Samedi 12 avril 2025, retrouvez Fabrice Cousté (Journaliste, B SMART), Vincent Colin (Directeur des partenariats, Patrimonia Capital), Nicolas Fradkin (Directeur commercial, MNK Partners), Pierre Sabatier (économiste prospectiviste, président, PrimeView) et Romain Calbert (directeur des partenariats, Atland Voisin) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:00Bonjour, bienvenue à tous, bienvenue dans Smartimo, depuis le carousel du Louvre pour la convention Anacofi.
00:14On va s'intéresser à ce qui se passe du côté des SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, la pierre papier.
00:21Alors comment investir à l'international, comment investir sur les actifs de proximité ou encore sur les actifs de la santé, c'est ce qu'on va découvrir.
00:27Et puis on aura un éclairage de Pierre Sabatier sur l'immobilier en 2025, est-ce que c'est enfin le rebond ?
00:33Smartimo, c'est parti !
00:37Et dans Smartimo, on s'intéresse tout de suite au SCPI, la pierre papier et comment investir dans la santé.
00:45C'est une question qu'on va poser à notre invité, c'est Romain Calbert. Bonjour Romain.
00:49Bonjour Fabrice.
00:50Vous êtes directeur des partenaires chez Atlan Voisin. Alors un petit mot justement de présentation tout d'abord de Atlan Voisin.
00:56Atlan Voisin, on a un directeur historique de la SCPI. On gère des SCPI depuis 1968 avec une SCPI qui s'appelle Immoplasment.
01:02Et depuis on s'est bien développé avec une gamme de SCPI assez large.
01:07Épargne-Pierre investit en France, une SCPI diversifiée du bureau, du commerce, mais également des entrepôts et de l'hôtellerie de plein air.
01:15Et à côté, nous avons lancé Épargne-Pierre Europe qui investit 100% en zone euro pour l'instant dans 4 pays,
01:20à la fois aux Pays-Bas, en Espagne, mais également en Irlande et en Allemagne.
01:25Toujours très diversifiée.
01:26Et à côté de ça, en effet, on a lancé en fin d'année dernière Épargne-Pierre Sofia, spécialisé dans la santé et les sciences de la vie.
01:32Alors on va y venir Romain dans une minute, mais tout d'accord sur le contexte.
01:36On a vu qu'on a eu des collectes assez exceptionnelles sur ces SCPI,
01:40notamment parce que les taux étaient très bas.
01:42On se souvient d'une collecte pratiquement à 10 milliards il y a quelques années.
01:44Mais depuis, la hausse des taux est passée par là, il y a eu une espèce de SCPI bashing, même à un moment,
01:50avec des revalorisations de parts à la baisse, malheureusement, pour les investisseurs.
01:54Qu'est-ce qu'il en est aujourd'hui ? Est-ce que le marché s'est assaini ?
01:56Alors oui, les SCPI ont eu vraiment le vent dans le dos grâce justement aux taux bas,
02:02finalement, dans un contexte où il y avait peu de produits d'épargne concurrents.
02:06Les SCPI en ont beaucoup profité avec beaucoup de collectes.
02:09Et c'est à ce moment-là qu'il fallait être raisonnable,
02:11à la fois dans la collecte, limiter la collecte, limiter notamment les investisseurs institutionnels.
02:19Ça, c'est le premier point.
02:20Ce qui n'est pas évident, quand on a ces flux d'argent qui arrivent, il faut l'investir.
02:23L'argent, vous ne pouvez pas le laisser sur un compte, notamment quand en plus, il ne distribuait pas grand-chose.
02:27Exactement. Donc finalement, le premier point, c'était limiter les investisseurs institutionnels,
02:31ne pas avoir des flux de collecte trop importants.
02:34Le deuxième point, c'était être très attentif dans les investissements.
02:38Nous l'avons été, au sein de l'Atlant de Voisin, en étant exposés notamment dans les grosses métropoles régionales,
02:45qui ont moins souffert ces dernières années avec la hausse des taux.
02:49Pourquoi ? C'est que finalement, il y avait moins de capitaux dans ces grosses métropoles régionales.
02:53On achetait dans des meilleures conditions, pas la même problématique de vacances également.
02:57Et beaucoup de petits actifs, ce qui fait que c'est des actifs extrêmement liquides,
03:01qu'on peut vendre rapidement si besoin.
03:04Après une purge, on va dire, aujourd'hui, ça va mieux.
03:07Justement, quelle est la composition, dans quoi vous investissez chez Atlant ?
03:11On a beaucoup parlé des bureaux qui, effectivement, sont un peu désaffectés depuis le Covid.
03:16Vous, comment ça se passe ? Quels sont les types d'investissements que vous avez ?
03:19Les actifs ?
03:20Alors, au sein d'Atlant de Voisin, on a toujours eu des CPI diversifiés.
03:23Diversifiés dans le sens où on achète du bureau, du commerce, des entrepôts,
03:27mais également des actifs de santé ou de l'hôtellerie.
03:30Et d'ailleurs, c'est ce qui compose nos SCPI Épargne-Pierre et Épargne-Pierre Europe.
03:34Pour Épargne-Pierre, c'est exclusivement en France.
03:36Pour Épargne-Pierre Europe, c'est en zone euro.
03:38Donc, aux Pays-Bas, en Irlande, en Allemagne et en Espagne, pour l'instant.
03:42Et on continue, finalement, d'avoir cette stratégie diversifiée sur ces deux fonds.
