Stéphane Desquartiers : « Quand les marchés se pètent la gueule, c’est là où il y a des opportunités pour les investisseurs ! »
Avec Stéphane Desquartiers
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00:00 Sud Radio, Oser Investir, Thomas Binet.
00:04 Restez bien, restez bien, nous osons, vous osez, ils osent.
00:10 Alors quand on ose, c'est avec Thomas Binet.
00:13 Oser Investir, quel est le programme Thomas ?
00:15 Bonjour Frédéric, rebonjour Frédéric.
00:17 Alors le co-living est-ce une bonne idée ?
00:19 Ce sera le conseil de la semaine.
00:21 Notre invité Stéphane Descartier, fondateur de la maison de l'investisseur.
00:24 On va parler de l'immobilier neuf dans le portefeuille de l'investisseur.
00:27 Puis on terminera notre rendez-vous avec le point de l'expert,
00:29 Sabine Tellier, experte en gestion de patrimoine.
00:31 Et on va parler retraite mon cher Frédéric.
00:33 Eh bien super, c'est parti.
00:34 Au cœur des quartiers pour mieux vous conseiller,
00:37 le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières vous présente.
00:43 Oser Investir, le conseil de la semaine.
00:46 Bon, les fameux anglicismes, on les a, on les a.
00:49 Alors là, il y en a un beau.
00:50 Thomas, vous allez nous parler de co-living,
00:52 ce qui signifie vivre ensemble.
00:55 Mais c'est quoi avant toute chose ?
00:56 Donc ce co-living, non, co-living en français.
00:58 Allez, en français, Frédéric.
01:00 Il s'agit pour plusieurs locataires d'abord du même appartement,
01:03 de profiter de services communs, ménage, accès Internet,
01:06 voire de prestations supplémentaires comme blanchisserie, conciergerie,
01:09 tout en bénéficiant des espaces comme la cuisine, le salon, la salle de bain
01:13 et en préservant un lieu personnel.
01:15 Là, ça nécessite un fonctionnement précis.
01:17 Oui, parce que si vous voulez souhaiter faire un investissement en co-living,
01:21 vous pouvez le faire en direct ou à travers des SCPI,
01:23 Société Civile de Placement Immobilier.
01:25 Cette dernière est plus simple car vous faites votre investissement
01:28 à travers un professionnel qui va vous accompagner
01:31 en prenant en main toutes les démarches tout au long de votre parcours d'investisseur.
01:34 Mais ce bien ne vous appartient pas en direct.
01:37 Alors justement, certains professionnels promoteurs vous proposent d'acquérir
01:40 un indirect de ces biens.
01:42 Alors vous devenez propriétaire d'une partie des parties privatives et communes.
01:45 Thomas, vous savez, vous êtes là, on vous fait confiance.
01:48 Alors dites-nous vraiment si c'est intéressant d'investir dans ce type de logement.
01:52 Frédéric, on va parler argent.
01:54 Rendement locatif net moyen se situe entre 4 et 6 %,
01:57 plus intéressant qu'une location traditionnelle.
01:59 La vacance est quasiment nulle, même si le tournoveur des locateurs est important.
02:03 Dernier point, comme il s'agit d'un bien meublé,
02:05 l'opération s'inscrit dans le cadre du loueur en meublé non professionnel, dit LMNP.
02:09 C'est noté, merci Thomas.
02:11 Thomas, nous sommes donc avec Stéphane Descartier,
02:14 c'est l'invité de la semaine, fondateur de la Maison de l'Investisseur,
02:17 réseau d'agences immobilières spécialisées investisseurs.
02:21 Bienvenue, cher Stéphane Descartier.
02:24 Thomas, je vous le confie.
02:26 Stéphane Descartier, c'est plus qu'un avis de tempête qui a lieu sur l'immobilier neuf,
02:30 on peut même parler d'un tsunami qui se joue sous nos yeux.
02:33 Les promoteurs sont malmenés, les ventes chutent, les mises en chantier avec,
02:36 et pour autant, épargner c'est prévoir.
02:38 Alors justement, est-ce que c'est le moment d'investir dans la pierre ?
02:42 Question rapide, réponse rapide.
02:44 Oui, c'est le moment.
02:45 Alors peut-être déjà savoir pourquoi il y a cette morosité quand même dans le neuf,
02:51 parce qu'effectivement, le marché est quand même très, très compliqué, très, très tendu.
02:54 On parle à peu près de moins 50% quand même sur les ventes.
02:59 Donc véritablement, alors on peut peut-être se poser la question de savoir pourquoi.
