Jean-Marie Souclier, président de Sogenial Immobilier, souligne l'urgence d'orienter les capitaux vers la sylviculture durable. Il défend les forêts comme un levier économique et écologique, combinant rentabilité et préservation. Un plaidoyer pour une finance au service de la transition environnementale.
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00:00Dans ce partiment on s'intéresse à un investissement refuge en s'étant troublé notamment sur les marchés avec beaucoup d'incertitudes géopolitiques, économiques, financières.
00:12On va parler d'un actif refuge, c'est la forêt avec notre invité Jean-Marie Souclier. Bonjour.
00:19Bonjour Fabrice.
00:19Jean-Marie, vous êtes président de Sogenial Immobilier, vous êtes bien connu pour les SCP, on en parlera tout à l'heure.
00:24Mais on voulait parler avec vous ce matin de la forêt, la forêt qui est vraiment un actif, alors déjà franco-français, non délocalisable,
00:33et sur lesquels on peut se tourner quand on a un certain patrimoine et qu'on veut un actif relativement sûr.
00:39Expliquez-nous les avantages de ce placement forestier.
00:42La forêt c'est un vieux placement, je dirais que c'est l'ancien livret A des familles.
00:47Partout, en province, en montagne, les gens achetaient des forêts pour placer leur argent.
00:52Ils avaient besoin d'un peu de revenus, soit ils vendaient des petites parcelles de forêt.
00:55On a des milliers, des dizaines de milliers de propriétaires de très petites parcelles.
00:59Soit ils vendaient une parcelle, soit ils coupaient quelques arbres, ils vendaient des arbres et ça leur permettait de rentrer de l'argent.
01:04Et c'est vrai que c'est un esprit qui est resté puisque, bien sûr, nous on est pour certains dans des grandes villes assez citadins,
01:11mais il y a encore beaucoup de gens qui vivent à la campagne, qui vivent à la montagne et qui gardent cet ADN
01:16ou parce qu'ils en viennent, de placer leur argent dans la forêt puisque finalement on est sur un placement qui est assez sain,
01:23qui est vert par essence et par nature, bien sûr.
01:26On sait où va son argent.
01:27On sait où va son argent, on le voit, on peut aller le visiter, c'est quelque chose qui est assez intéressant.
01:32On peut voir les arbres grandir, c'est un des rares actifs qu'on peut voir vraiment évoluer dans le temps
01:36de façon concrète en allant tout simplement voir les arbres, ce qui est quelque chose de très intéressant.
01:42Et puis c'est un placement qui est très intéressant aussi en termes de durabilité, évidemment parce que c'est la forêt
01:48qu'elle produit du CO2 et qu'elle nous protège, mais également parce que c'est un actif qui a une résilience très long terme,
01:55qui a une performance très long terme.
01:57Alors certes, on va aller chercher des performances, des placements financiers classiques, mais c'est vraiment pas le but.
02:01On va chercher des rentabilités plutôt autour de 2, 2,5, 3% dans la durée sans distribution de dividendes.
02:07C'est vraiment un actif de capitalisation long terme.
02:11Alors justement, on se penche sur les rendements.
02:12Vous avez commencé en disant le livret A, c'est vrai qu'on n'en est pas très loin en termes de rendement.
02:17Vous évoquiez des chiffres de 2,5%.
02:20Ce n'est pas un actif finalement qui va flamber.
02:21On sait qu'on est loin des variations justement de la bourse ou des crypto-monnaies,
02:26mais c'est très stable dans le temps et même au niveau de sa valeur.
02:29Finalement, ça gagne régulièrement et ça perd très peu souvent de la valeur.
02:34La forêt, le seul cas où ça peut perdre un peu de valeur à l'instant T,
02:37c'est quand ça flambe justement au sens propre du terme.
02:40Parce que ça arrive, c'est assez rare, ça brûle ou on a des tempêtes.
02:44Mais voilà, c'est un actif qui a la capacité à se régénérer naturellement.
02:47C'est-à-dire qu'en fait, si la forêt brûle ou s'il y a une tempête...
02:50Alors c'est pire la tempête, parce que je crois que la tempête, elle couche des arbres.
02:53On se souvient de la grande tempête 99.
02:55Et du coup, là, on est obligé de récolter, entre guillemets.
