Mercredi 9 avril 2025, retrouvez Jérôme Drunat (DG, APAGL) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Et nous commençons tout de suite avec les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier ou à l'acquisition immobilière de Smart Patrimoine.
00:11Et aujourd'hui nous allons nous intéresser au sujet des loyers impayés.
00:14Quelles sont les protections qui peuvent exister en cas de loyer impayé ?
00:18Et voit-on une évolution à la hausse ou à la baisse des loyers impayés sur les derniers mois ?
00:24Autant de questions que nous allons poser à Jérôme Drunat, le directeur général de l'APAGL.
00:29Bonjour Jérôme Drunat, bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:32L'APAGL c'est l'association pour l'accès aux garanties locatives qui est une filiale d'action logement qui est dédiée comme son nom l'indique aux garanties locatives.
00:40On va essayer de comprendre ensemble comment se protéger des impayés de loyer.
00:44On va notamment mettre en avant cette garantie visa proposée par l'APAGL avant d'aller sur cette garantie à proprement parler
00:51qui accompagne les propriétaires mais aussi les locataires quand tout va bien mais aussi quand il peut y avoir un petit sujet au niveau des loyers impayés.
00:57D'abord de manière générale, vous suivez le marché de l'immobilier, vous suivez le marché du logement, de la location.
01:05On a vu des tensions sur le marché immobilier récemment, des biens qui coûtaient un petit peu plus cher à l'achat en lien avec le coût du crédit,
01:14des difficultés parfois de locataires à trouver de nouveaux logements.
01:18Est-ce qu'on voit aussi dans ce contexte une augmentation des loyers impayés ou une évolution sur les difficultés qu'on peut avoir à payer son loyer dans le contexte actuel ?
01:27Alors en fait je pense qu'il faut distinguer deux notions. Il faut distinguer les retards de paiement des loyers impayés effectifs.
01:33En fait c'est ces deux notions qu'on regarde.
01:36Et actuellement on peut constater qu'il y a effectivement un temps de paiement, enfin le retard de paiement est plus important.
01:42C'est-à-dire que les locataires mettent un peu plus de temps à payer mais ça reste en fait confiné dans le mois de quittancement.
01:47D'accord ? Mais il n'y a pas d'augmentation significative en fait des impayés.
01:51D'accord.
01:52Alors ça peut varier quand même d'un territoire à un autre ou en fonction des catégories en fait des locataires.
01:57Mais je pense qu'aujourd'hui en fait l'analyse c'est plutôt de dire en fait effectivement il y a du retard de paiement
02:01mais il n'y a pas nécessairement une augmentation significative des impayés de loyer au sens strict du terme.
02:06Quand vous dites retard de paiement, vous avez mentionné le mois en question.
02:09Ça veut dire que le loyer du mois d'avril est toujours payé au mois d'avril.
02:11Simplement il n'est plus forcément payé le premier du mois, c'est ça ?
02:13Voilà c'est ça en fait généralement vous quittancez le 5 du mois ou enfin en début de mois
02:17et en fait le paiement va s'opérer en fait au cours du mois et non pas le 5 du mois au moment du quittancement.
02:23Donc ce n'est pas un risque supplémentaire quand on met son bien à l'allocation en 2025 le sujet loyer impayé ?
02:29Ce n'est pas un risque significatif supplémentaire.
02:31Je ne dis pas qu'il n'y en a pas, ce n'est pas mon propos.
02:33Je dis simplement qu'aujourd'hui sur le plan statistique significativement il n'y a pas d'augmentation significative de ces impayés.
02:39Le loyer impayé c'est la bête noire des propriétaires qui mettent leurs biens immobiliers sur le marché.
02:46On a tous en tête des histoires qui se passent mal, il y a aussi des histoires qui se passent bien
02:50et il y a surtout des garanties des acteurs qui proposent des solutions pour faire en sorte que
02:56même lorsqu'un locataire a une difficulté dans la vie, on peut trouver des solutions pour que le propriétaire continue à percevoir un loyer.
03:04Il y a des assurances pour ça mais ce n'est pas le sujet qu'on a aujourd'hui.
03:07On va parler de la garantie Visal, ça existe depuis 2016.
03:11Qu'est-ce que ça propose concrètement Jérôme Drunin ?
