Encadrement des loyers
Category
🗞
NewsTranscription
00:00Bonjour à tous, alors j'avais envie de parler immobilier aujourd'hui, notamment encadrement
00:15des loyers et puis plus tard d'élargir ça au contrôle des prix. Ce qui m'a fait
00:19faire cette vidéo, c'est un article que j'ai lu dans les échos, petit article qui
00:22était titré « À Lyon et ville urbaine, l'encadrement des loyers commence à produire
00:26ses effets ». Alors ça m'a fait un petit peu tiquer parce que moi j'ai un avis relativement
00:28tranché sur tout ce qui est contrôle des prix, mais j'ai vite compris que oui l'article
00:32était positif, mais en fait c'était surtout les élus locaux qui étaient positifs. Et
00:35ils n'étaient pas positifs parce que, je ne sais pas, les loyers avaient baissé ou
00:37encore mieux, il y avait un meilleur accès aux logements locatifs, pas du tout. Ils étaient
00:43extrêmement contents parce qu'il y avait 815 000 personnes qui ont fait une simulation
00:46sur le site pour voir si les loyers étaient bien conformes ou non. Et on constatait effectivement
00:50une baisse de 36 à 29% des loyers non conformes. Donc ce n'est pas des effets positifs sur
00:55les locataires, c'est plutôt des effets positifs sur les annonces qui sont conformes.
00:58Et effectivement je dis que j'ai un avis tranché parce que moi ce que j'ai remarqué
01:01c'est que plus les gouvernements successifs veulent améliorer la vie des locataires et
01:04plus il est difficile pour un locataire de se loger. Parce qu'il y a eu plein plein
01:08plein de mesures qui ont été mises en place pour aider les locataires et il y en a une
01:13qui continue à m'impressionner, c'est l'encadrement des loyers. Parce que vous savez que les loyers
01:16sont plafonnés dans plusieurs villes, Paris, Lyon, Montpellier, Bordeaux, etc. Et pourquoi
01:20est-ce que je dis que ça m'impressionne ? C'est parce que le contrôle des prix c'est
01:23une politique économique qui a toujours échoué. Ça fait 4000 ans que l'être humain essaye
01:28de contrôler les prix et ça ne marche pas. Et ce qui est intéressant avec ce sujet c'est
01:32qu'il transcende les partis politiques. Que ce soit la gauche, la droite, le centre, tous
01:36les gouvernements français depuis 40 ans, mais j'aurais pu remonter bien plus loin
01:39que ça, ont mis en place des mesures pour contrôler les prix, donc souvent dans l'énergie
01:43et le logement. Mais quand je dis tous, c'est tous. C'est-à-dire que si on part par François
01:47Mitterrand dans les années 80, lui il avait fait un peu la totale, il avait bloqué les
01:50prix et les salaires pour lutter contre l'inflation et déjà mis des mesures d'encadrement de
01:55loyers. Ensuite Jacques Chirac, lui, il a gelé les tarifs publics comme ceux du gaz
01:59et de l'électricité sous son mandat. Ensuite c'est Nicolas Sarkozy qui a suivi donc avec
02:04une tendance plus libérale normalement que les deux précédents, mais il a poursuivi
02:07cette politique en maintenant des plafonds pour les prix de l'énergie. Ensuite François
02:10Hollande, lui, il a introduit la loi Allure pour encadrer les loyers dans les zones tendues
02:14et il a aussi gelé le prix des péages. Et enfin Emmanuel Macron, lui, il a instauré
02:18le bouclier tarifaire pour limiter la hausse des prix de l'électricité et du gaz,
02:22j'en reparlerai en fin de cette émission, tout en maintenant l'encadrement des loyers
02:26avec la loi Elan. On voit donc que ce n'est pas une question d'idéologie, quand il
02:29s'agit d'énergie et de logement, quasiment tous les gouvernements adoptent ou ont adopté
02:34des mesures de contrôle des prix, surtout en temps de crise. Donc la vraie question
02:37c'est, est-ce que ces mesures fonctionnent vraiment ? Et pour comprendre à quel point
02:41cette idée est ancienne, allons à Esnouna, c'est une cité-état de Mésopotamie, donc
02:45ça se situerait aujourd'hui en Irak, et il y a plus de 4000 ans, des tablettes montrent
