Avec Philippe Loiselet, Dirigeant de Loiselet & Daigremont
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##OSEZ_INVESTIR-2025-04-27##
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00:00You Money, leader français de la gestion d'épargne en ligne, présente
00:05Sud Radio, Oser Investir, Thomas Binet
00:10Alors Thomas ce matin, au sommaire d'Oser Investir
00:13Et bien Laurence, on est dans la période des impôts, alors on va voir comment anticiper sa déclaration d'impôt quand on a des placements
00:19Et puis un sujet dont on parle sans en parler, parce qu'on n'aime pas forcément ça, c'est sa copropriété
00:25Mais la vraie question, comment valoriser son patrimoine immobilier tout simplement en s'impliquant dans sa copropriété ?
00:32Pour en parler, nous sommes avec Philippe Loiselet, dirigeant du cabinet de gestion immobilière Loiselet et Desgrémont
00:37Et on va revenir sur la déclaration d'impôt en fin d'émission avec Marion Chapelle-Masseau, notre consultante en gestion de patrimoine
00:43Qui va nous expliquer à quoi sert le quotient familial
00:46Sud Radio, Oser Investir, le conseil de la semaine
00:52Alors comme vous disiez, déclaration d'impôt, mais surtout optimisation des placements Thomas
00:57Pourquoi faut-il absolument anticiper sa déclaration d'impôt quand on a des placements justement ?
01:01Et bien parce que chaque type de produit, chaque type de placement, par exemple l'assurance-vie, le PA, vous savez le fameux plan d'épargne en action
01:08L'immobilier locatif a ses propres règles fiscales
01:10En anticipant, on peut mieux choisir les cases à cocher, les justificatifs à fournir le cas échéant
01:15Et même éviter des erreurs qui peuvent coûter assez cher
01:19C'est aussi le bon moment pour arbitrer certains choix
01:21Alors on a besoin de vos lumières, est-ce qu'il y a des astuces concrètes pour alléger un petit peu l'addition fiscale ?
01:27Oui et ça commence par bien utiliser les fameuses niches fiscales, vous savez on en parle beaucoup
01:32Par exemple les dons, les travaux dans un logement locatif
01:35Ou les investissements dans les PME, les petites et moyennes entreprises
01:38Pensez aussi à l'épargne retraite comme le PER, le plan d'épargne retraite
01:42Qui permet de déduire vos versements de vos revenus imposables
01:44Et surtout regrouper bien vos justificatifs dès maintenant
01:47Pour ne rien oublier au moment de la saisie
01:50Voilà, dernière question Thomas, ceux qui ont vendu par exemple des actions ou des cryptos en 2024
01:54Est-ce qu'ils doivent faire attention à quelque chose en particulier avant de déclarer ?
01:58Et bien à bien déclarer leur plus-value ou moins-value
02:01L'administration fiscale ne fait pas le calcul à votre place évidemment
02:04Et si vous avez eu des pertes, vous pouvez les imputer
02:07Sur les gains des années suivantes, c'est un levier d'optimisation à ne pas négliger
02:11Là encore, mieux vaut anticiper pour ne rien perdre
02:14Et pourquoi pas se faire conseiller aussi
02:16Absolument, très important
02:19Alors Thomas, ce matin votre invité, nous sommes avec Philippe Loiselet
02:34Dirigeant du cabinet Loiselet et d'Aigremont
02:37Fondé en 1904, spécialisé dans la gestion immobilière
02:41Cabinet qui gère plus de 1200 immeubles, soit environ 110 000 logements
02:45Et près d'un million de mètres carrés de locaux d'entreprises
02:49Bonjour et bienvenue à vous
02:50Bonjour
02:51Philippe Loiselet, Laurence vient de le dire en lancement
02:55Vous gérez beaucoup d'immeubles, beaucoup de logements, beaucoup de locaux d'entreprises
02:59Ça vous donne une certaine vision du marché de la copropriété
03:03Je l'ai dit également dans mon lancement
03:05S'impliquer dans sa copropriété, ça ne plaît pas forcément aux personnes qui l'habitent
03:08Assister aux assemblées générales, ça casse les pieds
03:11On va le dire très clairement
03:13Et pourtant, c'est ainsi qu'on peut valoriser son patrimoine immobilier
03:18Parce que ça ne se résume pas simplement à son appartement
03:20Je voudrais d'abord qu'on s'arrête sur le terme de valoriser son patrimoine immobilier
03:25Qu'est-ce qu'on entend par là ?
