SMART PATRIMOINE - Enjeux patrimoine du lundi 26 juin 2023
Lundi 26 juin 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Henry Buzy-Cazaux (Président fondateur, Institut du Management des Services Immobiliers)
Transcript
00:00 Et c'est parti pour Enjeu Patrimoine où nous continuons à parler du marché immobilier.
00:08 Il n'y a plus de politique du logement, tout le secteur est méprisé.
00:12 Voilà la réaction de cette fédération de la promotion immobilière après les annonces
00:16 du plan logement du gouvernement.
00:18 La fédération des promoteurs immobiliers a d'ailleurs publié les chiffres pour le
00:22 début de l'année.
00:23 Sur les trois premiers mois, les ventes de logements collectifs se sont effondrées de
00:26 34% par rapport à la même période de l'année précédente.
00:30 Nous faisons le point dans cette émission avec Henri Buzi Cazot, président fondateur
00:35 de l'Institut du Management des Services Immobiliers.
00:37 Henri Buzi Cazot, bonjour.
00:38 Bonjour.
00:39 Merci beaucoup de nous accompagner aujourd'hui dans Smart Patrimoine.
00:41 Le secteur du logement continue actuellement de s'enfoncer dans la crise.
00:45 A quel point ?
00:46 Écoutez, je vais vous donner un seul chiffre.
00:48 J'ai presque 35 ans d'expérience dans ce secteur.
00:52 J'espère que ça ne se voit pas trop.
00:54 Pas du tout.
00:55 C'est intéressant parce que je suis entré au début des années 90 dans ce secteur.
01:01 La production de logements annuels était de l'ordre de 300 000 unités.
01:06 Nous allons finir 2023 à quelque chose comme 300 000 unités.
01:13 Les pessimistes disent 290 000, logements construits, les optimistes disent 310 000.
01:18 La seule différence, c'est qu'entre temps, la France a gagné près de 18 millions d'habitants.
01:23 Des phénomènes sociologiques qu'on ne connaissait pas, la décohabitation, les divorces, les
01:30 recompositions familiales, la mobilité professionnelle qui n'existait pas à ce niveau, tout cela
01:38 justifiait qu'on n'était pas mal avec 300 000 logements.
01:40 Aujourd'hui, on n'est vraiment pas bien.
01:41 Combien il en faudrait ?
01:43 Il faudrait entre 400 et 450 000 logements nouveaux produits chaque année.
01:48 Il faut imaginer qu'il y a à la fois la production HLM dont on a besoin.
01:54 L'objectif pour les HLM, c'est 120 000 logements par an.
01:59 Depuis 3 ans, on dit qu'on va arriver à cet objectif.
02:01 On va être à la fin de cette année à 95 000.
02:04 C'est pour les HLM.
02:06 Ce qu'on appelle le collectif neuf, c'est les appartements dans les immeubles.
02:11 Normalement, il faudrait 120 000, 130 000 unités.
02:17 On va être en dessous des 100 000.
02:19 Et puis, les maisons individuelles, ce produit que les Français adorent.
02:22 On est en pleine dégringolade.
02:24 On a aujourd'hui un retrait par rapport à ce qu'il faudrait, qui est de l'ordre de 40 %.
02:32 Tout est concerné.
02:35 C'est-à-dire qu'en matière de construction, il y a une chaîne.
02:37 On sait ce qui n'est pas acheté.
02:39 Il y a une baisse de l'ordre d'un tiers des acquisitions de logements neufs.
02:44 On sait ce qui n'est pas produit.
02:46 Les promoteurs, les constructeurs ne remettent pas en chantier,
02:49 puisqu'ils ne sentent pas que la demande va pouvoir acheter ces logements neufs.
02:53 Ils n'achètent plus de terrain.
02:55 C'est-à-dire qu'en plus de ça, ce qu'on dit aujourd'hui,
02:58 auberge les 3 ou 4 années qui viennent,
03:01 puisqu'il y a un cycle de construction des logements.
03:03 Un promoteur, je l'ai été, il achète un logement aujourd'hui.
03:06 Il va ensuite déposer un permis de construire.
03:09 Et on va être dans 4 ou 5 ans en situation de livrer un logement.
03:12 Donc le pire, c'est que ce qu'on ne fait pas aujourd'hui,
03:14 les mesures qui ne sont pas prises aujourd'hui, vont hypothéquer les années qui viennent.
03:20 - Tout à fait.
