Budget 2025 : Proposition de réforme de la fiscalité locative

Sud Radio

le mois dernier

Avec Audrey Marigliano, Directrice des opérations chez Zenith Investment Solutions

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00:00Avec la Massif, économisez en changeant d'assurance de prêts immobiliers.

00:03Condition sur massif.fr.

00:05La Massif présente Sud Radio.

00:07Parlons immo, ça vous concerne.

00:10Et oui, l'immobilier, ça vous concerne tellement que vous avez été nombreux à nous laisser vos messages sur le répondeur de Sud Radio 0826-300-300, Sylvain, cette semaine.

00:18Absolument. On nous a posé donc cette question sur l'alignement fiscal, une réforme qui est en cours, qui d'ailleurs a été adoptée,

00:23sur la fiscalité du meublé par rapport à l'occasion nue et les bouts plus longs.

00:29Grégoire, cette question nous a été posée par Sophie.

00:32Oui, Sophie, elle a 41 ans, elle est propriétaire d'un appartement qu'elle a meublé, donc qu'elle a loué à un couple de jeunes actifs.

00:38Elle a fait exprès de le louer en meublé, car c'était plus intéressant fiscalement pour elle.

00:42On va en parler. Mais Sophie, elle a entendu parler effectivement de la réforme qui a été adoptée.

00:47Elle se pose beaucoup de questions à ce propos.

00:49Et donc, j'ai demandé pour répondre à ces interrogations à une experte de venir nous donner un coup de main.

00:54Il s'agit de Audrey Marigliano, directrice des opérations chez Zenith Investment Solutions.

00:59Bonjour Audrey. Bonjour.

01:01Merci beaucoup de répondre à nos questions.

01:03Alors déjà, est-ce qu'on peut rappeler à quoi correspond ce dispositif qu'on appelle LMNP et expliquer à quoi ça correspond LMNP?

01:11Bien sûr. Alors, le dispositif LMNP, ça signifie louer en meublé non professionnel.

01:17C'est effectivement un dispositif qui permet de concilier investissement immobilier et optimisation fiscale.

01:23Il est en général particulièrement intéressant pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier,

01:28tout en bénéficiant d'avantages fiscaux propres à ce dispositif.

01:31Non, non, allez-y Audrey, pardon.

01:34Donc, ce que veut dire ce dispositif, c'est très concrètement, vous allez être propriétaire d'un appartement que vous allez effectivement meubler.

01:41En fonction de ce que vous allez mettre comme équipement, vous allez pouvoir en plus bonifier la location de votre appartement

01:50et en plus bénéficier des avantages de la location meublée en matière de fiscalité.

01:54Alors, excellente transition. Qu'est-ce que ça veut dire un logement meublé?

01:58Si je parle basiquement, est-ce qu'il faut que je mette une table dans le salon?

02:01Est-ce qu'il faut que je mette des chaises, une télévision, un lit?

02:04Qu'est-ce que ça veut dire?

02:05Là, le législateur nous a aidé puisqu'il définit très clairement la liste des mobiliers à mettre en oeuvre dans les appartements pour qu'ils répondent à ces critères.

02:14Ce que je dirais, c'est le bon sens.

02:16En fait, ce qu'on peut retenir, c'est qu'en fait, il doit être équipé de manière à vivre de façon autonome et dans l'instant dans l'appartement.

02:24C'est comme si vous arriviez avec uniquement vos valises et vous aviez la capacité de cuisiner, de dormir avec une couette, avec des choses comme ça.

02:32Donc, effectivement, ça va un petit peu plus loin que juste une table et des chaises dans le salon.

02:36On va aller chercher le matériel d'entretien ménager, des luminaires.

02:39Mais ça, encore une fois, la loi a l'air des obligations meublées.

02:44C'est l'appart hôtel, quoi.

02:46Exactement.

02:47Alors, justement, je vais enchaîner sur la réforme actuelle.

02:51C'est la loi Lemaire.

02:52Anaïs Lemaire, député du Finistère, a fait adopter... Elle a été adoptée, donc, cette loi qui aligne la fiscalité du meublé et la fiscalité des locations qu'on appelle nues, plus couramment.

03:06Alors, l'idée du législateur, c'est qu'on a spéculé sur le meublé.

03:10Il y avait une inéquité fiscale, ce qui fait que, par exemple, dans les grandes villes, on ne trouvait plus du tout, d'ailleurs, de beaux vides.

03:16Il n'y avait que du meublé à louer.

03:18Est-ce que cette réforme, cette annonce, et à mon avis, ça sera certainement le cas, va bousculer le marché du meublé, aujourd'hui ?

03:26Alors, ça va nécessairement avoir des impacts.

03:29Par contre, on peut quand même, en amont, souligner que le marché du meublé, il a des sous-segments.

03:35Et on différencie des réactions, notamment du législateur, qui sont liées à un segment qui a énormément pris de l'importance dans l'allocation meublée, qui est le segment de l'allocation courte durée.

03:46Parce que, encore une fois, si je remets philosophiquement le centre d'action des gouvernements, c'est de protéger l'accès au logement.

03:54Et vous n'avez pas du tout le même sens d'une location longue durée en meublé, où là, vous permettez à des gens juste qui vont habiter, je ne sais pas, un an, deux ans, peut-être, dans une ville,

04:03de pouvoir avoir un appartement complètement packagé, meublé, avec cet effet courte durée qui a effectivement eu des tendances à créer des effets spéculations sur le marché,

04:12ou en tout cas, des difficultés d'accès au logement pour les résidents locaux, pour le citer par exemple, où finalement, c'est finalement le déploiement de ce segment d'activité de meublé

04:25qui a poussé le législateur à avoir des vives réactions pour continuer à préserver l'accès au logement, tout simplement.

04:33Donc après, ce qu'on imagine, c'est qu'effectivement, d'atténuer certains mécanismes d'abattement entre le meublé et le nu va nécessairement avoir un impact de régulation

04:45entre ces deux choix de location, mais vous avez encore dans la location meublée des dispositifs tels que le mécanisme d'amortissement qui reste encore avantageux.

04:55Et encore, je ne parle pas non plus des différentes options qu'on peut avoir sur les loyers qui peuvent être bonifiés en meublé, où ça, c'est une réalité.

05:04Donc peut-être que finalement, même si l'abattement est minoré, votre « surperformance » locative va rester bénéfique par rapport à du nu.

05:12Donc oui, ça va avoir des impacts, notamment sur la location courte durée, à mon sens, sur la location plutôt longue durée, telle qu'on la connaît depuis des années avant le Airbnb.

05:22Ça va rester un segment de marché qui est très utilisé.

05:26Bon, on n'a plus qu'à « surperformer » en quelque sorte. Merci beaucoup pour cet éclairage.

05:30On vous retrouve une prochaine fois sur Sud Radio avec plaisir.

05:33Merci beaucoup, Audrey. Marie Gliano, je rappelle que vous êtes directrice des opérations chez Zenith Investment Solutions.

05:38Et maintenant qu'on a loué, tout de suite, on essaie de l'acheter.