SMART PATRIMOINE - Emission du mercredi 5 juillet
Mercredi 5 juillet 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Ludovic Huzieux (Cofondateur, Artémis Courtage) , Olivia Blanchard (Présidente, Association des Acteurs de la Finance Responsable) et Michel Lechenault (Directeur éditorial, PAP)
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00:00 [Musique]
00:08 Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine.
00:10 Smart Patrimoine, l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles,
00:15 mais l'émission qui décrypte également avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine.
00:20 Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart.
00:23 Et au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec Investir Responsable,
00:27 le rendez-vous dédié à la finance durable aux responsables de Smart Patrimoine.
00:31 Et en l'occurrence, nous ferons le point dans un instant avec Olivia Blanchard, fondatrice et présidente des Acteurs de la Finance Responsable,
00:37 sur la réglementation en matière de finances durables et sur l'utilisation des outils réglementaires
00:43 dans la mise en place d'une stratégie de finances durables. Ce sera donc la première partie de l'émission.
00:48 Nous enchaînerons ensuite avec Enjeu Patrimoine, un enjeu patrimoine consacré à l'investissement locatif
00:53 et à la rentabilité d'un investissement locatif dans un contexte de taux élevés.
00:59 Nous en parlerons avec Ludovic Usieux, cofondateur d'Artemis Courtage, mais aussi avec Michel Lechenaud, directeur éditorial chez PAP.
01:06 On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:08 Et nous commençons tout de suite avec Investir Responsable, le rendez-vous dédié à l'investissement durable aux responsables de Smart Patrimoine.
01:19 En l'occurrence, nous allons tenter de comprendre comment utiliser les outils réglementaires dans la mise en place d'une stratégie durable,
01:25 voire peut-être remettre en cause certains outils réglementaires comme la taxonomie européenne.
01:30 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Olivia Blanchard.
01:34 Bonjour Olivia Blanchard.
01:35 Bonjour Nicolas.
01:36 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes fondatrice et présidente des Acteurs de la Finance Responsable, les AFR.
01:42 Si je parle de l'utilisation, voire peut-être d'une potentielle remise en cause d'un certain nombre d'outils de la finance durable,
01:49 et notamment cette taxonomie européenne, c'est que depuis quelques semaines, l'aviation ainsi que le transport maritime ont fait leur entrée dans la taxonomie européenne.
01:59 Alors, ils y sont entrés dès cette année avec quand même pour objectif que l'aviation ou le transport maritime fassent appel à des biocarburants
02:08 ou des carburants dirables d'ici 2028. Pour autant, c'est aujourd'hui acté et les AFR, les Acteurs de la Finance Responsable,
02:16 étaient vent debout contre cette entrée et se sont organisés pour s'opposer à ce projet.
02:20 Vous avez d'ailleurs emmené avec vous plusieurs fonds, Mirova, OFIM, La Financière de l'échec créé, De Groof, Peterkam ou encore Triodos-IM.
02:26 Est-ce que cette décision, malgré le fait que vous militiez contre, remet en cause l'usage d'un outil comme la taxonomie européenne ?
02:34 Alors, c'est une très bonne question. En effet, il faut, je pense, reprendre un petit peu du recul et le contexte.
02:40 En 2018, pacte vert européen, l'Europe se dit "je veux devenir et donner l'exemple d'un continent qui sera neutre en carbone et puis de dire, voilà, on va montrer l'exemple".
02:52 Donc, pour ça, on se donne trois axes. Un, réorienter les flux vers des activités durables. Deux, améliorer sa transparence.
02:59 Et trois, c'était aussi d'inclure les risques de durabilité dans les modèles économiques.
03:04 Pour ce faire, on se rend compte que le nerf de la guerre, c'est justement ce mot "durabilité".
03:09 Et donc là, ils se disent, OK, il faut qu'on se mette d'accord sur une définition commune de ce que veut dire la durabilité.
03:15 Donc, depuis 2018, ils travaillent à ce dictionnaire de la durabilité. Ce texte-là, c'est celui dont on parle aujourd'hui, donc la taxonomie européenne.
03:24 L'enjeu, c'était de se dire qu'est-ce qu'une activité durable ? Donc là, il y a eu les secteurs dits éligibles, donc à l'origine 13 secteurs,
03:32 dans lesquels on va retrouver le transport, les forêts ou autres. Et puis déjà, en décembre 2021, on se rend compte que ça devient, on va dire, un sujet et un texte de pression.
03:43 Et le 31 décembre, exactement en limite à 23h59, on nous dit que le gaz et le nucléaire sont inclus dans la taxonomie.