03:47Et à côté de ça, on a lancé Épargne-Pierre Sofia,
03:49qui est vraiment spécialisée dans la santé et dans la science de la vie.
03:54Pour quelles raisons ?
03:55Pour la simple et bonne raison que, finalement, on est dans un contexte
03:59où il y a moins d'investisseurs sur cette typologie d'actifs.
04:04Et à côté de ça, on a un besoin d'infrastructures importants,
04:07compte tenu de la pyramide des âges, avec une espérance de vie qui augmente.
04:10Donc, un besoin d'accueillir des personnes qui ont besoin, justement, de soins.
04:15Oui. Alors, Romain, c'est vrai qu'en entend santé immobilier,
04:18on pense tout de suite aux EHPAD, avec, là aussi, des choses qui ont défrayé la chronique.
04:24Ça peut être ce type de bâtiment ou sont les laboratoires ?
04:26Qu'est-ce qu'on entend exactement par sciences de la vie et de la santé ?
04:30Nous, sur Épargne-Pierre Sofia, on va à la fois sur des actifs de soins court terme,
04:34moyen terme et long terme.
04:35Donc, qu'est-ce qu'on entend, finalement, derrière ça ?
04:37Court terme, finalement, c'est le soin du quotidien.
04:40C'est la pharmacie, le cabinet dentaire.
04:42On vient d'acheter un cabinet dentaire il y a quelques mois.
04:45Moyen terme, en plus avec la clinique.
04:48Et long terme, plus c'est l'EHPAD, finalement, pour accueillir les personnes en situation de dépendance,
04:53qui ne peuvent pas rester chez eux.
04:54D'accord. Donc, on a ces actifs.
04:57Le marché, il est profond.
04:58Alors, on parle beaucoup de déserts médicaux.
05:00On sait que ça se concentre dans les grandes villes.
05:02Quelle est la profondeur du marché ?
05:03On trouve des actifs sur cette thématique ?
05:05Oui, et surtout dans un contexte, encore une fois, où le besoin d'infrastructure est très important.
05:11La pyramide des âges fait que, finalement, il y a de plus en plus de personnes âgées,
05:16de plus en plus de personnes dépendantes,
05:18qui ont besoin, finalement, d'être accueillies dans cette typologie de structure.
05:23C'est vrai.
05:23On dit souvent que la fiscalité est allégée,
05:26notamment quand on va faire des investissements ailleurs qu'en France.
05:29Est-ce que vous pouvez nous expliquer pourquoi ?
05:30Pour la simple et bonne raison que, pour les actifs à l'étranger,
05:35c'est la SCPI qui paye directement la fiscalité.
05:38Et derrière, il y aura un peu moins de fiscalité pour l'investisseur,
05:44et notamment l'absence de prélèvements sociaux.
05:45Et ce n'est pas neutre.
05:46On sait que les prélèvements sociaux, aujourd'hui, c'est 17,2%.
05:49Donc, pas neutre pour l'investisseur.
05:51Ça veut dire, Romain, que quand la SCPI investit en Allemagne,
05:54aux Pays-Bas, en Angleterre, vous nous direz où,
05:56à ce moment-là, c'est la SCPI qui supporte les frais, l'imposition.
06:01Et il n'y a pas de double imposition.
06:02Donc, on aura un peu moins de fiscalité pour l'investisseur final.
06:05Exactement.
06:05Il y aura quand même un reliquat fiscal à payer par l'investisseur en France.
06:08En revanche, il y a vraiment ce gros gain de l'absence de prélèvements sociaux.
06:11C'est fini.
06:12La période de Toba ou Toba à zéro.
06:14C'est peut-être une parenthèse qu'on ne reverra plus.
06:15Et on voit des comptes à terme, on voit même des fonds euros qui sont boostés,
06:20qui sont assez compétitifs.
06:22Vous faites face, finalement, à cette concurrence aujourd'hui.
06:25Comment ça se passe du côté des SCPI sur le marché ?
06:28L'épargne est toujours là, se dirige toujours vers ce type de placement ?
06:31Ce qu'on a constaté, c'est que quand même les chiffres de collecte ont baissé sur l'ensemble du marché.
06:35Un marché qui faisait 11 milliards de collecte brut en 2023, en 2024, c'est 4,5 milliards à peu près.
06:44La collecte a quand même beaucoup baissé.
06:46Alors nous, chez Atlant de Voisins, on continue de bien collecter.
06:49Alors pourquoi ?
06:50C'est que finalement, on a réussi à donner confiance à nos investisseurs.
06:54On a des rendements qui sont toujours attractifs.
06:56Épargne-Pierre, c'est un rendement extrêmement stable, 5,28 en 2024.
07:00Épargne-Pierre Europe, c'est un rendement supérieur à 6 en 2024.
07:03Donc on a toujours une capacité d'attirer la collecte avec finalement des épargnants qui ont besoin de revenus complémentaires.
07:11Et là, la SCPI conserve vraiment du sens pour cette typologie d'épargnants.
07:16Oui, effectivement, revenus complémentaires et puis revenus réguliers, effectivement.
07:20Merci en tout cas pour ces éclairages sur la SCPI.
07:23Romain Calbert, je rappelle que vous êtes directeur des partenaires chez Atlant Voisins.
07:26Et à très bientôt sur Smartimo.
07:28Merci Fabrice.
07:33Dans Smartimo, on s'intéresse aux SCPI, les sociétés civiles de placement immobilière qui font un carton chez les Français.
