Avec Charles Marinakis, président de Century 21 France
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NewsTranscription
00:00On parle logement avec Sylvain Lévy-Valency et son invité 2025.
00:04Est-ce que j'achète ou pas ? Vous allez nous le dire.
00:06C'est ce qu'on va poser comme question.
00:08Charles-Marie Nakis, bonjour.
00:10Bonjour Bérenice.
00:12Bonjour Charles.
00:13Merci d'être avec nous.
00:14Vous êtes président du réseau Century 21 France.
00:16Vous êtes le réseau majeur en immobilier français.
00:19On est ravis de vous recevoir et merci de répondre à nos questions.
00:22C'est vrai que la question a été posée par notre cher Jean-Marie.
00:25Les ventes immobilières repartent a priori enfin un peu à la hausse
00:28avec quasiment deux années dans lesquelles le marché a été plutôt chahuté,
00:32plutôt tendu.
00:33C'était compliqué pour les Français de l'acheter.
00:35Et là apparemment, quand on vous écoute,
00:37notre chère Bérenice a assisté à votre conférence de presse
00:40où vous étiez plutôt très positif.
00:42Ça a l'air de repartir.
00:44C'est reparti en fait Sylvain.
00:46La réalité, la bonne nouvelle de cette deuxième partie d'année 2024,
00:50c'est qu'effectivement les transactions, le volume...
00:53Alors quand on dit c'est reparti,
00:54pour répondre à la question de Marie,
00:56ça veut dire que le nombre de transactions est reparti.
00:58Et du coup ça monte ou ça baisse ?
01:00Les prix, on va y venir.
01:02Il n'y a que ça qui m'intéresse.
01:04La sauvegarde du patrimoine en fait, c'est ça.
01:07Non non, la bonne nouvelle c'est qu'effectivement
01:09le marché des transactions dans l'ancien en tout cas
01:12a repris des couleurs et s'est tonifié.
01:15Grâce, il ne faut pas se voiler la face,
01:17à une diminution, à trois diminutions successives
01:20des taux d'intérêt.
01:21La Banque Centrale Européenne a ajusté les taux à la baisse
01:24trois fois à raison de 0,25.
01:26Mais pour la première fois,
01:28on ne peut pas imputer la dynamisation du marché
01:31uniquement à la baisse des taux,
01:32parce que Sylvain, les prix,
01:34et là ça répond à la question de Jean-Marie,
01:36ont baissé significativement depuis 2022.
01:39Et c'est ça la bonne nouvelle,
01:40c'est qu'on s'est retrouvé dans une configuration,
01:43une conjonction d'événements
01:44que nous n'avions pas retrouvé depuis très longtemps,
01:46c'est-à-dire à la fois des taux qui baissent
01:48et à la fois des prix qui baissent.
01:50Et c'est la conjonction des deux qui a permis au marché
01:53de redonner aux Français un vrai pouvoir d'achat.
01:58C'est ce qui s'est passé tardivement dans l'année.
02:02J'entends que mes confrères annonçaient des mois de novembre, etc.
02:05Ils ont raison, c'est vraiment le dernier semestre
02:08et en particulier le dernier trimestre 2024
02:10qui a redynamisé notre marché.
02:13Je voudrais qu'on creuse bien sur l'effet taux d'intérêt.
02:18Est-ce que la baisse des taux d'intérêt relance mécaniquement le marché ou pas ?
02:21Oui, c'est mécanique, ça redonne le pouvoir d'achat.
02:23Est-ce que ça entraîne automatiquement des hausses de prix ?
02:25Non, la preuve c'est que cette fois-ci,
02:27on a réussi à contenir les prix,
02:29mais il va falloir vraiment qu'on réussisse cette prouesse
02:33de faire en sorte que les taux,
02:35à chaque fois qu'un taux baisse, le prix ne monte pas.
02:38Parce que si jamais cet effet mécanique,
02:40qui d'ailleurs a été extrêmement pervers...
02:43C'est un peu ce qui s'est passé dans les années précédentes.
02:45Oui, ça a été un phénomène extrêmement pervers.
