Le gouffre budgétaire inefficace des aides au logement [Alexandre Mirlicourtois]

Xerfi Canal

il y a 6 mois

Comme à chaque crise immobilière, le gouvernement est sommé de mettre la main à la poche par les professionnels et les élus locaux, même en période de restrictions budgétaires. La France consacre pourtant depuis longtemps une somme significative au logement et si l’effort s’est réduit ces dernières années, il représente encore 1,5% du PIB. Pour quel résultat ? [...]

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00:00 [Générique]

00:09 Comme à chaque crise immobilière, le gouvernement est sommé de mettre la main à la poche par les professionnels et les élus locaux, même en période de restrictions budgétaires.

00:20 La France consacre pourtant, et depuis longtemps, un pognon de dingue au logement.

00:27 Et si l'effort s'est réduit ces dernières années, il représente encore 1,5% du PIB. Pour quel résultat ?

00:35 Après 50 ans de politique du logement, c'est la crise permanente.

00:38 Cet échec pose la question de l'efficacité des aides publiques à rendre le logement accessible à des prix abordables. La preuve par trois.

00:48 Aujourd'hui, un ménage doit consacrer plus de 4 ans et demi de son revenu à l'achat de son logement, soit presque le double de la moyenne observée entre les années 1960 et 2000.

01:00 C'est le signe de la déconnexion croissante entre les prix de l'immobilier et les ressources des Français.

01:05 Ce faisant, l'effort public a raté l'une de ses cibles. Mais cela affecte également le bien-être des propriétaires en réduisant leur reste à vivre.

01:14 C'est enfin une barrière à l'entrée sur le marché pour les classes moyennes et les jeunes.

01:20 Moins intense, la pression est mise aussi sur les locataires, notamment ceux du secteur libre, qui consacrent une fois les aides déduites environ 29% de leur revenu pour se loger, soit 5 points de plus par rapport au début des années 2000.

01:36 Enfin, la progression du nombre de logements vacants témoigne des dysfonctionnements du marché avec cette question.

01:43 La construction neuve n'accepte-t-elle pas les besoins globaux sans répondre à la demande locale ?

01:50 En hausse de 55% depuis 2005, plus de 3 millions de logements sont inoccupés.

01:57 Les zones rurales les moins denses sont les plus concernées. Mais tous les départements, excepté la Corse et l'Hérault, font face à ce même phénomène.

02:06 Fin 2020, Paris comptait ainsi près de 19 000 appartements vides depuis plus de deux ans.

02:13 Il n'est pas question ici de vacances frictionnelles, cette vacance de plus ou moins courte durée liée à un changement de propriétaire ou de locataire.

02:20 Cela témoigne de l'existence d'un parc de logement bien situé, mais libre.

02:26 Soit parce que, sans confort, ils nécessitent des travaux de remise en état avant location dépassant la capacité financière de leur propriétaire,

02:34 soit parce que laissés délibérément vacants dans l'attente d'une plus-value.

02:39 Bien entendu, il faut que chaque année sortent de terre des programmes immobiliers destinés pour partie à la location.

02:45 Mais pousser l'offre, une nouvelle fois via les dispositifs de réduction d'impôts pour investissement locatif, est discutable.

02:53 Couteux pour les finances publiques, inflationnistes, leur efficacité à accroître significativement le parc est contestable.

03:01 Au-delà de leur menton annuel, ces dépenses fiscales doivent être appréhendées sur la période de mise en location ou vendre en droit à l'avantage fiscal, soit de 6 à 15 ans selon les cas.

03:13 Selon la Commission des finances de l'Assemblée nationale, le coût de la génération 2010 du CELIER devrait atteindre 3,9 milliards d'euros en 2024

03:23 pour la construction de 75 000 logements, soit un coût unitaire pour les finances publiques de 52 000 euros.

03:31 La même année, le coût unitaire supporté par l'État pour financer 147 000 logements sociaux construits s'établissait de 10 200 euros, soit un rapport de 1 à 5.

03:43 La mise en place du CELIER a aussi entraîné en moyenne en France une hausse des prix du foncier de 9 à 10 % et de l'ordre de 25 % sur le pourtour méditerranéen.

03:53 Une véritable aubaine pour les propriétaires de terrains constructibles, avec de surcroît un impact marginal sur l'accroissement du parc

04:02 et surtout une absence totale de visibilité sur l'impact véritable de ces aides sur l'accroissement du parc locatif.

04:08 En revanche, les effets d'aubaine sont bien identifiés.

04:13 Tout changement de format de ces dispositifs depuis 30 ans est suivi d'embardées ou de décrochages des ventes à investisseurs.

04:20 Ce n'est pas en ajoutant des milliards à des milliards à un système d'aide coûteux et inefficace que la crise du logement va se résoudre.

04:27 Et il faudrait se redéfaire de l'idée que la hausse des valeurs immobilières demeure un signe de bonne santé des territoires, de la société,

04:34 avec ce sentiment que toute la population en profite.

04:37 En vouluant en cela que le logement a d'abord une valeur d'usage pour son utilisateur,

04:43 qu'il aspire d'abord au moindre prix pour la meilleure qualité avant d'être un support de richesse.

04:49 Le problème de la captation de la valeur immobilière reste entier.

04:52 Il passera nécessairement par une remise en cause du prix du foncier.

04:57 ♪ ♪ ♪