologie d'immobilier dont on parle.
15:51 Tout à fait.
15:52 Maintenant, une fois qu'on a dit ça,
15:54 je pense que pour revenir à votre point sur la BCE,
15:57 je pense probablement que dans l'ordre des fonds immobiliers
16:00 non cotés visés typiquement par des inquiétudes de ce type de la BCE,
16:05 les S&P sont probablement dernières dans l'ordre d'arrivée.
16:09 Il faut voir que c'est avant tout effectivement des fonds
16:12 qui opèrent dans un univers anglo-saxon.
16:15 Ce sont des fonds visés par les inquiétudes de la BCE.
16:19 Ce sont des fonds qui donnent une valorisation
16:24 très fréquente, très régulière,
16:26 peut-être hebdomadaire, voire quotidienne.
16:29 Surtout, ce sont des fonds qui ont une forme de promesse
16:33 en matière de liquidité très élevée.
16:35 Il ne faut pas se mentir.
16:37 L'immobilier n'est pas égal liquidité.
16:40 On ne vend pas un immeuble comme ça en un claquement de doigts.
16:43 Quelque part, il y a un espèce de mismatch sur la promesse faite
16:48 avec très peu d'écart entre l'entrée ou la sortie,
16:52 ou pas du tout d'écart des fonds.
16:54 Donc, ce qu'on a pu voir effectivement au-delà de la France,
16:57 mais plus dans le monde anglo-saxon,
16:59 sur un certain nombre de fonds immobiliers
17:01 qui ont fait face à des demandes de retrait massifs,
17:03 c'était aussi parce que ça faisait partie du deal de départ,
17:06 c'était peut-être une mauvaise idée de l'annoncer comme ça,
17:09 mais globalement, ça faisait partie de la promesse de ces fonds.
17:12 Ça faisait partie d'une forme de promesse de liquidité
17:14 qui, à mon sens, n'est pas adaptée, ne devrait pas être faite.
17:19 Et de ce point de vue-là, on n'est pas du tout dans cette configuration-là
17:23 quand on parle de SCPI.
17:25 Les SCPI, ce sont d'abord des investisseurs
17:29 qui viennent là pour épargner sur le très long terme.
17:33 Souvent, c'est pour préparer de la retraite,
17:35 c'est pour du complément de revenus,
17:37 c'est pour des motivations patrimoniales de long terme.
17:40 Et quelque part, cet investissement est très bien compris,
17:43 très bien entendu par eux en termes d'horizon d'investissement.
17:48 - Guy Marti, est-ce que la typologie des SCPI,
17:52 est-ce que l'horizon de long terme de l'investissement en SCPI
17:57 prémunit contre le risque de liquidité ?
18:00 - Alors, c'est une question qui mérite quelques développements.
18:04 Déjà, si vous me permettez,
18:07 je me permets Nicolas de rebondir un petit peu
18:10 sur ce que Jérôme Grumelaer et vous-même avez dit.
18:13 La BCE, si je puis me permettre,
18:15 elle s'en moque des fonds immobiliers, même anglo-saxons.
18:18 Ce qui la préoccupe beaucoup, c'est que des fonds immobiliers
18:21 très endettés, puisqu'il y a un mur de la dette pour 2023-2024,
18:25 qui ne pourront peut-être pas se ré-endetter,
18:27 soient obligés de vendre brutalement sur le marché
18:30 et qu'à ce moment-là, ça crée un choc sur le marché.
18:32 Et des chocs sur le marché immobilier ont toujours un impact sur l'économie.
18:35 Donc, la BCE se préoccupe en fait de conséquences
18:39 du financement sur le marché immobilier.
18:42 Et là, je vais aller tout à fait dans le sens de Jérôme Grumelaer,
18:45 c'est-à-dire que, si il y a un choc sur l'immobilier,
18:48 bon ben, les SCPI auront ce choc.
18:51 Mais, à supposer, et on peut vraiment le supposer,
18:55 que la plupart des souscripteurs SCPI aient su ce qu'ils achetaient,
18:58 c'est-à-dire du long terme,
19:00 ben, les SCPI traverseront.
19:03 - Donc, il risque quand même d'y avoir un impact,
19:06 mais dans le pire des cas, c'est ce que vous nous dites.
19:08 - Pas forcément sur la liquidité. Je vais revenir après sur la liquidité.