03:27Valoriser, il me semble que ça veut dire donner de la valeur
03:30Et dans une copropriété, si on peut penser à son appartement
03:35Ces parties privatives, comme on les appelle en copropriété
03:38Il y a aussi les parties communes
03:41Les parties qui sont partagées entre tout le monde
03:44Ce sont les halls d'entrée, ce sont les espaces verts, etc
03:48Mais ce sont aussi également les éléments d'équipement commun
03:53Comme par exemple les systèmes de chauffage collectif ou les ascenseurs
03:59Exactement
03:59Alors vous l'avez dit, un appartement, ce n'est pas qu'un lieu de vie
04:02C'est aussi un investissement
04:04Et pour qu'il prenne de la valeur, il ne suffit pas simplement
04:06C'était votre propos, dit différemment
04:08D'avoir une belle cuisine ou une salle de bain refaite à neuf
04:11La gestion de l'immeuble, dans son ensemble, va jouer un rôle fondamental
04:15Dans la valorisation de notre bien immobilier
04:18En quoi le fait, Philippe Loiselet, de s'engager dans sa copropriété
04:22Peut faire toute la différence ?
04:24Alors d'abord ce que je voudrais dire, c'est qu'il y a une espèce de cercle vertueux
04:28On a remarqué que dans les immeubles où les copropriétaires font des travaux
04:32Les gens ont tendance à mieux s'entendre
04:34Et quand les gens s'entendent mieux, ils ont tendance à faire plus de travaux
04:38C'est plutôt un cercle vertueux
04:40Et dans l'autre sens, dans les immeubles où ils ne font pas de travaux
04:43Ça a plutôt tendance à ne pas s'entendre
04:45Et quand les gens ne s'entendent pas, ils n'ont pas envie de faire des travaux
04:48On comprend vite le phénomène qui peut se produire
04:52Alors quand ça ne va pas, bien sûr, on va mettre ça sur le dos du syndic
04:55C'est assez facile, parce que c'est un bouc émissaire assez facile à trouver
04:59Mais dans la réalité, c'est bien souvent la façon dont les gens s'entendent
05:04Dont les gens participent, dont les gens s'intéressent à la vie de leur copropriété
05:07A sa valorisation, qui fait que ça va ou ça ne va pas
05:10Et vous l'avez dit à l'instant, s'appliquer, c'est aussi le conseil syndical
05:14Un organisme, un organe qu'on ne connaît pas beaucoup
05:16Mais qui a un rôle très important, qui est le relais justement avec le syndic
05:20Bien sûr
05:20Ça sert à quoi le conseil syndical ?
05:23Le conseil syndical est en quelque sorte une courroie de transmission
05:26Entre tous les copropriétaires et les organes de gestion que sont le syndic et son équipe
05:31Et on prépare les décisions et on donne les ordres au syndic
05:34On prépare les assemblées générales, on prépare les travaux, etc
05:38On fait ça normalement en action commune avec le syndic
05:42Et là encore, quand un conseil syndical s'entend bien avec un syndic, ça marche beaucoup mieux
05:47J'ai l'habitude de dire que nous travaillons ensemble avec le conseil syndical
05:51Et pas contre l'intérêt de la chose, c'est de travailler ensemble
05:55On avance beaucoup plus vite
05:56Alors, moi une question que je me pose, c'est l'entretien
05:59Vous avez commencé à en parler, l'entretien des parties communes
06:02Et par exemple des façades
06:03Est-ce que ça va jouer un rôle primordial dans la valorisation de mon appartement ?
