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00:00 [Musique]
00:12 Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle émission dans laquelle je vais vous partager ce qu'on appelle une "unpopular opinion".
00:18 Vous avez dû voir ça, vous avez dû voir passer des mèmes sur Twitter ou autre.
00:22 En fait, ce qu'on appelle "unpopular opinion", c'est quand on a une idée, une pensée qui est en décalage avec l'opinion dominante.
00:28 Donc je me suis posé la question "qu'est-ce que j'ai comme opinion qui est contraire, je pense en tout cas, à ce que pense la majorité des Français ?"
00:34 Et je suis parti sur un actif qui fait partie des actifs préférés des Français.
00:41 Donc voilà, si c'est pas l'assurance-vie, c'est l'immobilier. Évidemment, vous avez gagné.
00:46 L'immobilier, ça fait l'unanimité en France.
00:49 Et quel est le rêve de beaucoup de Français ?
00:51 C'est finalement posséder leur résidence principale ou bien en avoir une plus grande ou bien une mieux placée.
00:57 Et mon opinion impopulaire, c'est le fait que la résidence principale est probablement l'un des pires investissements que l'on puisse faire.
01:03 Et même si je pousse un petit peu plus loin, c'est pas un investissement du tout.
01:07 En tout cas, ce qui vraiment pour moi est certain, et c'est là où on va débattre,
01:12 c'est que c'est souvent un investissement qui est complètement disproportionné dans la plupart des patrimoines des Français.
01:19 Alors quand je vous dis que la résidence principale, c'est un mauvais investissement, on peut se dire "qu'est-ce qu'un mauvais investissement ?"
01:24 Déjà, ça va être un investissement qui ne produit pas de revenus.
01:27 Et concernant la résidence principale, alors je sais que ça réduit les dépenses,
01:31 puisque sinon on devrait payer un loyer, mais en tout cas, ça ne distribue rien.
01:35 Et pire que ça, c'est un actif qui demande de grosses charges d'entretien pour maintenir le bien en l'état, bien sûr,
01:41 mais vous pouvez aussi rajouter la taxe financière, etc.
01:44 Donc ça, c'est mes deux premiers points.
01:46 Pas de revenus, et même pire que ça, des coûts qui sont très élevés.
01:50 Et le troisième point, qui ferait hurler si on parlait de bourse, mais qui est totalement standard en immobilier,
01:56 c'est qu'on utilise un effet de levier, et même souvent un effet de levier maximum.
02:00 Et d'ailleurs, quand les agents immobiliers demandent à un acheteur quel est son budget,
02:04 d'ailleurs c'est drôle de parler de budget, un budget ça fait plutôt penser à une dépense qu'à un investissement,
02:08 donc quand on demande "quel est votre budget pour l'achat de votre résidence principale ?",
02:14 la manière de répondre, ça va souvent être "mon apport est de tant",
02:18 donc mon apport c'est souvent la quasi-totalité des liquidités qui sont disponibles,
02:21 et puis je peux emprunter au maximum temps.
02:24 Donc ça va être vraiment le montant max qu'on peut mettre.
02:27 Et d'ailleurs, si vous regardez certaines émissions de Stéphane Plaza,
02:30 le gourou français de l'immobilier, vous allez voir que les gens,
02:33 quand on leur demande effectivement "combien est-ce qu'ils peuvent mettre",
02:36 d'ailleurs c'est "combien ils peuvent mettre", pas "combien ils veulent mettre",
02:39 ce qui est déjà un premier problème,
02:41 donc "combien est-ce qu'ils peuvent mettre", la réponse ça va être parfois "j'ai tant d'apports,
02:45 et puis je suis allé voir mon banquier, et mon banquier dit que je peux monter jusqu'à tant".
02:49 Donc c'est pour ça que je parle vraiment d'effet de levier maximum.
02:51 Quatrième point, ou quatrième problème, si on prend mon point de vue,
02:54 c'est que la résidence principale c'est un actif qu'on occupe.
02:57 Alors oui, je sais, on l'occupe, c'est super, c'est justement le but,
03:00 c'est pour ça qu'on achète une résidence principale,
03:03 mais pour moi, c'est aussi pour ça que c'est pas vraiment un investissement.
03:06 C'est peut-être un investissement pour vos petits-enfants, par exemple,
03:09 mais c'est pas un investissement pour vous ou pour vos enfants.
03:12 Un exemple tout bête, vous devez financer, admettons, les études d'un de vos enfants.
03:15 Est-ce que vous allez vendre votre appart ou votre maison pour en racheter un un peu plus petit ?
03:20 Peut-être un ou deux mètres carrés plus petit, juste pour libérer un peu de liquidité ?
03:23 Bien sûr que non, c'est pas un actif dont vous pouvez disposer librement.
03:28 Et le cinquième point qui est d'ailleurs lié, c'est que c'est un actif illiquide.
03:32 Alors oui, c'est illiquide comme tout bien immobilier,
03:34 dans le sens où une vente va prendre, je sais pas, trois mois,
03:37 et va avoir des coûts importants,
03:39 mais la résidence principale, c'est bien pire qu'un bien locatif, par exemple.