07:39Bien que ces dernières années n'ont pas été de tout repos, on est ravis d'accueillir Nicolas Fratkin.
07:44Bonjour Nicolas.
07:44Bonjour Fabrice.
07:45Directeur commercial chez MNK Partners.
07:48On va parler dans un instant de votre toute première SCPI, Reason, et de son lancement qui est assez récent.
07:54Un petit mot tout d'abord Nicolas, pour nous reprécier ce que fait MNK Partners.
07:58Alors, MNK Partners, on est une société de gestion de portefeuille immobilier.
08:02On existe depuis 2017, avec un agrément AMF depuis 2019.
08:06On a une spécificité sur l'immobilier core au niveau pan-européen, puisqu'on commercialise depuis 2019 principalement des fonds professionnels.
08:14Oui.
08:14Toujours avec cette thématique immobilier core.
08:17Alors, immobilier core, c'est quoi pour ceux qui découvrent ?
08:20Alors, immobilier core, très simple, trois paramètres.
08:22Tout d'abord, c'est un emplacement prime.
08:24Ensuite, c'est un locataire de renom.
08:26Et enfin, le troisième et dernier point, c'est des baux longs qui permettent d'avoir plus de sécurité.
08:31On est sur la sécurité et le rendement.
08:34Oui, là, c'est le triptyque gagnant, c'est-à-dire des beaux quartiers ou des centres d'affaires, comme on dit, notamment Paris, qui ne baissent pas.
08:42Des beaux locataires et puis une visibilité, finalement, sur le rendement à long terme.
08:45Oui, exactement.
08:46C'est la définition même de l'actif core, la sainte trilogie de l'actif core.
08:50Oui.
08:50Fort de cette activité chez MNK, vous venez de lancer Reason l'an dernier.
08:55C'est vrai qu'il y a eu flores de nouvelles SCPI.
08:57On sort d'une période un peu troublée sur ce placement qui avait cartonné quand les taux étaient très très bas.
09:04On avait une collecte supérieure à 10 milliards.
09:06Elle a baissé à 4 milliards environ.
09:09Et pourtant, c'est le moment où vous avez décidé de se dire, tiens, on lance nous aussi notre véhicule.
09:14Pourquoi ce choix ?
09:14Exactement.
09:16Pourquoi c'est le moment ?
09:17Il y a plusieurs raisons.
09:18Tout d'abord, on a une expertise sur la sélection d'investissements immobiliers, donc au niveau pan-européen, voire même international.
09:24Et donc, on avait de nombreux partenaires qui aussi souhaitaient avoir un sous-jacent ou un outil un petit peu plus simple et souple que le fonds professionnel,
09:33notamment en termes de budget, en termes de financement, en termes de démembrement possible.
09:38Et le deuxième point, c'est le moment d'entrée sur les marchés immobiliers, parce que, comme vous l'avez dit, le marché, il a corrigé.
09:43Donc, il y a des belles opportunités.
09:45Et justement, vu que nous, on est sur une dimension internationale, on va pouvoir aller piloter les cycles, aller choisir les meilleures opportunités aux meilleurs endroits.
09:52Et donc, on s'est dit, le moment de marché est un vrai moment de marché à ces pays, parce qu'on va avoir des points d'entrée, notamment sur du corps, avec des bolons, avec des très belles rentabilités sur des actifs corps.
10:02Donc, on a souhaité faire profiter nos partenaires CGP et donc leurs clients de cette belle opportunité.
10:07Alors, c'est le moment d'en profiter. Vous nous dites, sur quelle zone géographique vous vous positionnez ?
10:12Alors, la méthode MNK, c'est ce qu'on va appeler une analyse quantitative, c'est-à-dire qu'on a agrégé, depuis 2002, de la data, pour aller comprendre comment fonctionnaient les cycles immobiliers.
10:23C'est-à-dire qu'on a regardé des données aussi bien démographiques, géographiques, économiques, macroéconomiques, pour comprendre ce qui allait affecter un cycle immobilier, aussi bien à la hausse qu'à la baisse.
10:33Donc, comme je vous l'ai dit, le terrain de jeu, il est large, puisque c'est l'OCDE, les 38 pays les plus industrialisés au monde.
10:39Et le moment de marché actuel, il est plutôt sur l'Europe, contrairement à ce que pensait tout le monde en fin d'année dernière.
10:43Tout le monde se disait, ça allait être le moment des US.
10:46On l'a dit, si on regarde nos vidéos de début d'année, on avait dit, dès janvier, que c'était le moment de l'Europe.
10:52Et finalement, les points d'entrée, aussi bien en termes de prix, que de rentabilité, que de durée de beau, c'est principalement en Europe.
10:58Avec nous, aujourd'hui, une spécificité pas mal sur le UK, Irlande, Écosse, Angleterre, sur lequel on a fait les premiers investissements de l'ACP Horizon.
11:06Alors, justement, on va s'intéresser à ces investissements. Sur quels actifs vous allez investir en priorité, Nicolas ?
11:13Alors, on est très ouverts d'un point de vue géographique, on est aussi très ouverts d'un point de vue thématique.
11:17C'est-à-dire qu'on va être présents sur tout le tertiaire, on n'est pas présents sur le résidentiel.
11:22Mais donc, on est ouverts aussi bien à l'éducation, la santé, qu'à la logistique, qu'aux énergies renouvelables.
11:27Parce que c'est aussi une possibilité depuis l'ordonnance de juillet de l'année dernière.