02:50déjà que les autorités avaient fixé des prix pour des produits de base comme l'orge,
02:54l'huile ou même pour la location de charrettes. Tard, en Babylone, on a le célèbre code
02:58d'Amourabi qu'on peut voir au lycée du Louvre, c'est une immense pierre noire avec
03:02un code, en fait avec des lois qui sont marquées dessus, j'en avais déjà parlé dans d'autres
03:05vidéos, et ce code a essayé de contrôler les prix du blé, des services et même des
03:11salaires. Alors sur ces deux cas très anciens, on manque d'informations sur les effets
03:15de ce contrôle des prix, mais on en sait un peu plus sur celui des grecs. En 388 avant
03:20Jésus-Christ, Athènes a imposé des contrôles stricts sur le prix des céréales, et ces
03:24contrôles étaient punis par la peine de mort. Quel est le résultat ? On a des pénuries,
03:28on a eu beaucoup de marchés noirs, et des agriculteurs qui préféraient cacher leurs
03:32récoltes plutôt que de les vendre à paire. Tout ça malgré la peine de mort. Même problème
03:36à Rome, 700 ans plus tard, en l'an 301, quand l'empereur Dioclétien a instauré
03:41des plafonds de prix sur presque tous les produits. Qu'est-ce qui s'est passé ? Les
03:44commerçants ont déserté les marchés, créant encore plus de pénuries, et la loi
03:47a dû être abandonnée pour éviter une crise encore plus grave.
03:50Alors je vous passe les siècles et les siècles où on a eu des contrôles des prix, pour
03:54arriver en 1770 au Bengale, avec une grande famine qui a tué près de 10 millions de
03:59personnes. Alors je sais pas si vous étiez au courant, moi j'étais pas au courant,
04:01ça m'a énormément surpris de savoir qu'on avait déjà à cette époque une famine qui
04:05a pu tuer 10 millions de personnes, c'est quand même assez incroyable. C'est souvent
04:08la sécheresse qui est désignée comme responsable, mais le fameux économiste Adam Smith dans
04:12son livre La richesse des nations explique que ce sont les restrictions commerciales
04:16sur le riz qui étaient imposées par l'une des premières entreprises dans le monde,
04:19la compagnie des Indes orientales, qui ont transformé une simple pénurie en catastrophe
04:23humanitaire. Et c'est le contrôle des prix qui a empêché l'arrivée du riz sur les
04:27marchés, ce qui a aggravé la situation.
04:29On a vu la même chose pendant la révolution française, 1793, les révolutionnaires ont
04:33instauré la loi du maximum qui plafonnait les prix des produits alimentaires comme le
04:38pain. Ça a mené à des pénuries encore plus graves, les agriculteurs ont arrêté
04:41de vendre leurs produits, forçant le gouvernement à abandonner la loi.
04:45Alors, je ne sais pas pour vous, mais moi j'ai l'impression déjà de voir un schéma,
04:48et je pourrais continuer pendant très longtemps. Il se passe la même chose en Allemagne, après
04:52la deuxième guerre mondiale, les Alliés d'une manière générale ont voulu bloquer
04:56les prix en Allemagne, ça a été une catastrophe. J'ai fait exprès de ne pas vous parler des
05:01pénuries de la période soviétique, bien sûr pénurie, contrôle des prix, etc. Justement
05:05pour vous prendre des exemples un petit peu plus originaux, et ça continue évidemment
05:09jusqu'à aujourd'hui. Pour ne pas prendre un exemple français, en Catalogne, en 2023,
05:14une nouvelle loi d'encadrement des loyers a été appliquée. Les prix ont baissé de
05:175% en moyenne, donc j'imagine que tous ceux qui ont mis cette loi en place vont dire oui
05:21c'est génial ça a marché, sauf que le nombre de contrats de location a chuté de
05:2617%. Pourquoi ? Je pense que vous avez compris le schéma jusqu'à maintenant, les propriétaires
05:30ont préféré retirer leur logement du marché ou les convertir en location saisonnière
05:35pour éviter la réglementation. Ce qui montre que même dans un contexte moderne, les contrôles
05:39des prix ont des effets secondaires inattendus. Alors je dis inattendus, apparemment c'est