03:52 Donc là, c'est déjà une première fragilité du système. Parce que ça devient stratégique. Exactement.
03:57 Puisque si jamais on n'entre pas dans cette taxonomie européenne et dans les activités éligibles à la taxonomie européenne,
04:02 on peut se voir couper des financements du fait qu'on n'est pas considéré comme activité suffisamment durable.
04:07 Il y a ce côté-là et puis le côté attractif de peut-être bénéficier de financements à moindre coût. Mais tout l'objectif aujourd'hui, c'était quand même de se dire
04:16 on veut faire un état des lieux de ce qu'on finance aujourd'hui comme activité durable ou pas. Et donc, on se rend compte que oui, il y a un peu cet enjeu politique
04:24 derrière de « je veux être un secteur éligible à la taxonomie ». Donc, les industriels, il y a beaucoup de lobbies qui se fait autour de ce texte au niveau de la Commission européenne.
04:33 Donc, première fragilité en décembre 2021 où on intègre une catégorie qui s'appelle la transition, qui sort un petit peu de l'objectif premier de donner une définition claire
04:44 de la durabilité. Mais ils y arrivent. Et là, cette année, donc, deux nouveaux actes délégués qui sortent. Et là, on voit l'entrée du maritime et de l'aviation.
04:54 Effectivement, on se dit OK, aussi activité de transition avec des critères d'examen technique. Alors, pourquoi est-ce qu'on a fait cette coalition ?
05:02 C'était de se dire si on veut garder la crédibilité de la taxonomie qui, son objectif premier, je le répète, c'était de faire un état des lieux de la durabilité.
05:10 Est-ce qu'une activité durable ? Est-ce qu'aujourd'hui, d'y inclure l'aviation et le maritime dans le contexte actuel technologique à ce jour, est-ce que c'est possible ?
05:19 Et c'est là où on se dit non.
05:22 C'est-à-dire que la question, c'est de dire est-ce qu'inclure l'aviation aujourd'hui alors qu'on n'est pas sûr que demain, cela puisse devenir une activité durable,
05:29 est-ce que c'est vraiment opportun de l'y inclure dès aujourd'hui ? C'est ça la question posée ?
05:33 Et en fait, l'idée c'était de dire peut-être qu'aujourd'hui, préservant l'intégrité de la taxonomie, on ne dit pas que dans 10 ans, si la recherche montre qu'il y a des technologies
05:42 qui peuvent rendre un avion neutre en carbone, ce qui n'est absolument pas le cas aujourd'hui, il faut bien le préciser, dans ce cas-là, ça pourrait être inclus dans ce dictionnaire de la durabilité.
05:51 Mais aujourd'hui, pourquoi vouloir inclure ce secteur si ce n'est pour faire plaisir à du lobby industriel qui se rend bien compte des enjeux cruciaux quant aux demandes de financement
06:02 et notamment tout ce qui est relatif à l'hydrogène, etc. Mais donc là, on est en train de sortir complètement de l'objectif de ce texte, ce qui vient fragiliser, décrédibiliser
06:12 tout un dispositif autour qui est celui de la finance durable.
06:15 C'est-à-dire que, alors on prend l'exemple de l'aviation, mais ça peut être pareil pour le transport maritime, d'un côté, il y a la question de si on veut être durable demain, on a besoin de financement aujourd'hui
06:22 et de l'autre, il y a la question de oui, mais vous n'êtes pas durable aujourd'hui, pourquoi est-ce que vous rentrez dans le référentiel ? C'est deux stratégies ou deux visions finalement qui s'opposent.
06:30 Exactement. Et en fait, souvent dans le milieu, et c'est là où il faut bien toujours expliquer, il y a les activités en transition et les activités durables.
06:38 Et en fait, on a souvent tendance à bien vouloir mélanger les deux parce que ça fait plaisir, mais alors que l'objectif n'est pas du tout le même.
06:45 Financer de la transition, c'est financer de la transition. Financer des activités qui sont déjà durables ou leur durabilité, c'est un autre objectif d'investissement.
06:53 Et aujourd'hui, en fait, la frontière qui est, de dire normalement, assez claire, ne l'est plus de ce fait par l'intégration de ces activités qui, en plus, ont des critères désamains techniques
07:05 qui ne sont pas du tout exigeants et donc qui viennent vraiment fragiliser le dispositif.