11:31Et donc, on va regarder en fonction du cycle et de l'entrée dans le marché, quel va être l'actif le plus intéressant.
11:36Pour Reason, pour l'instant, on a investi sur de la crèche, notamment au UK, parce qu'il n'y a pas de système de crèche publique.
11:43Donc, la demande est absolument incroyable.
11:45On a acheté de la logistique et on a acheté aussi du bureau, toujours avec des locataires corps.
11:51Puisque je vous donne l'exemple de notre dernier actif de bureau, où on a un locataire qui est coté à la bourse de New York, pardon,
11:57qui est notre locataire sur un bail de plus de 10 ans.
12:00Donc, vraiment, toujours cette possibilité extrêmement forte.
12:03Comment on fait justement quand on décide d'investir sur 38 pays, peut-être plus, sur un grand nombre d'actifs pour identifier les meilleures opportunités ?
12:13On se dit qu'il y a des milliers d'opportunités.
12:15Comment on fait pour filtrer finalement ?
12:17Alors, on a décidé chez MNK d'inverser un petit peu le prisme de l'asset et de l'acquisition immobilière.
12:23C'est-à-dire qu'on ne va pas recevoir les dossiers de 38 pays.
12:25On crée une feuille de route qui est basée sur de la data, puisqu'on achète de nombreux flux de données qui vont nous donner des indicateurs de cycle.
12:33Donc, en début d'année, on a une feuille de route avec des pays qu'on va regarder.
12:36Et une fois qu'on s'est focalisé sur un pays et plus spécifiquement même sur une ville,
12:40parce que notre data nous remonte des données sur 424 villes dans le monde,
12:43on va aller rechercher spécifiquement dans cette ville.
12:46Donc, on réduit le champ de recherche en fonction du cycle immobilier.
12:49On a un petit peu inversé le prisme de ce qui se fait d'habitude,
12:52qui était de recevoir tous les dossiers et de choisir parmi tous les dossiers.
12:54Nous, on va sélectionner la ville, on va sélectionner le marché,
12:57et ensuite, on va regarder ce qui existe dans cette ville sur ce marché.
12:59Et tout ça est rendu possible par justement l'analyse de la data sur des longues périodes ?
13:04C'est bien ça ?
13:05Exactement. On a backtesté depuis 2002.
13:07On a un outil, qui est un outil propriétaire à MNK qui s'appelle Quanti,
13:11dans lequel on a l'intégralité de ces points de données,
13:13parce qu'aujourd'hui, on a plus de 20 millions de points de données sur ces 424 villes,
13:18qui vont nous donner des éléments, qui vont être en fait des éléments déclencheurs.
13:21Aussi bien, ce qui est intéressant, notamment pour une USCPI,
13:23c'est à l'achat qu'à la vente.
13:25C'est-à-dire, comment être capable d'acheter le bas de cycle,
13:28et de revendre votre cycle, et donc d'analyser grâce à ces données.
13:31Nicolas, on termine justement avec ce qui intéresse aussi l'investisseur,
13:34c'est-à-dire, tiens, le rendement attendu, à combien on est à peu près ?
13:38Alors, vous savez bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures,
13:41et bien évidemment, le taux de rentabilité n'est jamais garanti.
13:45On a distribué 2% l'année dernière sur les deux derniers mois de l'année,
13:49et on vise 8,5% cette année, qui est la fourchette basse pessimiste.
13:57On devrait probablement être à deux chiffres encore cette année,
13:59au vu du moment de marché,
14:01et rester sur ce trend sur l'année suivante,
14:04en étant pas très loin des deux chiffres,
14:06et après, on vise sur la durée un taux de rendement de 6% annuel.
14:09Et bien voilà, qui est tout à fait satisfaisant pour l'investisseur.
14:13On verra effectivement si ça marche sur la durée,
14:16mais on n'en doute pas avec votre filtre que vous nous avez très bien expliqué.
14:20Merci Nicolas Fratkin, je rappelle que vous êtes directeur commercial de MNK Partners,
14:24et à très bientôt sur Smartimo.
14:26Merci Fabrice.
14:31Smartimo, depuis le carousel du Louvre conçu à Nacofi,
14:34on va continuer à parler SCPI avec Vincent Collin.
14:38Bonjour Vincent.
14:38Bonjour Fabrice.
14:39Vous êtes directeur des partenariats de Patrimonia Capital.
14:43Alors avec vous, on va tout savoir sur votre toute nouvelle SCPI que vous venez de lancer.
14:48On va savoir pourquoi en ce moment,
14:49parce que c'est un bon momentum pour lancer sur les SCPI.
14:52Mais tout d'abord, un petit mot de Patrimonia Capital.
14:54Patrimonia Capital, c'est la société de gestion du groupe Patrimonia,
14:59qui à l'origine était une foncière,
15:02qui s'appelait d'ailleurs la foncière Patrimonia,
15:04qui a été créée il y a une trentaine d'années par Jean-Hubert Moitry,
15:08et qui s'est développée en fait sur la base d'une analyse du marché à l'époque,
15:15qui était que Jean-Hubert a vu que tous les actifs de périphérie,
15:20alors on parle de retail parts, de locaux, logistique, ce genre de choses,
15:24allaient se développer en fait avec l'étalement urbain.
15:26On passait d'actifs qui étaient hors agglomération,
15:31et qui aujourd'hui pour la plupart sont devenus des actifs
15:33qui sont quasiment des actifs de proximité,
15:36puisqu'ils ont été entourés,
15:38donc avec des fonciers qui se valorisent.
