E. Portier: "Le marché de la location immobilière est celui qui est le plus affecté" - Osez Investir
Thomas Binet reçoit Eloïse Portier, directrice de Century 21
Retrouvez Osez Investir tous les dimanches de 9h45 à 10h avec Thomas Binet !
Nous suivre sur les réseaux sociaux
▪️ Facebook : / https://www.facebook.com/SudRadioOfficiel .
▪️ Instagram : / https://www.instagram.com/sudradioofficiel/ .
▪️ Twitter : / https://twitter.com/SudRadio .
▪️ TikTok : https://www.tiktok.com/@sudradio?lang=fr
##OSEZ_INVESTIR-2024-01-14##
Retrouvez Osez Investir tous les dimanches de 9h45 à 10h avec Thomas Binet !
Nous suivre sur les réseaux sociaux
▪️ Facebook : / https://www.facebook.com/SudRadioOfficiel .
▪️ Instagram : / https://www.instagram.com/sudradioofficiel/ .
▪️ Twitter : / https://twitter.com/SudRadio .
▪️ TikTok : https://www.tiktok.com/@sudradio?lang=fr
##OSEZ_INVESTIR-2024-01-14##
Transcript
00:00 Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.
00:05 Et on est toujours avec Thomas Binet sur Sud Radio jusqu'à 10h. Que faire de son argent en 2024 ?
00:10 Où le placer ? Comment le placer ? On en parle avec vous Thomas.
00:13 Oui, et puis on va commencer par 2023 malgré tout parce qu'on va faire le bilan de l'année.
00:16 Recul ou accalmie, on va en parler dans un instant et on complétera tout ça avec la vision 2024
00:21 avec notre invitée Héloïse Portier, directrice de la gestion immobilière de Centuri 21.
00:26 On va faire le bal de cette émission avec Sabine Tellier, notre experte en gestion de patrimoine
00:31 qui va nous parler d'investissement locatif.
00:33 Allez, tout de suite, c'est parti.
00:35 Au cœur des quartiers pour mieux vous conseiller, le réseau Centuri 21 et ses 960 agences immobilières vous présentent.
00:42 Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine.
00:47 Et justement Thomas, Centuri 21 qui vient de publier ses résultats sur le marché immobilier de l'ancien, vous en retenez quoi ?
00:53 Beaucoup de choses parce que c'est une étude d'abord qui est très fouillée et documentée.
00:57 On va d'abord s'intéresser quand même aux ventes dans l'ancien.
00:59 Et bien, comme annoncé, elles ont baissé de 18% sur 2023 selon les notaires et de 16% pour le réseau Centuri 21.
01:06 Alors on va terminer quand même l'année 2023 autour des 900 000 transactions.
01:10 Ce n'est pas non plus le drame annoncé, mais les principales causes quand même sont connues.
01:13 Il s'agit des taux d'intérêt qui ont été multipliés par 3 en deux ans.
01:17 Tout cela est quand même accompagné par un durcissement des conditions de 3 des crédits et l'inflation.
01:22 Le cocktail est quand même malgré tout détonnant.
01:24 Et du coup, on a vu les prix baisser en 2023 ou pas ?
01:26 Très clairement oui, mais il y a un effet quand même qui trompe l'oeil.
01:28 Le prix moyen au mètre carré sur les maisons et appartements confondus a baissé de 7% en Ile-de-France
01:34 et seulement de 1% sur le reste du territoire.
01:36 Et le montant moyen, toujours sur les mêmes critères, a baissé de 8,6% en Ile-de-France et de 1,8% en région.
01:43 Alors parmi tous ces clignotants, il y a un indicateur qui vous tient à cœur.
01:46 Thomas, vous y êtes attaché. Ce n'est pas un détail à vos yeux, c'est lequel ?
01:49 C'est le délai de vente. Je crois que c'est un point important qui n'est pas sous le vent relevé.
01:53 Mais il donne quand même une photographie de la situation et préfigure de la tendance de ce qui va probablement arriver en 2024.