07:10 On peut le dire pour l'épargnant, la finance durable est floue et reste floue malgré la pédagogie qu'il peut y avoir sur le sujet, mais peut-être aussi en lien avec des questionnements
07:20 un petit peu sur les décisions réglementaires. Quand on est acteur de la finance responsable, quand on accompagne des épargnants dans une stratégie de finance durable,
07:29 est-ce que ça remet en cause l'utilisation d'outils comme celui de la taxonomie européenne ou est-ce qu'il faut développer d'autres stratégies ?
07:37 C'est toute la question. Aujourd'hui, on a beaucoup de CGP au sein de l'association qui se la pose parce qu'effectivement, ils sont perdus.
07:43 Quand vous avez face à vous un épargnant qui vous dit "moi, je crois en la finance durable", que vous lui parlez d'un produit financier, mais que finalement, ça va peut-être financer encore l'aviation,
07:51 alors que dans son quotidien, l'épargnant entend qu'il ne faut plus prendre l'avion, alors là, tout le monde est perdu.
07:57 Et effectivement, pour un CGP aujourd'hui, c'est un cauchemar de savoir faire le tri des produits financiers qui se disent responsables, durables et de conseiller au mieux son client.
08:07 Et surtout, on se rend compte que les produits durables ne sont pas si nombreux que ça.
08:12 Parce qu'on rappelle que le CGP va choisir entre différents fonds dans lesquels il va proposer aux épargnants d'investir, mais qu'il n'a pas la main sur les valeurs dans lesquelles sont investies ensuite les fonds en question.
08:22 Et donc, ça rend encore plus compliquée la sélection du CGP, c'est ça ?
08:26 Exactement. Pour lui, c'est vraiment un cauchemar. Aujourd'hui, ils essayent de se regrouper en collectif pour s'aider sur cette sélection parce que c'est vraiment un travail d'apothicaire
08:35 que d'ensuite de prendre un fonds, de regarder ligne par ligne ce que vous allez y trouver et pour ne pas se retrouver au milieu d'un scandale de greenwashing où l'épargnant va dire
08:44 "Je ne comprends pas, vous m'avez vendu de la durabilité, mais en fait, je finance Airbus. Qu'est-ce qui se passe ?" Si pour ne pas parler des énergies fossiles, bien sûr.
08:51 Autre sujet, Olivia Blanchard, qui pour le coup est un sujet plus stratégique, mais presque en matière de géopolitique, même si ça concerne les entreprises.
09:00 C'est pour décider effectivement d'octroyer ou non des fonds qui sont censés aller financer des activités durables au niveau des entreprises, il faut que les entreprises soient capables de faire
09:13 remonter leurs activités via des normes. Et là, il y a une sorte de bataille de normes comptables, on peut le dire, entre une vision anglo-saxonne et une vision européenne.
09:21 Alors la vision européenne est celle qui a été décidée notamment pour la mise en place de CSRD, donc c'est l'EFRAG qui a mis en place un certain nombre de normes.
09:29 Mais l'ISSB, pour le coup, a elle de son côté, qui est une organisation internationale, a elle de son côté émis un certain nombre de normes aussi. Et là aussi, on se rend compte qu'on ne va pas chercher exactement
09:41 la même chose dans des critères de durabilité au sein des entreprises et ça pourrait remettre en cause ce qu'on appelle "durabilité à l'européenne".
09:49 Exactement. Aujourd'hui, le concept même de tout le dispositif de la réglementation financeuse durable de ce pacte vert, c'était d'inclure le principe qu'on appelle de double matérialité.
10:01 Bien sûr. Ce qui aujourd'hui, par exemple, s'oppose au principe anglo-saxon qui ne reprend pas cette double matérialité.
10:09 On rappelle pour ceux qui nous écoutent, matérialité financière, c'est l'impact sur votre activité du réchauffement climatique ou effectivement du réchauffement climatique.
10:19 La double matérialité, c'est regarder l'impact sur vos comptes, sur votre chiffre d'affaires, mais aussi l'impact que vous, entreprise, vous avez sur l'environnement.
10:25 Exactement. Et donc c'est ce pan-là de la responsabilité finalement de l'entreprise sur l'environnement qui n'est pas reprise par les anglo-saxons et qui va créer une dissonance
10:36 entre les différentes informations qu'on va obtenir. Donc d'un côté, vous avez des financeurs et des investisseurs qui sont soumis à plus de transparence via notamment la réglementation SFDR
10:45 qui fait partie de cette ambition du pacte vert encore, qui justement avait créé CSRD pour dire on inclut la double matérialité. Bien sûr.
10:53 Vous, vous allez avoir cette information aujourd'hui et vous allez ensuite pouvoir la retransmettre dans vos produits et donc à vos épargnants.