15:42Et voilà, le groupe s'est essentiellement développé
15:45depuis une trentaine d'années sur cette typologie d'actifs,
15:48a fait sa valorisation.
15:49Aujourd'hui, le groupe Patrimonia,
15:51c'est un peu plus d'un milliard d'actifs sous gestion en France,
15:54dont environ 800 millions en propres au niveau de la foncière,
15:59et 300 millions, à peu près 300 millions d'actifs
16:03en gestion pour compte de tiers,
16:05notamment pour des institutionnels sous la forme d'OPCI,
16:08ce genre de choses.
16:09Très bien, voilà.
16:10C'est vrai que ces actifs de proximité,
16:13ils étaient éloignés des centres urbains,
16:15mais on a vu que la ville grandissant,
16:18ils sont maintenant quasiment intégrés,
16:19souvent, aux villes.
16:21Ah ben, complètement.
16:21Et puis, il y a plusieurs phénomènes
16:24qui se produisent aujourd'hui,
16:27c'est-à-dire que vous avez aussi les décrets de ZAN,
16:30zéro artificialisation nette,
16:32qui font que, pardon,
16:35finalement, de nouvelles zones,
16:37enfin, il va être très compliqué d'ouvrir de nouvelles zones,
16:39donc le foncier des zones existants va s'apprécier.
16:42Mais si vous voulez, en fait, le constat est que,
16:45en fait, la foncière s'est développée
16:47sur le potentiel de valorisation de ses actifs
16:50depuis une trentaine d'années.
16:52Aujourd'hui, on pense que c'est un marché
16:53qui est arrivé à maturité
16:55et qui se transforme des actifs
16:58qui se transforment plutôt en actifs de rendement
17:00plutôt qu'en actifs de valorisation.
17:03D'où on arrive donc à la suite de la question,
17:07la logique étant, effectivement,
17:08de lancer une SCPI, une SCPI de rendement.
17:13Donc, ouverte à tous, finalement,
17:14pour profiter de ces actifs.
17:14Voilà, ouverte à tous,
17:15c'est-à-dire que le lancement de notre SCPI,
17:17donc patrimonia, capital et rendement,
17:19est une ouverture du groupe au grand public aujourd'hui.
17:23Cette SCPI, vous l'avez dit,
17:25elle va comporter, on imagine, les mêmes actifs.
17:28Vous n'allez pas aller sur quelque chose de complètement nouveau ?
17:30Complètement.
17:31L'objectif, ce n'est absolument pas de réinventer la roue.
17:33On a 30 ans d'expertise.
17:35Enfin, le groupe est vraiment reconnu pour cette expertise,
17:38dans cette typologie d'actifs.
17:40Ce qu'il faut bien comprendre aussi,
17:42c'est qu'on est un groupe complètement intégré,
17:44c'est-à-dire qu'on intervient sur toute la chaîne de valeur,
17:48c'est-à-dire qu'on est à l'asset, à l'investissement,
17:50mais on gère le property, on gère la partie technique,
17:53donc on le fera aussi pour notre SCPI.
17:55Ce qu'il faut savoir, c'est qu'on est sur une typologie d'actifs,
17:59de terrain.
18:01C'est-à-dire qu'aujourd'hui, je vous l'avais dit en préparation,
18:04la foncière, le groupe, c'est un peu plus d'un milliard d'actifs sous gestion,
18:08mais c'est plus de 550 baux aujourd'hui.
18:12Donc, une très grosse granularité.
18:15C'est des petits actifs en taille individuelle.
18:20Et d'ailleurs, il y a quelques acteurs sur le marché
18:22qui sont développés sur cette typologie,
18:24parce que par exemple, les grands institutionnels
18:26ne vont pas investir sur cette typologie,
18:28puisque ce sont des produits qui sont de trop petite taille
18:31et trop compliqués à gérer pour eux.
18:33Donc, en fait, l'idée, c'est vraiment de mettre en avant cette expertise,
18:36de s'appuyer dessus.
18:38Donc, notre SCPI va investir dans tous ces actifs de périphérie,
18:43c'est-à-dire des retail parcs.
18:44Les retail parcs, juste pour préciser, sont des petits centres commerciaux.
18:48C'est des petits centres commerciaux, alors qu'ils étaient en périphérie
18:51et aujourd'hui, qui peuvent être, comme je disais, intégrés.
18:53On exclut totalement tout ce qui est galeries commerciales,
18:57galeries marchandes, d'hypermarchés, ce genre de choses,
19:00pour des raisons de coût.
19:01Et puis, vous ne gérez pas la propriété en direct,
19:04donc c'est un peu plus compliqué.
19:06De la petite logistique, type logistique dernier kilomètre
19:10et ce qu'on appelle des locaux d'activité,
19:12qui peuvent être des petits ensembles, bureaux, plateformes d'expédition
19:15ou plateformes de production.
19:19Quel est le rendement attendu sur, justement, cette SCPI ?
19:22On a communiqué sur un rendement long terme qui est autour de 6%.
19:26L'idée est vraiment de distribuer 6 et peut-être un peu plus.
19:31Et je crois que la plaquette indique 6,5 de TRI,
19:35puisque aujourd'hui, il faut communiquer sur un TRI
19:37et ce n'est plutôt pas idiot parce qu'il faut quand même
19:41prendre en compte la revalorisation des actifs.
