Immobilier : la crise sûr, mais le krach ? [Alexandre Mirlicourtois]
Des taux d'intérêt proches voire supérieurs à 10%, un marché immobilier qui collapse avec à la clé un effondrement de 45% des prix dans les 5 à 8 années à venir. Ce n'est pas de la pure fantaisie. Pour ceux qui ont de la mémoire, ils se souviennent du krach des années 90. Son épicentre : Paris. En 7 ans les prix s'écroulent de 40%. Paris, la petite couronne, quelques zones en province, principalement la Côte d'Azur, font alors face à la pire crise immobilière depuis les années 30. [...]
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00:00 [Générique]
00:09 Des taux d'intérêt proches, voire supérieurs à 10%.
00:14 Un marché immobilier qui collapse, avec à la clé un effondrement de 45% des prix dans les 5 à 8 années à venir.
00:22 Ce n'est pas de la pure fantaisie.
00:25 Pour ceux qui ont de la mémoire, ils se souviennent du krach des années 90.
00:29 Son épicentre, Paris.
00:31 En 7 ans, les prix s'écroulent de 40%.
00:34 Paris, la petite couronne, quelques zones en province, principalement la Côte d'Azur,
00:39 font alors face à la pire crise immobilière depuis les années 30.
00:43 Ce scénario peut-il être rejoué, mais cette fois-ci à l'échelle nationale ?
00:48 Certains points sont communs aux deux périodes.
00:51 La chute de l'immobilier parisien dans les années 90 survient après une embardée de 137% des prix
00:58 sur la seconde moitié des années 80.
01:00 Une euphorie déconnectée de l'évolution des revenus de ses habitants et des fondamentaux du marché.
01:06 La même histoire se répète aujourd'hui à cette nuance près.
01:10 La quasi-totalité du territoire est cette fois-ci concernée.
01:13 L'acquisition d'un logement en France nécessite ainsi plus de 4 années et demie de revenus,
01:18 un niveau d'effort historiquement élevé.
01:21 Un retour aux normes prévalant jusqu'à la fin des années 90 signifierait une correction des prix de l'ordre de 50%.
01:27 Avant que les prix cèdent, les volumes décrochent.
01:31 A l'époque à Paris, les mutations s'étaient affaissées de 35%.
01:35 En 2023, la chute des temps d'action aura atteint près de 22% en France métropolitaine.
01:41 Comme dans les années 90, l'environnement économique et financier se retrouve aussi dégradé,
01:46 avec comme étincelle l'apparition d'un conflit majeur.
01:49 La guerre du Golfe dans le premier cas, la guerre en Ukraine dans le second.
01:54 Mais là s'arrête le jeu des ressemblances.
01:56 Il faut se replacer de l'autre contexte économique et monétaire de l'époque,
02:00 celui du franc fort et de la préparation à l'euro.
02:04 Les conséquences sont de trois ordres.
02:07 Des taux d'intérêt élevés, la rigueur budgétaire afin de répondre aux critères de convergence de Maastricht,
02:13 auxquels s'ajoutent les effets délétères sur le tissu productif hexagonal,
02:17 des dévaluations successives de la lire italienne, de la peseta espagnole
02:22 et de la livre sterling britannique à partir de 1992.
02:25 La croissance d'Europe, le taux de chômage explose, le coût de l'argent aussi.
02:30 Rien de tel aujourd'hui.
02:31 L'euro est solide et sert de bouclier contre les attaques spéculatives contre la France.
02:37 Les EOAT à 10 ans, qui servent de référence pour les taux fixes immobiliers, ont certes augmenté,
02:41 mais demeurent loin des sommets du début des années 90, en nominal et plus encore en réel.
02:47 Les risques de dérapage sont de surcroît limités.
02:50 En outre, l'impact du nouveau stétho a radicalement changé entre hier et aujourd'hui.
02:55 Au cœur de la crise des années 90, il y a la financiarisation des marchés de l'immobilier
03:01 et le rôle joué par les investisseurs institutionnels, communément appelés les asins.
03:07 Ces collecteurs d'épargne, banques, assurances, fonds de pension,
03:10 investissent massivement dans la pierre dans les années 80.
03:13 Mais avec la crise, ils se retrouvent piégés, pris en ciseaux, écrasés d'un côté
03:18 par des charges financières qui exposent, et empêtrés de l'autre par des logements
03:21 qui ne trouvent pas preneur, ni à l'achat, ni à l'allocation,
03:25 et qui subissent en plus une brutale décote.
03:29 Face à l'urgence, il faut vendre massivement et rapidement pour éviter la catastrophe,
03:33 et c'est au pire moment, c'est-à-dire au moment où la demande décroche.
03:37 Les prix sont laminés.
03:39 Rien d'équivalent aujourd'hui.
03:41 Les taux d'intérêt sont contenus, les marchands de biens ont déserté le marché,
03:44 les assureurs sont délestés de toute ou partie de leur patrimoine immobilier,
03:48 les banques sont moins impliquées, les promoteurs plus prudents.
03:52 C'est un véritable inventaire à l'après-verre, avec en bout de course un marché plus resserré
03:56 autour des ménages qui ont la capacité d'éviter des ventes paniques.
04:00 Bref, nous sommes loin de l'affolement des années 90, alors la crise oui, mais le krach non.
04:07 [Musique]