SMART PATRIMOINE - Enjeux patrimoine du mercredi 26 juin 2024
Mercredi 26 juin 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Guy Marty (président-fondateur, Pierrepapier.fr) et Jérémy Schorr (Directeur Commercial, Primaliance)
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00:00Nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine. Nous allons faire une sorte d'état des lieux à mi-année du secteur d'investissement en immobilier SCPI en plateau sur Smart Patrimoine aujourd'hui.
00:18Nous avons le plaisir d'avoir deux experts du sujet. Pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir tout d'abord Guy Marty. Bonjour Guy Marty.
00:24Bonjour Nicolas.
00:25Président fondateur de PierrePapier.fr. Vous avez notamment écrit un article récemment sur PierrePapier.fr qui s'appelle SCPI qui a peur du cycle immobilier.
00:34Vous allez nous expliquer un petit peu comment vous comprenez ce cycle immobilier et où est-ce qu'on est aujourd'hui dans le cycle immobilier.
00:40Puis nous avons le plaisir également de recevoir en plateau Jérémy Chor. Bonjour Jérémy Chor.
00:44Bonjour Nicolas.
00:46Vous allez nous expliquer un petit peu comment vous voyez la classe d'actifs d'un point de vue investisseur et notamment pour les investisseurs particuliers.
00:53Et peut-être nous aider à faire une sélection dans la manière d'appréhender les SCPI à mi-année 2024.
00:59Guy Marty, je commence avec vous. On est en juin 2024. On arrive bientôt à la période estivale.
01:08Comment peut-on comprendre la classe d'actifs SCPI aujourd'hui ?
01:12On a l'impression qu'il y a eu un moment particulièrement douloureux il y a à peu près un an maintenant.
01:17Et qu'on est dans une situation qui est en train de se normaliser avec quelques excès, quelques difficultés à droite à gauche du bureau qui va peut-être un peu moins bien que d'autres thématiques.
01:29Mais que dans l'ensemble, on a réussi à comprendre la nouvelle dynamique ou pas vraiment, pas encore ?
01:35On est où dans le cycle immobilier, Guy Marty ? Il y a beaucoup de questions.
01:40Déjà, ce qu'on peut dire, c'est que le cycle immobilier, puisqu'il faut parler de ça, c'est-à-dire que l'immobilier allait très très bien, attirait beaucoup d'épargnes.
01:51Les prix étaient très tendus, etc. Et puis d'un seul coup, la hausse des taux a fait un choc.
01:58Et heureusement ou malheureusement, c'est comme ça. Les cycles immobiliers sont longs.
02:04C'est-à-dire qu'une fois que quelque chose commence, il faudra du temps avant que le cycle se déroule.
02:10En bourse, ça va très vite. Dans l'immobilier, c'est plus long.
02:13D'accord. Donc l'idée de se dire que la BCE vient de baisser ses taux et qu'il y aura potentiellement d'autres baisses de taux à venir ne suffit pas à se dire qu'on enraye le cycle qui avait commencé à...
02:24Est-ce que la BCE a vraiment baissé ses taux sérieusement ? La Banque de l'Angleterre ne l'a pas encore fait ?
02:30Vous savez, depuis deux ans maintenant, on nous parle sans arrêt de la baisse des taux.
02:34Je crois que c'est une façon de maintenir un suspense de l'actualité. Et finalement, les banques centrales sont en train de nous habituer à vivre avec des taux plus élevés qu'avant.
02:45D'accord.
02:46Donc je ne sais pas s'il faut attendre la baisse des taux, parce qu'elle viendra ou elle ne viendra pas.
02:52Néanmoins, on a un monde tellement perturbé géopolitiquement déjà, économiquement aussi, avec toutes les dettes, etc., que normalement, historiquement, ça correspond à une période de taux un peu plus élevés et d'inflation.
03:07Donc le contexte n'est de toute façon pas évident.
03:10Alors, ce qu'on peut dire par rapport au CPI, c'est qu'il y a un paradoxe. C'est-à-dire que quand la bourse baisse, personne ne s'inquiète sur les OPCVM.