19:44Alors justement, on va en parler, 6% vitesse de croisière,
19:46revalorisation des actifs, c'est intéressant
19:47parce qu'il y a eu pas mal de dévalorisations ces dernières années
19:49sur certains actifs sur les SCPI.
19:51Pourquoi ? Alors, on l'a compris, c'est votre cœur de métier,
19:54donc on le fait.
19:55Et quand on voit le prix de la part, elle est déjà à 210 euros,
19:58alors qu'elle y était encore quelques semaines à 200.
20:00Expliquez-nous.
20:01Alors, l'explication, elle est purement comptable.
20:04C'est-à-dire qu'on a voulu aussi lancer notre SCPI
20:06avec un fonctionnement qui est un peu inédit sur le marché
20:10et je crois qu'on est quasiment les premiers
20:12à avoir fait ce type d'opération,
20:14c'est-à-dire que le groupe a apporté un patrimoine
20:18de 17 actifs, enfin 6 sites et donc 17 actifs différents
20:22d'une valeur de 16,5 millions d'euros.
20:25Oui.
20:26Qui était finalement déjà constitué.
20:28Qui était déjà dans la foncière.
20:29D'accord.
20:30C'est un vrai apport en actifs.
20:31en tant que membre fondateur de la SCPI
20:34qui a été validé évidemment par l'AMF
20:36et toute la batterie d'expertise qui ont été effectuées à l'époque.
20:40La SCPI a été créée exactement le 1er juillet en 2024
20:44donc avec cet apport d'actifs
20:45qui nous semble avoir été bien valorisé
20:48et fait dans les bonnes conditions de marché
20:49puisque dès le 31-12 2024,
20:52ces actifs ont été revalorisés de 3,5%.
20:55Oui.
20:55Et comme ils avaient été apportés sans fiscalité,
20:58aujourd'hui dans un calcul classique
20:59de valeur de reconstitution,
21:02fait que la valeur de reconstitution a explosé
21:04et on a été obligé de faire de façon très rapide
21:07une première augmentation de part
21:08mais tout en gardant à être toujours avec une valeur de part
21:13qui est décotée toujours de 8%
21:14par rapport à sa valeur de reconstitution.
21:17Donc très bien pour les premiers investisseurs.
21:19Bravo à eux.
21:20Ils ont déjà une part,
21:21en tout cas peut-être leurs frais de gestion déjà remboursés.
21:24En tout cas on en s'est dit un petit peu plus sur cette SCPI
21:26qui s'appelle donc patrimonia capital et rendement
21:29de patrimonia capital.
21:30Merci Vincent Collin,
21:31donc je rappelle que vous êtes directeur des partenaires
21:32de patrimonia capital et à très bientôt sur Smartimo.
21:35Merci Fabrice, à très bientôt.
21:40Smartimo depuis le carousel du Louvre,
21:42la convention Anna Coffey,
21:44on est en compagnie de Pierre Sabatier.
21:45Bonjour Pierre.
21:46Bonjour Fabrice.
21:47Président de Primeview et de l'OREP.
21:49Avec vous Pierre,
21:50on va faire un petit bilan sur ce qui se passe
21:52du côté de l'immobilier de manière générale
21:54et puis on s'attardera sur le marché des SCPI
21:56dont on parle beaucoup dans ce numéro de Smartimo.
21:59Tout d'abord, on peut se poser la question,
22:01immobilier, est-ce que c'est enfin le rebond Pierre ?
22:04Alors j'ai coutume de dire que l'immobilier tout seul
22:06ne veut pas dire grand chose,
22:07dans le sens qu'il y a des immobiliers avec un S
22:09et donc il faut je pense rentrer dans le détail.
22:11De quoi parle-t-on ?
22:12Alors ce que je vous propose,
22:13c'est qu'on peut d'abord peut-être commencer
22:14par ce qui intéresse le plus les Français,
22:16à savoir la résidence principale tout de même,
22:18le résidentiel.
22:19Dans ce monde-là, il y a deux dimensions,
22:21il y a celle de l'ancien,
22:22et celle qui est l'essentiel du marché,
22:24et celle du neuf.
22:26Sur l'ancien, la notion de rebond,
22:28je pense que c'est un mot assez intéressant à appréhender.
22:30Alors attention, on n'est pas sur des marchés financiers,
22:33le marché en fait ne s'arrête pas d'un coup
22:34et ne repart pas d'un coup,
22:35ce n'est pas des stop-l,
22:37c'est plutôt des tendances longues.
22:39Ce qu'il faut retenir, c'est que pour le coup,
22:41on a un marché qui a beaucoup souffert,
22:42ce n'est pas les prix de transactions qui ont souffert,
22:44qui sont légèrement reflués,
22:46mais pas grand-chose.
22:47Mais pourquoi ils n'ont pas reflué ?
22:48C'est parce qu'il y a beaucoup moins de transactions
22:49qui ont été réalisées depuis maintenant deux ans.
22:51Ça a été vraiment une grande traversée du désert,
22:53qui a mis en fragilité beaucoup d'acteurs,
22:55en fait, de ce monde-là,
22:55agents immobiliers, notaires,
22:57c'était pareil depuis des lustres,
22:58en fait, des difficultés rencontrées par ce type d'agents.
23:00Tout simplement parce qu'on est passé en 2022
23:02d'un million 170 000 transactions,
23:03dans l'ancien,
23:04à l'année dernière autour de 800 000.
23:06Donc plus de 30% de baisse,
23:08c'est énorme.