03:05 Bien sûr, l'augmentation des taux qui fait que les investisseurs
03:08 ou les propriétaires en résidence principale ont moins de capacités.
03:12 Le neuf étant un peu plus cher que l'ancien,
03:15 eh bien il y a plus de difficultés pour aller vers les logements neufs.
03:19 Il y a aussi, et c'est quand même une des raisons principales,
03:22 et là c'est une volonté dont tout le monde effectivement encore se pose la question
03:26 de savoir pourquoi les normes du HCSF que vous connaissez,
03:30 le Haut Conseil de Stabilité Financière,
03:32 qui a fortement impacté les primo-excédents et les investisseurs,
03:38 eh bien aujourd'hui, il n'y a quasiment plus de primo-excédents.
03:40 Les investisseurs ont quasiment complètement disparu
03:43 du fait des normes extrêmement restrictives pour ces deux cibles,
03:46 fait qu'en résidence principale, on est à moins 40%
03:49 et en investisseur, on est à moins 50%, moins 55% même sur l'investisseur.
03:54 Donc voilà, on en est là aujourd'hui.
03:56 Justement Stéphane Descartes, on va s'arrêter sur le dernier point
03:58 que vous venez d'évoquer, les investisseurs.
03:59 Alors est-ce que c'est bon ?
04:00 Parce que moi ce qui m'intéresse maintenant,
04:01 c'est de vous entendre sur les investisseurs, pas sur les résidences principales.
04:05 C'est, est-ce qu'il faut encore mettre de l'immobilier neuf
04:07 dans son portefeuille d'investisseurs ?
04:09 Oui, parce que c'est un peu trivial,
04:12 mais quand les marchés se pètent la gueule,
04:14 c'est là où il y a des opportunités.
04:16 Comme disait Warren Buffet en 2008,
04:20 ne pas acheter en ce moment, c'est comme garder le sexe pour ces vieux jours.
04:24 Il y a des opportunités quand même.
04:26 Aujourd'hui sur le neuf, il y a des opportunités,
04:29 parce que quand les promoteurs ont acheté le terrain,
04:32 ont démarré la construction, ils doivent déstocker.
04:35 Ils n'ont pas le choix.
04:36 Ils doivent terminer les opérations.
04:38 Et il y a deux phases où les promoteurs sont prêts
04:41 à faire des efforts considérables sur les prix.
04:43 C'est lorsqu'ils sont sur le point, juste avant d'obtenir la GFA.
04:47 Vous connaissez ? La garantie financière d'achèvement.
04:49 Parfois, ça se joue à deux ou trois logements prêts.
04:52 Et pour obtenir, Serge, cette GFA, pour enfin pouvoir passer les actes,
04:56 eh bien, ils vont faire des promos de dingue.
05:00 En ce moment, il y a vraiment des promotions assez incroyables.
05:04 Donc c'est la première étape.
05:06 Je vous interromps, parce que là, la location,
05:08 c'est aussi un marché très tendu.
05:10 Oui, bien sûr.
05:10 Ce n'est pas un argument que vous développez pour l'instant.
05:12 Peut-être que vous alliez y venir.
05:13 C'est peut-être l'intérêt d'un investisseur de partir là-dessus,
05:16 parce qu'il sait qu'il va pouvoir le louer avec facilité aujourd'hui.
05:18 Oui, tout à fait.
05:19 Bien sûr.
05:20 Alors, on va...
05:20 Ça aussi, la déprime du marché, plus les ventes en ancien qui reculent
05:27 et les investisseurs qui sont également empêchés d'aller sur l'ancien
05:31 avec les normes HCSF font qu'on assiste aujourd'hui,
05:35 et demain, ce sera pire, à un assèchement du parc locatif sans précédent.
05:39 Sans précédent ?
05:39 Sans précédent.
05:40 Je crois que tout le monde le voit, tout le monde le constate.
05:42 Il y avait encore une émission hier soir qui montre que les étudiants
05:46 dorment dans leurs voitures, dorment dans des campings.
05:49 Aujourd'hui, il y a...
05:51 On assiste à cette rentrée de septembre.
05:54 C'est pire que jamais.
05:55 Tous les jours, j'ai deux ou trois amis dont j'ai pas entendu parler
05:58 parfois depuis 30 ans qui m'appellent en me disant
06:00 "je n'ai pas d'appartement pour mon fils à Lyon, pour ma fille à La Rochelle".
06:04 Bon, c'est véritablement une pénurie extrêmement compliquée qui s'installe.
06:11 Donc, investir sur du neuf aujourd'hui à prix cassé...
