SMART PATRIMOINE - Emission du mercredi 30 août
Mercredi 30 août 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Fabien Neufinck (Directeur Général Délégué, Crédit Logement) , Cédric Marc (Président, Patrimonio Finance) , Cécile Roquelaure (Directrice des études, Empruntis) et Alexandre Lourimi (Avocat spécialiste en fiscalité des cryptos, Cabinet ORWL)
Category
🗞
NewsTranscript
00:00 Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne
00:12 dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également
00:15 avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une
00:20 émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bismarck, sur Bismarck.fr mais aussi
00:24 sur tous les réseaux sociaux de Bismarck, sur toutes les plateformes de podcast.
00:28 Et au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec l'écho des cryptos, le
00:32 rendez-vous dédié aux cryptomonnaies ou cryptoactifs de Smart Patrimoine et en l'occurrence
00:36 nous reviendrons sur la fiscalité des NFT alors que l'Inspection Générale des Finances
00:41 a émis un rapport sur le sujet.
00:44 Nous en parlerons dans un instant avec Alexandre Lourimi, cofondateur du cabinet Orwell, pourquoi
00:49 cette fiscalité pourrait-elle être amenée à évoluer.
00:52 Nous enchaînerons ensuite avec enjeux patrimoine, un enjeu patrimoine durant lequel nous entrerons
00:57 de comprendre quelle est la situation du crédit immobilier pour cette fin d'année 2023 en
01:04 France.
01:05 Nous en parlerons avec Cécile Rochelor, directrice des études chez Empruntis mais aussi avec
01:09 Fabien Neufink, directeur général délégué au sein de Crédit Logement.
01:12 Et puis dans la troisième partie de Smart Patrimoine, dans l'œil du CGP, nous aurons
01:17 le plaisir de recevoir Cédric Marc, président de Patrimonie Finances avec qui nous ferons
01:22 un point sur l'achat ou l'investissement dans des véhicules de collection.
01:26 On se retrouve tout de suite dans Smart Patrimoine.
01:28 Et nous commençons tout de suite avec l'écho des cryptos, le rendez-vous dédié aux cryptomonnaies,
01:36 aux cryptoactifs de Smart Patrimoine.
01:37 En l'occurrence, nous allons nous intéresser plus spécifiquement aux NFT, qui ne sont
01:43 pas suffisamment pris en compte dans leur spécificité dans la réglementation actuelle.
01:47 Cela fait d'ailleurs qu'un certain nombre de professionnels du secteur s'intéressent
01:51 à leur fiscalité spécifique et l'Inspection Générale des Finances a elle-même émis
01:56 un rapport sur le sujet, des propositions pour la prise en compte des NFT dans la fiscalité.
02:02 On décrive tout cela avec Alexandre Lourimi.
02:04 Bonjour Alexandre Lourimi.
02:05 Bonjour Nicolas.
02:06 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
02:07 Vous êtes cofondateur du cabinet Orwell et vous êtes notamment spécialiste en fiscalité
02:12 des cryptomonnaies.
02:14 Les NFT aujourd'hui ne sont pas traités différemment que d'autres cryptomonnaies
02:17 ou cryptoactifs en matière de fiscalité.
02:20 C'est la même règle qui s'applique pour tout le monde ?
02:21 Alors justement l'Inspection Générale des Finances vient de produire un rapport
02:27 où elle apporte un peu de nuance dans ce qu'il faut faire des NFT par rapport aux
02:31 cryptomonnaies.
02:32 Globalement le rapport a été produit, il a été demandé par le ministère de l'économie
02:38 afin d'identifier les cas d'usage des NFT afin de déterminer à quoi ça sert finalement
02:44 pour enfin proposer des recommandations afin de les encadrer juridiquement et fiscalement.
02:49 Des recommandations qui ne sont pas encore actuelles mais qui pourraient faire évoluer
02:53 la fiscalité qui s'applique aux NFT puisque à l'heure d'aujourd'hui en fait on regarde
02:58 le NFT comme une sorte d'entité unique alors que l'Inspection Générale des Finances
03:04 propose de différencier le sous-jacent du véhicule d'investissement si on peut l'exprimer
03:09 ainsi ?
03:10 Exactement, c'est exactement ça.
03:11 En fait l'Inspection Générale des Finances a remarqué que les NFT étaient un outil
03:16 numérique qui se propageait dans plusieurs secteurs stratégiques en France notamment
03:21 le luxe et le jeu vidéo, secteur dans lesquels on est assez bien positionné et elle a fait
03:25 un constat qui est celui de dire que le NFT finalement n'est qu'un outil.
03:29 C'est un outil numérique qui permet de créer une authentification d'un propriétaire
03:34 d'un fichier numérique.
03:35 En faisant ce constat elle a recommandé de différencier fiscalement un actif numérique,
03:42 une crypto-monnaie comme le Bitcoin ou l'Ether par exemple, qui obéit à un régime fiscal
03:47 défini depuis 2019 et de le différencier tout simplement en partant du principe que
03:52 quand on vend un NFT, ce qui est vendu finalement ce n'est pas l'outil numérique qui est
03:57 vraiment le sous-jacent comme vous disiez et donc pour le dire plus simplement quand
04:01 on vend un NFT qui représente une voiture de collection, pour rebondir sur le sujet
04:05 qui va suivre, le régime fiscal qui doit s'appliquer est celui des voitures de collection
04:09 et pas celui de l'actif numérique de l'outil.