06:08Parce que c'est vrai qu'on peut se dire, le ravalement c'est quand même la première chose qu'on voit
06:12Quand on peut visiter pour acheter un appartement
06:14C'est vrai, cela dit, on ne fait pas ça tous les ans
06:17Un ravalement, ça se fait, on parle de décennies, plus que d'années
06:22Mais c'est sûr qu'un immeuble qui vient d'être ravalé, en général
06:26S'il y a une vente à opérer, ça va beaucoup mieux que quand un immeuble n'a pas été ravalé depuis 40 ans
06:33C'est très clair
06:34Donc l'aspect général, c'est un peu comme la photo sur un site de rencontre
06:40Ça sert bien, les photos sur les annonces peuvent aider
06:45Philippe Loiselet, quel type de travaux justement en dehors peut-être du ravalement dont on vient de parler un instant
06:50Ou de projets collectifs peuvent faire grimper la valeur d'un immeuble et de facto la valeur de mon appartement ?
06:57Je vais prendre un exemple qui est simple, qui est celui du chauffage
07:01Quand on est évidemment en chauffage collectif
07:04Il est clair qu'une installation de chauffage qui est bien réglée
07:06Où l'hiver on a chaud et pas froid
07:09Que l'installation ne consomme pas trop
07:11Ça va avoir un effet assez positif sur la valeur de l'appartement
07:16Parce que le coût d'exploitation de l'immeuble compte aussi en plus de sa valeur vénale
07:22Alors justement, vous me tendez la perche
07:25Il y a un enjeu particulier quand même qui touche autant les coûts d'ailleurs de fonctionnement d'une copropriété
07:30Que la valorisation de l'ensemble immobilier
07:32C'est la transition écologique
07:33On en parle beaucoup mais concrètement il faut la faire
07:36Cette fameuse transition écologique et pas simplement pour la planète
07:38Aussi pour la valorisation de son bien
07:40Oui c'est vrai mais en copropriété c'est un peu comme dans la vie de tous les jours
07:44On sent qu'il y a quand même un désintérêt du collectif
07:47Les gens se retournent plus sur eux-mêmes que vers l'extérieur
07:51Et les copropriétaires ont comme tout le monde et comme dans d'autres situations
07:57Moins envie de participer
07:58On va moins voter pour les élections politiques
08:02Et bien on participe moins aux assemblées générales
08:05On participe moins au conseil syndical
08:07Parce qu'il y a un désintérêt de la chose commune
08:11Or en ce qui concerne l'immeuble, la copropriété
08:14C'est une erreur fondamentale
08:17Parce qu'on a beaucoup plus d'effet dans une copropriété
08:20Son vote dans une copropriété a beaucoup plus d'effet
08:22Que son vote dans une élection politique
08:24On compte pour beaucoup moins dans une élection politique
08:27Que dans l'assemblée de son immeuble
08:28Oui et puis c'est la vie de tous les jours
08:29Oui c'est la vie de tous les jours
08:31Et vraiment on peut avoir une vraie action
08:33On ne peut pas à la fois reprocher
08:35Que les choses ne bougent pas, qu'on n'avance pas, etc
08:38Et de ne pas vouloir participer
08:40Si vous voulez que les choses bougent dans votre copropriété
08:44Il faut assister aux assemblées générales
08:46Participer aux réunions
08:47Rentrer au conseil syndical
08:50Et travailler sur le dossier
08:51Et ça a une conséquence sur la valeur de son propre appartement
08:54Tout ça, c'est ça aussi qu'il faut rappeler
08:55Peut-être que les gens ne le voient pas comme ça suffisamment
08:57Bien sûr, l'aspect des parties communes
09:00Le hall de l'immeuble, les cages d'escalier
09:02La façon dont l'ascenseur est entretenu
09:05Dont il est décoré
09:07Si on peut parler de décoration pour un ascenseur
09:09Peut changer vraiment la valeur d'un appartement
09:12Donc c'est important de faire en sorte que
09:14L'aspect extérieur ou intérieur
09:17Ce qu'on voit de l'immeuble
09:19En dehors de l'appartement lui-même
09:21Soit le plus agréable possible
09:24Philippe Oizet, mon ultime question
09:26Est-ce que vous avez un ultime conseil aussi
09:29D'ailleurs peut-être à donner à nos auditrices et nos auditeurs
09:31Qui peuvent être propriétaires, copropriétaires
09:33Et qui souhaitent valoriser leur bien
09:34Et qui ne savent pas par où commencer
09:36Quelle est la première idée la plus importante ?