06:14 Alors c'est la grande bravaïe, c'est ça ?
06:15 Oui, n'ayons pas peur de le dire aujourd'hui.
06:18 Mais de toute façon, encore une fois, les promoteurs n'ont pas le choix.
06:21 Ils ont engagé des frais, ils ont acheté des terrains.
06:24 Ils doivent déstocker, ils doivent finir, notamment sur les queues de programmes,
06:28 là où ils vont pouvoir enfin récupérer un petit peu de marge
06:31 pour pouvoir réinvestir dans de nouvelles opérations
06:34 ou pour tout simplement récupérer de la marge pour survivre.
06:38 Parce qu'aujourd'hui, pour beaucoup de promoteurs,
06:40 c'est le problème de la survie qui est en jeu.
06:43 Or, il y a des promotions assez extraordinaires
06:47 et qui permettent de, tout simplement avec l'équation prix d'achat moins cher
06:51 et locations qui ne vont faire qu'augmenter, notamment face à la pénurie,
06:56 eh bien on va vers des temps pour les bailleurs,
06:59 en tout cas qui vont être plutôt, pour ceux qui peuvent acheter en tout cas,
07:03 plutôt effectivement intéressants.
07:05 On reste sur les investisseurs.
07:06 La fin du PINEL est programmée fin 2024.
07:09 Bon, certains acteurs qui sont au micro,
07:11 d'osez-investir, viennent de temps en temps nous dire,
07:13 certains, il n'y a rien de prévu derrière,
07:15 d'autres nous disent, j'ai une information de première main,
07:17 il y aura quelque chose de prévu.
07:19 Vous Stéphane Descartes, vous en pensez quoi ?
07:22 On n'en sait rien.
07:23 De toute façon, on ne sait pas.
07:25 Je dirais que...
07:25 Ça veut dire qu'on ne fait plus de placement défiscalisant s'il n'y a plus rien.
07:28 Non, mais il n'y a pas que...
07:29 Enfin, la défiscalisation, c'est la cerise sur le gâteau.
07:34 Ce n'est pas ce qui doit conduire effectivement aujourd'hui
07:36 un investisseur à aller vers tel ou tel type de placement.
07:40 Aujourd'hui, notamment, on parle de PINEL.
07:43 Sur le neuf, il y a plein de secteurs où le PINEL n'est pas compétitif.
07:47 Vous prenez le pays Genevois,
07:49 vous prenez les quartiers sud de Marseille,
07:51 vous prenez Lyon-Intramuros.
07:52 Il y a plein de secteurs où le PINEL n'est pas compétitif,
07:55 du fait notamment des plafonds de loyers qui sont trop bas.
07:59 Or, aujourd'hui, vous parliez tout à l'heure de LMNP,
08:01 ce qu'on a peut-être de mieux à faire sur le neuf aujourd'hui,
08:04 c'est de se positionner à la casse,
08:06 enfin en tout cas sur des prix extrêmement réduits,
08:08 avec des promos de dingue, avec des frais d'intérêt offerts.
08:11 Donc, aller vers du neuf, mais le louer plutôt en meublé.
08:14 Alors attention, pas en résidence-service,
08:15 mais dans une résidence traditionnelle.
08:17 D'aller vers, effectivement, du neuf à prix,
08:21 avec des prix, avec de très belles promos,
08:24 et d'aller le louer plutôt en meublé,
08:27 avec 100 plafonds de loyers,
08:28 100 plafonds de ressources pour les locataires,
08:31 avec, alors, il faut éviter les secteurs
08:33 où les loyers sont plafonnés,
08:34 c'est le cas de plus en plus de métropoles,
08:36 mais heureusement pas toutes encore.
08:38 Mais là, vous allez, et notamment,
08:41 on parlait tout à l'heure du Pays Genevois,
08:43 dans le Pays Genevois, aujourd'hui,
08:44 on a des rendements à plus de 5%, sur du neuf.
08:48 Donc c'est quand même pas inintéressant,
08:51 avec la location meublée, et donc la fiscalité
08:54 très douce et très souple du meublé.
08:55 Stéphane Descartes, si on arrive au terme de notre entretien,
08:57 moi je voudrais, en un mot ou deux, pas trois,
09:00 vous nous donniez un conseil pour les investisseurs,
09:02 à quoi doivent-ils faire attention aujourd'hui,
09:04 tout particulièrement ?
09:05 Alors, effectivement, faire attention à ne pas,
09:09 je viens d'en parler, mais je remets une couche,
09:11 attention aux villes qui plafonnent les loyers.