04:11 Mais donc un régime fiscal qui existe déjà aujourd'hui dans le monde réel si on peut
04:14 l'exprimer ainsi.
04:15 Absolument, en fait, et c'est un des problèmes, un régime fiscal qui existe déjà puisqu'on
04:19 a un régime fiscal qui est balai, qui s'applique à toutes les ventes, toutes les plus-values,
04:23 toutes les moins-values qui sont susceptibles d'être réalisées sur des biens meubles
04:26 quelconques.
04:27 Et le problème c'est que ce régime fiscal n'est pas forcément adapté au caractère
04:31 numérique de l'outil, au fait que les transactions peuvent se faire très simplement, très rapidement.
04:36 Il y a plein de particularités qui rendent le régime compliqué.
04:39 Si on prend un exemple simple, celui peut-être qui a le plus fait connaître les NFT, à
04:42 savoir les œuvres d'art, on a vu un certain nombre d'œuvres d'art effectivement numériques
04:47 vendues sous forme de NFT, est-ce qu'une nouvelle fiscalité qui viendrait s'intéresser
04:53 aux sous-jacents et non plus simplement à la nature NFT pourrait créer des opportunités
04:58 ou au contraire créer des contraintes supplémentaires ?
05:00 En l'état, ce que recommande l'IGF, ça va créer des complexités supplémentaires.
05:05 Tout simplement parce que déjà il faut bien avoir en tête que l'œuvre d'art numérique
05:09 n'existe pas d'un point de vue juridique et fiscal, une œuvre d'art peut être que
05:11 physique au revue en l'état actuel des textes.
05:13 Et le deuxième élément, c'est que le régime balai qui va s'appliquer aux NFT, si on suit
05:17 les recommandations de l'IGF, c'est un régime qui ne permet pas d'appliquer l'exonération
05:21 des échanges crypto-crypto.
05:22 Vous savez, dans le régime des crypto-monnaies aujourd'hui, quand on échange du Bitcoin
05:25 contre de l'Ether, on n'a pas de fiscalité.
05:27 On est fiscalisé quand on repasse en euros, en monnaie fiat.
05:31 Exactement.
05:32 Aujourd'hui, si on achète un NFT en Ether, tous les NFT s'achètent en crypto-monnaie,
05:35 on va considérer qu'on a vendu des Ethers pour acheter des crypto-monnaies.
05:39 Et donc on va avoir de la fiscalité à l'achat du NFT, en plus d'en avoir à la vente, ce
05:43 qui va complexifier les choses.
05:45 Parce que si jamais on reprend l'exemple d'une voiture de collection, comme on aura acheté
05:48 en crypto-monnaie un actif qui ensuite va être fiscalisé dans le monde réel, on aura
05:54 considéré qu'on aura acheté avec une monnaie fiat ou une équivalence de monnaie fiat.
05:57 Mais ça va poser des questions de cours de change par exemple.
06:00 Absolument, et surtout de formalité administrative.
06:03 Le cours sur les principales cryptos, ça pourra se trouver, mais il faudra faire une déclaration
06:08 dans le mois qui suit l'achat.
06:09 Ce sera assez complexe.
06:11 Et pour une voiture de collection, ça peut être admissible parce qu'on n'achète pas
06:15 tous les jours une voiture de collection.
06:17 Bien sûr.
06:18 Pour des NFT de faible valeur, utilisés dans un jeu vidéo, des cartes à collectionner
06:23 qui s'achètent, qui se vendent un peu quotidiennement, ça va être beaucoup plus compliqué de déclarer
06:26 une cession à chaque achat.
06:28 Que faut-il faire aujourd'hui ou quelles questions faut-il se poser pour anticiper
06:35 au mieux des évolutions en matière de fiscalité sur les NFT ?
06:38 Cette position de l'IGF est assez logique, elle est fondée d'un point de vue juridique.
06:43 Nous on le soutient depuis toujours, il faut regarder le sous-jacent.
06:45 Et d'ailleurs l'IGF fait des recommandations, elle recommande d'obliger les émetteurs
06:49 de NFT à conclure un contrat qui explique très précisément ce qu'on vend quand on
06:53 vend un NFT.
06:54 Et fiscalement, c'est logique, mais ce serait encore plus logique de faire évoluer les
06:58 textes et notamment l'ADAN qui représente le développement des actifs numériques en
07:02 France, une association, propose de créer une nouvelle catégorie de biens numériques
07:08 pour justement les NFT de faible valeur qui s'utilisent dans un jeu ou dans un contexte
07:11 où on a beaucoup de transactions.
07:13 Et cette catégorie serait en fait fondue avec celle des actifs numériques, ce qui
07:18 permettrait de bénéficier de cette exonération, de s'occuper de la fiscalité qu'au moment
07:22 de la vente au euro et d'avoir une imposition forfaitaire à 30% comme ce qu'on a aujourd'hui
07:26 pour les crypto-monnaies.
07:27 Donc de créer différentes catégories de NFT ?