10:59 Donc la boucle était bouclée. Bien sûr. Mais avec ce modèle anglo-saxon qui ne prend pas cette double matérialité, ça va créer une disparité de l'information
11:07 où finalement on était l'objectif d'harmoniser, de trouver la manière de comparer des modèles transfrontaliers on va dire. Aujourd'hui, on n'y est pas et on est encore sur des modèles complètement différents
11:19 avec une petite bataille qui s'installe pour savoir quel modèle va s'imposer. On est ensuite dans un jeu médiatique pour des personnalités qui sont plus fortes que d'autres.
11:28 Mais en fait, on ne parle pas du tout du vrai sujet qui est on fait comment pour la durabilité ? On fait comment pour le règlement climatique ? Comment on fait pour réorienter ces flux financiers ?
11:38 Comment on arrête juste de sortir d'un jeu politique ou médiatique ? Et de différentes méthodes de comptabilité ?
11:44 Donc non, et si on se concentrait sur l'essentiel, celle de dire comment est-ce qu'on réoriente ces flux financiers aujourd'hui ?
11:51 Comment est-ce qu'on a cette information qui est pertinente pour prendre en connaissance de cause des choix et des décisions d'investissement ?
11:59 L'Union Européenne, si je reste sur le sujet des normes comptables, avait quand même une petite avance en la matière. Elle est en train de la perdre aujourd'hui et c'est au détriment peut-être des avancées qu'on avait déjà en Europe ?
12:09 Alors est-ce qu'on la perd ou pas ? Je pense que là c'est un peu trop tôt pour savoir. Je ne suis pas encore Madame Irma.
12:15 Bien sûr, non, non, non. Oui parce que là ce ne sont que des recommandations effectivement de l'ISSB.
12:21 Exactement, après là on est vraiment justement aux prémices de ce jeu qui est en train de s'installer et de ce rapport de force qui s'installe.
12:27 Et au milieu, vous allez avoir des acteurs qui sont notamment les agences de notation extra-financière qui vont exercer encore une fois, on le revient, sur des jeux politiques, de lobby, etc.
12:41 pour voir quel système va encore peut-être rapporter le plus d'argent et donc perdurer.
12:46 Pour finir sur une note un peu optimiste, le fait qu'effectivement il y ait ce flou et en même temps ces jeux stratégiques en tout cas autour des normes comptables
12:56 mais même aussi de ce qui a accès à de la finance durable et donc à des capitaux orientés vers de la finance durable,
13:02 est-ce que ça ne montre pas quand même une prise de conscience globale du niveau stratégique aujourd'hui qui est devenu la finance durable ?
13:09 Oui. C'est un petit oui.
13:12 Non, au fait, effectivement on se rend bien compte qu'aujourd'hui c'est très stratégique mais on en parlait un petit peu, c'est l'éléphant qui accouche d'une souris.
13:20 C'est comment à un moment on va quand même prendre des décisions qui sont à la hauteur des enjeux.
13:26 Voilà, ça fait quand même maintenant longtemps, ça fait trois ans que nous qu'on existe au sein de l'association et qu'on a un peu toujours le même discours,
13:31 c'est de se dire quand est-ce qu'on va prendre des vraies décisions qui vont aller dans le bon sens et avoir un réel impact.
13:36 Attention à ne pas dévoyer les objectifs initiaux, c'est ce que vous nous dites.
13:39 Merci beaucoup Olivia Blanchard d'être venue sur le plateau de Smart Patrimoine.
13:42 Je rappelle que vous êtes fondatrice et présidente des acteurs de la finance responsable.
13:45 Merci à vous et on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
13:48 L'investissement locatif est-il toujours opportun dans un environnement de taux de crédit immobilier élevé comme celui que l'on connaît actuellement ?
14:01 C'est le sujet qui va nous animer aujourd'hui dans Enjeu Patrimoine et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Ludovic Usieux.
14:09 Bonjour Ludovic Usieux.
14:10 Bonjour Nicolas.
14:11 Bienvenue, vous êtes cofondateur d'Artemis Courtage.
14:14 À vos côtés, nous avons le plaisir de recevoir également Michel Lechno.
14:17 Bonjour Michel Lechno.
14:18 Bonjour Nicolas.
14:19 Vous êtes directeur éditorial chez PAP.
14:21 On va commencer avec vous Ludovic Usieux.
