Après une année 2023 compliquée pour le marché du crédit immobilier, on constate une amélioration réelle des taux au premier trimestre 2024. Quelles sont les raisons de cette détente du marché ? Quelles perspectives pour le second trimestre ? Cécile Roquelaure, directrice des études pour Empruntis, et Sylvain Lefèvre, président de Synergiec, reviennent dans SMART PATRIMOINE sur les performances de ce secteur.
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00:00 Et c'est parti pour Enjeu patrimoine, une table ronde aujourd'hui dédiée à la
00:08 situation du crédit immobilier en France aux grandes tendances et pour en parler
00:12 aujourd'hui je suis ravie de recevoir sur ce plateau Cécile Rochlor,
00:16 directrice des études d'empruntisse. Bonjour Cécile. Bonjour Pauline. Et Sylvain
00:20 Lefèvre, président de Synergiec. Bonjour Sylvain. Bonjour Pauline. Alors pour
00:25 commencer Cécile Rochlor, est-ce que vous pourriez nous décrire un petit peu la
00:29 situation actuelle du crédit en France ? Elle s'est clairement améliorée.
00:33 Ce sont plutôt de bonnes nouvelles. On a connu deux années qui ont été
00:36 extrêmement compliquées avec des banques qui ne prêtaient plus, d'autres
00:40 qui avaient beaucoup resserré les critères, des taux qui ont été
00:42 multipliés par quatre en deux ans. Donc on sort quand même de deux années
00:45 extrêmement complexes et ce qu'on a vu sur le dernier trimestre c'est une
00:48 réouverture des critères puisque les banques payent moins cher l'argent qu'elles
00:51 empruntent et quand elles font à nouveau des marges, elles sont de retour.
00:54 Donc depuis le début de l'année on a toutes les banques qui sont de retour.
00:57 On a même coutume de dire de façon un peu triviale qu'elles ont faim, elles ont
01:02 envie de faire du crédit, elles sont prêtes à prêter. Pour ça elles ont
01:05 baissé leur taux. Donc on a des taux qui avaient atteint un plafond au mois de
01:09 décembre. Je vais vous donner juste un repère parce que sinon on ne va pas rester dans les
01:13 chiffres mais on était en moyenne à 4,4, 4,5 % sur 20 ans alors qu'on était à 1 %
01:19 en janvier 2022 et là depuis janvier, tous les mois, on a des petites baisses.
01:23 Alors il y avait plus de baisses en janvier qu'en février, on voit que le
01:27 mouvement s'apaise, on calme le jeu mais globalement on retrouve du pouvoir d'achat.
01:32 On a gagné 4 % de pouvoir d'achat en quatre mois ce qui est déjà une très
01:36 bonne nouvelle au vu de ce qu'on vient de passer pendant deux ans et on a toutes
01:39 les banques qui sont prêtes à vous prêter donc on retrouve un marché du
01:42 financement qui ressemble à un monde presque normal.
01:46 Donc un marché qui respire, un début de respiration pour ce marché. Est-ce que
01:51 vous êtes d'accord avec ces constatations Sylvain Lefèvre ?