03:44 Et pourquoi est-ce que c'est pire, vu que les deux sont immobiliers ?
03:47 Tout simplement parce que vous devez vous reloger.
03:49 Et ça, c'est le piège, parce que même si votre bien immobilier,
03:53 admettons, il est liquide et liquide dans les standards immobiliers,
03:56 ça veut dire que vous êtes en zone tendue,
03:58 et que tous les biens vont partir en 24 heures sans négociation.
04:01 Alors oui, c'est sûr, c'est super pour la vente, notamment si c'est du locatif,
04:06 mais le problème, quand c'est une résidence principale,
04:08 c'est que ça veut dire que vous allez avoir beaucoup de mal,
04:11 en tant qu'acheteur, cette fois-ci, pour vous reloger.
04:13 Donc on voit que ça a un côté un peu doublement illiquide,
04:16 la résidence principale.
04:17 Bien sûr, c'est beaucoup plus illiquide que la bourse,
04:19 ou n'importe quel placement liquide,
04:21 mais même par rapport à l'immobilier locatif,
04:24 c'est un cran plus illiquide encore.
04:26 Mon sixième point, c'est que la résidence principale est indivisible.
04:29 Et oui, j'en ai déjà parlé, quand je vous parlais de vendre
04:31 un ou deux mètres carrés de votre appartement.
04:33 Une résidence principale, c'est évidemment indivisible,
04:36 sauf si vous avez la possibilité de détacher un bout de terrain, par exemple.
04:39 Et là, vous allez me dire, oui, mais c'est exactement la même chose
04:42 avec de l'immobilier locatif.
04:44 Mais en fait, pas du tout, parce qu'admettons que vous ayez 300 000 euros
04:48 à investir dans l'immobilier locatif.
04:50 Vous pouvez, bien sûr, acheter un appartement qui vaut 300 000 euros,
04:53 mais vous pouvez aussi décider, dans la même zone,
04:56 d'acheter deux studios de 150 000 euros, par exemple.
04:59 Ou bien vous pouvez acheter des appartements de la même taille
05:02 que celui qui était à 300 000, mais dans des zones moins chères.
05:04 Et cette fois-ci, vous pouvez acheter deux fois 150 000 euros.
05:07 Ou bien vous pouvez acheter 150 000 euros plus des places de parking, par exemple.
05:10 Donc on voit que, déjà, rien que dans l'immobilier en direct,
05:13 vous avez la possibilité de vous arranger pour que ce soit divisible.
05:16 Et puis, évidemment, si vraiment c'est une priorité pour vous que ce soit divisible,
05:19 alors vous pouvez vous tourner vers des SCPI, par exemple,
05:22 ou bien vers de l'immobilier tokenisé.
05:24 Et là, vous serez tranquille, vous pourrez vendre quelques pourcents du bien,
05:28 enfin, en fonction du nombre de parts que vous avez achetés.
05:31 Vous pourrez diviser ça beaucoup plus facilement.
05:34 Alors pourquoi est-ce que c'est possible ?
05:36 Pourquoi est-ce que vous avez cette liberté dans le locatif ?
05:38 Tout simplement parce que ce que vous cherchez, c'est un rendement
05:40 ou bien une appréciation du capital.
05:42 Mais comme ce n'est pas vous qui l'occuperez, vous êtes totalement libre.
05:45 Vous êtes totalement libre de prendre une localisation qui ne vous conviendrait pas,
05:49 parce que vous n'aimez pas le coin, mais vous voyez que le rendement est très bon, par exemple.
05:53 Pas de souci, ce n'est pas vous qui l'occupez, donc vous êtes tranquille.
05:56 Vous pouvez acheter 10 places de parking, vous n'avez pas 10 voitures à mettre dedans.
05:59 Donc, vous avez toute la possibilité pour rendre votre investissement divisible.
06:03 Et j'irai même plus loin.
06:04 Même si vous décidez d'acheter un bien qui n'est pas divisible,
06:07 d'acheter par exemple l'appartement de 300 000 euros dont je vous parlais au début,
06:10 vous avez toujours la possibilité, si vous avez besoin de 100 000 euros 5 ans plus tard,
06:14 de vendre cet appart pour racheter un appartement 30% moins cher.
06:17 Vous rachetez un appartement à 200 000 euros et vous avez dégagé des liquidités.
06:21 Alors que vous ne le ferez pas pour la résidence principale,
06:23 parce que ça veut dire habiter tout d'un coup dans beaucoup plus petit
06:26 ou bien vous logez dans un endroit différent,
06:29 plus les blocages psychologiques, le déménagement, etc. que ça implique.
06:32 Donc, vous ne le ferez pas.
06:33 Le septième point qui est souvent négligé dans l'aspect investissement de la résidence principale,
06:39 c'est que l'achat d'une résidence principale, ce n'est pas un achat comme les autres.