03:20On dit « Ben oui, les OPCVM baissent, c'est normal ». Alors que l'immobilier a un problème et d'un seul moment, on se dit « Oh, il y a des CPI qui baissent, qu'est-ce que c'est que ça ? », etc.
03:30Donc il y a deux poids, deux mesures. Et je pense que l'image OPCVM est assez intéressante, parce que finalement, les gérants de SCPI ont les mêmes problèmes que les gérants d'OPCVM.
03:42Le premier de ces problèmes, c'est que le gérant d'OPCVM collecte beaucoup d'argent quand la bourse est au plus haut.
03:48Donc après, quand elle baisse, il a acheté des valeurs très hautes.
03:53C'est un peu ce qui se passe dans le domaine des CPI, où la collecte a été très forte ces dernières années, quand l'immobilier allait bien.
03:59Et maintenant, alors là, c'est différent. Il y a un traitement différent pour les gérants de SCPI. On dit « Oui, mais pourquoi vous avez collecté autant pendant que ça allait bien ? ».
04:06Ben oui, parce que c'est la loi du marché. C'est-à-dire que quand tout va bien, les gens viennent. Et quand ça va moins bien, les gens viennent moins.
04:13Et maintenant, les gérants de SCPI ont le même problème que les gérants d'OPCVM en baisse boursière. Ce serait le moment d'acheter.
04:20Et les flux seraient réduits, évidemment. Mais c'est en bourse comme dans l'immobilier.
04:24Et alors, il y a la troisième peine, j'ai envie de dire. Et ça, ça arrive pour certaines SCPI en ce moment.
04:31C'est que vous avez un gérant d'OPCVM, par exemple, la bourse baisse. Et là, d'un seul coup, les participants à son fonds lui redemandent de l'argent.
04:41Donc, il doit vendre des actions au moins bon moment. Et il y a quelques SCPI comme ça. C'est quand même heureusement l'exception.
04:48Mais tout ça pour dire que tout ce qu'on a dit sur les SCPI, depuis un an, avec l'émotion que ça a fait, en réalité, ce sont des mécanismes de marché.
05:00Mais alors, quand on parle d'un cycle immobilier, ça veut dire qu'on est au début d'un nouveau cycle. Il faut accepter qu'on repart tranquillement dans un nouveau cycle.
05:08Il n'est pas fini, le cycle. C'est-à-dire qu'il y a encore un mur de la dette pour certains fonds. Vous avez un certain nombre de fonds en Europe qui ont besoin de renouveler leurs crédits.
05:19Ils avaient pris des crédits à taux très très faible. Et maintenant, ils arrivent à l'échéance du crédit. Ils ne pourront pas au taux d'aujourd'hui.
05:27Et donc, ils vont rendre les immeubles. Ils vont remettre les immeubles sur le marché. Et ça veut dire qu'aujourd'hui, il y a un marché avec deux problèmes.
05:35Le premier, c'est que ce marché, c'est une grande opportunité pour ceux qui arrivent et qui peuvent justement...
05:41Ceux qui ont des fonds.
05:42Ceux qui ont des fonds. Ceux qui collectent. Mais ça, Jérémy en parlera tout à l'heure.
05:45Et il y a un deuxième problème. C'est que l'expertise se fait d'après les valeurs de marché.
05:51Donc, des valeurs un peu à la casse. Ce qui fait que des propriétaires, comme certains fonds, certaines SCP, qui ont leurs immeubles, qui n'ont pas l'intention de les vendre,
06:01se voient devoir dévaloriser leur part, simplement parce qu'aujourd'hui, le marché est bousculé.
06:07Jérémy Chor, justement, sur le sujet dévalorisation de part ou liquidité dont a parlé Guy Marti.
06:14Ça, c'est un sujet qu'on a commencé à traiter médiatiquement il y a un an, que les épargnants ont découvert il y a un an.
06:22Aujourd'hui, la situation est quand même plus stable.