01:54 Alors je suis d'accord parce que ça fait 30 ans que nous sommes dans le
01:57 pré-mobilier enfin pour ma part évidemment et donc on a un peu de recul,
02:00 on voit les années, on voit les crises qui se sont succédées depuis les années
02:04 post 90 jusqu'à ce jour sans faire trop historique dans l'émission mais en tout
02:10 cas ça donne du recul et ça donne un peu de sagesse pour se dire qu'effectivement
02:14 il y a régulièrement des crises. Celle-ci est quand même sacrément
02:18 différente parce que les raisons sont différentes évidemment et puis ils
02:21 utilisent leur origine dans d'autres choses et puis sont arrivés dans cette crise
02:24 la guerre de l'Ukraine qui n'a pas aidé sur le coût des matériaux et puis toute
02:28 la partie énergie puisque je suis là pour en parler n'est-ce pas, cette partie
02:32 de valeur des biens qui intrinsèquement enfin pour lesquelles on est obligé
02:37 aujourd'hui d'intégrer soit des P1, valeur de DPU etc. Et là où il y a encore
02:42 deux ou trois ans tout le monde ne s'intéressait peu même si les banques
02:45 et je pense que vous en direz sûrement un mot là dessus les banques
02:48 commençaient à s'intéresser à exiger une certaine quantité d'informations pour
02:52 se dire quelle est la valeur du bien mais sans aller plus loin aujourd'hui le
02:54 monde a changé et pas que donc oui je trouve quand même si vous me
02:59 permettez un avis personnel que c'est la première fois qu'on a un tel consensus
03:03 contre les décisions politiques prises actuellement. De l'ensemble des
03:07 filières, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles, courtiers bien
03:11 sûr évidemment et pas que députés enfin voilà il n'y a pas banque, il n'y a pas
03:16 un qui suit je n'ai pas entendu depuis un an voire deux ans un seul organisme ou
03:21 une seule fédération française quelle que soit la filière qui représente dire
03:26 c'est super la politique et la posture du gouvernement et de la banque de France
03:30 évidemment. Sylvain Lefebvre vous avez rapidement évoqué la rénovation
03:34 énergétique, le DPE etc. Synergiec aide les acheteurs à augmenter la valeur de
03:40 leur bien immobilier en aidant sur la dimension de transition énergétique
03:45 c'est bien ça ? Oui l'idée c'est de dire que les lois sont passées aujourd'hui un
03:49 DPE est obligatoire et il y a deux ans lorsque vous faisiez un micro-trottoir
03:53 en interrogeant les candidats à l'achat et en leur disant écoutez vous avez un
03:58 DPE Fougé, je vous rappelle que c'est les plus mauvaises lettres, est-ce que c'est
04:02 grave ? Bien non mais c'était pas grave dans un monde où le coût d'énergie était
04:06 stable également. Là vous avez eu plusieurs facteurs vous avez eu le côté
04:10 obligatoire or on sait que les français sont attachés à être propriétaires et
04:13 avoir la valeur de leur bien. Comment voulez vous aujourd'hui qu'un
04:16 français on lui dise la valeur de votre bien
04:18 aujourd'hui votre maison, votre présence principale, c'est pour lequel vous avez
04:22 bossé un tiers de votre vie, un tiers de vos revenus pour vous la payer. Aujourd'hui
04:26 ça vaut plus rien parce que vous êtes en G, en G+ encore pire et que demain
04:30 vous allez transmettre à vos enfants globalement rien et vous allez... alors si
04:34 vous restez dedans c'est pas si grave que ça sauf que le coût de l'énergie fait
04:37 que malgré tout ça reste grave donc en fait alors on s'était préparé on
04:42 savait depuis deux trois ans que les DPE étaient là et que la loi allait à un
04:46 moment donné passer mais vous savez ce que c'est tant qu'elle n'est pas
04:49 passée on fait sans et là maintenant faut faire avec.
04:52 Cécile Rocland est-ce que vous êtes d'accord avec ces constatations et qu'est-ce
04:56 que vous constatez justement depuis que les DPE sont obligatoires ?