09:14 Parce que l'assèchement du parc locatif va faire que
09:17 les loyers vont augmenter beaucoup et partout.
09:19 Mais sur les villes où il y a un plafonnement de loyers,
09:21 vous êtes coincés.
09:22 Donc évitez les villes qui se sont inscrites
09:26 dans ce processus de plafonnement des loyers.
09:30 Allez vers des villes où ce n'est pas encore le cas.
09:32 Il y en a beaucoup, de façon à pouvoir profiter
09:34 des futures augmentations de loyers
09:36 qui seront très importantes.
09:38 Beaucoup de conseils, évidemment, Thomas,
09:40 j'en ai gardé un.
09:41 Garder le sexe pour ces vieux jours, ça...
09:43 Ça m'aurait étonné.
09:44 Bien sûr, bien sûr.
09:45 Merci Stéphane Descartes d'être venu
09:48 dans Oser Investir.
09:49 Et puis je vous rappelle, vous êtes le fondateur
09:51 de la Maison de l'Investisseur.
09:54 Intergestion REM, spécialiste de l'épargne
09:56 dans SCPI depuis plus de 30 ans.
09:58 Présente...
10:00 Sud Radio, Oser Investir, le coin de l'expert.
10:05 Allez Thomas, cette fois-ci, nous sommes avec Sabine Tellier,
10:08 notre consultante en gestion de patrimoine
10:10 et gérante associée au sein du cabinet
10:12 Berger & Associés.
10:14 Et vous allez parler de quoi ce matin ?
10:17 Retraite.
10:18 Forcément, on va parler de la retraite
10:19 et surtout aborder le sujet du taux de remplacement.
10:21 Sabine, tout d'abord, pouvez-vous nous expliquer
10:23 en quoi consiste le taux de remplacement ?
10:25 C'est très simple Thomas.
10:27 Lorsque vous partez à la retraite,
10:28 vous ne touchez jamais 100% de votre salaire.
10:31 Le taux de remplacement, c'est le pourcentage
10:33 qui est le rapport entre la pension de retraite
10:36 et votre dernier salaire.
10:37 Par exemple, lorsque vous touchez 2500 euros
10:40 et que votre pension de retraite est à 1700 euros,
10:42 le taux de remplacement sera de 68%.
10:44 Pourquoi c'est important de calculer ce fameux taux ?
10:46 C'est crucial, parce que pour planifier votre retraite,
10:51 pour savoir si vous allez avoir assez d'argent
10:53 lorsque vous allez arrêter de travailler,
10:54 c'est très important de connaître votre taux de remplacement.
10:57 Vous venez de nous parler du taux de remplacement,
10:58 pouvez-vous nous expliquer la différence
11:00 avec le taux de liquidation ?
11:02 Le taux de liquidation, c'est plutôt un taux technique.
11:04 Il permet de calculer le montant de votre pension retraite.
11:09 Il est calculé, il est déterminé par rapport à des règles
11:12 comme votre âge de départ à la retraite,
11:14 la durée de la cotisation, le régime obligatoire
11:18 pour lequel vous avez cotisé pendant toutes ces années.
11:20 Ce taux de liquidation permet justement
11:23 de calculer votre taux de remplacement.
11:25 Y a-t-il des solutions pour faire face
11:26 à une éventuelle perte de revenu à la retraite ?
11:29 Il y a des solutions.
11:30 Il y a des solutions, notamment travailler plus longtemps
11:33 pour avoir une pension un peu plus importante,
11:35 pour opter pour le cumul emploi-retraite,
11:42 qui vous permet d'avoir un salaire et une pension retraite,
11:45 mais aussi cotiser sur des contrats
11:47 tels que le contrat de retraite individuel,
11:50 le contrat d'assurance-vie ou investir dans de l'immobilier
11:53 pour avoir des revenus complémentaires.
11:55 En conclusion, vous diriez quoi aux futurs retraités
11:57 pour les aider à mieux préparer cette fameuse retraite ?
11:59 De ne pas s'inquiéter, qu'il faut la préparer le plus vite possible
12:03 pour éviter ces angoisses de manque de revenu
12:07 lorsqu'on part à la retraite.
12:08 Donc vraiment préparer et surtout essayer de vous faire aider
12:11 par des spécialistes, des conseillers retraite spécialisés
12:15 ou des courtiers spécialisés.
12:16 Merci Sabine.
12:17 Ça viendra, ça viendra, mais j'ai plus peur du coup.
12:19 Moi merci Thomas Binet, nous avons osé investir avec vous.
12:23 Dans un instant nous oserons, évidemment,
12:25 les infos s'approchent de 10h.