23:08Donc effectivement,
23:09l'ajustement sur ce marché-là,
23:10ce n'est pas fait par les prix,
23:12mais c'est fait tout simplement
23:13par les volumes de transactions.
23:15Pourquoi je vous dis que maintenant,
23:16c'était presque anticipable,
23:18et même les volumes,
23:19en fait,
23:19où l'altération des volumes était anticipable,
23:21pour une raison toute simple,
23:21c'est que ce n'est pas le désir d'acheter de l'immobilier
23:24qui a disparu en France,
23:25ni le besoin d'acheter de l'immobilier.
23:27C'est essentiellement la sommabilité de ce désir.
23:29Le pouvoir d'achat immobilier.
23:29Le pouvoir d'achat immobilier,
23:30pour une raison toute simple,
23:31j'ai coutume de dire que
23:32quand vous allez voir votre banquier
23:33et qu'il vous prête à 1 000 euros par mois
23:36pendant 20 ans,
23:37il vous dit je vous prête 100
23:38quand les taux sont à 1%.
23:40Si les taux passent de 1% à 4%,
23:42il vous dit je vous prête 75%.
23:43Et donc tout simplement,
23:44naturellement,
23:45il y a tout un tas de transactions
23:46qui ne peuvent plus se faire
23:47à travers de l'altération
23:48de la capacité d'emprunt,
23:49finalement, de déménage.
23:51Donc là,
23:51c'est l'histoire passée
23:52et la bonne nouvelle
23:54d'un point de vue conjoncturel,
23:55macroéconomique,
23:55même si en fait,
23:56on est dans une grande incertitude,
23:57notamment en provenance des Etats-Unis,
24:00l'incertitude qu'on peut avoir,
24:01c'est qu'on a une Banque Centrale Européenne
24:03maintenant qui redevient
24:04plus accommodante
24:05à travers une baisse des taux
24:06qui a déjà débuté
24:07il y a presque maintenant
24:089 mois, on va dire,
24:10et qui va se perdurer.
24:11Et je pense que plus il y a
24:12de l'incertitude au niveau international,
24:14plus la Banque Centrale Européenne
24:15continuera sa baisse des taux.
24:17Ça, c'est une très belle nouvelle.
24:18Si, comme je viens de l'évoquer,
24:20la capacité d'emprunt des ménages
24:21a été altérée
24:22par une hausse violente des taux,
24:23eh bien le desserrement
24:24de l'étau des taux,
24:26pour le coup,
24:26le carburant de l'économie
24:27qui est en fait,
24:28cette capacité finalement
24:29à aller chercher
24:30des financements extérieurs
24:31pour acquérir en fait
24:32de l'immobilier,
24:34eh bien pour le coup,
24:35va se desserrer
24:35tout au long de la nuit 25.
24:36Donc on peut estimer
24:37que le plancher,
24:39que ces 800 000 sont un plancher
24:41qu'on va revoir finalement
24:42des acheteurs
24:43qui ont été contraints
24:44ponctuellement
24:45par des niveaux de taux
24:46trop élevés
24:47pour pouvoir se porter acquéreur
24:48à redevenir acquéreur.
24:49Et donc on devrait
24:50progressivement avoir un marché
24:51s'améliorer.
24:53Mais attention,
24:53bien qu'on prend ce que je dis,
24:54c'est que les taux se desserrent
24:56et il y aura progressivement
24:57de plus en plus d'impact positif
24:58sur le marché,
24:58ça ne sera pas du jour au lendemain
24:59tout de même.
25:00Et pas de retour de taux
25:01à 11% comme on a connu ?
25:03Non, mais attention,
25:03en fait,
25:04nous ne surestimons pas
25:05quand même notre capacité
25:06à supporter des taux très élevés.
25:07On pourrait très bien
25:08avoir des taux,
25:08en tout cas des taux courts,
25:09qui tombent autour
25:10de 1,5 à 2%
25:11d'ici la fin d'année.
25:12Et donc naturellement,
25:13les taux longs le traduiront.
25:14Donc souvent,
25:16on a coutume
25:16de se projeter
25:17tel que ce qu'on vient de vivre.
25:19Attention,
25:20sur ce point,
25:20je pense que les gens
25:21sont un peu trop agressifs
25:27la partie d'immobilier
25:27qui a été impactée,
25:28évidemment,
25:28c'est la construction neuve,
25:30là,
25:30qui est carrément à l'arrêt.
25:31On a vu,
25:32vraiment,
25:33ça a été divisé par deux,
25:34voire par trois,
25:34avec beaucoup de promoteurs
25:35qui ont mis la clé
25:36sous la porte.
25:36Alors ça,
25:37c'est à mon sens,
25:38s'il fallait écrire un bouquin,
25:40il faudrait écrire
25:40les raisons d'un chaos annoncé.
25:42Et pour le coup,
25:43sur le neuf,
25:43ça sera beaucoup plus compliqué.
25:44Il ne faut pas attendre
25:45de 2025,
25:46que ce soit l'année du rebond.
25:47Ça mettra beaucoup de temps.
25:48Pourquoi ?
25:48Parce qu'à la fois,
25:50on a eu des taux
25:51qui ont finalement été défavorables
25:54à cette classe d'actifs.
25:54Mais attention,
25:55nous sommes sur une classe d'actifs
25:56qui souffre aussi
25:57de la disparition
25:59d'avantages fiscaux
26:00qui poussaient les investisseurs
26:01à aller investir
26:02dans l'immobilier neuf.