01:59 On en parlera dans un instant.
02:00 En l'occurrence, sur l'ensemble du territoire, pour les maisons, c'est 92 jours, soit +8 jours sur 12 mois.
02:06 Et 91 jours, soit 14 jours de plus sur 12 mois pour les appartements.
02:10 Mais sur Paris, c'est quand même 96 jours, soit 16 jours supplémentaires.
02:14 Et en région parisienne, c'est 25 jours de plus sur 90 jours.
02:18 Ça traîne, ça ne trouve pas preneur. Au-delà des chiffres, quel est le constat pour cette année immobilière 2023 qui vient de se clore ?
02:24 On va se résumer. Les ventes ont baissé, même si elles sont restées quand même à un niveau élevé.
02:28 Les prix se sont malgré tout maintenus. Il n'y a pas un marché, mais des marchés qui sont régionalisés.
02:33 Donc c'est du micro et non plus du macro comme on le faisait dans le passé.
02:36 Les acheteurs sont attentistes, très clairement. Et puis les délais s'allongent considérablement.
02:40 Allez, bilan bien sombre et perspective. On va en parler tout de suite avec votre invitée, puisqu'on est avec Héloïse Portier.
02:46 Thomas, c'est la directrice de la gestion immobilière du réseau Century 21. Bienvenue à vous.
02:50 Merci de m'accueillir.
02:51 Sur Sud Radio, Century 21, je le rappelle, a été créé aux États-Unis en 1972, qui s'est implanté en France en 1987 déjà.
02:58 Ça fait 37 ans. Century 21, aujourd'hui, premier réseau d'agences immobilières dans le monde.
03:03 Fédère en France 960 agences qui regroupent ainsi 8000 collaborateurs. Thomas, bonjour à vous.
03:10 Bonjour, merci de m'accueillir.
03:12 L'année 2023, on vient de le dire, a quand même été compliquée. Ce n'est pas une catastrophe, mais compliquée.
03:17 Est-ce que vous pensez que les mauvais moments sont derrière nous ?
03:20 Alors, ce n'est pas parce qu'on change d'année que finalement, d'un coup de baguette magique, les choses vont changer.
03:26 Et puis pour s'intéresser à ce qui va venir, les perspectives 2024, il faut malgré tout s'arrêter quelques instants sur ce qui s'est passé en 2023
03:33 et définir ce qui a bloqué le marché. Vous le disiez tout à l'heure. La première chose, c'est la désolvabilisation des acquéreurs,
03:40 qui s'explique par l'augmentation des taux d'intérêt. Début janvier 2022, on était sur un emprunt de 20 ans sur un taux d'environ 2,62 %,
03:49 quand fin 2023, sur cette même durée, on est à peu près à 4,35 %. Donc évidemment, on a augmenté les capacités d'octroi à l'emprunt pour les Français.
04:00 Et donc, évidemment, c'est plus compliqué pour eux. Parallèlement, vous le disiez aussi, les prix n'ont que très peu baissé en réalité.
04:07 Et donc ce n'est pas venu dégripper ce marché. Donc par rapport à 2023, c'est ce qui vient expliquer le blocage.
04:14 Et donc si on espère des perspectives pour 2024, il faut qu'au moins ces deux éléments déjà changent.
04:20 Mais Louise Portier, les acheteurs sont pas là. On est bien d'accord. Ils sont en chien de faïence face aux vendeurs.
04:26 Tout le monde attend que ça bouge. Ils attendent donc effectivement des baisses plus importantes sur les prix.
04:32 Mais c'est quand même aujourd'hui les vendeurs qui donnent le tempo. On disait le contraire en 2023.
04:37 On disait ça va être les acheteurs qui vont faire le marché. En fait, pas du tout.
04:40 Alors d'abord, c'est cyclique. Ici, je mets en effet les éléments économiques de côté et que je m'intéresse au comportement des protagonistes
04:46 que constitue une transaction immobilière. Il y a les acquéreurs. En fait, en 2023, les acquéreurs, ils ont actionné les leviers qui étaient en leur possession.
