Même avec un prix à Paris à 9 760 €/m2, sous 10 000 euros donc, il faut gagner 13 700 € nets par mois pour acheter 75 m2 dans la Capitale… De quoi se demander qui à encore les moyens d’acheter ! En effet, malgré la baisse des prix à Paris, en raison de l’envolée des taux de crédit, le pouvoir d’achat ne cesse de baisser, pour tomber à un plus bas niveau historique.
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00:04 Et c'est parti pour les clés de Limo, le rendez-vous dédié à l'acquisition immobilière ou à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
00:09 Et en l'occurrence, nous allons tenter de comprendre aujourd'hui quel profil d'acquéreur il faut avoir pour pouvoir acheter à Paris.
00:17 Et pour cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Sandrine Alenier. Bonjour Sandrine Alenier.
00:22 Bonjour.
00:23 Vous êtes porte-parole de Vous Financez, mais aussi porte-parole de l'Adresse Vous Financez et l'Adresse qui ont mené une étude sur la capacité financière
00:33 dont il faut disposer pour pouvoir acheter un appartement à Paris ou une maison, mais à Paris c'est quand même plus souvent des appartements.
00:39 Alors vous êtes partie d'un postulat de base, c'est pour acheter 75 m² à Paris, combien il faut gagner ?
00:46 Et alors évidemment, on regarde les niveaux de prix à Paris pour cela, Sandrine Alenier.
00:49 Oui tout à fait. On a voulu faire cette étude parce que les prix à Paris viennent quand même de franchir la base symbolique des 10 000 euros le m².
00:57 Donc franchir, repasser en dessous. Ça ce n'était pas arrivé depuis 2019.
01:01 Donc c'est ce qu'on peut percevoir comme une bonne nouvelle, une accalmie du marché.
01:05 Sauf que malheureusement, dans le même temps, les taux de crédit sont passés de 1,20 en 2019 à plus de 4% maintenant.
01:13 Donc finalement, malheureusement, cette baisse des prix a été plus que gommée par la hausse des taux.
01:19 Ce qu'on ne paye pas en prix, on le paye en coût du financement, c'est ça ?
01:22 Exactement.
01:22 Voire même plus en coût du financement que ce qu'on aurait payé en prix.
01:25 Tout à fait. Donc aujourd'hui, la baisse des prix à Paris, même si elle est plus significative que dans le reste de la France,
01:30 on est aux alentours de 6% en seulement un an.
01:33 Donc c'est l'une des villes qui a connu la plus forte correction puisque c'était celle qui avait aussi la plus augmentée.
01:38 Et bien aujourd'hui, malheureusement, cette correction n'est évidemment pas suffisante au regard des hausses des taux qui en seulement un an ont augmenté de 2 points.
01:46 Et du coup, c'était quand même assez amusant, je voudrais dire ironiquement, de voir aujourd'hui combien il faut gagner pour pouvoir réussir à acheter à Paris.
01:54 Alors vous êtes partie d'une base de 9 760 euros par mètre carré, donc en dessous de la barre des 10 000 euros.
02:01 Et ça, ce n'est pas des chiffres qui sortent de nulle part.
02:04 C'est les notaires du Grand Paris qui l'ont constaté aujourd'hui, ce recul finalement des prix de l'immobilier.
02:08 Tout à fait. Ça, c'est une prévision basée sur les avant-contrastes qui se signent maintenant.
02:13 Et du coup, ils pensent qu'en janvier, on sera à 9 760 euros le mètre carré.
02:17 En effet, donc, on est parti de ces 9 760 euros.
02:21 On s'est dit pour acheter 75 mètres carrés, qui est quand même une surface bien suffisante pour loger au moins une famille de 4 personnes.
02:28 Bien sûr, bien, résultat avec seulement 10 % d'apport, il va falloir emprunter plus de 730 000 euros sur 20 ans à 4,20 %.
02:37 Ça fait des mensualités à plus de 4 500 euros par mois.
02:41 Et comme vous le savez, le taux d'endettement est limité à 35 %.
02:45 Bien sûr, ça veut dire que ça, c'est en lien avec les normes HTSF.
02:47 Tout à fait. Il faut gagner plus de trois fois plus que la mensualité pour pouvoir accéder à la propriété, à un appartement de 75 mètres carrés à Paris.
02:55 Ça nous fait donc 13 680 euros par mois.