26:04C'est un actif particulier
26:05l'immobilier neuf
26:06parce que ça sous-tend
26:06le fait qu'on investit
26:07dans une zone tendue,
26:09dans des lieux
26:09dans lesquels les loyers
26:10sont encadrés,
26:11sont plafonnés.
26:12Ça veut dire que par définition,
26:13le rendement
26:14de votre investissement
26:15est plafonné.
26:16Concrètement,
26:17dans un monde
26:17où la concurrence est libre,
26:19quel intérêt pour un investisseur
26:20d'aller investir
26:20dans l'immobilier
26:21qui est fiscalement
26:22plus pénalisé en France
26:23dans un actif
26:24qui est par définition
26:25un rendement
26:26qui est capé,
26:27qui est plafonné.
26:27Eh bien, aucun
26:28si ce n'est avoir
26:29un avantage fiscal.
26:30Or, la France a commis
26:31une grave erreur,
26:32c'est d'avoir supprimé
26:33un dispositif fiscal
26:34qui constituait finalement
26:35une incitation
26:36à l'épergnant le Pinel
26:37en l'occurrence
26:38et sans avoir
26:39une alternative crédible.
26:41Et donc là,
26:41vous êtes face à un marché
26:42qui est totalement asséché
26:43et qui ne reprendra
26:45que le jour
26:45où on comprendra
26:46que dans les zones tendues,
26:48la seule manière
26:48d'attirer l'investisseur
26:50s'est créée
26:51du fléchage fiscal
26:51via de l'incitation fiscale.
26:53Aujourd'hui,
26:54on n'en est pas là.
26:54En tout cas,
26:55les dispositifs actuels
26:55ne sont pas suffisants
26:56pour refaire partir
26:57un marché
26:58et vous avez raison
26:59qu'il sera d'autant plus long
27:00à faire repartir
27:01qu'on a fait disparaître
27:02une partie
27:03de l'outil de production,
27:03ce qu'il ne faut jamais faire
27:04en économie.
27:05C'est pour ça
27:06qu'il faut limiter
27:06les récessions
27:07tout simplement
27:08parce que quand il y a récession,
27:09si vous avez des acteurs
27:10qui ne sont plus là qu'un ça,
27:11pour y repartir,
27:12ça met beaucoup plus de temps
27:13et donc vous avez un manque à gagner.
27:14Donc attention sur le neuf,
27:15ce n'est pas pour maintenant.
27:16On termine Pierre Sabatier,
27:17il nous reste malheureusement
27:18peu de temps
27:19sur les SCPI
27:20qui a été un placement
27:21très prisé
27:22par les Français.
27:24Aujourd'hui,
27:24on voit qu'il y a
27:25des nouvelles SCPI
27:26qui se créent,
27:27toujours un marché
27:27très actif en tout cas.
27:30Alors,
27:30les SCPI,
27:31c'est intéressant
27:31parce qu'on veut dire
27:32qu'elles ont quand même souffert.
27:33Il y a eu un vrai risque
27:34autour de la classe d'actifs SCPI
27:36pendant deux ans,
27:37il ne faut pas le nier,
27:38une très grande difficulté.
27:40Là aussi,
27:40pour le coup,
27:41un peu comme dans l'ancien,
27:41les taux
27:42sont en train de se desserrer.
27:43Jusqu'à maintenant,
27:44on a eu une problématique,
27:45notamment pas pour les nouvelles SCPI,
27:46mais plutôt pour les anciennes
27:47de valorisation.
27:48Elles ont acheté
27:49à des niveaux de prix
27:49qui correspondaient
27:50au prix de marché de l'époque,
27:51à des niveaux de taux
27:52qui étaient très très bas.
27:53Les taux ont monté,
27:54ça les a mis en difficulté.
27:55Le fait que les taux rebaisent,
27:56finalement,
27:57desserrent les taux
27:57et donc va redonner
27:58une bouffée d'oxygène
27:59à l'ensemble de la classe d'actifs.
28:00Maintenant,
28:01le vrai sujet pour les SCPI,
28:02ce n'est pas
28:02le sujet de classe d'actifs
28:03et de valorisation,
28:04c'est un sujet de numérateur,
28:05c'est un sujet de loyer.
28:06Vous n'êtes pas à savoir
28:07que les difficultés de projection
28:09qu'on a à la fois
28:09en interne et en externe
28:10créent une incertitude
28:11quant au relatissement économique,
28:13la conjoncture se dégrade.
28:14La question fondamentale,
28:15maintenant,
28:15c'est la qualité
28:16de l'actif immobilier sous-jacent
28:17dans ces SCPI.
28:18Est-ce que certaines d'entre elles
28:19vont voir des locataires
28:20ne pas réussir à payer les loyers ?
28:21Et là, en l'occurrence,
28:22on pourrait avoir des accidents.
28:23Mais maintenant,
28:24c'est beaucoup plus
28:24en risque de contrepartie
28:25associée à la qualité
28:26de l'actif immobilier détenu
28:28plutôt qu'en risque
28:29de classe d'actifs.
28:29Là aussi,
28:30on a probablement
28:30un étau qui va se desserrer
28:32pour l'ensemble
28:32de la classe d'actifs.
28:33Les récentes vont en profiter
28:34mais surtout aussi les anciennes.
28:36Merci Pierre pour ce tour rapide
28:38de l'immobilier,
28:39évidemment.
28:40Pierre Sabatier,
28:41le patron de PrimeView
28:42et de l'OREP.
28:43A très bientôt sur Smartimo.
28:44Merci Fabrice.