05:43inattendu pour les politiques parce que moi j'ai l'impression qu'au contraire c'est relativement
05:46classique. Alors je ne voudrais pas passer pour un libéral extrémiste, ce n'est pas
05:51si évident que ça, il y a certains économistes comme Paul Krugman ou Galbraith qui reconnaissent
05:55que des mesures temporaires, et c'est ça qui est important, temporaires de contrôle
05:59des prix peuvent être utiles dans certaines situations, comme une guerre ou une période
06:03d'hyperinflation. Par exemple, pendant la seconde guerre mondiale, on a vu pas mal
06:06de contrôles des prix aux Etats-Unis ou dans d'autres pays. Pendant la période du Covid,
06:10on a vu des plafonds de prix sur les masques ou les gels hydroalcooliques pour éviter
06:13les abus. Oui tout ça c'est compréhensible, mais tous les économistes quasiment s'accordent
06:17à dire que ces mesures ne doivent être que temporaires, car à long terme, elles
06:20créent plus de problèmes qu'elles n'en résolvent. Ce que l'histoire nous montre,
06:23c'est que les contrôles des prix finissent par fausser les signaux du marché. Ils encouragent
06:27les pénuries, ils vont décourager la production et ils favorisent souvent les marchés noirs.
06:32Et même si les prix élevés sont douloureux pour les consommateurs, ils jouent un rôle crucial en
06:37tant que signaux économiques. Parce que ce que les prix élevés disent, c'est « au producteur,
06:42augmentez la production et au consommateur, consommez avec modération ». Et si vous
06:47manipulez ces signaux en fixant des prix artificiels, vous risquez d'aggraver la
06:51situation. C'est exactement ce qu'on a vu en France en matière de logements. Je vous rappelle
06:55qu'on a environ 500 000 logements locatifs qui manquent pour répondre à la demande dans les
06:59grandes villes. Bien sûr, déficits encore plus marqués dans les zones tendues comme Paris,
07:03Île-de-France en général ou Lyon, où l'encadrement des loyers limite l'incitation des
07:07propriétaires à louer leurs biens. Et puis même chose du côté du neuf, de la construction de
07:12logements neufs, c'est forcément limité puisque les rendements seront moins bons. Donc moins de
07:16logements disponibles, ça veut dire des délais d'attente qui explosent pour les candidats
07:20locataires et surtout, beaucoup sont obligés d'aller se loger beaucoup plus loin. Et vous
07:23souvenez que dans tous les cas historiques, il y avait des marchés noirs qui se créaient. C'est
07:27un petit peu la même chose aujourd'hui puisque les études montrent qu'à Paris, 38% des annonces
07:30ont des loyers supérieurs aux loyers de référence. Donc c'est de la fraude si vous voulez et si on ne
07:36regarde que les meublés, c'est 48%. Voilà donc pour moi, c'est exactement l'équivalent du marché
07:39noir, c'est-à-dire qu'on essaie de fixer les prix ou de les limiter ou de les plafonner mais ça ne
07:43marche pas finalement, les prix du vrai marché gagnent toujours. Et c'est la même chose du
07:47côté de l'énergie parce que c'est l'un des secteurs les plus régulés, vous le savez, la France a vu
07:51des décennies de sous-investissements dans son parc nucléaire. Souvenez-vous qu'en 2022,
07:56au moment où on a eu un pic en hiver, il n'y avait que 56% des réacteurs qui étaient en
08:00fonctionnement, ce qui a mis une énorme pression sur l'approvisionnement énergétique. Et c'est
08:04toujours le même principe, plafonnement du prix, ce qui veut dire moins d'argent pour le producteur,
08:08donc dans ce cas-là EDF, pour maintenir ou moderniser ses centrales. Et le pire c'est que
08:12ça ne touche pas qu'EDF mais même pour ceux qui souhaiteraient investir dans des énergies
08:17renouvelables, par exemple acheter des panneaux solaires, pourquoi investir dans du solaire
08:20puisque l'électricité elle est bon marché, elle est plafonnée. Et là on est vraiment dans