02:59 Ça correspond seulement à 3 % des ménages en France, donc 13 680 euros par mois par foyer, donc net à deux.
03:08 Tout à fait. Et ça, c'est pour acheter un 75 mètres carrés à Paris avec les normes de prix qui existent à l'heure actuelle.
03:14 Il y a beaucoup de foyers à Paris qui gagnent 13 680 euros et qui cherchent un 75 mètres carrés.
03:20 Du coup, en fait, évidemment, ça concerne très peu de gens.
03:23 Alors, il y a quand même des leviers qui permettent à des gens d'acheter.
03:26 Souvent, les gens n'ont pas que 10 % d'apport.
03:28 70 000 euros d'apport quand on veut acheter un bien à plus de 700 000 euros, ce n'est pas suffisant.
03:32 Ça va être par exemple des secondo-accédants, des gens qui revendent un bien plus petit ou plusieurs studios pour acheter un appartement plus grand.
03:39 Donc, dans ces cas-là, évidemment, le revenu nécessaire est un peu inférieur.
03:43 Mais globalement, on le sait, aujourd'hui, les primo-accédants ont quitté la capitale.
03:48 Les gens viennent faire leurs études là, sont locataires avec les difficultés qui existent.
03:52 Mais aujourd'hui, il y a quand même très peu de familles qui arrivent encore à acheter à Paris.
03:55 Mais un primo, un couple, mettons un couple de primo-accédants aujourd'hui à Paris, c'est quoi ?
03:59 C'est 25 ans, mettons jusqu'à 30 ans.
04:02 On peut s'acheter quand même un appartement à Paris quand on est primo-accédant et qu'on gagne, je ne sais pas, 2 000 à 3 000 euros chacun par mois.
04:10 Donc, on pourrait aller jusqu'à 6 000 euros par foyer.
04:12 - Alors, on va pouvoir acheter si on a de l'apport personnel, souvent une aide familiale qui va permettre d'acheter une surface suffisante dans laquelle vivre.
04:19 Parce que sinon, avec en effet 6 000 euros de revenus, ça fait une mensualité de 2 000 euros par mois.
04:25 Et malheureusement, ça fait un budget qui sera beaucoup trop faible.
04:29 Ça ne fait même pas 400 000 euros. Et résultat, on aura 40 m².
04:33 Ce n'est pas forcément le bon choix si on veut faire des enfants, etc.
04:36 Ce qu'il ne faut pas oublier, c'est que pour qu'un achat immobilier soit intéressant, il faut le garder suffisamment longtemps pour qu'on puisse amortir les frais de notaire.
04:42 - Donc, il faut s'y projeter. - Voilà. Il faut pouvoir le garder 7, 8, même 9 ans si possible.
04:48 Donc, aujourd'hui, la solution, c'est que les gens font le choix d'aller acheter en dehors de Paris dans la plupart des cas.
04:54 Et c'est pour ça qu'on a eu cet effet ricoché avec les prix en Ile-de-France, les appartements d'Ile-de-France, qui ne baissent quasiment pas
05:00 puisqu'il y a cet effet ricoché avec une demande qui reste soutenue. - De ceux qui quittent Paris ou le centre de Paris pour aller un petit peu plus loin.
05:06 Et là, on parle de quoi ? Des primo-accédants ou même de tout type de profil d'acquéreur aujourd'hui ?
05:10 - Alors, on parle à la fois de primo-accédants qui, évidemment, n'ont pas d'autre choix pour acheter une surface suffisante dans laquelle vivre.
05:16 Des secondo-accédants qui, post-COVID, veulent un extérieur. - D'accord.
05:19 - Donc là, qui vont vers des maisons en Ile-de-France. - Et ça, c'est une tendance qu'on constate toujours fin 2023 ?
05:23 - C'est une tendance qu'on constate toujours, tout à fait. Ça et l'essor vers les villes moyennes. - D'accord.
05:28 - Et même des investisseurs, aujourd'hui, évidemment, commencent à faire le choix d'investir hors de Paris puisqu'on a des niveaux de rentabilité qui vont être supérieurs.
05:35 Et c'est pour ça que là, on a une chute des transactions à Paris qui est inédite alors qu'elle ne concerne pas d'autres villes.
05:41 Bon, et on va évidemment pas faire de politique ici, mais je pense que la gestion de la ville aussi peut avoir eu un impact sur cette envie.