03:20 - Donc là, il y a un problème.
03:22 Chute de l'offre, chute des ventes, des prix, eux, qui continuent d'augmenter.
03:27 Par contre, c'est ce qu'on disait tout à l'heure.
03:28 - Alors, les prix continuent d'augmenter.
03:30 On en arrive à ce qu'il faudrait faire.
03:34 Autant dans le logement existant,
03:36 on dit logement ancien communément.
03:38 Et vous avez eu ici, à ma place, des spécialistes du logement ancien, de la revente.
03:44 Les propriétaires peuvent baisser leurs prix pour permettre une vente.
03:51 C'est une décision qui appartient.
03:53 Eh bien, vous avez fait pendant 10 ou 12 ans une plus-value.
03:56 Vous allez faire une toute petite plus-value en moins.
03:58 Mais grâce à ça, vous allez donner de l'oxygène à votre acquéreur.
04:02 On rappelle que l'inflation des taux d'intérêt,
04:04 ça fait perdre 25% de pouvoir d'achat logement.
04:07 Mais dans l'ancien, le prix peut redonner un peu d'oxygène.
04:11 Dans le neuf, c'est différent.
04:12 Puisque vous avez un prix qui est constitué par une addition de coûts
04:17 que je qualifierais d'industriel.
04:18 Alors, vous avez le prix du terrain,
04:20 qui fait aujourd'hui entre 40 et 60% du prix de sortie.
04:25 Ça, c'est le gros sujet.
04:26 On va évidemment en reparler en quelques secondes.
04:29 Vous avez ensuite la main d'œuvre, incompressible.
04:34 Et dans ce pays, elle coûte cher, la main d'œuvre.
04:36 - Les matériaux ?
04:37 - Vous avez les matériaux.
04:38 - Qui augmentent ?
04:39 - On est en pleine inflation.
04:40 C'est-à-dire que les coûts des matériaux aujourd'hui ont augmenté
04:43 depuis un an de l'ordre de 15 à 20%.
04:47 Les promoteurs rognent sur leur marge,
04:50 ou les constructeurs pour ne pas répercuter trop
04:53 cette augmentation des coûts de matériaux.
04:56 Et puis, il y a les normes.
04:57 Les normes qui compliquent les process de construction.
05:00 Sur chaque promoteur qui construit...
05:03 - Notamment en termes de rénovation énergétique ?
05:05 - En termes de performance énergétique, en matière de neuf,
05:10 mais aussi pour l'accessibilité aux handicapés.
05:15 Il y a 100 000 normes, 5 000 normes pèsent sur chaque promoteur.
05:19 Ce pays n'a jamais su simplifier les normes.
05:21 Donc, une première mesure à prendre.
05:22 Le premier qui en est parlé, et Benoît apparu,
05:25 il était ministre il y a 15 ans,
05:27 quand il en parlait, il y avait 3 500 normes,
05:30 il y en a 5 000 aujourd'hui.
05:31 Donc, on n'a pas fait le chemin dans le bon sens.
05:34 Il faut simplifier les normes.
05:36 Elles font des doublons, elles sont inutiles pour certains d'entre elles.
05:39 Il y a des lobbies derrière chaque norme,
05:41 il faut être très clair aussi.
05:43 Il y a bien sûr la question aussi du foncier.
05:47 Alors, la question du foncier.
05:49 Aujourd'hui, ce qui fait l'essentiel du prix d'un logement,
05:53 c'est le terrain.
05:54 Quand on dit foncier, c'est le terrain sur lequel on construit.
05:57 Ces terrains, pourquoi ils sont si chers ?
05:59 Ils sont chers...
06:00 Ils sont chers partout ?
06:02 Ils sont chers sur 80% du territoire,
06:05 et avec une tendance 100%.
06:08 Pourquoi ? Parce que depuis 2 ans, 2 ans et demi,
06:11 la pandémie a révélé,
06:13 il y avait des signaux faibles avant,
06:14 que les Français veulent un nouvel aménagement du territoire.
06:17 Ils ne veulent pas habiter que les 11 métropoles,
06:19 ils aiment les villes moyennes,
06:21 ils aiment les territoires ruraux.
06:22 Donc, il y a une pression partout aujourd'hui.
06:24 Et globalement, ces terrains ne sont pas assez nombreux.
06:27 Les terrains à bâtir,
06:29 il faut faire en sorte qu'ils soient mis sur le marché.
06:31 Alors, à qui appartiennent-ils ?