04:54 Ils les ont même poussés à leur paroxysme. Le premier, c'est qu'ils ont injecté plus d'apports personnels.
04:59 Ça, c'est la première chose. D'ailleurs, 2023 est une année record en la matière.
05:02 Et puis la deuxième chose, c'est qu'ils ont vu leur prétention à la baisse en matière de superficie de logement.
05:07 Donc, ils ont fait un arbitrage sur des superficies plus petites pour accéder à la propriété.
05:12 Est-ce que ça veut dire que, pardon, on va arriver dans une période de réalisme, c'est-à-dire que 2023 est une année où on vient de se le dire,
05:20 où tout le monde s'est regardé un peu mortaux, comme on peut dire dans certaines régions côtières.
05:26 Là, est-ce que ça va bouger dans le sens où on va revenir vers le réalisme ? Et le réalisme, c'est quoi ? Baisse des prix, concrètement.
05:31 Alors, j'y viens. Justement, j'évoquais le comportement des acquéreurs. Et on est arrivé à la limite parce qu'une fois que vous avez injecté tout votre épargne,
05:39 évidemment, vous ne pouvez plus faire grand-chose. De la même façon, quand vous avez baissé ces prétentions en matière de superficie,
05:44 il en ressort ensuite du confort de l'occupant. Donc le marché, entre guillemets, est entre les mains des vendeurs qui, évidemment, détiennent ce levier
05:51 par l'ajustement des prix. Alors on a des vendeurs qui vont devoir baisser ces prix par contrainte pour des échéances financières, personnelles, économiques.
06:00 Et puis il y en a d'autres, à l'opposé, qui, par opportunisme, vont croire que tout peut encore se vendre à n'importe quel prix.
06:06 Alors cela se rend dehors du marché. Et donc on a, j'ai envie de dire, la plus grande proportion des vendeurs qui sont dans une forme d'incertitude.
06:12 Certains parlent d'attentisme parce qu'ils s'interrogent sur le bien fondé de vendre. Pour qui, pourquoi, comment ?
06:18 Et puis surtout, derrière, ils vont devoir acheter pour se loger de nouveau ou louer. Donc évidemment, c'est eux qui détiennent cette variable d'ajustement.
06:24 Justement, vous me proposez la transition. Je voulais quand même qu'on parle de l'allocation, justement.
06:27 Oui, bien sûr.
06:28 Parce que le marché est grippé aussi sur ce sujet-là. On voit bien, louer, c'est compliqué. Il y a un peu d'offres.
06:33 Même des agences immobilières retirent les annonces parce qu'elles reçoivent tellement de coups de fil et elles ne peuvent pas proposer à tout le monde
06:38 qu'on est vraiment en situation de blocage total. 2024, ça va être encore la même chose ?
06:43 En réalité, le marché de l'allocation, c'est celui qui est le plus affecté. On parle beaucoup du marché de la transaction,
06:48 mais peut-être que celui qui est le plus victime, c'est le marché de l'allocation. D'abord, je dirais qu'il n'y a pas une grosse nouveauté sous le soleil
06:55 parce que ça a toujours été un marché en difficulté. C'est encore plus vrai aujourd'hui parce que la disproportion entre l'offre et la demande est à son paroxysme.
07:03 On a un taux de rotation qui est évidemment extrêmement à la baisse puisque les gens qui quittaient leur logement à l'allocation pour accéder à la propriété
07:10 ne quittent plus ces logements. Donc, on a une pénurie d'offres sur le marché avec, de surcroît, des contraintes qui pèsent sur nos propriétaires bailleurs
07:18 et notamment des enjeux environnementaux, des obligations relatives aux performances énergétiques qui, là aussi, compliquent un peu l'histoire.
07:26 On en reparlera une autre occasion. On est au terme de notre échange malgré tout en un mot. Optimiste ou pas optimiste pour 2024 ?
07:32 Évidemment, optimiste.