02:59C'est-à-dire, il y a beaucoup de bois qui arrive à ce moment-là sur le marché
03:01et ça peut faire baisser les prix.
03:04Mais nous, par exemple, on a vu pendant les grandes tempêtes
03:06que c'était plus intéressant, notamment dans les Landes,
03:08quand ont été les forêts les plus touchées,
03:09puisque les pins sont sur du sable, donc ne tiennent pas très bien.
03:12C'était plus intéressant de laisser le bois sur pied,
03:16de laisser la régénération naturelle se faire,
03:19d'attendre que la baisse des cours soit passée.
03:21Et une fois qu'elle était passée, de couper les arbres.
03:23Et après, à ce moment-là, on avait une régénération naturelle de la forêt
03:26qui faisait une forêt plus grande.
03:27On a deux types de parcelles, on l'a bien vu, nous, dans nos forêts.
03:30Des forêts plus grandes, plus belles et beaucoup,
03:32avec beaucoup plus de biodiversité et de diversité d'arbres
03:35et donc une meilleure qualité de pousse.
03:37Très bien.
03:37Alors justement, je vais me demander de mettre votre casquette d'expert de la forêt.
03:43Justement, où est-ce qu'on va trouver, quel type de forêt on va trouver ?
03:46On évoquait la forêt landaise, mais on sait que la France est très divisière,
03:49c'est très riche justement de ces forêts.
03:51On a tout type de forêt, quels sont les bois les plus recherchés ?
03:55On a tout type de forêt et l'idée, justement, quand on fait un fonds d'investissement,
03:59comme un groupement forestier d'investissement,
04:01c'est de mutualiser, c'est de diviser les risques avec plusieurs types de forêt,
04:05plusieurs types d'essence et dans plusieurs régions.
04:07On a des très belles forêts dans toutes les régions de France,
04:10que ce soit à la montagne, que ce soit dans le nord, que ce soit dans les Landes,
04:14que ce soit dans le centre de la France.
04:15Voilà, partout, il y a des très belles forêts.
04:17L'idée, c'est de les acheter, de les préserver, de les développer.
04:21Alors même si ça se développe naturellement, on peut aussi faire des adjonctions,
04:24on peut travailler les essences d'arbres que l'on plante.
04:27Nous, on est pour une sylviculture mélangée à couvert continu.
04:32Donc sylviculture, c'est les arbres mélangés, c'est-à-dire qu'on a plusieurs espèces d'arbres,
04:35plusieurs essences, donc ça leur permet de coexister,
04:37et ils sont faits pour coexister ensemble.
04:39Naturellement, souvent dans les forêts, on a plusieurs espèces d'arbres.
04:42Et à couvert continu, ça veut dire qu'on a une canopée,
04:44donc on a toujours des feuilles en saison, bien évidemment,
04:47quand c'est la saison, mais au-dessus de nous,
04:48et qu'on évite les couperas, sauf pour des questions sanitaires.
04:52On veut vraiment garder, préserver le biotope et l'écosystème de la forêt.
04:56Très bien, alors justement, Jean-Marie, on peut bien évidemment investir en direct sur une forêt,
05:00mais on peut aussi, via des placements financiers, vous l'avez évoqué, le fameux GFI,
05:04Grouement Forestier, se positionner.
05:07Comment on fait ?
05:08Comment les gens qui nous écoutent, les conseillers en gestion de patrimoine
05:10qui conseillent eux-mêmes leurs clients, peuvent se dire,
05:12tiens, comment on investit sur la forêt finalement ?
05:14Alors la forêt, on a aujourd'hui entre 5 et 7 acteurs
05:18qui proposent des groupements forestiers d'investissement.
05:20Ça permet d'avoir tout type de gestion, tout type de stratégie de gestion,
05:24et donc de trouver celle qui correspond le mieux finalement
05:27aux conseillers en gestion de patrimoine et à ses clients.
05:29C'est un produit qui est assez simple, nous on fait aussi de la SCPI,
05:32c'est très proche de la SCPI dans le mode de fonctionnement.
05:35On remplit un bulletin de souscription, on renvoie le bulletin de souscription,
05:38on est prévé ou on fait un versement.