07:30 Absolument.
07:31 Différentes catégories de NFT selon que le bien est purement numérique ou alors selon
07:34 qu'il représente un actif physique existant dans l'économie réelle.
07:37 Et alors effectivement, on ne peut pas prévoir à l'avance quelle sera la fiscalité demain
07:40 des NFT, mais en matière de stratégie patrimoniale, qu'est-ce qu'on peut faire aujourd'hui
07:44 pour anticiper ou éviter d'avoir une mauvaise surprise quand on a décidé d'investir
07:48 une partie de son épargne en crypto-monnaie et peut-être d'investir ou en tout cas d'acheter
07:52 des NFT ?
07:53 En fait, ça va dépendre vraiment de la situation.
07:56 Pour des personnes qui investissent une petite partie de leur patrimoine dans l'achat de
08:02 NFT de faible valeur, on peut considérer que l'administration par simplicité mettra
08:07 tout dans le même sac des actifs numériques et donc il faudra traiter comme une crypto-monnaie.
08:10 Par contre, quand on est un collectionneur de NFT artistique qui peut avoir une certaine
08:14 valeur, c'est quand même recommandé d'avoir un suivi très précis de ses flux, de ses
08:18 achats, de la valorisation en euros et de ses ventes et potentiellement d'avoir au courant
08:22 un conseil pour clarifier la situation au moment de la déclaration.
08:25 Avec tout de même, et c'est bien de le préciser pour l'avoir en tête, cette idée qu'au
08:31 niveau de l'administration fiscale, les œuvres d'art type NFT ne sont pas reconnues comme
08:36 des œuvres d'art à l'heure actuelle, les textes ne permettent pas de les reconnaître
08:38 comme des œuvres d'art.
08:39 Exactement.
08:40 Les NFT aujourd'hui ne visent que des œuvres, à quelques exceptions près, que des œuvres
08:44 physiques et les conséquences c'est qu'on n'a pas les régimes de faveur qui s'appliquent.
08:49 Donc globalement, une vente d'œuvres d'art est soumise à une TVA 5/5, aujourd'hui une
08:55 vente d'un NFT artistique est soumise à une TVA A20.
08:58 Ou alors le régime des plus-values pour les œuvres d'art peut être très très favorable
09:02 puisqu'on a un taux de 6,5% qui s'applique sur la session.
09:05 Aujourd'hui, une vente de NFT, on aura un taux de 36,2% qui s'appliquera sur la plus-value.
09:10 Donc on a quand même des différences notables du fait de cette absence de qualification.
09:13 Merci beaucoup Alexandre Lourimi d'avoir précisé avec nous dans Smart Patrimoine
09:17 la volonté un petit peu de ce rapport émis par l'Inspection Générale des Finances.
09:21 Je rappelle que vous êtes le co-fondateur du cabinet Erwenn.
09:23 Merci beaucoup.
09:24 Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
09:26 Quelle est la situation en matière de crédit immobilier à la fin de l'été et à quoi
09:36 s'attendre pour les derniers mois de l'année 2023 ? C'est la question qui va nous animer
09:40 dans Enjeu Patrimoine.
09:41 Et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de l'émission Cécile
09:45 Rochelor.
09:46 Bonjour Cécile Rochelor.
09:47 Bonjour Nicolas.
09:48 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
09:49 Vous êtes directrice des études d'empruntistes.
09:51 Nous avons le plaisir d'accueillir également Fabien Neufink.
09:53 Bonjour Fabien Neufink.
09:54 Bonjour Nicolas et bonjour Cécile.
09:55 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
09:57 Vous êtes directeur général délégué de Crédit Logement.
09:59 Crédit Logement qui a publié son tableau de bord mensuel.
10:03 On a sous les yeux celui de juillet 2023.
10:05 Celui d'août arrivera j'imagine prochainement.
10:07 Est-ce que vous constatez Fabien Neufink en matière de crédit immobilier sur les derniers
10:13 mois, sur le mois de juillet par exemple, est-ce que vous constatez que la situation
10:16 s'améliore enfin et que les banques ont retrouvé un petit peu de profitabilité dans l'octroi
10:22 de crédit immobilier ?
10:23 Alors je ne dirais pas qu'on est encore sur une amélioration sensible du marché du crédit
10:28 de l'immobilier.
10:29 Ce qu'on peut observer au niveau du dernier observatoire, on est sur des tendances finalement
10:33 assez similaires à celles qu'on a observées sur les derniers mois.
10:36 On a une chute des volumes.
10:37 Si on regardait sur trois mois glissants trimestriels, on est sur des baisses quand même de 50%.
10:42 Donc c'est des volumes quand même qui baissent de manière assez sensible.
10:45 On est toujours sur un phénomène de hausse des taux et de durée qui sont à un niveau
10:49 historiquement très élevé.
10:50 Et ces hausses des taux, dans un contexte par ailleurs de non-correction sur les prix
10:54 de l'immobilier, pèsent un petit peu sur finalement la capacité d'emprunt des ménages.
10:59 Donc des taux plus haut, des durées plus longues et moins de crédit octroyé, c'est ce qu'il
11:03 faut comprendre.
11:04 On a moins de crédit octroyé.
