Nicolas Fradkin, directeur commercial chez MNK Partners présente la SCPI Reason, qui investit hors de France sur les secteurs hôtellerie, logistique et commerces.
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00:00Smartimo, depuis le carousel du Louvre conçu à Nacofi, on va continuer à parler SCPI avec Vincent Collin.
00:11Bonjour Vincent. Bonjour Fabrice.
00:12Vous êtes directeur des partenariats de Patrimonia Capital.
00:16Alors avec vous, on va tout savoir sur votre toute nouvelle SCPI que vous venez de lancer.
00:21On va savoir pourquoi en ce moment, est-ce que c'est un bon momentum pour lancer sur les SCPI.
00:25Mais tout d'abord, un petit mot de Patrimonia Capital.
00:27Patrimonia Capital, c'est la société de gestion du groupe Patrimonia, qui à l'origine était une foncière, qui s'appelait d'ailleurs la foncière Patrimonia,
00:37qui a été créée il y a une trentaine d'années par Jean-Hubert Moitry et qui s'est développée sur la base d'une analyse du marché à l'époque,
00:48qui était que Jean-Hubert a vu que tous les actifs de périphérie, alors on parle de retail parts, de locaux, logistiques, ce genre de choses,
00:57allaient se développer en fait avec l'étalement urbain.
01:00On passait d'actifs qui étaient hors agglomération et qui aujourd'hui pour la plupart sont devenus des actifs qui sont quasiment des actifs de proximité,
01:09puisqu'ils ont été entourés, donc avec des fonciers qui se valorisent.
01:15Et voilà, donc le groupe s'est essentiellement développé depuis une trentaine d'années sur cette typologie d'actifs,
01:21a fait sa valorisation.
01:22Aujourd'hui, le groupe Patrimonia, c'est un peu plus d'un milliard d'actifs sous gestion en France,
01:27dont environ 800 millions en propres au niveau de la foncière et 300 millions d'actifs en gestion pour compte de tiers,
01:38notamment pour des institutionnels sous la forme d'OPCI, ce genre de choses.
01:42Très bien, c'est vrai que ces actifs de proximité, ils étaient éloignés des centres urbains,
01:49mais on a vu que la ville grandissant, ils sont maintenant quasiment intégrés souvent aux villes.
01:54Complètement, et puis il y a plusieurs phénomènes qui se produisent aujourd'hui,
02:00c'est-à-dire que vous avez aussi les décrets de ZAN, zéro artificialisation nette,
02:05qui font que finalement de nouvelles zones, enfin il va être très compliqué d'ouvrir de nouvelles zones,
02:11donc le foncier des zones existants va s'apprécier.
02:16Mais si vous voulez, le constat est que la foncière s'est développée sur le potentiel de valorisation de ses actifs
02:23depuis une trentaine d'années. Aujourd'hui, on pense que c'est un marché qui est arrivé à maturité
02:28et qui se transforme, des actifs qui se transforment plutôt en actifs de rendement plutôt qu'en actifs de valorisation.
02:36D'où on arrive donc à la suite de la question.
02:40La logique étant effectivement de lancer une SCPI, une SCPI de rendement.
02:46Donc ouverte à tous finalement pour profiter de ces actifs.
02:47Voilà, ouverte à tous, c'est-à-dire que le lancement de notre SCPI, donc patrimonia, capital et rendement,
02:53est une ouverture du groupe au grand public aujourd'hui.
02:56Cette SCPI, vous l'avez dit, elle va comporter, on imagine, les mêmes actifs.
03:01Vous n'avez pas allé sur quelque chose de complètement nouveau ?
03:03Complètement. L'objectif, ce n'est absolument pas de réinventer la roue.
03:06On a 30 ans d'expertise. Le groupe est vraiment reconnu pour cette expertise dans cette typologie d'actifs.
03:14Ce qu'il faut bien comprendre aussi, c'est qu'on est un groupe complètement intégré,
03:17c'est-à-dire qu'on intervient sur toute la chaîne de valeur, c'est-à-dire qu'on est à l'asset, à l'investissement.
03:23Mais on gère le property, on gère la partie technique, donc on le fera aussi pour notre SCPI.
03:27Ce qu'il faut savoir, c'est qu'on est sur une typologie d'actifs de terrain.
03:34C'est-à-dire qu'aujourd'hui, je vous l'avais dit en préparation,
03:37la foncière, le groupe, c'est un peu plus d'un milliard d'actifs sous gestion,
03:41mais c'est plus de 550 baux aujourd'hui, donc une très grosse granularité.