02:47Je rappelle pour ceux qui nous écoutent
02:49et qui sont rarement aux idées reçues,
02:51la baisse des taux ne sert jamais les acquéreurs,
02:53mais tout le temps les vendeurs.
02:55C'est-à-dire que plus les taux ont baissé, plus les prix ont monté.
02:57Cela veut dire qu'en fait, cela que vous ne donniez pas à la banque,
02:59vous le donniez aux vendeurs.
03:01C'est-à-dire que d'un point de vue économique,
03:03c'est flat, si vous voulez.
03:05C'est la loi de l'offre et de la demande, au final.
03:07Là, c'est plus la loi de l'offre et de la demande.
03:09Elle peut permettre d'amplifier un prix
03:12au-delà même d'un prix de marché.
03:15Là, c'est mécanique.
03:17On a bien compris que quand vous empruntiez 1,10%,
03:21avec 1 500 euros de mensualité,
03:23parce que vous savez,
03:25le marché de la transaction de l'ancien,
03:27c'est une équation à 4 inconnues,
03:29dont une est déjà résolue.
03:31Cela veut dire qu'on sait exactement
03:33combien vous pouvez emprunter.
03:35Vous ne pouvez pas emprunter plus de 35% de vos revenus nets.
03:37À partir de là, il ne reste que 3 leviers.
03:39Le prix, le taux du crédit et la surface.
03:41Le marché, Bérenice,
03:43depuis la nuit des temps,
03:45s'autorégule et les Français
03:47utilisent ces 3 leviers,
03:49en fonction des opportunités qui leur sont données
03:51et la raison pour laquelle on a trouvé de la tolicité,
03:53le taux de crédit a baissé,
03:55le prix a baissé
03:57et les surfaces ont légèrement baissé.
03:59Donc, il y a une bonne conjonction.
04:01Comme il y avait d'ailleurs...
04:03Si vous voulez refaire un investissement immobilier,
04:05c'est le moment où jamais.
04:07Vous n'allez pas nous dire le contraire.
04:09C'est factuel.
04:11C'est chiffré.
04:13C'est vraiment bien complété pour l'information de nos auditeurs.
04:15Concernant l'évolution du prix,
04:17il y a des fortes disparités. On est toujours d'accord là-dessus.
04:19Parce qu'il n'y a pas un marché immobilier,
04:21il y a des marchés immobiliers.
04:23Vous l'avez toujours dit d'ailleurs, extrêmement carré,
04:25puisque parler de moyenne, finalement, ça n'a pas beaucoup de sens.
04:27Il y a des villes
04:29qui peuvent changer, bien évidemment,
04:31de quartier quasiment, d'une rue à l'autre.
04:33C'est difficile quand même de faire une analyse globale
04:35du marché.
04:37Ce n'est pas du tout représentatif.
04:39Quelles sont les grosses tendances que vous avez constatées ?
04:41Par exemple, avec des territoires
04:43dont on sait qu'ils tirent leur épingle du jeu,
04:45comme la province d'Alpes-Côte d'Azur,
04:47on sait que Nice a été moins impactée,
04:49que l'Arc Atlantique également.
04:51Quel constat vous faites dans ce paramétrage
04:53des prix, très fin,
04:55puisqu'il n'y a pas une région
04:57où il n'y a pas un agence en tirée 21
04:59capable de restituer de la donnée ?
05:01Effectivement,
05:03je trouve que
05:05le fonctionnement du marché des dernières années
05:07a définitivement tordu le coup
05:09à une idée d'un prix du mètre carré moyen
05:11qui n'a plus de sens aujourd'hui.
05:13Il faut faire une radiographie
05:15région par région, et si on regarde région par région,
05:17typiquement, si vous voulez,
05:19on s'aperçoit que les régions
05:21qui étaient un peu leaders
05:23à une certaine époque et qui entraînaient le marché
05:25comme Paris, région parisienne,
05:27c'est probablement les régions qui ont le plus souffert.
05:29À Paris, les prix ont baissé de 5%,
05:31et le prix de cession moyen...