11:05 Par contre, on a une nouvelle dimension qui est un petit peu plus positive.
11:08 C'est qu'on s'aperçoit qu'à l'été 2022, on était plutôt sur une problématique
11:12 d'offre de crédit.
11:13 On avait la problématique du taux d'usure qui baissait sur base trimestrielle.
11:16 On avait aussi ces règles du HCSF qui sont quand même assez contraignantes.
11:20 Et donc on avait une offre de crédit au niveau des banques qui était mise à mal avec une
11:25 solvabilité.
11:26 C'était votre question, qui était très basse et qui était même négative.
11:29 Ça veut dire qu'elles ont une obligation de rentabilité.
11:31 Bien sûr.
11:32 Pour caricaturer, les banques prêtaient moins parce qu'elles n'étaient pas rentables
11:34 sur les prêts.
11:35 Elles étaient obligées de dégager une marge sur les prêts qu'elles ont.
11:37 Exactement.
11:38 C'est exactement ça.
11:39 Aujourd'hui, on s'aperçoit que le taux d'usure finalement refixe sur base mensuelle.
11:43 Ça va jusqu'à la fin de l'année par ailleurs.
11:45 Aujourd'hui, on a un taux d'usure qui est à 5,33 sur la partie 20-25 ans.
11:49 Donc, on est sur une profitabilité un peu restaurée au niveau de l'activité de crédit
11:56 immobilier pour les banques.
11:57 Donc, ça, c'est plutôt un élément positif.
11:58 Et on voit certains banquiers revenir progressivement sur le marché de l'immobilier.
12:03 Ça se traduit, Cécile Roclor, justement, par une facilité plus grande pour obtenir
12:07 un crédit immobilier.
12:08 Est-ce qu'on peut le dire comme ça ? Est-ce qu'il faut être un petit peu plus mesuré
12:11 dans la manière de positionner le sujet ?
12:14 On va être un chouï plus raisonnable quand même.
12:16 Clairement, oui, il y a une amélioration quand même.
12:19 On voit bien qu'effectivement, comme l'indique Fabien, il y a une réouverture.
12:23 Il y a une volonté des banques de prêter.
12:24 On attend des nouvelles de deux partenaires bancaires, là, dans les 15 jours, qui pourraient
12:29 réouvrir aussi les diplômes.
12:30 Donc, effectivement, la profitabilité, elle est de retour.
12:33 Elle n'est pas complètement restaurée.
12:34 Il manque encore un ou deux mois, probablement, de hausses de taux et de taux d'usure pour
12:38 arriver à retrouver un équilibre qu'on connaissait avant 2021, où on avait des taux bas, mais
12:46 quand même un coût de l'argent qui était bien inférieur.
12:48 Donc, on cherche en gros un écart de 200 points de base entre l'OAT et le taux d'usure
12:54 pour arriver à avoir des marges correctes.
12:55 Donc, on est au bout du tunnel.
12:58 On voit la sortie.
12:59 Elle n'est pas loin.
13:00 - 533, ça ne suffit pas.
13:01 - Non.
13:02 Et aujourd'hui, en fait, on est dans un marché où les banques vont être extrêmement vigilantes.
13:05 La préparation du dossier, elle va être clé parce qu'aujourd'hui, vous n'avez pas envie
13:09 de prendre du risque sur un marché qui est en tension, où on ne sait pas trop comment
13:12 ça va se passer côté prix, où il y a quand même toujours du risque quand on fait du
13:16 crédit, même si en France, on a un système extrêmement virtueux.
13:19 Donc, il va falloir montrer patte blanche, décrocher son crédit aussi facilement que
13:22 ce qu'on l'a connu en 2019, par exemple, ce n'est pas pour demain.
13:26 - Donc, il faut s'attendre quand même à quelques hausses de taux supplémentaires,
13:30 évidemment au niveau du taux du jour, mais donc en termes de crédit immobilier aussi.
13:33 - Oui, clairement, pour le mois de septembre, on a commencé à avoir des indications de
13:37 nos partenaires bancaires, ça sera à la hausse.
13:38 Ça sera probablement encore à la hausse en octobre.
13:41 On va aller chercher.
13:42 Aujourd'hui, on est à 4% en taux moyen sur 20 ans au barème des banques.
13:45 Il y a toujours un peu de négociations possibles selon le profil, mais ça va du coup au barème
13:49 entre 3,50 et 5 selon le partenaire bancaire.
13:52 Oui, on va continuer à monter et on va aller chercher le 4, 4,5 pour un grand nombre de
13:58 partenaires bancaires parce qu'il manque encore des marges et puis le coût de l'argent reste
14:01 instable.
14:02 - Le bout du tunnel, c'est toujours très compliqué de l'anticiper, mais on peut l'estimer
14:06 à quoi ? Un, deux mois d'ici la fin de l'année ?
14:07 - Ça devrait commencer à se réouvrir effectivement d'ici fin septembre, début octobre.
14:11 On a d'autres partenaires bancaires qui nous disent plutôt début janvier.
14:15 Donc, on va être sur un échelonnement de l'offre qui va aller de octobre effectivement
14:18 à janvier 2024.