06:26Les excès qui ont dû peut-être être corrigés il y a un an du fait d'un marché au plus haut et de beaucoup de collectes, globalement, ont été un peu sortis du marché aujourd'hui.
06:36On reste dans une situation où le marché continue à se stabiliser.
06:40Effectivement, on a commencé à en parler il y a un an à peu près parce que c'est là où on a connu les premières baisses de prix de part.
06:47Effectivement, on a des comportements un peu irrationnels chez certains investisseurs qui se disent que quand ma part baisse, je vais en sortir.
06:55Or, il faut quand même rappeler que l'investissement dans une part de SCPI, c'est un placement long terme qui, généralement, est destiné à créer des compléments de revenus.
07:04J'aime bien donner cet exemple de l'appartement. On a des clients qui achètent des appartements pour générer un loyer.
07:09Quand le prix de cet appartement baisse dans la ville parce que le marché est un peu baissé, on ne revend pas son appartement. Le loyer, on continue à le percevoir.
07:16Donc, il faudrait réagir finalement de la même manière avec les SCPI et se rappeler pourquoi on a acheté les SCPI qui continuent à servir des rendements très intéressants
07:25qui n'ont quasiment pas baissé, hormis peut-être en 2020 pendant la crise du Covid. Mais aujourd'hui, on est sur des rendements qui sont complètement stables
07:32et qui ont même tendance à augmenter puisqu'on a, un, l'impact de l'inflation qui fait que les loyers étant indexés sur cette inflation,
07:40les sociétés de gestion encaissent des loyers un peu plus élevés dès lors qu'elles peuvent répercuter cette hausse des différents indices sur l'immeuble et sur leurs locataires.
07:49Et donc, il faut se rappeler que c'est un investissement long terme. Donc, il est vrai qu'on a eu un mouvement de panique où on avait énormément d'associés qui cherchaient à sortir de leurs SCPI
07:59parce que ça avait un petit peu baissé. Ça s'estompe un petit peu. Ça ne veut pas dire que le problème est résolu puisqu'il y a encore des SCPI pour lesquels il y a un marché de part en attente
08:06qui est très, très grand. Et ça veut dire que ces clients qui ont besoin aujourd'hui de sortir vont devoir attendre de nombreux mois, voire parfois plusieurs années pour récupérer leur part.
08:15Il y a eu quand même beaucoup de gens qui ont retiré leur ordre parce qu'ils se sont rendus compte que c'était irrationnel et qu'il n'y avait pas de nécessité à sortir.
08:23Donc, ils sont finalement restés sur ce marché des SCPI.
08:27Parler de stabilité, je rajouterais un mot, peut-être visibilité pour les épargnants. Est-ce qu'on a plus de visibilité aujourd'hui sur la classe d'actifs ?
08:36Et est-ce qu'on peut ré-envisager, envisager effectivement, alors peut-être effectivement que ce ne sera plus avec les mêmes drivers qu'il y a 2 ans, notamment sur la thématique bureau dont on peut parler.
08:46Mais est-ce qu'on a un peu plus de visibilité quand même sur l'investissement SCPI aujourd'hui ?
08:49Oui, complètement. Un an après, on a de la visibilité puisqu'on a les chiffres pour toutes les sociétés de gestion, pour toutes les SCPI.
08:55On sait exactement quels sont les SCPI qui se portent un peu moins bien parce qu'elles ont baissé leur prix de part et qu'elles ont des parts en attente.
09:01Et toutes les autres, c'est 20% du marché, même pas. Et toutes les autres qui vont très bien et sur lesquelles il n'y a aucun problème de liquidité.
09:09Aujourd'hui, il faut plutôt se tourner sur des SCPI qui collectent parce que, comme le disait Guy précédemment, avec ces différentes hausses de taux qui ont généré cette baisse de valorisation de l'immobilier, on achète aujourd'hui dans des meilleures conditions avec des rendements plus élevés.
09:24Donc il faut aller vers des jeunes SCPI, c'est ça qu'il faut comprendre ?
