Mercredi 23 octobre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Sébastien Delattre (Associé, Ambre Patrimoine)
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00:00Et nous finissons cette émission comme d'habitude avec l'œil de l'expert et
00:07aujourd'hui le sujet qui va nous animer c'est le sujet du refinancement des
00:11comptes courants d'associés dans les sociétés immobilières et pour cela nous
00:14avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Sébastien
00:18Delattre. Bonjour Sébastien Delattre. Bonjour Nicolas. Bienvenue, vous êtes
00:21associé chez Ambre Patrimoine et on va parler d'un sujet qui ne parle pas
00:24forcément à tout le monde, à tous ceux qui nous écoutent donc on va peut-être commencer par
00:27redéfinir un petit peu tout simplement ce que c'est qu'un compte courant
00:29d'associés dans une société immobilière. Bien sûr, donc déjà on va
00:33parler des sociétés immobilières à l'impôt sur les sociétés. D'accord. Et le
00:37compte courant d'associés va être tout simplement un prêt que va consentir
00:40l'un des associés ou le gérant à la société en question. D'accord. Voilà tout
00:47simplement. Et pourquoi est-ce qu'il y a un problème ou en tout cas un
00:50questionnement de refinancement dans ce cas si on contracte un prêt au nom d'un
00:55associé ? Alors ce n'est pas forcément un problème mais c'est un manque de
01:00liquidité. D'accord. Parce que donc l'associé ou le gérant a mis du cash à
01:05l'intérieur et ce cash se trouve complètement bloqué à l'intérieur
01:09puisque ça a servi à acquérir un bien immobilier. Bien sûr. Et donc le
01:12refinancement c'est pouvoir redevenir liquide tout en conservant le
01:17bien immobilier à l'intérieur de la société. Et alors ça c'est un sujet sur
01:23lequel on peut intervenir en matière de gestion de patrimoine ça peut être une
01:27opportunité d'investissement le refinancement de compte courant
01:30d'associés dans les sociétés immobilières ? Donc ça peut être tout à fait un
01:34conseil dans la partie accompagnement et mais avant tout il faut trouver le
01:38financement de cette... Bien sûr. Le refinancement de ce compte courant
01:43d'associés parce que toutes les banques n'interviennent pas sur ce sujet et
01:46quand elles le font elles imposent un certain nombre de contraintes qui peut
01:50gêner l'intérêt de l'opération puisque pour faire simple
01:54elles vont imposer de replacer chez elles sur leurs produits financiers une grande
02:01partie des fonds qui ont été levés et donc ça va empêcher l'associé de
02:05récupérer son capital pour pouvoir le réinvestir tel que lui le souhaitait
02:09réellement à la base. Une question avant peut-être que vous
02:12nous expliquez concrètement le dispositif de refinancement si on détient enfin si
02:18les comptes courants d'associés sont dans une société détenue en direct ou
02:21si c'est au travers d'une holding comme on peut le voir régulièrement ça change
02:26quelque chose effectivement dans le dispositif ? Vous avez tout à fait raison, on ne va pas
02:31aborder les choses de la même façon. Si on détient directement les parts de sa
02:36société à ce moment là notre compte courant d'associés a un intérêt
02:40particulièrement fiscal et la plupart du temps en tant que conseiller je vais
02:44déconseiller aux clients de procéder au remboursement à crédit de ce compte
02:49courant d'associés. Pourquoi ? Tout simplement ils ont mis un apport et
02:53cette la société a une dette envers elle. Une fois que le prêt à côté
02:59éventuel aura été remboursé cette société donc immobilière génère un
03:04revenu et le fait de pouvoir rembourser progressivement ce compte
03:09courant d'associés ce qui va générer un revenu sans la moindre fiscalité pour
03:14l'associé donc la plupart du temps le plus simple est de ne pas le rembourser
03:18à crédit et de générer un revenu complémentaire sans la moindre fiscalité.
03:22Alors est-ce qu'on peut peut-être rentrer un petit peu plus dans le détail
03:24et expliquer concrètement comment se passe le refinancement d'un compte
03:28courant d'associés ? Juste avant si on peut, il y a la deuxième version quand on
03:33ne détient pas le compte courant d'associés, enfin quand on ne détient pas
03:39la société en direct mais via une holding, là pour le coup vous
03:43conseillez peut-être de le faire ? Là je conseille plutôt de refinancer à crédit
03:46cette opération pour justement libérer les liquidités en une seule fois et
03:51pouvoir les réinvestir. Et donc ça fonctionne comment ? Alors comment ça va
03:56fonctionner ? La plupart du temps comme le bien aura été libéré d'un prêt
04:00éventuel précédent on va faire un rachat de prêt donc on rachète le compte
04:06courant d'associés avec un prêt hypothécaire donc un établissement
04:09bancaire va prendre une nouvelle garantie hypothécaire sur le bien
04:13immobilier pour rembourser directement le compte courant d'associés en
04:17intégralité. Et l'opération est bouclée ? Et l'opération est bouclée, on a récupéré
04:22son cash qu'on va pouvoir réinvestir comme on l'entend. Ensuite, comme je le
04:28disais tout à l'heure, l'une des difficultés c'est que la plupart des
04:31établissements bancaires français vont vouloir récupérer une partie de ce cash.
04:36Ensuite il existe d'autres solutions notamment en passant par des banques
04:40européennes, des banques allemandes et des banques belges qui ont une appétence
04:43hypothécaire différente des banques françaises et qui peuvent intervenir sur
04:46le territoire français et qui vont faire un prêt purement hypothécaire sans
04:50imposer de récupérer une partie des placements cotés. Très rapidement en
04:54conclusion ça veut dire qu'on utilise quoi le refinancement d'un compte courant
04:57d'associés pour optimiser la liquidité c'est ça optimiser ses liquidités ? Tout à
05:00fait pour récupérer sa liquidité, l'optimiser et ainsi pouvoir réorganiser
05:05ses placements tel qu'on l'entend. Merci beaucoup Sébastien Delattre, je
05:08rappelle que vous êtes associé chez Ambre Patrimoine et quant à nous on se
05:11retrouve très vite sur Bsmart for Change.