05:33En fait, on a fait deux analyses.
05:35Une analyse de 2019 à 2022
05:37pour mesurer
05:39à quel point les prix avaient augmenté
05:41dans la période post-Covid,
05:43et puis on a aussi regardé ce qui s'était passé
05:45depuis 2022.
05:47Et c'est là qu'on a observé une décrue extrêmement marquée
05:49des prix, où à Paris, si vous voulez,
05:51depuis 2022, le prix du mètre carré
05:53a baissé de 10%, et le prix de cession moyen
05:55a baissé de quasiment 15%.
05:57C'est des baisses marquées.
05:59C'est ce que j'appelle une baisse de prix.
06:01Un ajustement, c'est de 1 à 3%,
06:03une baisse, c'est à deux chiffres.
06:05En moyenne, c'est à peu près la même chose,
06:07sans rentrer dans le détail de tel ou tel département.
06:09Et puis en province,
06:11on observe deux phénomènes.
06:13Il y a typiquement, je reviens sur ce qu'a dit Bérénice
06:15tout à l'heure, si vous prenez la région
06:17Provence-Alpes-Côte d'Azur,
06:19entre 2019 et 2022,
06:21le prix a augmenté de
06:2327%.
06:25C'est énorme.
06:27Il n'a plus augmenté que de 3%
06:29entre 2022 et 2024.
06:31Donc vous voyez, on voit bien
06:33un fort ralentissement. Mais voilà typiquement une région
06:35qui, malgré un contexte extrêmement
06:37dépendant, a réussi à maintenir sa hausse.
06:39En revanche,
06:41dans cette région-là, le volume
06:43de transactions a baissé de 20%.
06:45Sylvain, vous voyez ?
06:47Il y a toujours un dommage.
06:49À un moment donné, si vous êtes vraiment vendeur,
06:51soit vous acceptez d'ajuster votre prix,
06:53sinon vous allez vous retrouver dans le parc de ceux
06:55qui n'ont pas vendu. En Normandie, juste pour vous
06:57terminer un ou deux exemples, il y a aussi
06:59des régions qui ont corrigé des prix
07:01qui étaient trop élevés.
07:03Si on prend la Nouvelle-Aquitaine, pareil, entre
07:052019 et 2021. Bordeaux,
07:07typiquement, plus de 20%
07:09d'augmentation des prix.
07:11Moi, je crois que c'est 21 ou 27%.
07:13Entre 2022 et 2024,
07:15les prix ont régressé de quasiment
07:174 à 5%.
07:19Il y a des régions qui ont toujours maintenu
07:21des prix, et puis il y a des régions qui ont
07:23été obligées de corriger les prix parce que
07:25ils avaient beaucoup trop augmenté dans la période
07:27post-Covid. Alors, est-ce qu'on est toujours
07:29en crise ? Ou pas ?
07:31– Mais moi, je n'ai jamais considéré qu'il y avait une crise
07:33de l'immobilier. J'ai toujours considéré qu'il y avait une crise
07:35du logement. – Quand on voit les chiffres de vos
07:37confrères, ou globalement
07:39des entreprises immobilières qui ont été très, très
07:41sévèrement chahutées, on ne peut pas dire que ce ne soit pas une crise
07:43immobilière. – Non, moi, je ne me suis jamais affolé
07:45de ça. On va finir l'année à
07:47780 000 ventes, probablement.
07:49Ce sera moins 10 ou moins 14%
07:51de ce qui a été fait l'année dernière.
07:53Mais, vous savez, il suffisait...
07:55– Il y a quand même eu un impact économique sur les structures
07:57immobilières, on ne peut pas le dire.
07:59– Je ne dis pas le contraire. – Des agences qui ont
08:01fermé, des promoteurs qui ont déposé leur bilan.
08:03– Non, les promoteurs, ce n'est pas pareil.
08:05– Oui, mais marché du neuf, marché de l'ancien,
08:07voilà. – Moi, je distingue
08:09dans le logement trois marchés, si vous voulez,
08:11qui n'ont pas été impactés de la même manière.