19:11 Parce que si on veut parler de liquidité, regardez,
19:14 le marché du logement, il y a chaque année,
19:17 en France, entre 3 et 4% des logements qui s'échangent.
19:21 C'est d'ailleurs le même chiffre pour la plupart des SCPI.
19:24 Pourquoi ? Parce que dans le logement,
19:27 il y a très peu de spéculateurs.
19:29 Beaucoup achètent pour se loger,
19:31 ou pour investir, pour louer,
19:34 se faire un revenu, pour la retraite, etc.
19:36 Donc, les acheteurs sont en fait très stables,
19:39 ils sont là pour longtemps.
19:40 Donc, c'est ce que disait Jérôme tout à l'heure.
19:42 Il n'y a pas de risque, et simplement,
19:44 quand le marché va vraiment mal,
19:46 le vendeur d'un logement,
19:48 soit il doit attendre un petit peu,
19:50 le délaissera à l'ange, soit il doit accepter une petite baisse des prix.
19:52 Mais, de toute façon, si on n'a pas besoin de vendre,
19:56 on attend.
20:00 Cela dit, sur la liquidité du cabage,
20:03 j'aimerais vraiment dire quelque chose.
20:05 Parce que je sais que de nombreux journalistes
20:08 tiennent absolument à parler
20:10 "Ah, il y a un problème de marché immobilier,
20:12 qu'est-ce qui va se passer avec la liquidité des SCPI ?"
20:14 Mais, on est dans le monde des placements.
20:17 Dans le monde des placements,
20:19 si on veut de la liquidité,
20:21 on va en bourse.
20:23 Imaginez un instant que Apple ou LVMH ne soient pas cotés.
20:28 C'est-à-dire qu'à ce moment-là,
20:30 vous seriez actionnaire d'Apple,
20:32 vous voudriez revendre Apple,
20:34 vous regarderiez, on vous dirait, on ferait une étude
20:36 pour savoir à combien c'est estimé,
20:38 et ce serait très long.
20:40 La bourse a résolu ça.
20:42 Mais il n'y a rien d'autre que la bourse qui l'a résolu.
20:44 C'est-à-dire que,
20:46 le marché du logement,
20:48 n'est pas en bourse.
20:50 Donc, on ne peut pas vouloir faire un investissement de long terme
20:52 et en même temps vouloir un investissement très liquide,
20:54 c'est ce que vous nous dites.
20:56 Exactement. Et d'ailleurs, le contre-exemple,
20:58 ce sont les unités dans les compagnies d'assurance.
21:03 C'est-à-dire que, vous achetez des SCPI,
21:05 dans le cadre d'un contrat d'assurance vie.
21:07 Là, je vais parler sur le contrôle de notre ami Jérôme.
21:10 Un contrat d'assurance vie,
21:12 sur lequel je peux faire des retraits à tout moment, quand même.
21:14 J'en ai la possibilité.
21:16 Exactement. Et c'est le parfait contre-exemple.
21:18 Parce qu'en face de cet engagement de la compagnie,
21:20 il y a une loi qui s'appelle la loi Sapin 2,
21:22 qui dit que si jamais il y a trop de monde
21:24 qui veut revendre les contrats d'assurance,
21:28 on arrête tout, on bloque.
21:30 C'est-à-dire qu'on n'a pas inventé la liquidité parfaite.
21:33 D'accord. Oui, oui.
21:34 Vous voyez ce que je veux dire ?
21:35 Alors, pour les SCPI...
21:36 Donc, on est protégé.
21:37 Ça veut dire qu'il ne peut pas y avoir trop de retraits en même temps sur...
21:39 Non, mais vous êtes bloqué.
21:40 Vous avez besoin de votre argent, vous ne pouvez pas sortir.
21:42 D'accord. Oui, oui, bien sûr.
21:43 Autrement dit, on n'a pas inventé la liquidité parfaite
21:47 en dehors de la bourse.
21:49 C'est ça que je veux dire.
21:50 Alors, les SCPI, c'est un peu l'antichambre de l'immobilier.
21:55 C'est-à-dire qu'il y a quelque chose de merveilleux avec la liquidité des SCPI.
21:58 C'est que vous avez un logement, vous avez besoin d'argent.
22:01 Bon, ça, vous allez faire des hypothèques ou des emprunts bancaires, etc.