05:49 Voilà, des Français de quitter Paris. - Pour ceux qui voudraient quand même acheter à Paris pour une raison ou une autre,
05:55 est-ce qu'il existe des leviers lorsque l'on ne gagne pas 13 700 euros à deux pour quand même réaliser une acquisition immobilière à Paris ?
06:02 - Oui. Alors ce qu'il va falloir faire, c'est emprunter sur la plus longue durée possible. Là, on est parti dans l'étude sur 20 ans.
06:08 Mais il faut savoir que si on part plutôt sur 25 ans, on va emprunter 17 000 euros de plus de capacité d'emprunt. - D'accord.
06:13 - Et résultat, au lieu de gagner 13 800, il faudra gagner 12 500. Donc voilà, ça fait quand même un petit écart. - Bien sûr.
06:20 - Non mais globalement, allonger la durée. Puis là, il va y avoir quand même une nouvelle norme du Haut Conseil où si on fait 10 % du montant du bien en travaux,
06:28 on va pouvoir aller sur 27 ans. - D'accord. - Donc déjà, là, sur 27 ans, ça peut redonner 3, 4 m² supplémentaires.
06:35 - Donc acheter des appartements à rénover, du coup. - Acheter des appartements à rénover parce qu'en plus, les passoires thermiques, vous le savez,
06:41 il y en a beaucoup à Paris, notamment pour les petites surfaces. Et là, on va pouvoir avoir une décote jusqu'à 20 %. C'est des agents immobiliers,
06:48 l'adresse, qui sur le terrain, nous le disent. Dès lors que la copropriété est pas très bien entretenue, qu'on est sur des DPE, FOUG,
06:54 parce qu'il y a des difficultés de faire des travaux et du coup, les investisseurs ne pourront pas les louer, là, on peut, eh bien, avoir sa carte à jouer.
07:01 - D'accord. - Surtout que le DPE pourrait être revu. C'est-à-dire qu'on peut aujourd'hui acheter une petite surface décotée FOUG,
07:07 mais ils pourraient le revoir sur les petites surfaces, puisqu'il y a un biais lié à la surface. Et dans ces cas-là, le DPE pourra passer en E,
07:14 avec une plus-value potentielle, sans même avoir fait les travaux. - Alors là, on est au conditionnel, parce que c'est pas encore acté.
07:19 - Non, non, c'est pas encore acté. Mais vous donne quelques tips. - Mais ça pourrait être quelque chose, effectivement, qu'on peut anticiper.
07:22 - Vous donne des petits tips. Il y a aussi acheter des souplexes. À un moment, c'était la grande mode. Ça a été moins. Bon, bah, acheter un souplexe,
07:29 ça permet aussi d'avoir une décote sur le prix. - D'accord. - Je sens que ça vous fait pas rêver. - Non, je vous l'avoue.
07:35 - Mais il n'empêche que ça peut être des solutions ou un bien avec défaut. Il faut savoir que les premiers rétages ou les 5e, 6e sans ascenseur
07:42 peuvent aussi avoir une décote de 5 ou 10 %. - Mais alors une question sur ces 5e, 6e sans ascenseur ou sur ces souplexes, c'est pas une question
07:49 de faire rêver ou pas faire rêver. Mais est-ce qu'on arrivera à le revendre derrière, même si on l'a acheté avec une décote aujourd'hui ?
07:53 - Alors ça dépend évidemment du marché et des tensions du marché. Aujourd'hui, voilà, on est dans un contexte où les prix à Paris n'ont pas forcément
08:01 suffisamment baissé, on l'a dit, et où les délais de vente se sont considérablement allongés. On peut mettre un an, jusqu'à un an pour vendre un appartement.
08:08 Donc évidemment, ça va être les biens sans défaut qui vont partir le plus rapidement possible. Il faut savoir si on achète pour faire une plus-value,
08:15 ça, je pense qu'il faut oublier cette période-là. - À Paris, ouais. - Elle est aujourd'hui derrière nous. Ou si on achète pour se loger. Voilà.
08:21 Si on a la volonté d'acheter à Paris et d'acheter pour se loger, il va falloir évidemment faire des concessions compte tenu évidemment du niveau des prix
08:28 et du niveau de salaire. - Merci beaucoup, Sandrine Alhounian, de nous avoir accompagné dans les Clés de Limoges. Je rappelle que vous êtes porte-parole
08:33 de Vous Financez et l'Adresse. Merci beaucoup. Et quant à nous, on se retrouve dans Enjeu patrimoine.