14:19 - Fabien Neufeng, ce qu'on voit également dans le tableau de bord mensuel de l'Observatoire
14:24 Crédit Logement, c'est un allongement des durées de crédit et ça pour le coup, c'est
14:27 assez marqué.
14:28 - Oui, c'est marqué.
14:29 Aujourd'hui, on est sur une durée moyenne qui est autour de 250 mois.
14:32 C'est très marqué, mais ce n'est pas nouveau puisque finalement, c'est un phénomène
14:36 qu'on observe depuis maintenant plusieurs mois.
14:38 On était déjà dans ces eaux-là finalement à la fin de l'année 2022.
14:41 Ce qui est certain, c'est que ce n'est plus un relais maintenant de solvabilisation de
14:45 la demande.
14:46 Historiquement, dans la période on va dire un peu très sympa du marché de l'immobilier,
14:51 on avait des taux bas, on avait des taux d'import qui étaient quasi nuls.
14:53 - Bien sûr.
14:54 - On avait des financements qui étaient supérieurs à 100% assez régulièrement et on avait
14:58 des durées qui ne faisaient que s'allonger.
15:00 Si on prend deux chiffres, en 2019, en fin d'année 2019, vous aviez à peu près 46%
15:04 des emprunteurs qui empruntaient entre 20 et 25 ans.
15:07 Aujourd'hui, vous êtes à 66% des emprunteurs et on voit que cette frange-là a tendance
15:12 à se stabiliser maintenant depuis plusieurs mois.
15:14 Donc la durée qui est à 250 mois, ça sera probablement un peu compliqué de la repositionner
15:19 à la hausse dans les prochains mois.
15:21 - Et on l'a vu s'allonger, pourquoi ? Parce que ça permettait d'aller emprunter un petit
15:24 peu plus face à des prix qui augmentaient également sur la même durée ?
15:27 - Oui, c'est un des critères de solvabilisation d'une demande finalement.
15:30 C'est qu'à partir du moment où vous avez des prix qui ont quand même monté de manière
15:33 très très forte sur les dernières années, vous n'aviez pas beaucoup de moyens finalement
15:36 pour solvabiliser votre demande.
15:38 Vous aviez déjà des contextes de taux de marché du crédit de l'immobilier qui étaient
15:41 très favorables.
15:42 Donc forcément on a eu tendance à allonger les durées.
15:45 Et en plus cet allongement des durées aujourd'hui est très contraint comme vous le savez Nicolas.
15:48 C'est qu'on a quand même les demandes du HCSF, que ce soit en termes de taux d'endettement
15:52 ou que ce soit en termes de durée.
15:54 On a du 35% en taux d'endettement, on a du finalement 25 ans.
15:58 Alors on peut aller à 27 ans si jamais on est sur de l'acquisition en VFR.
16:02 Mais globalement, de toute façon, ça restera une contrainte assez forte.
16:05 Et les dernières discussions au niveau du HCSF n'ont pas finalement allégé ce normatif.
16:12 Très légèrement pour les investisseurs locatifs, mais moins à la marge.
16:15 En plus sur les investissements locatifs, moi j'y mets quand même un bémol parce que
16:20 finalement c'est toute la problématique.
16:23 Il faut qu'il y ait une bonne lisibilité sur les mesures que l'on prend.
16:25 Au même moment où vous dites que vous allégez un petit peu parce que dans votre marge dérogatoire
16:31 vous l'augmentez un petit peu par rapport à ce locatif, au même moment vous dites
16:34 qu'on n'aura plus de mesure fiscale pour le locatif.
16:36 Donc en termes de lisibilité, ce n'est pas évident pour un investisseur.
16:39 De savoir comment s'y retrouver.
16:43 Cécile Rochelot, qu'est-ce qu'on fait dans le contexte actuel ?
16:46 Est-ce qu'on attend encore un petit peu ?
16:47 Est-ce qu'en tant que courtier, le nouveau combat après le taux d'usure, ça va être
16:53 les normes HCSF pour permettre quand même de retrouver un petit peu de souplesse au
16:57 niveau des banques ?
16:58 Ou est-ce qu'on se dit que là mécaniquement, dans quelques mois, la situation va s'arranger ?
17:01 Alors on aimerait bien que ça soit aussi simple.
17:04 Le HCSF, depuis le départ, on dit qu'il y a de bonnes choses dedans, mais il y a aussi
17:07 des choses qui devraient correspondre plus à la vraie vie.
17:09 C'est toujours la difficulté entre un organisme de contrôle et la réalité du terrain.
17:13 La situation, elle va se normaliser.
17:15 Est-ce qu'il faut attendre ?
17:16 C'est toujours un difficile exercice.
17:18 Si aujourd'hui votre dossier passe en financement et que vous pouvez emprunter, que vous avez
17:24 l'envie d'emprunter pour acheter votre résidence principale ou secondaire, faire de l'investissement
17:27 locatif, il faut y aller.
17:28 Parce qu'en fait les taux vont continuer à augmenter et la baisse des prix est incertaine.
17:31 Donc mieux vaut y aller aujourd'hui plutôt que d'espérer des évolutions plus favorables
17:36 demain.
17:37 Après si votre dossier ne passe pas, effectivement chaque mois on a des partenaires qui rouvent
17:41 des critères, qui commencent à réajuster leur politique commerciale au terrain.