14:23 Donc on se pose cette question évidemment de savoir si lorsqu'on est dans des taux de crédit immobilier un peu plus élevés,
14:29 alors j'ai dit élevés en introduction, effectivement certains me répondent qu'ils ont déjà été plus élevés, mais ils sont quand même plus élevés qu'il y a ne serait-ce qu'un an,
14:37 est-ce que c'est toujours intéressant d'aller vers de l'investissement locatif, que ce soit en termes de rentabilité dans un premier temps ou tout simplement de possibilité d'avoir accès à cet investissement ?
14:48 Je rappelle que le taux d'usure est passé à 5,09 pour les crédits de 20 ans et plus, donc 5,09% pour le mois de juillet.
14:57 Première question, Ludovic Usieux, on rappelle que les normes HCSF ont légèrement évolué pour l'investissement locatif.
15:04 Est-ce que ça vient donner une petite bouffée d'air aux investisseurs ?
15:08 C'est la seule bonne nouvelle de la réunion HCSF qui s'est tenue il y a une dizaine de jours maintenant.
15:13 Alors je rappelle la règle, c'est que les charges sur les revenus doivent représenter 35% au maximum, assurances incluses,
15:22 et cette règle elle vaut également quand on s'apprête à faire un investissement locatif.
15:27 C'est toute empreinte cumulée ?
15:29 Toute empreinte cumulée, toute charge cumulée, les charges de crédits et les charges persistantes, pensions alimentaires ou d'autres crédits en cours,
15:36 sont additionnées et la totalité de ces charges sur ces revenus personnels, ça ne doit pas représenter plus de 35% assurances du crédit immobilier incluse.
15:46 C'est une règle qui est en vigueur, une norme qui est en vigueur depuis le 1er janvier 2022.
15:53 A cette règle, une exception, c'est que 20% de la production des banques peuvent déroger à cette règle et donc être hors norme, au-delà de 35%,
16:01 pour régler des situations où le reste à vivre est très important ou des situations où on est par exemple dans un cas d'investissement locatif,
16:09 qu'on a déjà des crédits, qu'on s'en sort très bien, qu'on les rembourse sans incident de paiement et qu'on veut procéder à un nouvel investissement locatif.
16:18 Cette flexibilité, elle est plutôt adressée aux primo-accédants qui dépassent parfois ce taux d'endettement parce que les revenus sont faibles,
16:25 mais aussi aux investisseurs locatifs et donc cette petite bouffée d'oxygène à laquelle on a assisté, c'est la suivante,
16:33 c'est que dans cette marge de flexibilité, c'est 20% que les banques peuvent prêter au-delà de 35%, il y avait 20% qui était destiné aux investisseurs locatifs
16:42 et cette marge, elle a été revue et augmentée à 30%.
16:46 Donc 30% de la marge de 20% ?
16:48 De 20%, donc ça fait 6% de la production des banques qui peuvent être destinées à financer de l'investissement locatif au-delà de 35% d'endettement
16:56 pour clarifier cette exception au principe qui lui est toujours en vigueur et la réunion HCSF l'a réaffirmé avec force, c'est 35% à plus,
17:06 sauf les cas qu'on vient d'expliquer.
17:08 C'est un réel changement pour le marché immobilier, pour les investisseurs locatifs ou c'est un petit coup de pouce ?
17:13 C'est un petit coup de pouce, un appel d'air.
17:16 Les sous-catégories étaient tellement nombreuses que finalement les banques avaient du mal dans leur reporting à s'y retrouver
17:24 donc en augmentant cette poche, ce sera plus facile quand même d'avoir des drivers et de suivre ces productions de crédit hors normes.
17:33 C'est une bonne nouvelle, il ne faut pas l'aboutir parce que c'est à peu près la seule de cette réunion HCSF qui s'est venue à Divo.
17:39 Il y a quand même une autre question sur l'investissement locatif, on va continuer avec vous Michel Lechnos.
17:45 On est dans un environnement de taux de crédit immobilier qui croissent avec parfois des sujets de niveau de taux d'usure qui bloquent un certain nombre de dossiers.
17:59 Lorsqu'on est dans un environnement de crédit immobilier élevé et que les prix de l'immobilier tardent à se mettre à jour par rapport au coût du financement,
18:10 on peut se demander si la rentabilité d'un investissement locatif est toujours opportune dans le contexte actuel Michel Lechnos ?
18:17 Oui, c'est vrai qu'on peut se le demander mais si on regarde ce qui s'est passé les 20 dernières années, les taux immobiliers étaient très hauts aussi.
18:24 Ça dépassait les 5, les 6% et pourtant il y en a qui ont fait des très bonnes affaires.
18:30 Dans un environnement où les prix augmentaient ?