07:34 Merci à vous.
07:35 Et c'est toujours bien de terminer sur une note pareille. En tout cas, merci à vous, Héloïse Potier, d'être passée du côté d'Oser Investir.
07:40 Je rappelle que vous êtes la directrice de la gestion immobilière de Centuri 21. Tout de suite, Thomas, on continue à parler location.
07:46 Intergestion REM, spécialiste de l'épargne en SCPI depuis plus de 30 ans. Présente.
07:52 Sud Radio. Oser Investir. Le coin de l'expert.
07:57 Thomas, Sabine Tellier, notre consultante experte en gestion de patrimoine, nous a rejoints. Thomas, avec Sabine, on parle d'investissement locatif, plus précisément.
08:05 Oui, Jean-Marie, parce que c'est un moyen quand même intelligent d'épargner et de garantir des revenus supplémentaires pour la retraite.
08:10 Alors, commençons par un premier dispositif, la fameuse loi Pinel que tout le monde devrait connaître aujourd'hui, d'autant plus qu'elle va bientôt s'arrêter.
08:17 En quoi investir dans l'immobilier via ce dispositif peut-il être avantageux pour monsieur et madame tout le monde, Sabine ?
08:23 Déjà, la loi Pinel offre une réduction d'impôts assez importante qui est calculée en fonction du montant investi et de la durée d'investissement, entre 6, 9 et 12 ans.
08:33 Elle peut permettre d'avoir un avantage fiscal qui peut aller jusqu'à 21% en fonction de la durée d'investissement.
08:40 Et ça permet, grâce aux revenus, aux loyers perçus, de se composer un patrimoine sur du plus ou moins long terme.
08:49 Et attention, il faut en profiter parce qu'en fait ça s'arrête le 31 décembre 2024.
08:54 Est-ce que c'est un moyen, Sabine, pour préparer avec efficacité sa retraite ?
08:59 Oui, parce qu'à la fin de la période de détention, on peut faire plusieurs choses.
09:03 On peut soit le garder, donc percevoir des loyers, donc avoir des revenus complémentaires.
09:07 En plus, on peut déplafonner les loyers puisqu'on n'est plus dans ce cadre de la loi Pinel.
09:10 Ou alors revendre en essayant d'avoir une plus-value.
09:14 Ou alors même y habiter. Donc évidemment, ça permet d'avoir des revenus complémentaires.
09:19 Alors on va passer au LMNP, c'est encore un acronyme, vous allez nous le développer.
09:22 Comment cet autre dispositif peut-il être accessible au grand public ?
09:25 Le loueur meublé non professionnel est beaucoup plus flexible puisqu'on peut l'intégrer dans l'ancien,
09:32 mais aussi dans des dispositifs comme l'Epad, les chambres étudiants.
09:36 Donc c'est quelque chose qui est plus accessible et qui permet d'avoir un avantage fiscal sur les loyers perçus
09:41 vu qu'en fait il y a un abattement fiscal sur les loyers que l'on perçoit.
09:46 Donc ça peut être intéressant également pour constituer son épargne et son patrimoine.
09:51 Et ça s'intègre dans une stratégie à long terme tout ça ?
09:53 Alors le loueur meublé non professionnel, vu qu'on est dans un bail commercial,
09:57 donc déjà c'est du 9 ans minimum, permet d'avoir des loyers assurés par cette loi de ce bail commercial.
10:07 Et effectivement, nous permet d'avoir des loyers garantis.
10:10 Allez-vous nous résumer les points principaux qu'on doit retenir de votre raisonnement de ce matin ?
10:15 La location meublée est très intéressante et surtout, pour le tout public,
10:23 il faut vraiment s'y intéresser et demander à des professionnels évidemment de vous conseiller.
10:28 Merci Sabine.
10:29 Et merci à vous Thomas. Je rappelle qu'on vous retrouve dimanche prochain pour un nouveau numéro d'Osez votre empreinte et osez investir.
10:34 Merci à vous.