06:42 On cherche l'endroit où on va vivre, on va chercher son premier petit appart
06:46 ou bien celui avec une chambre de plus pour accueillir un enfant en plus dans la famille,
06:51 ou bien une maison avec jardin, on rêve de son petit bout de terrain.
06:54 La résidence principale, c'est souvent un coup de cœur.
06:57 Et coup de cœur, ça veut dire les émotions.
06:59 Et vous savez, j'en ai parlé beaucoup sur cette chaîne.
07:01 Quand il commence à y avoir des émotions dans l'investissement, ce n'est pas bon.
07:05 Donc, on achète souvent moins bien qu'un bien locatif ou qu'une action en bourse
07:09 avec laquelle on n'aura pas cette attache émotionnelle.
07:12 Donc, en gros, quand vous achetez votre résidence principale,
07:14 c'est beaucoup plus rare de faire des bons coups
07:16 que quand vous achetez un bien duquel vous êtes détaché comme un bien locatif ou des actions.
07:21 Un petit mot quand même sur les impôts,
07:23 parce que quand on parle immobilier, il faut parler impôts.
07:25 L'immobilier, c'est une manne incroyable pour l'État.
07:28 Et c'est peut-être sur ce point que, finalement,
07:30 la résidence principale a un certain avantage par rapport à l'immobilier locatif
07:33 ou bien même par rapport à la bourse, puisqu'il n'y a pas d'impôt sur les plus-values.
07:37 Mais en fait, c'est de la pure logique.
07:39 Car à nouveau, pour moi, et j'ai conscience que la majeure partie d'entre vous ne serait pas d'accord,
07:44 la résidence principale, ce n'est pas vraiment un investissement,
07:47 puisque vous devez de toute manière vous loger.
07:49 Donc même si vous revendez votre résidence principale pour en racheter une,
07:53 finalement, vous n'habitez plus le même endroit, plus le même appartement, etc.
07:56 Mais ce que vous faites, c'est toujours vous loger.
07:58 Donc il y a une certaine logique, évidemment, à ne pas payer d'impôt sur les plus-values sur ce type de bien.
08:03 J'en profite pour vous transmettre une leçon que j'ai appris un peu tard dans ma vie.
08:07 Et c'est d'ailleurs un peu le but de cette émission.
08:09 C'était surtout pour vous dire ça que j'ai mentionné tous les points précédents.
08:12 C'est que je me suis aperçu trop tardivement qu'on a tendance,
08:16 quand on a nos revenus qui progressent et notre patrimoine qui progresse,
08:19 de faire progresser notre résidence principale de la même manière.
08:23 Donc en fait, dès qu'on peut avoir plus de mètres carrés ou bien une meilleure localisation,
08:26 on va le faire. En fait, on va passer palier par palier.
08:29 On va avoir des biens de plus en plus grands et des biens de mieux en mieux situés.
08:32 Et ça, c'est un problème, parce qu'à partir d'un certain niveau de patrimoine,
08:35 il faut stopper cette inflation de la résidence principale.
08:39 Et moi, j'ai fini par me retrouver avec une très grande maison de plus de 300 mètres carrés,
08:43 plutôt bien placée, très proche de la frontière suisse, qui valait beaucoup d'argent.
08:47 Et en fait, j'ai réalisé à un moment que c'était trop haut que j'avais.
08:50 Ce n'est pas parce que je pouvais me permettre ça qu'il fallait forcément que je vive dans une maison de ce type-là.
08:56 Il faut arrêter cette inflation. Et ce que j'ai fait, c'est que j'ai revendu.
08:59 Je vis maintenant dans une maison beaucoup plus modeste, mais qui me convient parfaitement.
09:03 Mes coûts aussi ont beaucoup baissé.
09:05 Et surtout, ça m'a libéré beaucoup de liquidités pour avoir des investissements à côté.
09:09 Et le problème de cette inflation de la résidence principale, c'est qu'on se trouve souvent avec un actif qui est complètement disproportionné dans un patrimoine.
09:17 Et même si c'est évidemment normal quand on est jeune, quand on a un petit patrimoine, etc.,
09:21 ça l'est beaucoup moins dans un patrimoine plus gros.
09:23 Et si vous avez un patrimoine ou des revenus qui ont bien augmenté, faites attention à ça.
09:28 Ce n'est pas parce qu'on peut se payer des mètres carrés supplémentaires, parce qu'on peut se payer le top de la localisation, qu'on doit forcément le faire.
09:35 Le but, ce n'est pas de terminer avec un hôtel particulier dans le 7e arrondissement à Paris.
09:40 Ça ne sert à rien, au-delà d'un certain niveau, de mettre 80% de son patrimoine dans la résidence principale.
09:45 Et c'est même totalement contre-productif.
09:47 Maintenant, je vais vous laisser avec deux questions qui sont
09:49 Est-ce que la résidence principale est un investissement ?
09:53 Et ensuite, si c'est un investissement, est-ce que c'est un bon investissement ?
09:57 Je vous laisse réfléchir avec ça.
09:58 Et moi, je vous dis salut à tous.
09:59 A bientôt pour une prochaine émission.