17:44 Et donc ça veut dire qu'un dossier qui ne passe pas aujourd'hui, il passera peut-être
17:47 le mois prochain.
17:48 Il y a cet espoir-là aujourd'hui pour des futurs acquéreurs immobiliers ?
17:52 Les politiques commerciales des banques, elles changent tous les mois.
17:54 Les taux changent tous les mois.
17:56 On parlait du rallongement de la durée.
17:58 Oui, ce n'est plus un levier parce qu'en fait en un an et demi, vous avez perdu quasiment
18:02 70 000 euros de capacité d'emprunt à revenu équivalent, c'est-à-dire un ménage qui
18:06 est une qualité.
18:07 Donc forcément, il faut aller chercher tous les moyens de faire évoluer votre dossier.
18:11 Aujourd'hui, oui, il y a de l'espoir tout le temps et on est plutôt dans une zone où
18:15 l'espoir se réouvre que l'espoir se referme.
18:16 Est-ce que le sujet politique commercial des banques justement et l'approche de la fin
18:21 de l'année, peut-être le fait d'atteindre certains objectifs peut alimenter l'idée
18:25 qu'on ouvrira un petit peu plus les vannes en fin d'année ?
18:27 Non, c'est… sachant que les durées sont très très longues quand même entre le dépôt
18:30 d'un dossier et l'octroi du prêt.
18:32 Alors clairement Nicolas, vous avez raison.
18:33 Quand vous allez déposer un dossier en banque en octobre, ça veut dire que grosso modo
18:36 il va se concrétiser techniquement en janvier de l'année suivante.
18:38 Donc c'est déjà trop tard.
18:39 Il nous reste quand même là un mois et demi.
18:42 Peut-être pour ceux qui veulent acheter pour la première fois avec un prêt à taux zéro
18:45 parce qu'on est avant l'arrêt, la modification du prêt à taux zéro, la loi de financier
18:48 elle passe pour l'année prochaine.
18:50 Et ça, c'est un levier énorme quand vous êtes à 4% au moyen, un prêt à 0%.
18:54 Ça change fondamentalement la donne.
18:55 Donc il faut se hâter.
18:56 Après, ça va être une histoire d'agences et d'enseignes.
18:59 Il y a toujours des agences qui sont un petit peu en retard sur leur production.
19:02 Il y a qui manquent un ou deux dossiers pour finir les objectifs.
19:04 Et ça, le courtier est bien placé pour savoir où vous orienter.
19:07 Fabien Neufin, qu'un mot peut-être ?
19:09 Alors effectivement, sur ce marché de l'immobilier en lui-même, on constate quand même que c'est
19:15 compliqué dans le neuf aujourd'hui.
19:16 On voit que c'est le moins qu'on puisse dire.
19:19 Vous le constatez vous aussi dans les chiffres que vous regardez ?
19:22 Sur le marché du neuf, en termes de baisse de volume, on va observer à peu près les
19:27 mêmes tendances.
19:28 On est sur des tendances assez similaires.
19:30 Mais ce qui n'est pas complètement illogique, puisqu'aujourd'hui, on est sur un marché
19:33 qui est drivé par la capacité d'emprunt des ménages, que vous soyez sur du neuf ou
19:37 sur de l'ancien.
19:38 Finalement, votre capacité en termes de prix et donc en termes également de taux d'effort
19:42 que vous pouvez consentir pour acquérir un bien, il n'y a pas de grandes modifications
19:47 ou de bouleversements à attendre.
19:48 Sur le marché du neuf, on introduit des dimensions un petit peu additionnelles.
19:52 En plus de ça, il y a moins d'offres de logements.
19:55 Il y a moins d'offres quand vous voyez les chiffres du deuxième trimestre du ministère
19:58 de la Rénovation énergétique qui sont fondamentalement très mauvais, puisque vous observez finalement
20:03 que le pourcentage de réservation, là aussi sur le deuxième trimestre, est en baisse
20:07 de 10% par rapport au premier trimestre, qui lui-même était très mauvais.
20:10 On est même sur les appartements à -40% et sur les maisons à -44%.
20:14 Là, j'aurais tendance à rejoindre également Cécile.
20:17 Attention à l'éco-PTZ.
20:18 Je pense que vous savez que les normes du PTZ vont être fondamentalement revues pour
20:22 les prochaines années, puisque ça ne concernera plus, par exemple, les maisons.
20:25 Donc, il y a aussi des petits relais par rapport à ça pour faire quelque chose.
20:29 Mais sur le marché du…
20:30 Si je traduis ce que vous nous dites tous les deux, c'est intéressez-vous de très
20:33 près à l'éco-PTZ dès septembre ?
20:35 Pratiquement, en général, tout.
20:36 Réité et Mettez-vous au défi.
20:37 Oui, il faut.
20:38 Je pense effectivement que c'est un bon relais.
20:41 Après, sur le marché du neuf, on est vraiment dans une situation qui est très critique
20:44 actuellement.
20:45 Bien sûr.
20:46 Je ne suis pas forcément le plus grand spécialiste.
20:48 Non, bien sûr.
