Lundi 10 juillet 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Stéphane Fritz (Président, Guy Hoquet)
Category
🗞
NewsTranscription
00:00 Bienvenue dans les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart
00:08 Patrimoine. Nous allons tenter de comprendre ensemble quelle est la dynamique ou quelles
00:12 sont les dynamiques de marché en matière d'immobilier depuis le début de cette année 2023.
00:17 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Stéphane Fritz.
00:21 Bonjour Stéphane Fritz. Bonjour Nicolas. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Je rappelle
00:25 que vous êtes président de Guy Auker Immobilier. On a suivi depuis de nombreux mois maintenant les
00:31 sujets en matière de conditions d'accès au financement, donc en matière de crédit immobilier.
00:37 Il y a des sujets dont on va sûrement parler également en matière de niveau du coût de
00:42 financement. Mais si on regarde de manière globale, de votre point de vue à vous Stéphane Fritz,
00:46 est-ce qu'on constate une détente aujourd'hui sur le marché de l'immobilier ou la situation
00:51 reste tendue actuellement ? La situation reste tendue actuellement. Aujourd'hui, on a une
00:57 augmentation des stocks, on a une légère augmentation du prix versus le premier se
01:04 baisse 2022, +7,8%. Donc les prix aujourd'hui ne baissent pas pour le moment, on a pas une toute
01:09 petite baisse de 0,2 en mai et 0,4 en juin. On a aujourd'hui les stocks qui se refondent,
01:17 donc on a beaucoup de biens à la vente, il y a un attentisme des acheteurs, voire un report
01:21 de projet et on a des vendeurs qui aujourd'hui ne sont pas tout à fait enclin à baisser les prix.
01:27 Comment on explique que vous constatiez une légère hausse de prix alors que le mécanisme logique
01:33 aurait tendance à penser que s'il y a une hausse du coût de financement, ça se répercute sur une
01:38 baisse de prix dans les biens immobiliers ? On ne parle même pas d'une hausse du coût de
01:43 financement, c'est qu'une petite partie aujourd'hui, l'impact aujourd'hui sur les
01:46 ménages français, les ménages les plus faibles, c'est l'augmentation de l'énergie,
01:51 l'augmentation des matières premières, l'inflation, la perte du pouvoir d'achat et à ça vous pouvez
01:56 ajouter l'augmentation des taux de crédit qui a aujourd'hui plombé un peu le marché. On a une
02:02 contraction du marché mais on a encore une fois des vendeurs, c'est une période latente où les
02:07 vendeurs sont encore en attente et donc ça fait descendre forcément les volumes, on a des -15,
02:13 -20, on ne sait pas à quel moment ça va se détendre, il va falloir que les vendeurs acceptent,
02:17 pour ceux qui n'ont pas le choix, qui n'ont pas le choix d'entre, acceptent aujourd'hui des baisses
02:23 de prix. Donc on est sur un marché grippé avec des vendeurs qui restent sur leur position et des
02:29 acheteurs qui sont de moins en moins nombreux, c'est ce qu'on constate à mi-année 2023 ? De
02:33 moins en moins nombreux et en capacité d'acheter. Pas forcément en volonté mais en capacité d'acheter.
