Mercredi 12 février 2025, SMART PATRIMOINE reçoit Yann Jéhanno (Président, Laforêt France)
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00:00Et c'est parti donc pour les clés de l'IMO le rendez-vous dédié à
00:07l'acquisition immobilière ou à l'investissement immobilier de Smart
00:10Patrimoine et nous allons tenter de comprendre quelle est la réalité
00:12économique sur le terrain en matière d'immobilier en ce
00:17début d'année 2025 et pour cela nous avons le plaisir de recevoir donc sur le
00:21plateau de Smart Patrimoine Yann Jéhannot. Bonjour Yann Jéhannot. Bonjour.
00:24Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes président de la
00:27Forêt, ça fait quelques mois qu'on s'est vu pour la dernière fois et qu'on
00:31a tenté de comprendre un petit peu ce qui se dessinait en matière d'immobilier.
00:35Avant de parler peut-être de 2025, comment est-ce que vous avez vécu l'année
00:392024 dans son ensemble au sein de la Forêt ? Est-ce que vous l'avez vu en
00:43demi teinte comme beaucoup d'acteurs avec une première partie un peu
00:46compliquée, une deuxième partie où le marché repartait avec des banques qui
00:49revenaient par exemple et qui finançaient des dossiers moins financés en début
00:53d'année ? Alors on l'a vu mieux que prévu, mieux
00:55qu'anticipé, en trois temps en fait cette année finalement avec un premier
00:58trimestre plutôt mou qui a tardé à démarrer et qui a finalement conforté
01:05les craintes qu'on avait sur cette année 2024 et puis un deuxième trimestre qui
01:09a vu les acquéreurs revenir sur le marché sur fond de baisse des taux, de
01:13baisse des prix, de généralisation des négociations.
01:16A la fin de ce premier trimestre et bien dissolution, Jeux Olympiques donc on ne
01:21savait pas trop comment la fin de l'année allait se dérouler. Bien sûr, on a eu une petite
01:24parenthèse enchantée et après on ne savait plus trop ce qui allait se passer
01:26ensuite. Exactement, beaucoup d'interrogations et finalement à partir
01:29de la mi-août on a vu les projets repartir crescendo et ce qui nous fait
01:33nous arriver à atterrir sur une année 2024 avec plus 7% de volume de
01:38compromis de vente signé, donc une année plutôt positive.
01:42On aurait pu anticiper plus 7% de volume de compromis de vente en début 2024 pour
01:48la forêt ? Honnêtement non, début 2024 on avait quand même beaucoup de craintes
01:51sur la croissance, sur la santé économique de notre pays, sur la
01:55frilosité également des accueurs donc difficile à anticiper.
01:59Alors vous avez mentionné effectivement la dissolution dans les
02:03événements un petit peu de 2024 et puis on a pu suivre aussi toutes les
02:07discussions qu'il y a pu y avoir autour d'un premier budget, d'un deuxième budget.
02:10On a quand même senti que l'immobilier n'était pas forcément dans le coeur
02:12d'un certain nombre de députés. Est-ce que ça joue aujourd'hui sur le
02:15contexte d'acquisition et d'investissement début 2025 où on est plus
02:18positif en la matière quand on voit que les banques prêtent et annoncent
02:23qu'elles prêtent et que les prix se sont peut-être un petit peu stabilisés dans
02:26certaines régions ? Alors les acquéreurs sont de retour, les vendeurs sont ouverts
02:29aux négociations, les banquiers sont de nouveau en effet sur le terrain, sur le
02:33front pour prêter, pour conquérir de nouveaux clients.
02:37Malheureusement côté politique en effet ça fait de nombreuses années que
02:41l'immobilier n'est pas à la mode et cette année ne dément pas cette
02:46tendance avec un budget qui sacrifie l'immobilier existant.
