Avec Souheil Yansi, Co-fondateur de Les Secrets de l’Immo
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##OSEZ_INVESTIR-2025-02-16##
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00:00YouMoney, leader français de la gestion d'épargne en ligne, présente.
00:05Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.
00:10Bon, il est l'heure de placer notre argent, mon cher Thomas. On parle de quoi ?
00:13Eh bien, Jean-Marie, on va commencer par l'augmentation des frais de notaire à Paris.
00:17Et puis, on va parler de comment réaliser un investissement locatif grâce à son livret à comme levier.
00:22Eh bien, pour en parler, on va recevoir Monsieur Soheil Yansi.
00:26Il est cofondateur des Secrets de Limo.
00:29C'est une jolie société qui accompagne les investisseurs privés sur l'ensemble de leurs projets immobiliers.
00:33Et puis, on finira notre rendez-vous de ce dimanche avec Céline Marink,
00:36notre consultante en gestion de patrimoine, qui va nous parler de notre fiscalité, des locations meublées.
00:41Beaucoup de fiscalité aujourd'hui.
00:42Oui, effectivement, c'est la saison.
00:45Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine.
00:49C'était l'une des petites surprises de la semaine, décidée presque en urgence par Madame le maire.
00:53On parle de la capitale, mon cher Thomas.
00:56L'augmentation des frais de notaire à compter du 1er avril prochain.
00:59Alors, avant de nous expliquer la disposition, rappelez-nous ce que c'est que les frais de notaire.
01:03Oui, concrètement, ce sont des sommes que l'acheteur d'un bien immobilier doit payer en plus du prix d'achat.
01:08Elles comprennent les droits de mutation ou droits d'enregistrement,
01:11taxes versées donc à l'État et aux collectivités locales, les débours.
01:15Ce sont des sommes que le notaire utilisera pour régler les frais administratifs,
01:18style extrait cadastral ou état hypothécaire, et la contribution de sécurité immobilière.
01:22Elles financent la publicité foncière. On rajoute à ça les honoraires du notaire.
01:26L'ensemble, ça fait environ 7 à 8% dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf.
01:30Il y a d'ailleurs un abus de langage pour l'intituler, car cela laisse entendre que ces sommes sont destinées au notaire,
01:35alors qu'il n'en perçoit que 10 à 15%.
01:37Effectivement, puis 7 à 8% dans l'ancien, dans la capitale, vous imaginez les sommes que ça représente.
01:41Alors justement, Paris décide d'élever les droits de mutation au 1er avril 2025.
01:47Et ce n'est pas un poisson d'avril, mon cher Jean-Marie,
01:49parce que cette mesure a été adoptée lors du Conseil de Paris du 11 février dernier,
01:53visant à compenser la baisse des recettes fiscales,
01:55notamment due à la diminution des transactions immobilières ces dernières années.
01:59Concrètement, le taux de 5% contre 4,5% précédemment va être appliqué.
02:04Oui, appliqué justement, mais comment ça se passe ? Comment c'est possible ?
02:07Comment c'est possible ? Parce que c'est devenu possible par l'adoption de la loi de finances 2025,
02:12vous savez, celle qu'on a tant attendue, qui autorise le département à augmenter ce taux jusqu'à 5% pendant 3 ans.
02:18Alors c'est une mesure provisoire, mais le provisoire souvent dur.
02:21Cette mesure est destinée à aider les collectivités locales à faire face aux contraintes budgétaires imposées par l'État,
02:27notamment une contribution de 2,2 milliards d'euros au redressement des comptes publics.
02:32Alors il est important quand même de noter que cette augmentation des frais de notaire à Paris
02:36ne concernera pas les primo-accédants qui resteront exonérés de ces droits dans la capitale.
02:41Attendez-vous quand même à voir cette disposition aussi appliquée à d'autres villes ?
02:44Oui, ça devrait fleurir un petit peu partout, après tout.
02:47Allez, tout de suite, on accueille votre invité, mon cher Thomas.
02:49On accueille avec plaisir Souhaïl Yianzi. Bonjour.
02:52Bonjour à vous.
02:53Soyez le bienvenu sur Sud Radio. Rapprochez-vous bien du micro, il faut qu'on puisse vous entendre ce matin sur Sud Radio.
02:58Vous êtes le co-fondateur de la société Les Secrets de Limo, fondée en 2016.
03:03Vous accompagnez des investisseurs privés sur tous leurs projets immobiliers.
03:08Au début de l'an dernier, vous avez mené plus de 200 opérations pour un investissement total de 100 millions d'euros.
03:15Vous êtes l'invité de Thomas Binet.
03:17Merci beaucoup.
03:18Haussmann Executive Search, leader du recrutement sur les métiers de la finance et de l'immobilier, présente.
03:24Sud Radio, oser investir, l'invité.