02:39 Tout le monde a envie d'acheter, c'est toujours beaucoup plus facile et beaucoup plus intéressant
02:43 d'acheter et de capitaliser plutôt que de louer et être à fond perdu. Donc tout le monde a envie
02:47 d'acheter mais tout le monde n'a pas les moyens d'acheter. Aujourd'hui l'augmentation, je vous
02:50 l'ai dit, des matières premières, la perte de pouvoir d'achat, l'augmentation des crédits font
02:54 que ça a fait sortir un certain nombre de français de l'assiette, notamment les ménages les plus
02:57 faibles. -15% de volume sur le premier semestre ? Environ. Environ, c'est ce qu'on ressent nous
03:04 aujourd'hui en tant qu'acteur national. On a un observer international mais on ne fait pas le
03:08 marché dans son entier. Il faudra attendre la fin de l'année pour savoir quelle a été la perte
03:13 en volume. Je pense qu'on va revenir à un marché de raison, c'est ce qu'on ressent aujourd'hui sur
03:17 le terrain. Si on n'a pas besoin de vendre, je pense qu'il ne faut pas vendre maintenant. Il
03:20 faut attendre. Si on a les moyens d'attendre, il faut attendre puisque le marché de toute façon,
03:25 les prix remonteront à la hausse. Il y a aujourd'hui une pénurie de biens donc cette
03:30 pénurie de biens fait que de toute façon les biens ne feront qu'augmenter. -C'est-à-dire que là on
03:35 vit un moment d'anomalie, c'est ce que vous nous dites, peut-être de réajustement dans un nouveau
03:39 contexte économique mais qu'il faut être optimiste quand même pour les prochaines années sur le
03:42 marché immobilier ? -Alors si optimiste... -Prochain mois ou prochaines années d'ailleurs. -Je pense,
03:45 je ne sais pas le dire aujourd'hui, je n'ai pas de boule de cristal de ce point de vue là. En revanche,
03:49 je sais que les prix continueront d'augmenter parce qu'on a une pénurie de biens. Il y a un
03:52 choc d'offres aujourd'hui qui fera descendre les prix. Est-ce que c'est ponctuel ? Est-ce que c'est
03:59 pour six mois ? Est-ce que c'est pour un an ? J'aimerais que ce soit le plus rapide possible
04:03 pour qu'on vienne à un marché un peu plus large. En revanche, ce qui s'est passé dernièrement,
04:06 c'est qu'on a eu trois années anormalement élevées en termes de nombre de transactions. On sait
04:12 aujourd'hui que le marché de l'immobilier, il est porté par la démographie, donc par des événements
04:15 heureux que sont les mariages et les naissances, des événements malheureux que sont les décès,
04:19 les divorces et les mutations. L'accélération des décès et des divorces a anormalement gonflé le
04:25 marché de l'immobilier, ce qui expliquait qu'en 2022, on s'est retrouvé à 1,2 millions de transactions.
04:30 Je pense que le marché normal aujourd'hui de l'immobilier est aux alentours de 900-950
04:34 000 transactions et je pense qu'on retourne vers ça. Seulement, l'explosion, il y a eu aussi les
04:40 taux de crédit qui étaient extrêmement bas, là, qui n'ont pas cher, qui ont permis à tout le monde
04:43 un petit peu d'acheter. Je pense qu'on va revenir à un marché de raison et ce marché de raison-là,
04:48 il fait que ça n'augmentera pas aussi fort que ça a augmenté ces dernières années.
04:53 Mais il y a quand même, je rebondis sur ce que vous dites, mais pour bien comprendre,
04:56 effectivement, d'un côté, on constate qu'il y a un sujet d'offres de logement en France,
05:02 de nécessité de se loger. Il y a eu des annonces gouvernementales sur le sujet,
05:05 je ne reviens pas dessus, en tout cas, ça montre que le sujet est donc pris en compte par la
05:10 profession et par le gouvernement. Et de l'autre, on voit aujourd'hui que le sujet, c'est plus qu'on
05:15 a du mal à acheter et à, effectivement, écouler les stocks quand on est un professionnel de
05:20 l'immobilier. Alors, le sujet pris par le gouvernement, je pense que ça, il ne faut
05:24 pas en parler, il ne faut pas le dire, non, le sujet n'est pas du tout pris par le gouvernement.
05:27 Il y a eu des annonces, effectivement, pas à la hauteur des attentes de la profession.
05:30 Pas de la profession, je parle des Français, pas du tout de la profession. La profession,
05:33 sur un marché réglementé, déréglementé, sur un marché plutôt vendeur, plutôt acheteur,
05:37 la profession, elle tirera toujours son épingle du jeu. Mais les commerçants,
05:40 on est là pour servir les Français, il n'y aura pas de sujet. Alors, avant, c'est les Français
05:43 qui ont du mal à se loger. Je pense qu'aujourd'hui, on manque d'une politique de logement général.