02:52Les 33 millions de logements du parc privé sont sacrifiés avec une
02:56augmentation notamment des droits de mutation, ce qu'on appelle les frais de
02:59notaire, laissés à la main des départements et absolument aucune nouvelle
03:03pour soutenir les primo-accédants, aucune nouvelle pour donner de la
03:06lisibilité aux investisseurs. Donc un contexte politique budgétaire et
03:12législatif qui n'est pas encourageant pour l'immobilier existant.
03:15Mais des acquéreurs qui sont là, des banques qui prêtent et vous l'avez dit
03:20des vendeurs qui sont ouverts à la négociation, quand on mélange tout ça, ça
03:22donne quelle vision, quelle anticipation pour cette année 2025, pour la forêt mais
03:28pour le marché en général ?
03:30Ça donne un début d'année en tout cas, un mois de janvier
03:32qui a confirmé les tendances observées sur la fin de l'année 2024.
03:37Les prévisions pour l'année 2025, alors toujours difficile, on sort un peu sa
03:41boule de cristal. D'un côté un volume de transactions
03:45qui devrait reprendre entre 5 et 8 % de croissance des ventes supplémentaires.
03:50On aura bouclé 2024 avec 750 000 ventes globalement. On sait que le marché a
03:55besoin d'en avoir 900 000 pour répondre aux attentes des Français. Et puis des
04:00prix qui devraient continuer de baisser au niveau global.
04:05Moins 1, moins 2 % vraisemblablement. En tout cas c'est les projections à date.
04:11Alors même qu'il y a des acquéreurs ?
04:13Oui, il y a des acquéreurs et dans beaucoup d'endroits la baisse des prix,
04:16en tout cas l'essentiel de la baisse des prix est derrière nous. C'est le cas par
04:19exemple à Paris. On a des niveaux de prix qui sont équivalents à ceux de 2018 mais
04:24on a encore beaucoup de marchés qui sont bloqués. Les résidences secondaires, les
04:28grands appartements Energivore par exemple.
04:31Donc là où ça a beaucoup progressé effectivement dans les années fast de 2019 ou 2021,
04:37effectivement ça peut être un peu bloqué. Par contre Paris, on peut s'attendre à
04:40ce que ça baisse pas plus. Si aujourd'hui on veut investir dans l'immobilier, on peut
04:43se dire que les prix sont stabilisés. Alors effectivement il n'y a pas de boule
04:46de cristal, il n'y a pas de certitude mais globalement c'est la tendance qu'on voit
04:48aujourd'hui. Oui, il y aura quelques réglages certainement. Aujourd'hui on a 11
04:52arrondissements sur 20 qui sont sous cette barre symbolique des 10 000 euros
04:56du mètre carré. Peut-être qu'il y en aura au fil de l'année un ou deux qui
04:59franchiront également cette barre à la baisse mais globalement le marché
05:03devrait rester relativement figé. Ce qui n'est pas le cas en périphérie, ce qui n'est
05:08pas le cas sur les maisons, ce qui n'est pas le cas sur le littoral où en effet
05:11beaucoup de vendeurs restent bloqués sur un référentiel de prix qui est celui de
05:152022. Or depuis 2022 les prix en France ont baissé de 8 à 12 % sur tout le
05:20territoire. Et donc on ne le voit pas encore dans les prix de ces biens en
05:24périphérie, en maison ou sur le littoral. Exactement, on ne voit pas dans ces prix parce que les ventes ne se réalisent pas et ça fait
05:28partie de ce réservoir de transactions et de ce réservoir de baisse de prix. Et
05:32pourtant vous nous avez dit tout à l'heure qu'on négocie beaucoup plus
05:36aujourd'hui, ça veut dire que quand les transactions aboutissent, il y a eu plus
05:39de négociations qu'avant en nombre de négociations par biens par exemple ?
05:44Oui alors c'est ça justement, pas nécessairement en termes de taux de
05:47négociation puisque le taux de négociation est entre 5 et 6 % au niveau
05:51national relativement stable. Donc c'est 5 et 6 % de gains par rapport au prix
05:57affiché. Le prix acté représentera une négociation de 5 à 6 %.