18:33 Et les prix augmentaient tout à fait. C'est vrai que les prix ont énormément augmenté ces 10 dernières années, c'est une évidence.
18:39 Mais d'investir dans l'immobilier c'est toujours une valeur sûre.
18:43 Ce qui est assez intéressant c'est quand vous allez investir dans l'immobilier, c'est quoi votre objectif ?
18:48 Si c'est votre objectif de la rentabilité, c'est un peu plus compliqué en ce moment parce qu'il est vrai avec des taux qui sont hauts, avec des prix qui sont assez hauts.
18:56 Parce que même si on dit que les prix baissent, ils ne baissent pas beaucoup, ils baissent un petit peu.
19:01 On regarde sur Paris, c'est vrai qu'on est plutôt un petit peu en dessous des 10 000 euros du mètre carré alors qu'il avait largement dépassé les 10 000 euros du mètre carré.
19:08 Mais on est quand même proche de 10 000 euros du mètre carré.
19:12 Mais là c'est toujours pareil votre objectif.
19:14 Si vous êtes, on va dire, un bon père de famille, que vous voulez léguer à vos enfants un appartement, c'est toujours bien d'investir à Paris parce que c'est une valeur sûre.
19:24 On peut dire sans avoir une boule de cristal que les prix ne vont pas s'effondrer et que sur une vingtaine d'années vous serez rentable.
19:32 C'est quand même un peu le questionnement qu'ont un certain nombre d'investisseurs aujourd'hui.
19:35 C'est de savoir est-ce que cette légère baisse est annonciatrice d'une correction plus grande ou au contraire est-ce que ça montre une résistance du marché immobilier dans les grandes villes que ce soit Paris, Bordeaux ou Lyon ?
19:45 Il va y avoir une légère correction.
19:46 Ça c'est sûr, il y aura une correction mais à court terme.
19:48 A long terme, si on regarde encore une fois ce qu'il s'est passé les 20 dernières années, il y a eu des crashs en 1990, c'était assez compliqué et pourtant c'est toujours monté.
19:56 Paris quand même est une ville attractive.
19:58 Si je prends, on reste véritablement sur Paris, là c'est attractif mais même aussi les grandes métropoles.
20:02 Si on va à Marseille par exemple, si vous voulez investir à Marseille, c'est un bon plan aujourd'hui.
20:06 Les prix ne sont pas très hauts, même si les taux de mobilier ont augmenté, vous pouvez investir.
20:10 Chez PAP, vous voyez les prix justement montrer une correction un peu plus importante qu'avant ?
20:19 Vous voyez des annonces qui restent un peu plus longtemps sur votre site ?
20:22 Oui, ce qui se passe au niveau des prix immobiliers, c'est que c'est clair, ça fait 10 ans que je m'occupe des prix immobiliers, enfin des prix mollets que je suis.
20:31 Ça fait 10 ans que les prix augmentent.
20:33 C'est sûr que cette année, c'est la première fois que les prix baissent mais ils baissent très mollement.
20:38 On est à -5% là où les prix ont des fois été multipliés par 2 en 10 ans.
20:43 Donc oui, ça baisse un petit peu.
20:45 Si vous attendez pour acheter ou pour investir que ça s'effondre, vous pourrez toujours attendre.
20:50 Ça ne s'effondrera pas, ça va être une correction.
20:53 Et puis après, ça dépend où vous êtes.
20:55 Si on est par exemple dans des grandes métropoles, vous êtes sur des valeurs sûres.
20:59 Sur les grandes métropoles, il y aura une correction, certes, mais vous serez quand même toujours gagnant.
21:05 Et encore une fois, si vous allez à Marseille, Marseille c'est une ville aujourd'hui où le prix au mètre carré est assez abordable pour une grande métropole,
21:11 c'est le bon moment pour investir, même si les taux de mobilier ont l'argent.
21:16 - Ludovic Usieux, si on vient sur le coût du financement et sur la rentabilité d'un investissement locatif,
21:21 quand on fait un investissement locatif, on le déclare à sa banque, donc on monte un dossier spécifique.
21:25 Est-ce que ça rend plus compliqué le montage des dossiers à un environnement de taux un petit peu plus élevé ?
21:30 - La banque regarde quand même la rentabilité de l'investissement.
21:35 Les rentabilités sont un peu attaquées aujourd'hui puisque les taux ont quand même augmenté beaucoup plus vite que les prix ne se sont tassés.
21:40 - Bien sûr. - C'est sûr.
21:42 Il y a une telle tension sur le marché du logement aujourd'hui pour accéder au crédit pour sa résidence principale,
21:48 mais même pour trouver une location et pour la promotion et le neuf, que je suis assez d'accord avec Michel.