06:32 À l'État.
06:34 L'État ne sait même pas de quoi il est propriétaire,
06:37 et ne met pas sur le marché ces terrains stériles.
06:40 Les collectivités locales,
06:43 les mairies, les régions, les départements,
06:45 sont propriétaires de terrain,
06:47 et les propriétaires particuliers, comme vous ou moi.
06:49 Et là, il faut revoir la fiscalité,
06:50 puisque la fiscalité de la plus-value,
06:52 elle incite à garder un terrain longtemps,
06:54 et qu'il faut faire l'inverse.
06:55 Il faut dire, vous ne paierez pas de plus-value,
06:57 ou elle sera moindre si vous vendez tout de suite votre terrain.
07:00 Donc, il faut faire un choc.
07:02 Le président de la République aime bien le mot "choc".
07:04 Il a parlé de choc de construction il y a 5 ans, ça n'a pas marché.
07:08 Il a parlé de choc de simplification,
07:09 chez votre confrère de Châlons, il n'y a pas longtemps,
07:12 Jeanne-Accepte-Laugure.
07:13 Il faut un choc foncier.
07:14 Mais là, le choc n'a pas eu lieu.
07:16 Il n'a pas eu lieu.
07:16 Il faut le provoquer en modifiant la fiscalité,
07:19 en mobilisant l'État et les collectivités.
07:21 Où sont vos terrains ?
07:22 Mettez-les sur le marché, et à des prix décotés.
07:26 Il y a une loi de 2013 qui le permet.
07:28 On peut décoter les terrains,
07:30 pour que les promoteurs puissent construire moins cher,
07:32 puissent construire des HLM.
07:34 C'est vraiment l'essentiel.
07:35 Donc, il y a la simplification des normes, il y a le foncier.
07:38 Et puis, il y a la question du zéro artificialisation nette.
07:41 C'est-à-dire que la transition énergétique, aujourd'hui,
07:44 a lancé un mot d'ordre, c'est plus de terrains nouveaux construits.
07:50 Alors, il y a un grand débat entre l'Assemblée, le Sénat et le gouvernement.
07:54 Est-ce qu'il ne faut pas assouplir cette règle ?
07:57 La règle, c'est 2050, plus de nouveaux terrains.
07:59 Est-ce que d'ici à 2050, il ne faut pas donner un petit peu de mou ?
08:04 Est-ce que c'est véritablement ça qui pourrait...
08:07 Ça pourrait être une partie de la solution, selon vous ?
08:09 Ça tétanise, aujourd'hui, aussi bien les maires que les promoteurs.
08:12 C'est-à-dire que ce mot d'ordre, qui en fait est pour 2050, je le rappelle,
08:16 eh bien, tout d'un coup, il conduit les maires à ne plus signer de permis de construire.
08:20 Et même à sous-utiliser ce qu'on appelle les plans locaux d'urbanisme,
08:25 c'est-à-dire la règle du jeu pour construire.
08:27 Un petit peu comme on le fait, vous savez, quand on sait qu'il y a un radar sur l'autoroute...
08:30 - On ralentit. - Oui, mais bien en dessous de la vitesse.
08:33 Et c'est un peu ce que font les maires. Ils disent "attendez, on ne construit plus".
08:37 Donc, il y a aujourd'hui une pénurie de permis de construire.
08:40 Et là encore, on obère à l'avenir.
08:42 Voilà, donc les trois gros leviers, c'est la simplification, c'est le foncier.
08:46 Et c'est un assouplissement de la dureté des règles pour la transition environnementale.
08:52 - Maman, c'est très clair. Moi, j'avais une question.
08:55 Pourquoi cette chute, particulièrement les trois premiers mois de 2023 ?
09:00 Est-ce qu'on a une explication ? Est-ce que c'est la suite logique ?
09:02 Ou est-ce que là, on assiste à quelque chose de particulier cette année ?
09:05 - Écoutez, les problèmes... - Tous les éléments qui se...
09:09 - Voilà, les problèmes que j'évoquais, notamment la question foncière ou celle des normes.
09:15 Mais on pourrait ajouter la complexité juridique pour obtenir un permis de construire.
09:20 Bref, ce sont des problèmes très anciens. Ça fait 30 ans qu'on les désigne et qu'on les traite pas.
09:27 Il s'ajoute à ça l'inflation.
09:30 Inflation des taux d'intérêt, qui porte aussi sur les promoteurs.