08:13Un, il y a le marché du neuf,
08:15et on peut y revenir sur les promoteurs, si vous voulez,
08:17et évidemment, la disparition du Pinel
08:19et le contexte tel qu'ils le subissent depuis
08:21maintenant deux ans. Ça, c'est une chose.
08:23Ensuite, on en reviendra peut-être sur
08:25les logements classés. J'ai le parc
08:27locatif privé qui est probablement celui
08:29qui est pris en étau entre les deux,
08:31et celui qui souffre le plus. Et puis,
08:33pour être tout à fait honnête, je considère que celui
08:35qui a souffert, mais qui quand même souffre le moins
08:37parce qu'il est plus autonome
08:39et plus indépendant que les autres, parce que
08:41sa régulation économique, elle dépend
08:43pas du marché directement,
08:45c'est le marché des transactions de l'ancien. Donc évidemment,
08:47en tant que patron de réseau,
08:49je préférerais qu'en France, il se fasse
08:51tous les ans un million de transactions. Mais je sais
08:53que c'est pas réaliste, parce que c'est pas le niveau du marché français.
08:55Charles-Marie Nacky, très très rapidement,
08:57l'instabilité politique a pesé sur
08:59l'industrie immobilière. Avec Valérie Letart,
09:01à priori, l'industrie
09:03plébiscite son action. Partagez
09:05le même raisonnement ?
09:07Pas vraiment. Moi, j'ai vu
09:09défiler quatre milices du logement
09:11en 22 mois. Je constate
09:13que leur impact sur
09:15mon marché à moi, c'est néant.
09:17Tout ce qui compte, c'est qu'on garde le rythme.
09:19Au moins, c'est pas une langue de bois.
09:21Il n'a pas de raison de faire de la langue de bois.
09:23Moi, je suis gouverné par la Banque Centrale Européenne.
09:25Ce qui a dynamisé mon marché,
09:27clairement, c'est une triple baisse des
09:29taux et la capacité des agents immobiliers
09:31et du marché à faire baisser les prix,
09:33à ajuster les prix, qui était une absolue
09:35nécessité. Ça, c'est mon constat factuel.
09:37Je n'ai absolument rien contre
09:39Madame Letart, que je ne connais pas, que je n'ai pas rencontré.
09:41Tout le monde lui donne volontiers un crédit
09:43de professionnalisme et de maîtrise de ce
09:45métier-là. Tant mieux, c'est une excellente nouvelle.
09:47Mais on ne peut pas dire qu'aujourd'hui,
09:49les actions des ministres du logement successifs
09:51ont eu un impact, en tout cas, sur mon marché.
09:53Et encore une fois, je suis probablement
09:55le marché qui...
09:57Moi, je n'attends rien, en fait.
09:59Si, si.
10:01Surtout, touchez à rien.
10:03On va se débrouiller.
10:05Moi, je ne demande pas de milliards, pas d'aide, pas de soutenance.
10:07Peut-être un élargissement du
10:09prêt à taux zéro, si c'est une petite
10:11cerise sur le gâteau, on le prendra bien volontiers.
10:13Pourquoi pas ? Mais en réalité,
10:15ça n'a pas forcément d'impact, si vous voulez, sur notre marché.
10:17En tout cas, les décisions
10:19aujourd'hui, il n'y en a pas eu de significatives
10:21qui ont impacté mon marché.
10:23Ce n'est pas un procès à l'égard de Mme l'État.
10:25Je lui donne un crédit confiance, je ne la connais pas.
10:27Merci beaucoup, Charles-Marie Nacky.
10:29Le conseil du jour, c'est acheter, acheter
10:31plus que jamais. C'est bien ça.
10:33Il y a une vraie conjonction, à la fois baisse des prix, baisse des taux.
10:35Et ça faisait longtemps qu'on ne s'était pas
10:37retrouvé dans cette configuration.
10:39Merci beaucoup, Charles-Marie Nacky. Je rappelle que vous êtes président de
10:41Centurit 121. Merci d'être venu sur le plateau
10:43de Parlons Humaux sur Sud-Rhin.