21:54 Ce n'est pas hyper risqué quand même, même si la rentabilité est un peu attaquée sur les prochains mois, prochains trimestres.
22:00 Il est quand même fort probable, si on se place sur une période plus longue d'un investissement immobilier,
22:07 il est quand même hautement probable qu'on s'en sorte à bon compte si on est un peu patient.
22:11 - Ce que vous dites, c'est qu'on n'aura pas de mal à trouver un locataire, vu le contexte du marché immobilier aujourd'hui ?
22:15 - C'est exactement ce que je dis. Il n'y a pas de vacances, il n'y a pas de carences.
22:17 Il y a beaucoup plus de demandes dans les marchés locatifs, notamment Marseillais, pour reprendre les propos de Michel, Marseillais, Lyonnais ou Parisiens.
22:25 C'est une vraie sine curve de trouver un logement et on n'a vraiment pas de mal à trouver des locataires.
22:30 Il y a même plutôt de la concurrence sur le sujet.
22:33 Il faut acheter un investissement locatif comme on envisage sa résidence principale.
22:39 Il faut privilégier l'emplacement et la rentabilité, évidemment, puisqu'on n'habite pas et qu'il y a des revenus fonciers en face de son crédit immobilier.
22:47 La seule bonne nouvelle de cette eau qui flambe, c'est que si on est sur un régime hors LMNP, si on est sur un régime fiscal classique,
22:55 on déduit l'intégralité de ses intérêts d'emprunt, des revenus fonciers.
23:00 Du coup, il y en a un peu plus à déduire puisque les mensualités sont plus chères.
23:04 Je concède que c'est la seule bonne nouvelle. Évidemment, les mensualités sont plus élevées, mais on pourra déduire un peu plus d'intérêts d'emprunt.
23:12 Avec Michel Lechnod, il y a des coûts de travaux pour pouvoir louer son appartement qui sont nécessaires.
23:18 En tout cas, la nécessité de pouvoir réussir à négocier le bien immobilier en fonction des travaux qu'on va devoir y réaliser,
23:24 notamment en termes de rénovation énergétique, pour pouvoir le louer ensuite.
23:27 C'est à prendre en compte.
23:28 C'est à prendre en compte dans un investissement globulier parce qu'on sait très bien qu'à partir de 2025 et même de 2028,
23:34 on ne pourra plus louer certains logements. C'est une évidence.
23:38 Mais ça aussi, c'est peut-être une bonne opportunité pour négocier l'achat d'un logement.
23:44 Et faire baisser le prix.
23:46 Vous avez tout à fait raison, pour pouvoir faire des rénovations.
23:48 Alors attention, les rénovations énergétiques, ce n'est pas non plus évident.
23:51 Quand vous faites une réversion, généralement, quand on fait un investissement, c'est dans le collectif.
23:55 Et si on prend par exemple Paris, si je prends un hôtel,
23:58 Il y a le sujet copropriété.
24:00 Exactement, les copropriétés haussmanniennes, je ne sais pas si derrière on peut mettre un bardage, en tout cas pour isoler à l'extérieur.
24:06 Bien sûr.
24:07 Ce qu'il faut faire après, c'est qu'effectivement, si vous faites, on va dire, au lieu de faire un bardage à l'extérieur,
24:13 vous isolez à l'intérieur, vous allez perdre quelques mètres carrés.
24:16 Je l'ai fait, titre personnel, effectivement.
24:18 Vous allez pouvoir mettre des murs à la place pour isoler et vous changer vos fenêtres.
24:25 Et là, vous allez passer de...
24:26 Et donc, c'est à prendre en compte aussi le coût des travaux et la perte de mètres carrés éventuels, si jamais on veut isoler chez soi.
24:32 Le prix du mètre carré, encore une fois, à Paris, c'est 10 000 euros.
24:34 Quand vous parlez à Paris, ça m'invite.
24:36 Ludovic Hugieux, si on revient un petit peu sur le marché de l'octroi de crédit à l'heure actuelle,
24:42 un taux d'usure à 5,09 pour les crédits de 20 ans et plus en juillet.
24:47 Est-ce que là aussi, ça donne une bouffée d'air ou la situation reste compliquée aujourd'hui sur le niveau de dossier qui passe au niveau des fourches codines des banques ?
24:56 Non, c'est franchement détendu sur les dossiers qui touchent l'usure.
25:01 Pour deux raisons.
25:03 La mensualisation a permis un peu plus de fluidité dans l'octroi des crédits, dans la gestion par les back office des banques des dossiers de crédit.