03:14La garantie Visal c'est un dispositif qui a été mis en place par les partenaires sociaux d'Action Logement.
03:17Je rappelle le groupe Action Logement est géré par les partenaires sociaux.
03:20Il y a un sens, il y a une utilité sociale à ce dispositif.
03:23C'est un dispositif qui est gratuit aussi bien pour les locataires et les bailleurs.
03:28Ce dispositif c'est une caution.
03:30Qu'est-ce que propose cette caution ?
03:31Elle va proposer au bailleur de garantir les impédiés de loyer à hauteur de 36 mois sur la durée d'occupation du bien.
03:37Elle va également proposer de garantir les dégradations locatives dans le parc locatif privé à hauteur de 2 mois plus les dépôts de garantie.
03:44Et surtout elle va aussi proposer d'accompagner le bailleur en cas d'impayé.
03:50L'Action Logement va prendre en charge l'ensemble des procédures de recouvrement auprès du locataire.
03:54L'ensemble des procédures éventuellement d'expulsion du locataire et ce gratuitement.
03:59Et donc ça va en fait libérer aussi psychologiquement le bailleur parce qu'on sait que ces histoires de procédures...
04:06Ça peut être long et éprouvant.
04:07Ça peut être long et éprouvant.
04:08Donc en fait c'est aussi...
04:09Voilà on n'en parle pas souvent.
04:11On parle surtout de la prise en charge des impédiés de loyer.
04:13On parle beaucoup de la prise en charge des dégradations locatives.
04:15Mais aussi cette prise en charge en fait de la procédure de recouvrement.
04:18Et bien c'est un élément aussi très important pour le bailleur.
04:19C'est un outil à destination du bailleur ou du locataire ou des deux cette garantie Visal ?
04:26Alors justement en fait l'intérêt du dispositif c'est un outil à destination des deux.
04:29D'accord.
04:30Pourquoi ? Parce qu'en fait un des objectifs du dispositif Visal en fait c'est d'accompagner des locataires qui ne rentrent pas dans les critères habituels des bailleurs.
04:39Et ces critères sont généralement un taux d'effort.
04:42C'est-à-dire un rapport loyer sur ressources inférieur à 33% et un contrat à durée indéterminée.
04:47D'accord.
04:47C'est des critères, enfin je ne juge pas ces critères mais c'est des critères habituels.
04:50Et bien en fait les gens qui ne rentrent pas dans ces critères-là en fait vont pouvoir sur certaines conditions profiter de la garantie Visal.
04:57Parce que la garantie Visal leur est réservée ou parce qu'elle est ouverte à eux aussi ?
05:00En fait elle est ouverte à eux aussi.
05:01C'est d'ailleurs en fait c'est une forme de ciblage en fait.
05:03La garantie Visal en fait vise à cibler certains types de populations qui ne rentrent pas dans ces critères.
05:09D'accord.
05:09Et donc grâce à cette garantie en fait ces locataires vont pouvoir proposer une caution, une garantie au bailleur.
05:18D'accord.
05:19Et si le bailleur est intéressé, d'accord, et il peut être intéressé parce que j'ai donné un certain nombre de caractéristiques qui sont quand même très intéressantes.
05:25C'est-à-dire gratuit, une couverture assez importante.
05:28Bien sûr.
05:29Et tout ça joue nécessairement sur le taux de rendement en fait de votre investissement.
05:33Si le bailleur est intéressé à ce moment-là, il va simplement, alors le dispositif est complètement dématérialisé.
05:38Tout se passe par Internet et donc il va créer un compte sur visal.fr.
05:43Et via cette création de ce compte, en fait il va obtenir tout de suite un contrat de cautionnement.
05:47Tout le monde peut avoir accès à une garantie Visal ?
05:49Alors non, puisque c'est ce que j'évoquais en fait l'idée c'est quand même des partenaires autres, c'est de cibler en fait un certain nombre de personnes.
05:55Donc grosso modo il y a deux populations.
05:58Il y a une première population qui a moins de 30 ans.
06:00D'accord.
06:00Et eux on va, pratiquement on prend tout le monde, c'est-à-dire en fait on va prendre tout le monde mais avec des conditions.