06:02En revanche là où en 2022, 4 logements sur 10 se vendaient au prix sans aucune
06:08négociation, en 2024 c'est 1 logement sur 10. Donc dès qu'il y a le moindre
06:11défaut d'exposition, d'état de distribution, d'état de la copropriété,
06:16les acquéreurs n'hésitent pas à être plus offensifs à faire des offres et les
06:20vendeurs acceptent les nouvelles règles et la nouvelle donne du marché. Donc
06:24c'est aussi la bonne nouvelle de l'année 2024. D'accord, c'est peut-être là où
06:27effectivement il y a une petite évolution par rapport à l'année dernière ou il y a
06:31deux ans, c'est que là on voit qu'il y a une prise de conscience que le marché
06:34immobilier aujourd'hui il est à ce niveau de prix là. Alors une prise de
06:37conscience un peu aidée et soutenue quand même, ça fait deux ans
06:43qu'on travaille les propriétaires, qu'on leur démontre l'impact par exemple de la
06:48hausse des taux d'intérêt, l'impact de l'inflation, qu'on calcule avec eux les
06:53plus-values qu'ils ont engendré néanmoins. Donc deux ans qu'on travaille le
06:58terrain pour leur dire vous ne perdez pas d'argent si vous négociez, parfois vous en
07:01gagnez quand même, si vous avez acheté au bon moment.
07:03Absolument. Les banques l'ont annoncé en fanfare en ce début d'année, elles
07:09reviennent sur le marché de l'immobilier, elles rouvrent les vannes du crédit
07:14immobilier. Est-ce que vous voyez vous une différence depuis le début de l'année
07:17des acquéreurs qui n'auraient pas pu venir il y a six mois qui aujourd'hui
07:20peuvent prétendre à acheter ? Est-ce que c'est trop tôt pour voir l'impact puisqu'
07:24effectivement un process d'acquisition ça met plusieurs mois ? Comment est-ce que
07:28vous ressentez effectivement ce grand retour des banques annoncées en tout cas
07:30en ce début d'année ? Ce qu'on voit déjà première chose côté acquéreurs c'est
07:33que la baisse des taux qui sont passés en un an de 4,20 à 3,20 % permet aux
07:38acquéreurs de baisser leur mensualité d'à peu près d'à peu près 10 %. Donc ça
07:42fait entrer sur le terrain des acquéreurs qui étaient en limite.
07:47Donc ça c'est la première bonne nouvelle. Ensuite les banques n'étaient pas toutes
07:49sorties, il y a eu 750 ventes en 2024. C'était surtout les banques
07:54nationales qui s'étaient mis à l'écart de la transaction et qui reviennent
07:58aujourd'hui, qui se rappellent que le crédit immobilier est le premier outil de
08:01conquête d'un client, qu'on débute une année, qu'il faut faire ses chiffres, qu'il
08:05faut faire ses objectifs et donc les banques très agressives on voit des
08:08campagnes de communication en dessous des 3 % et des banquiers qui étudient
08:12plus largement les dossiers même si l'apport, le sacro-saint apport reste
08:18extrêmement attendu de la part des banquiers. Et ça donne une impulsion au
08:21marché ou pas plus que ce qu'on a pu voir en 2024 ou alors c'est trop tôt
08:25pour le constater ? Ça donne de l'espoir, ça donne de l'espoir dans les
08:29projets. On voit des acquéreurs qui se disaient finalement moi je vais pas aller
08:32sur le marché parce que je suis pas finançable, mon banquier ne va même pas
08:35regarder mon dossier qui aujourd'hui réactif des projets immobiliers. Donc ça
08:39donne plus de perspectives. Merci beaucoup Yann Géhanno de nous avoir
08:42accompagné dans les clés de Limo, dans Smart Patrimoine. Je rappelle que vous
08:46êtes président de La Forêt, merci beaucoup. Merci à vous. Et quant à nous
08:49on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.