25:11 C'est-à-dire que quand votre dossier tapait l'usure, avant, vous attendiez deux mois avant de pouvoir le représenter.
25:16 Aujourd'hui, vous attendez 15 jours puisque les taux d'usure sont publiés mensuellement.
25:21 Donc, c'est plutôt une bonne nouvelle.
25:23 Et puis, ça s'est apprécié.
25:25 On est quasiment sur un doublement depuis une année.
25:29 On est à 5,09 aujourd'hui.
25:30 Ça veut dire que les banques peuvent prêter jusqu'à 4,20, 4,30, 4,40 si les profits sont très jeunes et que l'assurance ne représente pas un poids trop important dans le coût total du crédit.
25:40 Ça veut dire que le principal obstacle aujourd'hui, il y en a deux.
25:45 Les principaux obstacles aujourd'hui à la distribution des crédits, ce n'est plus le taux d'usure.
25:50 Ça arrive encore.
25:51 Je ne vais pas vous dire que c'est complètement éradiqué et qu'on n'a plus de problèmes.
25:54 Il y en a encore un peu.
25:55 C'est le taux 35% HCSF.
25:59 Ça, c'est quand même vraiment...
26:01 Vu que les taux ont été multipliés par 3,5 en 18 mois, alors que les prix sont dépréciés de 5%, vous voyez bien qu'il y a un problème de solvabilité aujourd'hui.
26:09 Et le second vrai problème, c'est que les banques ne gagnent pas ou peu d'argent à distribuer du crédit aujourd'hui.
26:16 Parce qu'elles ont un coût de financement plus élevé de côté.
26:18 Voilà, parce que le coût de financement ou de refinancement est plus important pour elles.
26:21 Elles empruntent évidemment à taux pas fixe, à taux variable sur des périodes plus courtes.
26:27 Et si elles ne gagnent pas d'argent, elles distribuent peu ou pas de crédit à leurs bons clients ou à leurs anciens clients dans un contexte où il y a déjà un peu de PNB.
26:37 Mais certainement pas à des prospects et encore moins à des prospects investisseurs locatifs.
26:42 Une fois que les banques auront de la marge pour prêter, on aura, je vous le promets, moins de problèmes réglementaires que ce soit de l'usure ou que ce soit de la norme HCSF à 35%.
26:54 Peut-on espérer une stabilisation ? Alors effectivement personne n'a de boule de cristal.
26:59 Les économistes ne sont pas tous d'accord entre eux sur les futures hausses de taux de la Banque Centrale Européenne.
27:04 Mais peut-on espérer une stabilisation dans cette deuxième partie de l'année 2023 ou l'année prochaine ?
27:09 En tout cas, en production mensuelle, tout type de projet confondu, y compris les renégociations, ça fait 4 mois qu'on est sur des productions de crédit aux alentours de 14-15 milliards.
27:21 Ce qui est beaucoup moins qu'avant, on a eu des pointes à 25, 26, 27 milliards d'euros de crédit mensuel.
27:26 On est aux alentours de 14-15 depuis le mois de mars, juin inclus.
27:30 Donc c'est un début de stabilisation, un début de plancher.
27:34 On est sur un plateau, il faudra probablement 2 ou 3 mois de production supplémentaire pour s'assurer qu'on est bien au fond de la cuve.
27:42 Mais c'est quand même plutôt une bonne nouvelle.
27:45 L'autre bonne nouvelle, c'est effectivement l'intensité et la fréquence à laquelle la Banque Centrale Européenne relève ses taux directeurs.
27:53 Ça présage probablement quand même des hausses de taux plus modérées et à des fréquences moins rapprochées.
28:02 Je pense qu'il ne se passera plus grand-chose cet été par exemple et qu'on aura de toute façon une rentrée quand même plus calme que l'année passée.
28:11 C'est tout ce que je me souhaite, j'essaie de m'auto-convaincre, ça va partir à partir de septembre-octobre.
28:17 Il y a des signaux quand même, des signaux faibles mais les signaux sont présents.
28:20 Et certaines banques d'ailleurs nous préparent à une reprise, à une réouverture de leurs pôles immobiliers à compter de l'automne.
28:29 Merci beaucoup messieurs, merci Ludovic Usioc au fondateur d'Artemis Courtage, merci à Michel Lechnon également directeur éditorial chez PAP.
28:35 Merci à vous de nous avoir suivis et je vous donne rendez-vous demain pour un nouveau numéro de Smart Patrimoine.
28:40 Sur le Smart.
28:42 [Musique]