20:49 C'est intéressant de voir ce que vous voyez dans vos chiffres.
20:50 Certainement, on parlerait de moi.
20:51 Mais sur les promoteurs immobiliers, dans toutes ces professions-là, aujourd'hui,
20:54 il y a forcément besoin d'un certain nombre de mesures pour essayer de leur permettre
20:57 de découler déjà des stocks.
20:59 Alors, il y a eu des mesures qui ont été prises avant l'été.
21:01 Mais il faudra aller probablement plus loin pour les appuyer dans leur démarche.
21:07 Et on pourra suivre ça dès septembre, notamment avec les prises de parole des différents
21:11 syndicats ou associations de promoteurs immobiliers.
21:14 Cécile Rochelot, un mot, effectivement.
21:16 Quand on décrit ce marché immobilier en France aujourd'hui, on a quand même l'impression
21:21 que tout porte à croire qu'on va aller vers une baisse des prix.
21:24 Vous nous dites non, c'est plus incertain que ça.
21:26 Ce n'est pas forcément la manière dont nous on voit les choses.
21:28 C'est un exercice difficile parce qu'en fait, il n'y a pas un marché de l'immobilier.
21:31 Vous savez, comme moi, Nicolas, le marché immobilier français, il a de multiples visages.
21:35 Il a multiples facettes.
21:36 Et en fait, ce qu'on voit aujourd'hui, c'est qu'il y a des secteurs où la demande reste
21:40 très forte, où effectivement, la promotion immobilière n'est plus là pour offrir des
21:44 biens supplémentaires.
21:45 D'accord.
21:46 Un stock qui est extrêmement resserré et où là, mécaniquement, même si vous avez
21:49 une baisse du nombre de demandeurs, ils sont encore suffisamment nombreux pour continuer
21:53 à soutenir les prix.
21:54 Et puis, vous avez des secteurs où il y a beaucoup de biens qui sont en DPE défavorables.
21:59 Bien sûr.
22:00 Mais donc, ça coûte plus cher de devenir propriétaire puisque derrière, il faut faire
22:02 les travaux.
22:03 Exactement.
22:04 Et puis, il faut arriver à se financer parce que financer un bien en catégorie F ou G,
22:07 ce n'est quand même pas si simple qu'il y a trois ans.
22:09 Donc, en fait, on a plein de marchés différents.
22:12 Il y a des marchés, par contre, où l'offre était déjà détendue, où on a du stock
22:16 de logement qui est résiduel.
22:18 Vous avez évoqué le stock de logement, Fabien.
22:19 Il y a des endroits où le stock, il est là.
22:22 Et donc là, on pourrait avoir une baisse des prix.
22:24 Mais malgré tout, les matériaux aussi ont augmenté de 25 %, je crois indiquer la formation
22:28 des promoteurs immobiliers.
22:29 Donc, en fait, on est dans un marché contraint à plein d'endroits.
22:33 On est plutôt en train de se dire qu'il faudrait plus d'offres.
22:36 Et en même temps, l'offre, elle est extrêmement contenue et resserrée alors même qu'on a
22:41 déjà une baisse de la demande.
22:42 Donc, cet équilibre-là, il n'est pas certain que vous gagnez les 25 % de pouvoir d'achat
22:47 que vous avez perdu avec une baisse des prix dans les mois à venir.
22:49 Merci beaucoup, Cécile Rochelor, donc directrice des études chez Empreintes.
22:53 Merci beaucoup.
22:54 Merci également, Fabien Neufink, directeur général délégué au sein de Crédit Logement.
22:58 Merci à tous les deux d'avoir partagé votre expertise sur le plateau de Smart Patrimoine.
23:01 Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans la dernière rubrique de l'émission,
23:04 l'œil du CGP.
23:05 Et c'est parti pour l'œil du CGP, ce moment de l'émission dans Smart Patrimoine où
23:15 un CGP, un conseiller en gestion de patrimoine, nous offre son point de vue sur une thématique
23:20 d'investissement en particulier.
23:22 En l'occurrence, nous avons le plaisir d'être accompagné par Cédric Marc.
23:24 Bonjour, Cédric Marc.
23:25 Bonjour, Nicolas.
23:26 Bienvenue sur le plateau Smart Patrimoine.
23:28 Vous êtes président de Patrimonio Finance et vous estimez qu'il faut s'intéresser
23:31 de près aux véhicules anciens, voire même peut-être aux véhicules de collection.
23:35 Oui, tout à fait, parce qu'en fait, les véhicules anciens, ça représente quand
23:40 même 400 000 personnes en France.
23:42 C'est un million de véhicules, donc ce n'est pas rien.
23:44 Bien sûr.
23:45 Mais à l'époque, c'était presque 100 000 transactions dans l'année.
23:49 D'accord.
23:50 Alors, vous le savez, les véhicules anciens, on l'achète soit pour se faire plaisir parce
23:54 qu'on a envie de partir avec des amis, avec des copains, etc. parce que ça sent bon,
23:58 ça sent le cuir, parfois les sens, parce qu'aussi on la trouve belle et puis aussi
24:04 parce qu'elle fait du bruit.
24:05 Bien sûr.
24:06 Souvent comme ça.