03:28On va parler dans un instant de la façon d'utiliser l'ivraie comme levier pour réaliser un investissement locatif.
03:34Mais avant toute chose, en quelques mots, sur quel type de projet immobilier vous accompagnez les investisseurs dans Les Secrets de Limo ?
03:41On accompagne nos clients, qui sont pour la plupart des investisseurs privés particuliers,
03:45qui souhaitent réaliser un projet d'investissement locatif.
03:48On va les accompagner sur l'ensemble des étapes.
03:51On part vraiment de leur situation, de leurs objectifs.
03:53On va trouver un bien qui va correspondre à leur situation.
03:57On va les accompagner sur la partie financement, sur le montage juridique et fiscal, sur la réalisation des travaux,
04:03grâce à notre propre entreprise de bâtiment qui est intégrée au groupe.
04:06Ensuite, on va gérer la partie locative, avec la mise en place des locataires et la gestion locative.
04:12On va parler du sujet qui nous concerne ce matin.
04:15Vous proposez d'utiliser l'ivraie comme levier pour faire un investissement.
04:18On va commencer par les basiques, si vous m'y autorisez.
04:20On va rappeler ce que c'est qu'un livraie.
04:22Un livraie, c'est un support d'épargne qui est proposé aux Français,
04:26avec un taux qui fluctue en fonction de l'inflation et sans fiscalité.
04:33Et avec un plafond ?
04:34Avec un plafond de 22 950 euros.
04:36On est d'accord.
04:37L'idée, c'est d'utiliser ce livraie comme apport, mais pour quelles raisons ?
04:41Parce que l'investissement locatif offre de bien meilleures rentabilités que le livraie.
04:46Notamment, on a appris en février encore une baisse du taux de livraie qui est descendue à 2,4 %,
04:52ce qui est bien inférieur à l'inflation générale.
04:57Les Français, en mettant leur épargne dans le livraie, perdent du pouvoir d'achat.
05:02Il y a quand même plus de 500 milliards d'encours sur le livraire en France.
05:06C'est assez conséquent.
05:07L'investissement locatif permet d'avoir des rentabilités qui sont bien meilleures
05:12et de profiter surtout d'un effet levier bancaire.
05:15En mettant l'équivalent de 20 000 euros sur un projet,
05:18on peut monter sur un projet total de l'ordre de 200 000 euros.
05:22Comment doit-on s'y prendre ?
05:23Les banques attendent quelque chose quand vous voulez faire une acquisition immobilière.
05:27Absolument.
05:28Les banques veulent se rassurer.
05:31Elles vont demander de l'apport sur les projets.
05:34Aujourd'hui, on est sur des montants d'apport autour de 10 %.
05:37Les banques ont rouvert les vannes du crédit immobilier de manière assez conséquente
05:42depuis la fin de l'année dernière.
05:44Elles vont demander, en plus d'un apport, de se bancariser chez elles,
05:48c'est-à-dire de ramener des flux.
05:50De tout redémicilier chez elles.
05:52Absolument.
05:53Plus l'épargne est importante, plus le taux de crédit est avantageux.
05:57De quelle manière ?
05:58Les banques vont privilégier les meilleurs profils pour elles.
06:03Ce sont des profils qui ont des meilleurs revenus,
06:06des profils qui vont mettre plus d'apport.
06:08En contrepartie, elles vont leur offrir des taux d'intérêt moins élevés.
06:12On parle d'investissement locatif.
06:14Est-ce qu'on peut utiliser le livret A pour l'achat de sa résidence principale,
06:18qui n'est pas un investissement locatif comme on l'entendait jusqu'à présent ?
06:22Absolument.
06:23S'ouvre le grand débat de l'investissement locatif versus la résidence principale.
06:27Effectivement, on peut utiliser son livret A pour l'achat de sa résidence principale.
06:31Le tout est de savoir ce qui est le plus intéressant pour chacun.
06:35Le vrai sujet, c'est de connaître sa capacité d'emprunt.
06:38À partir de là, on peut se permettre ou s'interdire des choses.
06:41Comment on fait ?
06:42Déjà, ça va être de se rapprocher de sa propre banque
06:45pour donner un premier avis sur la base des revenus
06:52qu'on va venir appliquer à un coefficient de 35 %.
06:55C'est 35 % de la somme des revenus qui peut constituer la future mensualité de l'acquisition.
07:03On peut le calculer soi-même aussi.
07:06Le tout est de prendre en compte l'ensemble des revenus d'une part
07:09et l'ensemble des charges que l'on a déjà.
07:11Une réponse aussi rapide.
07:13Quel rendement on peut en espérer ?
07:15Aujourd'hui, sur les projets qu'on réalise à Paris en petite couronne parisienne,
07:19on est sur des rendements qui vont varier entre 4 et 6 % sur la petite couronne parisienne.
07:25Et on a des risques pour un investissement locatif ?