05:47 Tout est traité en silo et on a l'impression que le logement est traité aujourd'hui à l'aune
05:51 de la fiscalité et de la finance et en aucun cas de façon sociétale. Comment on va vivre ensemble,
05:57 ça manque un peu de visibilité, comment on va vivre ensemble demain, dans les 30 prochaines années,
06:02 ça par contre, c'est absent du débat et je pense que des réflexions des gouvernants.
06:06 Avant de se poser la question de savoir, déjà, comment on peut améliorer les choses et surtout,
06:10 est-ce qu'on peut être un petit peu optimiste sur la deuxième partie de l'année,
06:12 les constats qu'on fait sont unanimement répartis sur le territoire où il y a différents marchés
06:19 immobiliers aujourd'hui, différentes réactions au contexte économique en matière d'immobilier
06:23 sur le territoire français ? Il y a toujours différents marchés, il y a les grandes agglomérations,
06:27 il y a les villes moyennes et ensuite les périphéries de villes moyennes, les périphéries de grandes
06:32 agglomérations. Évidemment, ça ne se comporte pas de la même manière. Dans les grandes agglomérations,
06:35 on a forcément une forte tension sur l'allocation, une tension sur le prix qu'on aura un peu moins
06:40 sur les marchés aujourd'hui, un peu plus détendu. Et donc, on voit par exemple des prix baisser plus
06:45 rapidement hors des grandes agglomérations que dans les grandes agglomérations ou c'est un
06:50 raccourci un peu trop rapide ? Il faut voir comment est l'atterrissage parce qu'aujourd'hui,
06:54 comme on perd en pouvoir d'achat et on perd en pouvoir d'enfant, on se retrouve à acheter moins
06:58 cher ou alors beaucoup plus loin. Donc, on va voir comment ces migrations agissent sur les prix. En
07:02 l'état aujourd'hui, oui, on a forcément des négociations plus fortes et des baisses de prix
07:07 plus fortes, plus en périphérie de ville qu'en grande agglomération. Mais pour autant, on ne peut
07:12 pas tirer de généraliser aujourd'hui puisqu'on va voir effectivement comment le contexte économie
07:17 au global atterrit et pas simplement sur le marché immobilier puisqu'effectivement, le reste à vivre
07:22 a un impact sur le prix qu'on va mettre dans un bien. Oui, et puis, je pense qu'on a un SASS en
07:27 ce moment qui est le SASS de l'attentisme. Mais il y a des gens qui ont besoin de vendre et d'acheter
07:33 également, mais surtout de vendre parce qu'ils ont déjà inscrit les enfants à l'école. Donc,
07:38 ce marché des raisons-là va se détendre. Mais pour l'instant, il est malgré tout,
07:40 même ce marché-là est encore en attente parce que les gens ne sont pas prêts complètement à
07:44 baisser leur prix. Seulement s'ils veulent vendre, il va falloir qu'ils le fassent.
07:47 Si on regarde un petit peu sur la deuxième partie de l'année, alors on voit des niveaux de prix sur
07:52 certaines matières premières qui commencent à reculer. Les économistes ne sont pas d'accord
07:56 entre eux, donc on n'a évidemment pas de certitude dans cette émission. Mais globalement, on commence
08:00 à envisager peut-être un ralentissement sur les futures hausses de taux de la BCE. Est-ce qu'on
08:06 peut envisager que la deuxième partie de l'année 2023 offre un cadre un petit peu plus stable pour
08:12 que le marché immobilier se développe un petit peu plus ? Complexe.
08:18 Oui, c'est difficile. Il faudrait que la guerre en Ukraine s'arrête, il faudrait que les matières
08:23 premières aujourd'hui descendent en prix. Pareil pour l'énergie. On sait très bien que les prix
08:28 souvent augmentent assez rapidement et descendent beaucoup plus lentement. Donc, je ne sais pas
08:33 vous dire ça aujourd'hui. En revanche, ce que je sais vous dire, c'est que je pense qu'il y aura un rebond
08:36 sur le volume de transactions parce que les gens qui n'ont pas le choix de vendre vont finir par
08:41 vendre. Ils sont juste dans un temps d'attente. Et je pense que septembre, oui, on peut avoir un rebond
08:45 sur le volume des transactions, mais pas automatiquement sur les prix.