05:40Alors il y a un petit avantage dans la forêt, c'est qu'il y a un avantage fiscal à l'entrée,
05:44puisqu'il y a aujourd'hui 18% de réduction d'impôt sur l'investissement qui est fait
05:48à l'entrée dans la forêt, en contrepartie évidemment d'un engagement de détention des parts,
05:54comme c'est toujours le cas dans les...
05:55il faut les garder 7 ans pour être tranquille dans ces placements-là et pour avoir en toute sécurité.
06:01Et puis après vous avez l'avantage d'avoir un produit qui est exonéré d'IFI
06:04et qui est exonéré à hauteur de 75% de droits de succession, 75% de défauts réachetés.
06:09Donc c'est vrai que ça concerne plutôt les gros groupements qui ont un peu d'ancienneté,
06:12qui ont déjà investi.
06:13Ça permet d'avoir un beau outil de transmission patrimoniale en défiscalisation.
06:18Et c'est surtout, quand je dis un bel outil, c'est un bel outil en termes évidemment de défiscalisation,
06:22mais surtout de valeurs et de patrimoine qu'on transmet, puisqu'on transmet des valeurs vertes à ses enfants.
06:27On leur transmet un amour de l'arbre, un amour de la forêt, un amour de la nature.
06:30Et ça aujourd'hui c'est quelque chose d'important, je pense, plus que jamais.
06:33Voilà, et on rappelle effectivement un actif non délocalisable.
06:36On ne va pas exporter nos forêts bien évidemment, enfin on les exporte au niveau du bois,
06:39mais elles restent évidemment chez nous et on peut les visiter.
06:42On termine Jean-Marie, effectivement avec votre principale activité,
06:47on disait les sociétés civiles de placement immobilier,
06:49donc même quelque chose que les GFI, vous captez, vous rassemblez cette épargne
06:53et ensuite pour investir sur des biens.
06:55Donc on a parlé de la forêt, mais vous faites aussi la même chose pour notamment des commerces.
06:59C'est votre cœur de métier, si j'ose dire, parce que c'est le nom de votre gamme.
07:04En effet, ce Génial est une société de gestion également de SCPI,
07:07donc Société Civile de Placement Immobilier,
07:10qui sont finalement une mutualisation de l'épargne pour acheter de l'immobilier.
07:13Plutôt que de s'exposer sur un seul actif, on va investir dans un fonds
07:17et même souvent plusieurs fonds, pour une question encore une fois de division des risques,
07:19qui vont elles posséder plusieurs dizaines ou centaines d'immeubles
07:22qui ont eux-mêmes plusieurs centaines ou plusieurs milliers de locataires.
07:26Et ça permet au lieu d'être exposé sur un seul actif avec un seul risque,
07:29d'être exposé sur une multitude de risques.
07:31Ce Génial gère des fonds de ce genre depuis 2013 maintenant.
07:34Avec évidemment à l'origine une dominante commerce, puisque c'est notre ADN de base.
07:38Et puis on l'a développé en 2018 avec des fonds plus liés aux tertiaires de façon large
07:44dans les régions françaises, commerce, bureau, activité avec cœur de région.
07:47On a développé ensuite Cœur d'Europe, qui est une gamme qui est plutôt européenne,
07:51avec les mêmes stratégies d'investissement.
07:53L'idée, c'est finalement d'accompagner les entreprises qui sont les meilleurs payeurs,
07:57la meilleure santé économique et la meilleure rentabilité,
08:00les accompagner dans l'ensemble de leur cycle de vie.
08:02Ils ont besoin de bureaux, on est là.
08:04Ils ont besoin de locaux d'activité, de locaux de stockage, on est là.
08:08Ils ont besoin de commerce pour vendre, on est là.
08:09Et l'idée, c'est de les accompagner à chaque fois.
08:12Et on mutualise finalement, et on peut mutualiser cet investissement avec de la forêt
08:16pour gagner un peu plus de stabilité et de points à patrimoine.
08:20Et un ancrage, finalement, on disait un petit peu tout à l'heure d'Ivrea,
08:23donc fonds de portefeuille et un peu de diversification avec la SCPI.
08:26Ben voilà, diversification, en tout cas, c'est le maître mot,
08:29que ce soit sur la forêt, actifs, refuge ou sur le commerce via les SCPI.
08:34Merci Jean-Marie Souclier.
08:35Je rappelle que vous êtes président de ce génial immobilier
08:37et à très bientôt dans Smartimo.