07:27De quelle nature ?
07:28Il y a plusieurs risques, comme tout investissement.
07:30Le risque principal de l'investissement locatif, c'est la vacance locative.
07:33C'est-à-dire le fait qu'on ne trouve pas de locataire et qu'on ne génère pas de loyer.
07:37Ce qui veut dire qu'il faut faire attention à certaines villes.
07:39Exactement.
07:40La meilleure façon de se prévenir de ce risque, c'est la localisation.
07:43D'où la règle d'or dans l'immobilier.
07:46Absolument.
07:48Y a-t-il une durée de conservation du bien afin d'alléger la pression fiscale ?
07:53Il faut en parler aussi, même à votre niveau.
07:55Tout à fait. Il y a plusieurs véhicules d'investissement possibles.
07:57Si on parle de l'achat, de la détention en propre, sans avoir à créer de société,
08:01plus on va garder le bien et plus on va bénéficier d'un abattement pour durer la détention.
08:06Du coup, moins on va payer d'impôts sur la plus-value à terme.
08:09Si je dois retenir quelque chose de notre échange de ce matin,
08:12c'est que premièrement, il ne faut pas utiliser le livret A comme un compte de dépôt trop longtemps.
08:17Il faut remobiliser son argent sur un investissement locatif.
08:20Et puis, il faut surtout commencer très jeune.
08:22C'est ce que vous êtes en train de nous dire en dernier point.
08:24Le meilleur moment pour l'investisseur d'un immobilier, c'est maintenant.
08:27Donc effectivement, quel que soit l'âge que l'on a, il faut commencer le plus tôt possible.
08:31Oui, mais pour l'aspect fiscal.
08:32Pour l'aspect fiscal, bien évidemment, plus on est jeune et plus c'est intéressant.
08:35Merci à vous.
08:36Merci.
08:38Je rappelle que vous êtes le cofondateur de la société Les Secrets de Limo.
08:41C'est toujours bon à savoir.
08:47Et tout de suite, on décrypte d'autres secrets.
08:50Le coin de l'expert avec Céline Maïnc.
08:52Bonjour et bienvenue sur Sud Radio.
08:54Consultante en gestion de patrimoine, fondatrice d'Éden Finance.
08:58Voilà un beau nom.
08:59Alors avec Céline, mon cher Thomas, vous allez nous dire si la nouvelle fiscalité des locations meublées doit inquiéter les investisseurs.
09:06Est-ce que non ?
09:07On va demander à Céline.
09:08Elle est là pour ça.
09:09Les Français veulent savoir.
09:10Exactement.
09:11Jean-Marie, il y a pas mal de changements quand même.
09:13On commence par la loi Le Meur du 19 novembre 2024 qui a introduit une nouvelle série de mesures.
09:18C'est bien ça, Céline ?
09:19Exactement, Donne Thomas.
09:21Le législateur a aligné, malheureusement j'aurai envie de dire, la fiscalité du meublé vers celle de la location nue.
09:27Et donc dans la plupart des cas, le seuil maximum des revenus locatifs pour rester au régime fiscal du micro,
09:33qui est un régime simplifié, tombe à 15 000 euros par an.
09:37Et l'abattement forfaitaire qui couvre l'ensemble des charges sans possibilité de déduction supplémentaire, lui, est abaissé à 30%.
09:45Mais on a une alternative à ça ?
09:46Oui.
09:47Les investisseurs au micro peuvent opter pour le régime réel qui impose la tenue d'une comptabilité,
09:53qui prend les recettes et les charges pour leur montant réel.
09:57Donc on a une déduction précise des charges avec notamment les amortissements de la valeur du bien hors valeur du foncier.
10:04Mais là encore, on a une fiscalité qui change quand même.
10:06Oui, et sur ce point, c'est la loi de finances pour 2025 qui affecte sensiblement le régime des loueurs en meublé non professionnel, le LMNP,
10:15puisqu'elle prévoit qu'en cas de vente, la plus-value sera déterminée par la référence au prix d'acquisition du bien minoré des amortissements qui ont été déduits.
10:25Donc la fiscalité s'alourdit, mais uniquement en cas de revente rapide.
10:29Il faudrait donc adopter une vision long terme pour bénéficier des abattements pour durée de détention.
10:34Mais toutefois, Céline, et pour autant, cette mesure ne s'applique pas à certains logements.
10:37Non, effectivement, les résidences de service, celles qui sont gérées par un exploitant professionnel via un bail commercial, ont été épargnées.
10:46Donc type résidence senior, étudiante, ainsi que certains établissements pour personnes âgées ou handicapées qui restent sous la mouture de l'ancienne mesure fiscale.
10:55Merci Céline.
10:56Merci à vous mon cher Thomas Binet, on vous retrouve dimanche prochain ?
10:59Avec plaisir.