05:01 Il y a plusieurs effets parce que malheureusement quand vous contraignez
05:04 de futurs propriétaires ou des propriétaires à rénover leur logement il
05:08 faut qu'ils aient les moyens financiers de le faire et on l'a vu les critères du
05:12 financement étaient compliqués depuis deux ans donc accéder aux crédits pour
05:15 rénover c'était quand même compliqué et puis on a des lois qui évoluent
05:18 beaucoup le DPE a évolué trois fois si je ne m'abuse
05:22 ça complique la donne quand vous achetez pour la première fois et c'est le cas
05:26 d'une grande partie des acheteurs et de ceux qui se financent puisque les primes
05:29 au accédant constituent 80% du marché. En fait acheter un bien que vous allez
05:34 devoir rénover en restant en location en trouvant le bon entrepreneur ça
05:38 complique énormément la donne il y a beaucoup de freins et puis Sylvain le
05:41 disait le coût des matériaux a explosé donc en fait tout ça ça a rendu
05:45 l'exercice difficile pour autant c'est vrai vous en parliez les banques
05:47 regardent les DPE et ça fait un moment qu'elles les regardent si votre DPE est
05:52 trop dégradé ce qu'on appelle les passoires thermiques, les intermains
05:56 propres en tout cas ces lettres ces fameuses lettres F et G en fait on va
06:00 avoir des banques qui vont vous dire mais en fait pour accepter le financement
06:03 je souhaite que vous financiez en même temps les travaux de rénovation vous
06:07 ayez l'épargne pour le faire. C'est ça, donc ça veut dire que les banques sont plus
06:10 exigeantes aussi avec les... Clairement, clairement Pauline parce que tout
06:15 simplement et Sylvain en disait deux mots vous achetez un bien pour votre
06:19 résidence principale vous êtes censé rester dedans sauf que en fait la vie
06:21 c'est pas un long fleuve tranquille et on ne sait pas ce qui va se passer peut-être
06:25 que vous aurez besoin de revendre dans deux ou trois ans ou cinq ans et si vous
06:28 avez besoin de revendre en fait si votre bien a une étiquette énergétique trop
06:33 dégradée vous allez perdre de la valeur si vous perdez de la valeur et que vous
06:36 avez emprunté à 100% de votre bien c'est la banque qui risque de perdre et
06:40 donc ça la banque n'est pas prête à prendre un risque aussi important et puis
06:44 même pour le ménage en fait si vous achetez pas un bien immobilier pour
06:47 perdre de l'argent dessus donc en fait il y a vraiment une forme de tension en
06:51 toute cette rénovation énergétique qui nécessite l'accompagnement de
06:53 professionnels. Est-ce que Sylvain Lefebvre vous constatez que les travaux de
06:57 rénovation, on en disait un mot tout à l'heure, mais est-ce qu'ils sont quasiment
07:00 obligatoires à chaque fois que quelqu'un achète un bien ? Ils sont obligatoires
07:04 on fait le lien, toutes les structures d'empruntises vont faire le prêt de
07:08 l'acquisition et nous on va faire le prêt, les travaux complémentaires à côté
07:13 aujourd'hui il n'y a plus une transaction qui se passe si on ne dit pas on est en
07:17 G+ ou en G ou en F, peu importe, et on va passer en D si on va pas chercher deux
07:20 lettres la fameuse valeur verte pour nous mettre en sécurité
07:23 voilà c'est un saut de au moins de deux lettres qui va, ça fait souvent référence
07:29 à une ampleur, à une rénovation d'ampleur globale, enfin rénovation d'ampleur on
07:32 appelle ça pardon, qui comprend souvent trois bouquets de
07:36 travaux un peu significatifs entre la chaudière, l'isolation, la pompe à
07:41 chaleur pardon, l'isolation, la ventilation etc et vous n'avez pas
07:44 d'autre solution aujourd'hui pour vous préparer à garder une valeur demain et
07:48 à repartir sur 15 ou 20 ans et on parlait des primo-excédents mais on peut
07:53 aussi parler des investisseurs, imaginez tous ceux, toutes ces familles qui ont
07:56 hérité d'immeubles ou qui ont au cours de leur carrière eu financièrement la
08:00 chance de pouvoir fabriquer du patrimoine, qui ont un petit immeuble en
08:03 province ou dans Paris de 4, 5, 7, 8, 10 lots. Aujourd'hui ce sont des emprunteurs qui
08:11 ont fini le prêt souvent au bout de 20 ans, ils se retrouvent à la