09:27Pas forcément des jeunes SCPI. Je n'aime pas trop ce débat jeunes SCPI versus vieilles SCPI.
09:31Il y a une injustice. Il y a vraiment une injustice. Il est plus jeune que moi.
09:36Oui, mais il n'est pas dans ce débat là.
09:38Il y a des SCPI historiques qui ont de nombreuses années, qui ont des très grosses capitalisations, qui continuent à très bien collecter et à servir des rendements très élevés.
09:48Aujourd'hui, quand on regarde la collecte sur le premier trimestre, on n'a pas encore la collecte officielle du deuxième trimestre.
09:53Mais sur le premier trimestre, on connaissait la règle des 80-20. Là, c'est plutôt des 10-80 puisqu'il y a 10 sociétés de gestion qui font 80% de la collecte.
10:03Alors en tête, on a Corom, par exemple. Corom Asset Management.
10:06A eux seuls, ils font 20% de la collecte du marché sur le premier trimestre.
10:09Ce n'est pas des toutes jeunes SCPI. Elles ont quand même déjà une petite décennie.
10:12Elles ont déjà fait preuve de collecte très importante et elles nous ont démontré à la fois les performances, puisqu'elles ont toujours tenu les objectifs.
10:22La capitalisation aujourd'hui est importante.
10:24Et quand ils vendent généralement des immeubles, c'est plutôt en plus-value, malgré ce contexte de marché baissier.
10:29Et donc, on a d'autres sociétés de gestion comme ça. Eurial, par exemple, avec sa SCPI spécialisée dans la santé, qui aussi continue à beaucoup collecter.
10:36Atlante Voisin avec Épargne-Pierre. Et après, on a des plus jeunes comme Iroko, par exemple, comme Rimec.
10:42Donc, ce n'est pas qu'une question d'âge, c'est une question de collecte.
10:45Et comment on va investir cet argent ? Il faut l'investir vite pour qu'il génère du rendement le plus vite possible et que ce rendement, surtout, se maintienne dans le temps.
10:53Parce qu'encore une fois, c'est un investissement long terme. Attention aux SCPI qui génèrent des rendements très, très élevés au début et qui ont du mal à tenir dans la durée.
11:00Ils achètent parce qu'il faut que ça perdure.
11:03– Une question pour vous deux, côté investisseurs particuliers.
11:06On commence avec vous, Guy Marti. Concrètement, aujourd'hui, qu'est-ce qu'on fait ?
11:09J'ai quand même l'impression que, selon la manière dont on regarde le marché, on peut y trouver des opportunités
11:16quand on a envie de réaliser des investissements, de nouveaux investissements en tant qu'épargnant.
11:20Quand on est déjà investi, les questions sont peut-être un petit peu différentes.
11:23Mais si ce n'est garder la tête froide, qu'est-ce qu'on fait globalement, Guy Marti, aujourd'hui ?
11:26– C'est surtout une question de prix, comme toujours dans l'investissement.
11:29C'est-à-dire que si aujourd'hui, vous prenez un CGP, il doit conseiller ses clients.
11:34Il ne va pas regarder si la SCPI a un bon track record, etc.
11:38Il va regarder si le prix, aujourd'hui, est juste.
11:41– Correspond au marché ?
11:42– Correspond au marché.
11:44À la limite, j'ai presque envie de dire que c'est peut-être un bon signe
11:48pour certaines anciennes SCPI qui ont baissé leur prix de part.
11:52On pense par exemple à des SCPI bureaux, etc.
11:54Parce que si elles ont bien baissé leur prix de part, elles sont au niveau du marché.
11:58Et donc, investir aujourd'hui redevient une opération.
12:01– C'est une de mes réactions.
12:03Une SCPI qui a baissé son prix de part, est-ce que c'est forcément un message négatif ?
12:07– Pas du tout.
12:08Pas du tout.
12:09Parce que, d'abord, il a baissé, ça veut dire aussi qu'il pourra remonter quand le marché repartira.
12:14C'est-à-dire que ça, c'est un point qui a changé.