08:25l'éternel débat entre court terme et long terme. Plutôt que de chercher à limiter artificiellement
08:29les prix à court terme, ce serait beaucoup mieux d'accepter des prix légèrement plus élevés
08:33aujourd'hui en échange d'un investissement massif dans la production, et ça c'est vrai pour la
08:38production d'énergie, c'est vrai pour la production de logements, ce qui à terme va maintenir des
08:43loyers ou les prix d'électricité corrects. Et parmi toutes les citations attribuées à Einstein,
08:47il y en a une qui correspond bien au thème d'aujourd'hui je trouve, c'est la folie c'est de
08:50faire toujours la même chose et de s'attendre à des résultats différents. Alors l'encadrement des
08:54loyers va malgré tout faire des heureux, ça fait des gagnants. Mais c'est un énorme paradoxe parce
08:58que les gagnants ce sont ceux qui ont déjà un logement, c'est à dire que ce sont des locataires
09:01qui ont déjà trouvé un logement qui leur convient avec un loyer qui leur convient, mais ils gagnent
09:06parce que les futurs loyers ou les futures hausses de loyer vont être modérées. Alors qu'à la base
09:10le dispositif il est fait pour aider ceux qui n'ont pas encore de logement, qui ont du mal à se loger
09:15ou qui ne sont pas logés au bon endroit. Et eux ils vont subir de plein fouet les effets pervers
09:20en fait de ce contrôle des prix. Puisqu'on l'a vu, il y a une partie de la production, soit
09:25production neuf soit des propriétaires qui veulent mettre en location qui va disparaître. Soit des
09:29propriétaires qui ne veulent plus mettre leur logement en location, soit des logements qui ne
09:33seront pas construits faute d'investisseurs locatifs. Et même si un propriétaire veut
09:39malgré tout mettre son bien en location, vu qu'il va avoir un rendement limité, il va entretenir au
09:43minimum, il ne va pas faire de travaux etc. Donc on va voir, c'est exactement comme les centrales
09:47nucléaires finalement, donc on a une qualité de la production ou de l'offre d'une manière générale
09:51qui baisse. Alors attention, je sais que c'est un sujet clivant. Pourquoi c'est un sujet clivant ?
09:54Parce que évidemment quand on fait face à des personnes qui ont du mal à se loger, qui payent
09:59trop cher leur loyer ou bien des personnes qui n'arrivent pas à payer leur facture d'électricité,
10:02la démarche naturelle c'est de faire effectivement ce plafonnement des prix, de se dire il faut
10:08absolument forcer les propriétaires à baisser leur prix, il faut absolument limiter les prix
10:12de l'énergie. Mais on le voit, c'est une solution qui marche à court terme mais qui a des effets
10:16secondaires vraiment désastreux. Donc c'est pour ça qu'être contre ce type de mesures, c'est pas
10:22très populaire, mais je me permets de défendre ça aujourd'hui parce que j'ai à nouveau une vision
10:26long terme. Et pour ceux qui me suivent depuis un moment, vous savez qu'en investissement j'ai une
10:29vision long terme et en termes de politique économique évidemment c'est la même chose.
10:32Et l'effet pervers il vient notamment des hommes politiques ou femmes politiques qui ont très
10:38souvent une vision à court terme pour être réélus etc. Enfin vous connaissez l'histoire. Et
10:42qui ont donc plutôt intérêt à maintenir des prix modérés pendant un certain temps pendant leur
10:46mandat plutôt que de viser le mandat d'après ou voire même dans 20 ans. Donc voilà, il y a
10:51énormément d'effets pervers dans toutes ces politiques économiques. Mais justement parce
10:54que c'est clivant, dites-moi ce que vous en pensez. Si vous êtes propriétaire, locataire, peu importe,
10:58indiquez-moi ce que vous pensez de l'encadrement des loyers ou bien de la limitation des prix de
11:02l'énergie, ça m'intéresse beaucoup. Merci à tous pour votre suivi comme d'habitude, merci pour les
11:07likes, les partages, enfin tout ça, les commentaires aussi évidemment. Moi je vous dis à bientôt pour
11:11d'autres vidéos.