06:05C'est-à-dire qu'il ne faut pas que leur taux d'effort, c'est-à-dire le rapport loyer plus charge sur ressources soit supérieur à 50%.
06:11D'accord.
06:11Et puis on va avoir des loyers plafonds, c'est-à-dire en fait on ne va pas garantir des logements dont les loyers sont supérieurs à ces loyers plafonds.
06:18Donc c'est 1500 euros en Ile-de-France et 1300 euros hors Ile-de-France.
06:22D'accord.
06:22Et quand on est étudiant, comme on n'a pas de ressources, en fait on va avoir simplement un forfait, c'est 800 euros en Ile-de-France et 600 euros hors Ile-de-France.
06:29Donc les moins de 30 ans, on prend vraiment beaucoup de personnes, en fait on prend une grande majorité en fait des moins de 30 ans.
06:34Pour les plus de 30 ans, les partenaires sociaux ont voulu un peu plus cibler en fait leur action.
06:39Et on a deux sous-populations.
06:42Une première sous-population, il suffit de gagner moins de 1500 euros net par mois pour avoir accès aux dispositifs visables,
06:48mais toujours dans les mêmes conditions, taux d'effort et loyer plafond.
06:50Bien sûr.
06:51Et puis une deuxième sous-population qu'on appelle des gens qui sont en double mobilité.
06:55C'est-à-dire en fait je change d'emploi et je change de travail, puisque un des enjeux des partenaires sociaux, c'est de favoriser la mobilité professionnelle et résidentielle.
07:03Et on sait que ce lien emploi-logement est un lien en fait très ténu et très important.
07:08C'est les deux faces d'une même pièce.
07:09L'un accompagne l'autre généralement.
07:11Absolument.
07:12Souvent, pas de logement, c'est pas d'emploi ou pas de l'emploi, c'est pas de logement.
07:15Il y a un enjeu sociétal important, il y a un enjeu économique aussi important.
07:18Et comment demander un CDI période d'essai validé à quelqu'un qui déménage justement pour un nouveau travail ?
07:25C'est compliqué.
07:26Absolument.
07:26Et puis surtout quand vous savez que dans le flux entrant sur le marché du travail, aujourd'hui, 80% des gens qui rentrent sur le marché du travail ont un contrat à durée déterminée.
07:35Oui, bien sûr.
07:36Donc en fait, cette deuxième population des plus de 30 ans, il faut qu'elle soit en double mobilité.
07:41Donc voilà, on ne prend pas tout le monde, mais on prend des gens en fait qui sont ciblés.
07:46Premièrement, les jeunes, parce que ça c'est un enjeu important pour les parcs nationaux d'accompagner les jeunes.
07:51Et on sait aussi que le parc locatif privé en fait est un parc jeune.
07:53C'est un parc dynamique et dirigé vers les jeunes.
07:58D'accord.
07:58Donc ça c'est important.
08:00Et puis on prend ce lien, enfin on accompagne ce lien emploi logement.
08:04Un dispositif donc qui vise à amener plus de fluidité quelque part sur le marché du logement,
08:08à faciliter les interactions entre locataires et propriétaires.
08:13Et ça a vocation à durer.
08:16Ça fait presque 10 ans que ça existe et ça a vocation à continuer,
08:21à remplacer presque la caution familiale qu'on connaissait traditionnellement.
08:24Ou en tout cas pour ceux qui n'ont pas cette chance-là peut-être.
08:26Voilà, on n'a pas vocation à se substituer à la caution personne physique.
08:30Mais on voit bien que l'enjeu aussi c'est effectivement cette caution personne physique.
08:34En fait le problème c'est qu'elle est très inégalitaire.
08:36Parce que tout le monde ne peut pas en obtenir.
08:38Tout le monde ne peut pas proposer en fait une caution personne physique.
08:41Et donc l'enjeu c'est justement de proposer à ces personnes qui ne peuvent pas avoir de caution personne physique
08:46un système qui leur permette en fait d'être sur le même niveau en termes de fil d'attente
08:51dans l'accès au logement du parc locatif privé.
08:54Merci beaucoup Jérôme Drunat de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
08:56Je rappelle que vous êtes le directeur général de l'APAGL.
09:00Merci beaucoup.
09:01Merci à vous.
09:01Et quant à nous on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.