08:49 Vous l'avez mentionné, il n'y a pas que le sujet coût du financement, mais le sujet coût du financement en fait
08:52 partie. Est-ce qu'effectivement, quand on voit à la fin de ce premier semestre la nécessité peut-être
08:56 pour les banques d'atteindre leurs objectifs, ça pourrait débloquer un tout petit peu plus
09:02 dans le cadre évidemment des normes du HCSF, mais le marché ou une partie du marché pour la
09:05 deuxième partie de l'année ? Que les banquiers vous entendent. Oui, évidemment, et s'ils libèrent un peu
09:11 les conditions d'octroi ou qu'ils arrêtent l'augmentation des taux de crédit, évidemment, le taux d'usure a aidé.
09:16 Le fait de mettre le taux d'usure non pas au trimestre, mais au moins a déjà aidé aux banques pour
09:20 financer plus de dossiers. Et alors, si on parle rapidement de l'investissement locatif à présent,
09:27 alors on a vu effectivement les normes HCSF s'assouplir un tout petit peu en matière d'investissement
09:33 locatif pour le coup et uniquement d'investissement locatif. On a élargi un petit peu la marge donc
09:38 qui permet aux banques effectivement de sortir des normes HCSF et notamment du ratio de 35%.
09:44 Quand on est dans un environnement de taux élevés comme celui-là, de coûts plus élevés aussi
09:48 globalement de la vie, est-ce que l'investissement locatif reste rentable Stéphane Fritz ?
09:52 Alors il reste toujours rentable, par contre il prend un coût. Aujourd'hui on a 4,2 en brut,
09:56 on est proche du livret A en net. Donc évidemment vous avez l'augmentation des taux de crédit,
10:02 l'encadrement des loyers, l'encadrement des loyers qui a interdit d'augmenter de plus de 3,5% ce
10:07 qui était une mesure du mois d'août je crois. Donc forcément ça c'est sur votre rentabilité que
10:12 vous la prenez, sur la rentabilité des investisseurs. Et c'est bien dommage parce que les
10:16 investisseurs c'est ceux qui permettent aujourd'hui de construire plus vite, de loger des gens.
10:19 Et puis on pense toujours à investisseurs, on y voit toujours un financier derrière,
10:24 mais on ne sait pas que 80% aujourd'hui des investisseurs c'est une personne pour un bien.
10:29 C'est en fait je prends un crédit, j'ai un loyer et je constitue ma retraite. Et en aucun cas des
10:36 grands plateaux de bureaux avec des libertés dans Paris-Central. Et vous constatez qu'il y a
10:40 moins d'investisseurs locatifs qu'avant, ça reste globalement assez stable sur cette population-là,
10:45 il y a un sujet confiance aussi ? On a le même attentisme. Le même attentisme ? On a le même
10:49 attentisme aujourd'hui et il participe, les investisseurs c'est 7% du marché environ. Donc
10:53 aujourd'hui on voit bien que quand le volume aujourd'hui se contracte, tout le monde est
10:58 impacté de la même manière. Et pour finir Stéphane Fritsch, un peu d'optimisme quand même
11:02 pour cette fin d'année 2023 ou de l'attentisme aussi du côté des professionnels de l'immobilier ?
11:08 Non, on n'est pas du tout dans l'attentisme, on accompagne les Français pour essayer de les
11:11 aider à faire. Aujourd'hui ça devient de plus en plus compliqué pour eux, donc forcément un
11:16 intermédiaire aujourd'hui pour aider à réaliser sa transaction et à naviguer dans ces méandres,
11:22 dans cette période difficile je pense qu'on a encore plus de travail que d'habitude.
11:25 Et au-delà des volumes, les délais se rallongent aussi ?
11:27 Les délais se rallongent bien évidemment, c'est l'attentisme qui fait que les délais se rallongent
11:31 et les stocks augmentent bien évidemment. Merci beaucoup Stéphane Fritsch de nous avoir
11:35 accompagné dans les clés de limo dans Smart Patrimoine. Je rappelle que vous êtes président
11:38 de Guillaume OK Immobilier, merci beaucoup. Merci Nicolas. Merci à vous de nous avoir suivi,
11:42 on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.