22:04 Vous vendez tout ou vous ne vendez pas ou vous vendez tout.
22:07 Avec des parts de SCPI, vous pouvez vendre une partie de vos parts.
22:11 Bien sûr, oui.
22:12 Donc, il y a une souplesse plus grande.
22:14 On ne peut pas appeler ça liquidité,
22:16 mais c'est quand même une très, très grande souplesse.
22:18 Mais on a quand même, et on va peut-être continuer avec vous, Jérôme Grümler,
22:21 cette possibilité de vendre ses parts à tout moment
22:25 quand on est propriétaire d'une part de SCPI.
22:28 Donc, mécaniquement, est-ce que c'est un mauvais procès fait aux SCPI actuellement
22:33 de se poser la question de leur liquidité ?
22:34 Ou est-ce qu'il y a quand même effectivement un questionnement à avoir
22:37 pour ne pas parler d'inquiétude ?
22:39 Sans faire de langue de bois, je vais revenir à la question.
22:43 Je rejoins d'abord parfaitement les propos de Guy.
22:48 L'horizon de placement est long terme.
22:54 La promesse qui est faite en premier lieu aux épargnants qui investissent dans les SCPI,
22:59 c'est une promesse de dividendes, de dividendes stables dans la durée,
23:03 de dividendes qui prend l'inflation par l'indexation des loyers.
23:07 Ça, je peux vous confirmer qu'on le voit sur le terrain au quotidien et c'est le cas.
23:11 On a des locataires qui payent.
23:13 On a des locataires, donc des taux d'occupation les plus élevés possibles.
23:16 On pourra enfin revenir sur tout ce qui fait la force, la résilience d'un patrimoine immobilier.
23:20 Mais donc, la promesse de rendement, elle est là et elle est tenue.
23:24 Donc, le premier point, c'est pourquoi on aurait à se poser des questions
23:29 de sortie importante pour une promesse qui finalement est là et tenue.
23:34 Et je peux vous dire, elle a toutes les raisons d'être encore plus tenue à l'avenir,
23:38 cette promesse de rendement, puisque notamment les mécanismes d'indexation opèrent bien
23:43 et sont favorables sur les perspectives de rendement des SCPI.
23:48 Alors, ce n'est pas ce que vous dites, mais c'est ce que j'essaie de comprendre.
23:51 Ce qu'on pourrait comprendre, c'est...
23:54 Réinsert de regarder la valorisation, regarder le rendement, c'est ça ?
23:58 Pourquoi s'inquiéter, entre guillemets, de baisse de valorisation ?
24:02 Le rendement, lui, est là, est stable et il est plutôt bien orienté.
24:06 Est-ce qu'il y a des baisses de valorisation sur les SCPI ?
24:11 Ça nous renvoie à ce qui se passe sur les marchés immobiliers.
24:15 La réponse peut être un petit peu longue, mais je disais en préambule,
24:18 oui, le cycle change. Maintenant, il n'y a pas un immobilier,
24:21 il y a des immobiliers, ils sont très divers.
24:23 Donc, il faut, je dirais, rentrer dans toute une série de considérations.
24:26 Alors, on peut en prendre quelques-unes sur ce sous-jacent
24:30 et la façon dont sa valeur peut être orientée.
24:33 La première chose, on le défend beaucoup, c'est l'emplacement,
24:37 la qualité de l'emplacement, la centralité de votre patrimoine immobilier.
24:41 Elle est très importante. Plus vous avez de centralité,
24:44 plus vous avez ce qu'on appelle du "pricing power" sur vos loyers,
24:47 c'est-à-dire de la capacité à transmettre de la hausse de prix
24:52 et de l'indexation dans les loyers que vous facturez à vos locataires.
24:57 Donc, l'emplacement, c'est très important.
24:59 Vous pouvez avoir des nuances très importantes en termes de géographie.
25:03 Il se trouve qu'en France, on a des pratiques d'expertise,
25:07 de valorisation qui sont relativement lissées, relativement calmes.
25:10 On observe actuellement dans des marchés voisins européens
25:14 des mouvements sur les valorisations beaucoup plus importants.
25:17 Mais là, en fait, ces critères automatiquement créent des gagnants et des perdants.