12:16C'est-à-dire que la nature du produit SCPI a changé.
12:19Et je crois que ça n'a pas assez été dit.
12:21C'est-à-dire que, depuis toujours, l'expertise des SCPI se faisait…
12:25Alors, les SCPI françaises, comme les fonds immobiles allemands,
12:28se faisaient en supposant que ces fonds ne vont pas revendre leurs immeubles.
12:32Donc, quelque part, l'expertise lissait les évolutions.
12:36Et puis, récemment, du fait que l'Europe est devenue anglo-saxonne,
12:40si vous voulez, du point de vue idéologie, etc.
12:43On a dit, il faut valeur de marché.
12:45Le fameux mark-to-market des anglo-saxons.
12:47Et donc, les experts se sont tenus de donner une valeur de part
12:50qui correspond à la vente éventuelle des immeubles demain matin.
12:53– D'accord.
12:54– Donc, on baisse les prix.
12:55Mais ça veut dire que, de même qu'ils ont baissé,
12:57ils pourront remonter quand le marché repartira.
12:59Ça, c'est le premier point.
13:01Et le deuxième point…
13:02– Rapidement, pourquoi laisser la parole à Jérémy Meusier ?
13:05– Jérémy sait que je suis un grand bavard.
13:07Mais, je vais te laisser la parole dans un instant.
13:09Mais, si le prix est juste, la S&P dans laquelle on rentre peut…
13:16Finalement, on fait une opération dans le marché tel qu'il est,
13:19avec une S&P qui va donc recevoir de l'argent,
13:22l'investir dans les meilleures conditions d'aujourd'hui,
13:24comme tu en parlais tout à l'heure.
13:26– Jérémy Chor, rapidement, qu'est-ce qu'on fait aujourd'hui
13:28quand on est investisseur, quand on est épargnant ?
13:30– Aujourd'hui, c'est le moment où on va réaliser les meilleures opportunités.
13:34Parce que, comme les immeubles ont baissé,
13:36on achète avec des rendements plus élevés.
13:37Et donc, aujourd'hui, il y a des nouveaux véhicules qui se créent
13:39ou des S&P qui existent déjà, qui collectent,
13:41qui vont acheter sur des rendements beaucoup plus élevés.
13:44– Mais on sélectionne peut-être un peu plus ?
13:45– On sélectionne un peu plus, effectivement.
13:47Mais, on sélectionne plus, j'ai envie de dire.
13:49On a toujours dû sélectionner.
13:51Nous, c'est notre rôle, comme le disait Guy, en tant que CGP,
13:53de conseiller nos clients.
13:54Et on ne regarde pas juste le facteur rendement.
13:56Parce que le rendement, c'est ponctuel, c'est à un instant T.
13:59On regarde la qualité des immeubles, la qualité de la société de gestion.
14:02Mais on a quand même plusieurs signes, aujourd'hui,
14:04qui montrent un renouveau sur ce marché de la SCPI.
14:08Puisque même si, effectivement, on parle d'un marché en crise depuis un an,
14:12on sait que dans toutes les crises, il y a des opportunités.
14:14On a des nouvelles sociétés de gestion de SCPI qui se créent,
14:17qui lancent des nouveaux véhicules.
14:18C'est-à-dire qu'ils ont foi, quand même, sur le secteur.
14:20On a des SCPI, des sociétés de gestion établies,
14:24qui lancent des véhicules SCPI.
14:26Soit ils en avaient déjà ou pas.
14:27Edmond Rothschild, par exemple, une société reconnue sur le marché, lance une SCPI.
14:32D'ailleurs, en ce moment, accessible en par-sponsor, donc très intéressante.
14:36Swiss Life lance un nouveau véhicule.
14:37Sofidi lance un nouveau véhicule.
14:39Et on finira là-dessus.
14:40Il y a des opportunités.
14:41Exactement.
14:42Merci beaucoup, Jérémy Chor.
14:43Merci, Guy Martin, de nous avoir accompagnés.
14:45On se retrouve tout de suite dans l'œil du CGP.