09:39Intéressez-vous, participez
09:40Allez aux assemblées générales
09:42Faites-vous lire au conseil syndical
09:43Participez à la vie de l'immeuble
09:44Parlez avec vos voisins
09:45On avance beaucoup plus vite
09:47Il y a un proverbe qui dit
09:49Tout seul on va plus vite
09:50Ensemble on va plus loin
09:51Je crois qu'en copropriété c'est tout à fait vrai
09:53Ça fonctionne
09:53Merci à vous
09:55Merci beaucoup
09:56Sud Radio
09:57Oser investir
09:58Le coin de l'expert
10:00Le coin de l'experte
10:02Ce matin puisque nous sommes avec Marion Chapelle-Masso
10:05Experte en gestion de patrimoine
10:06Et dirigeante du cabinet de Carillon
10:08Gestion privée
10:09Vous l'avez dit tout à l'heure Thomas
10:11La campagne fiscale 2025 est donc bien lancée
10:13L'un des sujets qui revient chaque année
10:15C'est le fameux quotient familial
10:18Oui Laurence parce que la déclaration d'impôt
10:20A bien démarré le 10 avril
10:21Je le rappelle à chacun
10:22Et on va s'attacher à comprendre
10:24Comment fonctionne ce quotient familial
10:26Marion vous êtes en duplex avec nous
10:28En quelques mots déjà
10:29C'est quoi ce quotient familial ?
10:31Le quotient familial Thomas
10:34C'est le cœur du calcul de l'impôt sur le revenu
10:37On commence par diviser le revenu du foyer
10:40Par le nombre de parts fiscales
10:41Qui dépend de la composition de la famille
10:44Par exemple un couple sans enfant a deux parts
10:47Avec un enfant il passe à 2,5 parts
10:50Et plus il y a de parts
10:54Plus l'impôt va baisser
10:55Exactement
10:57Le revenu est ainsi lissé
10:59Puis soumis au barème progressif
11:02Le résultat est ensuite multiplié
11:04Par le nombre de parts
11:05Pour obtenir l'impôt à payer
11:07C'est un moyen de tenir compte
11:09Des charges supplémentaires des familles
11:11Mais attention
11:12L'avantage procuré
11:14Par chaque demi-part est plafonné
11:17Alors ce plafond
11:18Vous venez d'en parler
11:19Il est de combien cette année ?
11:22Pour les revenus de 2024
11:24Il est fixé à 1791 euros par demi-part
11:29Autrement dit
11:30Si le gain théorique dépasse ce plafond
11:32Alors l'économie d'impôts est limitée
11:35Marion est-ce que vous avez un exemple
11:37A nous proposer pour mieux comprendre
11:39Justement votre développement ?
11:41C'est un peu technique
11:42Prenons l'exemple d'un couple avec un enfant
11:44Et 80 000 euros de revenus
11:46Alors il devrait payer 5 709 euros d'impôt
11:50Sans enfant ce serait 7 931
11:54L'avantage est donc de plus de 2 000 euros
11:58Mais plafonné à 1791
12:01Alors le couple paiera donc 6 140 euros
12:05Bon c'est un détail donc qui n'est pas négliger
12:07Si je vous entends bien
12:08Absolument
12:10C'est surtout lorsqu'on demande
12:13S'il faut ou non rattacher un enfant majeur
12:15Ce mécanisme ne laisse pas de réelle marge de manœuvre
12:18Mais il peut faire la différence dans ces 5 cas Thomas
12:21Merci Marion
12:22C'est beaucoup Marion
12:23Je pense que ça va intéresser pas mal de nos auditeurs
12:25Trice
12:26Oser investir c'est terminé
12:28Puis on vous retrouve bien sûr le week-end prochain mon cher Thomas
12:30Avec plaisir Laurence
12:31Bon week-end
12:32Sud Radio
12:34Oser investir
12:35Thomas Binet
12:36Avec YouMoney
12:38Leader français de la gestion d'épargne en ligne