08:14 tête d'un patrimoine qu'ils ne peuvent plus louer globalement parce qu'on se
08:18 retrouve en G+ ou en G puis en F donc là ça arrive en 2025 la prochaine
08:22 échéance et l'autre va suivre deux ans plus tard donc on a cette échéance qui
08:27 est phénoménale donc on a un, la valeur locative d'un bien qui s'exprime en
08:32 termes de valeur, combien vaut un bien, ça vaut x fois son loyer, quand il n'y a plus
08:35 de loyer ça vaut zéro et puis après les DPE vont passer par là, l'audit
08:39 énergétique, on va dire bah oui non, il faut faire une vraie réno d'ampleur, une réno
08:42 d'ampleur à 500 ou 700 euros le mètre carré quand vous avez une surface, quand
08:47 vous avez une dizaine d'appartements F2 pour vos auditeurs pour prendre un cas
08:51 concret et vous avez une dizaine d'appartements à 50 mètres carrés,
08:54 ben vous avez 500 mètres carrés à rénover, 500 mètres carrés à 500 ou 700 selon là
08:58 où vous trouvez les lieux et les prix des matériaux, vous allez vous
09:04 retrouver vite avec quelque chose de grande ampleur, là où vous pensez y
09:07 arriver, à un moment de votre vie, vous alliez vous dire chouette je vais avoir
09:11 une faible retraite mais j'ai un complément de revenu et là c'est valable
09:15 pour des immeubles mais c'est valable que pour celui qui s'achetait son studio
09:18 en complément pour se dire ça va compléter ma retraite et là on lui dit
09:22 bah non mon gars dans 20 ans, aujourd'hui les 20 ans sont passés, au fait tu n'auras
09:26 plus de loyer donc tu n'auras pas de retraite et pour ça il faut que tu ailles te ré-endetter,
09:29 te ré-emprunter ou alors prendre ton épargne mais finalement on pioche d'un
09:34 côté ou de l'autre pour aller rénover parce que sinon tu n'auras plus de revenu
09:36 locatif. Vous êtes d'accord Cécile Anclor pour les investisseurs ?
09:40 Complètement, alors déjà qu'ils ont souffert de l'accès au financement à
09:43 cause du Haut Conseil de stabilité financière qui a bordé les règles et
09:46 qui les a contraintes dans l'accès au financement,
09:48 effectivement ce sont ceux qui payent le prix le plus fort aujourd'hui parce
09:52 qu'en fait avoir un bien en général vous avez un crédit en face parce que
09:56 Sylvain évoque des profils un peu haut de gamme et le cas du studio est
10:00 effectivement le cas quand même le plus fréquent, les investisseurs, les
10:03 bailleurs privés ont en général 1,6 bien donc on n'est pas sur des gros
10:06 propriétaires, ils ont un crédit en cours, ils ont besoin du loyer pour le
10:09 rembourser et aller chercher une capacité d'emprunt supplémentaire c'est les
10:13 empêcher de louer mais c'est aussi les empêcher de vendre parce que si vous
10:16 vendez vous avez de la moins-value et donc aujourd'hui ce sont certainement
10:19 les publics les plus en difficulté alors même que l'offre de logement à
10:24 l'allocation est en chute libre et qu'on a besoin de plus de logements donc en
10:28 fait ça revient au sujet qu'évoquait Sylvain tout à l'heure qui est
10:31 aujourd'hui on a des pouvoirs publics qui font plutôt tout pour bloquer la
10:35 machine de l'immobilier alors même que les français ont besoin de se loger ont
10:39 besoin d'acheter de l'immobilier parce que avec les retraites qu'on se prépare
10:42 pour l'avenir l'immobilier va jouer une valeur centrale pour les compléments de
10:46 revenus mais aussi pour la prévoyance et s'assurer qu'on est capable de se payer
10:51 le dernier domicile. Vous disiez que donc si on reprend l'exemple du studio pour
10:57 que ça parle vraiment à tout le monde vous disiez que donc les gens
11:00 généralement empruntent de l'argent ils achètent ils veulent mettre en loque
11:04 mais du coup après est-ce qu'ils sont donc les banques elles prêtent plus
11:09 certes mais est-ce que les banques vont reprêter à quelqu'un qui a déjà
11:14 emprunté pour faire des travaux de rénovation à Cécile ? Alors vous allez
11:18 trouver des solutions de financement en fonction de votre situation vous allez
11:20 aller chercher et du montant on parlait des monogestes ou d'une rénovation
11:24 globale évidemment en fonction de ce que vous avez à faire et puis le sujet des