03:48C'est des petits actifs en taille individuelle.
03:53Et d'ailleurs, il y a quelques acteurs sur le marché qui sont développés sur cette typologie,
03:57parce que par exemple, les grands institutionnels ne vont pas investir sur cette typologie
04:01puisque c'est des produits qui sont de trop petite taille et trop compliqués à gérer pour eux.
04:06Donc en fait, l'idée, c'est vraiment de mettre en avant cette expertise, de s'appuyer dessus.
04:11Donc notre SCPI va investir dans tous ces actifs de périphérie, c'est-à-dire des retail parcs.
04:17Les retail parcs, juste pour préciser, sont des petits centres commerciaux.
04:21C'est des petits centres commerciaux, alors qu'ils étaient en périphérie et aujourd'hui,
04:24qui peuvent être, comme je disais, intégrés. On exclut totalement tout ce qui est galeries commerciales,
04:30galeries marchandes, hypermarchés, ce genre de choses, pour des raisons de coût.
04:34Et puis, vous ne gérez pas la propriété en direct, donc c'est un peu plus compliqué.
04:39De la petite logistique, type logistique dernier kilomètre,
04:43et ce qu'on appelle des locaux d'activité qui peuvent être des petits ensembles,
04:47bureaux, plateformes d'expédition ou plateformes de production.
04:52Quel est le rendement attendu sur cette SCPI ?
04:55On a communiqué sur un rendement long terme, qui est autour de 6%.
04:59L'idée est vraiment de distribuer 6 et peut-être un peu plus.
05:04Et je crois que la plaquette indique 6,5 de TRI,
05:08puisqu'aujourd'hui, il faut communiquer sur un TRI.
05:11Et c'est plutôt pas idiot, parce qu'il faut quand même prendre en compte la revalorisation des actifs.
05:16Alors justement, on va en parler, 6% vitesse de croisière.
05:19La revalorisation des actifs, c'est intéressant, parce qu'il y a eu pas mal de dévalorisations ces dernières années sur certains actifs sur les SCPI.
05:24Pourquoi ? Alors, on l'a compris, c'est votre cœur de métier, donc on le fait.
05:28Et quand on voit le prix de la part, elle est déjà à 210 euros, alors qu'elle y était encore quelques semaines à 200.
05:33Expliquez-nous.
05:34Alors l'explication, elle est purement comptable.
05:37C'est-à-dire qu'on a voulu aussi lancer notre SCPI avec un fonctionnement qui est un peu inédit sur le marché.
05:43Et je crois qu'on est quasiment les premiers à avoir fait ce type d'opération.
05:47C'est-à-dire que le groupe a apporté un patrimoine de 17 actifs, enfin 6 sites, et donc 17 actifs différents, d'une valeur de 16,5 millions d'euros.
05:58Oui.
05:59Qui était finalement déjà constitué.
06:01Qui était déjà dans la foncière.
06:02D'accord.
06:02Parce que c'est un vrai apport en actifs, en tant que membre fondateur de la SCPI, qui a été validée évidemment par l'AMF et toute la batterie d'expertise qui ont été effectuées à l'époque.
06:13La SCPI a été créée exactement le 1er juillet en 2024, donc avec cet apport d'actifs, qui nous semble avoir été bien valorisé et fait dans les bonnes conditions de marché.
06:22Puisque dès le 31-12-2024, ces actifs ont été revalorisés de 3,5%.
06:27Oui.
06:28Et comme ils avaient été apportés sans fiscalité, aujourd'hui dans un calcul classique de valeur de reconstitution,
06:35fait que la valeur de reconstitution a explosé et on a été obligés de faire de façon très rapide une première augmentation de part.
06:41Mais tout en gardant à être toujours avec une valeur de part qui est décotée toujours de 8% par rapport à sa valeur de reconstitution.
06:50Donc très bien pour les premiers investisseurs, bravo à eux.
06:53Ils ont déjà une part, en tout cas peut-être leur frais de gestion déjà remboursés.
06:57En tout cas on en s'est dit un petit peu plus sur cette SCPI qui s'appelle donc Patrimonia Capital et Rendement de Patrimonia Capital.
07:03Merci Vincent Collin, donc je rappelle que vous êtes directeur des partenaires de Patrimonia Capital et à très bientôt sur Spartimo.
07:08Merci Fabrice, à très bientôt.