24:07 Mais aussi pour d'autres personnes, c'est un investissement avec beaucoup plus raisonné,
24:11 c'est un investissement de diversification patrimoniale, voire de spéculation.
24:14 Et depuis une dizaine d'années, on a vu des transactions avec des montants stratosphériques,
24:19 particulièrement sur des modèles extraordinairement haut de gamme et exclusifs, des 250, GTO,
24:25 Ferrari.
24:26 On a eu des transactions à plusieurs dizaines de millions d'euros.
24:30 Et pour culminer, on a eu 34, on a eu 44, on a eu 54 millions d'euros sur la dernière
24:37 décennie.
24:38 On parle pour une voiture.
24:39 Pour une voiture, c'est du vrai argent.
24:41 Et puis, il y a eu la vente la plus importante de tous les temps, puisqu'en mai dernier,
24:47 il y a eu une Mercedes 300 SLR.
24:50 Alors, il y en avait deux.
24:52 Vendue pour un montant de 135 millions d'euros.
24:56 Et alors là, on parle toujours de véhicules anciens.
24:58 On rentre quand même dans la catégorie véhicule de collection avec l'entretien peut-être
25:01 qui va avec.
25:02 Alors ça, c'est une vraie question.
25:04 Parce qu'en fait, ce que je voudrais partager avec vous, c'est la subtilité vue par l'administration
25:08 fiscale, évidemment, de ce que c'est qu'un véhicule de collection.
25:11 Vous le savez, il existe deux types de cartes grises.
25:14 Une carte grise normale et une carte grise dite de collection qui vous donne des avantages,
25:19 à savoir contrôle technique tous les cinq ans et puis de pouvoir accéder à des moments
25:23 particuliers dans des zones d'émissions faibles, comme Paris par exemple.
25:27 Qu'est-ce que c'est qu'un véhicule de collection ?
25:32 Eh bien, c'est deux cas.
25:34 Le premier, c'est parce que vous en avez fait la demande auprès de la Fédération
25:38 française des véhicules d'époque.
25:39 Elle a demandé une carte grise de collection.
25:41 Et c'est là où il y a une chose trappe.
25:44 Même si vous avez une carte grise normale, si vous avez un véhicule qui correspond aux
25:50 critères de la circulaire douanière de septembre 2014, qui dit que c'est un véhicule de collection,
25:58 si votre véhicule est en état d'origine, s'il a plus de 30 ans et que sa production
26:04 a cessé.
26:05 Donc on a peut-être chez soi un véhicule de collection sans le savoir.
26:08 C'est ce que vous nous dites.
26:09 Exactement.
26:10 Et d'ailleurs, la directive douanière nous dit qu'elle peut tout à fait considérer
26:15 qu'un véhicule qui serait beaucoup plus jeune, mais qui a un palmarès spectaculaire,
26:20 pourrait être considéré comme un véhicule de collection.
26:21 Alors pourquoi est-ce que je voulais parler de ce point très précis ?
26:25 Parce qu'il y a bien sûr une question de plus-value.
26:29 Il y a deux types de plus-value.
26:31 Soit vous avez une plus-value sur le prix de vente total, parce que vous n'êtes pas
26:37 en mesure de justifier le prix d'acquisition, ni depuis quand vous l'avez.
26:42 Et dans ce fait, si vous vendez une voiture à 100 000 euros, vous allez avoir une taxe
26:48 forfaitaire de 6% plus 0,50 de CRDS.
26:52 C'est-à-dire que 100 000 euros, ça fait une fiscalité de 6 500 euros.
26:56 Et puis vous avez le régime général qui fonctionne d'ailleurs comme le régime des
27:01 plus-value immobilières.
27:02 Et là, vous avez une fiscalité à 19% sur la plus-value, avec un système d'abattement
27:08 à partir de la sixième année.
27:09 Ce qui veut dire qu'au bout de 22 ans, vous êtes exonéré sur la plus-value, au niveau
27:16 fiscal.
27:17 Mais vous n'êtes pas exonéré au niveau de la CAG, puisque comme vous le savez, même
27:22 pour les véhicules de collection, il faut attendre 30 ans pour en être exonéré.
27:24 Donc le seul conseil que je peux me permettre de donner, c'est que si vous achetez un véhicule,
27:32 un particulier, c'est bien de lui demander un document dans lequel vous avez le prix
27:36 d'acquisition sur la date.
27:37 Bien sûr.
27:38 Ce qui nous permettra à garder précieusement pour vos calculs de plus-value ultérieurs.
27:43 Et il faut se rappeler également qu'un véhicule de collection n'est pas forcément un véhicule
27:46 luxueux et que certains modèles grand public peuvent devenir des véhicules de collection.
27:51 Exactement.
27:52 Et donc, les fameuses directives douanières, elles intègrent le fait que la plus-value,
27:57 je dirais, elle est imposable à partir du moment où la transaction est supérieure
28:02 à 5 000 euros.
28:03 Merci beaucoup, Cédric Marc, de nous avoir accompagné dans l'œil du CGP.
28:06 Je rappelle que vous êtes président de Patrimonio Finance.
28:09 Merci beaucoup.
28:10 Et quant à nous, on se retrouve très vite sur Bismarck.
28:11 [Musique]