11:27 copropriétés Sylvain le maîtrise beaucoup mieux que moi mais ça reste un
11:29 sujet complexe pour mener des travaux pour faire passer des lettres mais vous
11:33 allez pouvoir accéder soit du crédit à la consommation soit du regroupement de
11:36 crédit si toutefois vous avez déjà des crédits en cours. Oui ça a un prix Pauline
11:39 je vois votre tête je suis d'accord c'est pas anodin mais c'est en général
11:44 un des choix qui permet de faire baisser le poids global des crédits si vous
11:49 avez déjà le crédit de votre résidence principale plus le crédit de
11:51 l'investissement locatif ou de l'immobilier un crédit immobilier tout
11:55 simple selon votre situation mais on le disait les règles de taux d'endettement
11:59 se sont tellement durcies que pour ces investisseurs là aller chercher un
12:02 crédit supplémentaire pour faire une rénovation ça devient compliqué et ça
12:06 devient pour certains pas rentable pas possible et c'est aussi pour ça qu'on a
12:11 eu un afflux de logements avec des étiquettes très dégradées parce qu'en
12:14 fait les propriétaires ne pouvaient pas lancer des travaux où on était effrayé
12:18 pour pour finir parce que le temps passe j'aimerais vous poser la question à tous
12:23 les deux quels sont selon vous Sylvain pour commencer les enjeux les
12:28 perspectives pour le deuxième trimestre 2024
12:31 les enjeux c'est de donner de la visibilité on le martèle depuis de
12:36 nombreuses années mais notre filière d'un autre silo d'activité nos silos
12:39 d'activité notre filière globale ne peut pas être une variable d'ajustement
12:43 d'une politique de l'état quel qu'il soit donc on souhaite déjà une politique
12:47 de long terme de la visibilité regarder c'est si l'a très bien dit sur les dp
12:50 eu qui ont changé deux trois fois on parle d'un copropriétaire dans un
12:54 immeuble il sait pas s'il doit faire si si si il peut faire ou il doit s'adresser
12:58 c'est la première fois que l'état mais autant d'argent plus 4 milliards dans la
13:02 rénovation énergétique avec finalement le constat que personne sait trop où
13:06 s'adresser comment alors ça va un peu mieux mais il ya un travail long on est
13:09 là pour aider pour accompagner tout ça mais comme le monde du cortège dans lequel
13:12 je travaillais hier et dans lequel aujourd'hui c'est s'il met ses données
13:16 de la visibilité d'abord rassurer et effectivement avoir une politique de
13:21 taux la plus taff possible qu'elle osse un peu à la hausse ou un peu la
13:25 baisse c'est pas forcément grave mais c'est les variations les variables
13:28 d'ajustement c'est plus possible de travailler comme ça y compris sur la
13:31 fiscalité donc c'est avant tout de la visibilité et qu'il y ait une sorte de
13:36 pacte de inter politique de dire voilà pour les cinq ans les dix ans qui
13:40 viennent la politique générale elle sera orientée comme ça pour les
13:43 investisseurs pour le neuf pour les permis de construire enfin pour
13:45 l'ensemble de la filière et je crois que c'est si la vie rappelé c'est si le
13:49 selon vous rapidement les enjeux les perspectives pour le t2 alors les
13:53 perspectives elles sont toujours plus favorables puisqu'on a des banques qui
13:55 sont toujours beaucoup plus volontaires pour prêter le vrai sujet qu'on va avoir
13:58 c'est l'offre de biens aujourd'hui elle est en panne le 9 est en panne on n'a
14:03 jamais eu de aussi peu de permis de construire l'octroi de financement est au
14:07 plus bas on a les chiffres de la banque de france qui sont sortis et qui ont
14:11 atteint les planchers de 2012 alors même que on prêtait extrêmement pas ce
14:16 moment là donc si l'on disait il faut de la stabilité dans les décisions mais il
14:19 faut une vraie politique du logement et pas juste des ajustements il faut
14:22 redonner du pouvoir d'achat aux ménages il faut pas oublier que ce loger est un
14:26 élément essentiel dans la vie des français merci beaucoup c'est s'il
14:29 reclore vous êtes directrice des études d'emprunt tis et merci sylvain lefèvre
14:34 vous êtes le président de synergiec merci à tous les deux d'avoir répondu à
14:39 -Merci à vous.
14:40 On se retrouve dans "L'Oeil du CGP".