25:22 Alors, les gestionnaires qui n'auront pas, par exemple,
25:25 on va continuer avec vous, M. Guimarty,
25:27 qui n'auront pas les emplacements centraux, qui n'auront pas la géographie pour eux,
25:31 est-ce que là, il y a peut-être un sujet solidité ou liquidité ?
25:34 Alors, pour revenir justement à cette question de liquidité,
25:37 je crois que ce qu'il faut savoir qui est essentiel pour la liquidité,
25:41 c'est que chaque société de gestion organise la liquidité de ses pays.
25:47 Donc, si problème de liquidité doit y avoir,
25:52 il est pas impossible que tel ou tel groupe de SCPI ait un problème de liquidité.
25:59 Ça se résout toujours, parce que de toute façon,
26:02 une SCPI, c'est des immeubles, c'est des immeubles diversifiés,
26:06 donc il peut y avoir un moment de crise, et après on repart.
26:09 C'est exactement ce qui s'était passé dans les années 90.
26:12 Mais ce qu'on pourrait avoir, et qui irait dans le sens de votre question de départ,
26:16 c'est que oui, il y ait certaines SCPI qui aient un problème de liquidité,
26:20 donc plus de mal à sortir. Dans ce cas-là, si on a bien investi en SCPI,
26:24 c'est-à-dire qu'on n'est pas en train de faire des achats-déventes spéculatives,
26:27 on est en train de faire un placement long terme, et un jour on a besoin d'argent.
26:31 Il y a deux protections. La première protection, c'est déjà la gestion de patrimoine.
26:36 Normalement, on ne met pas tout en placement long terme,
26:40 non mais déjà tout en placement long terme, lorsqu'on pourrait avoir besoin à court terme.
26:44 Donc ça, c'est la première protection.
26:46 La deuxième protection, c'est évidemment d'acheter un panel de SCPI,
26:50 ce que de plus en plus de gens recommandent, et de diversifier.
26:53 Ça peut être une diversification en fonction des sociétés de gestion,
26:57 ça peut être en fonction des typologies d'investissement,
27:00 ça peut être en fonction de la catégorie d'âge, etc.
27:03 Donc, je ne pense pas que Jérôme non plus veuille dire qu'il n'y aurait jamais
27:07 un seul problème de liquidité de part de SCPI.
27:10 Mais il n'y a pas de sujet global. Ce que vous nous dites tous les deux,
27:13 c'est qu'il n'y a pas de sujet global aujourd'hui.
27:15 Donc, il faut bien avoir en tête tout le cadre et les mécanismes
27:19 qui sont vraiment considérablement renforcés autour de la gestion de la liquidité de ces fonds.
27:25 Donc, quelques points pour rappel.
27:27 Le premier, c'est celui du prix de souscription et de retrait,
27:32 qui est fixé par les sociétés de gestion dans une fourchette,
27:36 plus ou moins 10% autour de la valeur de reconstitution,
27:40 donc le prix qu'il faut mettre pour recréer une SCPI comparable.
27:45 Quand vous êtes avec un tunnel comme ça, aussi large,
27:48 concrètement, ça veut dire que les gestionnaires de SCPI ont tout à fait la possibilité
27:53 d'absorber des variations modestes des valeurs du patrimoine immobilier
28:02 sans pour autant toucher au prix de souscription.
28:04 On va devoir s'arrêter là, Mangui.
28:06 Est-ce qu'il y a un autre point que vous vouliez rapidement évoquer sur ce sujet pour bien comprendre ?
28:11 Écoutez, tous les mécanismes sont bien en place dans les SCPI.
28:16 Les retraits sont remboursés en face de souscription nouvelle qui rentre.
28:21 Et je peux vous dire que la dynamique de souscription est toujours élevée.
28:24 Et rappelons-le, même si effectivement il faut qu'on rende l'antenne,
28:27 mais les SCPI ne font pas appel à de la dette, ou très peu, comparé aux fonds dont on parlait au début.
28:32 Des effets de levier de l'ordre de 10 à 20% en général, maximum, au sein des SCPI.
28:37 Merci, Messieurs. Pardon, désolé, Guy. Une prochaine fois, merci, Messieurs.
28:41 Merci, Jérôme Grümler. Merci, Guy Marti, d'avoir été avec nous sur Smart Patrimoine.
28:44 On se retrouve très vite sur Bsmart.
28:45 Merci, Nicolas.
28:46 [Musique]