09:32 C'est un promoteur, quand il veut se faire financer, ça lui coûte aujourd'hui,
09:35 comme un ménage, 4 fois plus cher qu'il y a 18 mois.
09:39 Entre 3 et 4 fois plus cher.
09:41 Mais l'inflation a un effet de loupe sur des problèmes très anciens.
09:47 Quand vous ajoutez des problèmes anciens qui n'ont pas été traités,
09:50 et une inflation dont les effets se révèlent depuis quelques mois,
09:53 notamment depuis le début de l'année, en effet, 2023,
09:57 eh bien, vous avez un cocktail explosif. Et tout d'un coup, voilà, la machine est bloquée.
10:03 En réalité, ça fait longtemps qu'on voyait venir ces craintes des professionnels
10:08 et tirer l'attention des pouvoirs publics, depuis bien longtemps, depuis 10 ou 15 ans.
10:13 On n'a pas traité des sujets qui, aujourd'hui, nous sautent aux yeux, en quelque sorte.
10:17 J'en profite, puisque c'est la question du jour, enfin, ce de quoi on parle ensemble aujourd'hui.
10:23 Pourquoi le logement neuf, c'est un indicateur important de la santé du marché immobilier ?
10:28 Alors, écoutez, d'abord, le logement existant ne suffit pas.
10:33 C'est-à-dire qu'il faut augmenter notre capacité de loger les ménages
10:37 pour répondre aux besoins démographiques, des évolutions sociologiques,
10:41 de ce nouvel aménagement du territoire et des endroits où il n'y a pas assez de logements.
10:45 Donc, le...
10:47 - Il dit quelque chose des évolutions de notre société. - Oui, c'est ça. Il est la traduction, exactement.
10:51 Il répond à des besoins. Ce n'est pas le plaisir de construire, ce n'est pas pour dire
10:54 les promoteurs sont en difficulté. C'est une chose à souligner, mais ce n'est pas l'essentiel.
11:00 C'est les ménages français ont besoin que le parc soit suffisant. Il ne l'est pas aujourd'hui.
11:04 Et notamment, le parc ancien, pour une grande partie, il est obsolète.
11:07 Il n'est pas performant au plan énergétique. Il n'est même pas rénovable pour une grande partie.
11:11 Donc, il faut du logement neuf qui, d'emblée, est performant et répond aux normes.
11:16 La deuxième chose, c'est que ce logement neuf, il faut voir qu'il est largement porteur d'emplois aussi
11:22 et de recettes fiscales.
11:24 Recette fiscale, c'est la TVA.
11:26 À la fin de cette année, la baisse... Vous donniez les chiffres tout à l'heure. Ils sont incontestables.
11:31 Ça va être une impasse budgétaire pour la France de 6 ou 7 milliards d'euros de TVA en moins.
11:36 6 ou 7 milliards d'euros. C'est énorme.
11:38 Et par ailleurs, l'emploi.
11:42 La filière du bâtiment, c'est 1,5 million d'emplois.
11:46 Lorsque le président de la Fédération du bâtiment dit la baisse de la construction de logements,
11:52 c'est 100 000 emplois qui sont menacés à 24 à 36 mois.
11:56 Ça doit émouvoir. Le président de la République veut qu'on aille vers le plein emploi. On est tous d'accord avec ça.
12:01 Le bâtiment est un gros contributeur à l'emploi en France.
12:05 Il ne pourra pas l'être si le logement n'est pas relancé.
12:08 Donc, logement neuf, c'est à la fois un révélateur, un indicateur et la cause de beaucoup de difficultés si on n'en prend pas soin.
12:14 J'aimerais vous poser la même question de ce dont on a parlé tout à l'heure en début d'émission.
12:18 C'est vrai que le secteur de l'immobilier semble toujours avoir besoin d'aide ou de dispositifs spéciaux
12:23 type Pinel, justement pour avancer. Est-ce qu'on peut sortir de ce schéma-là aussi ?
12:29 Est-ce qu'on peut imaginer un schéma différent ? Et est-ce que c'est véritablement possible avec ce dont vous venez de parler ?
12:34 Les enjeux du logement de la population et de la rénovation énergétique ?
12:38 Oui, il y a deux choses à dire. Quand le président de la République montre du doigt les aides,
12:42 vous venez de le rappeler, c'est un secteur sous perfusion, assisté, on est incapable de faire un logement neuf sans aide.
12:49 Alors, il n'a pas tort, mais il faut se demander pourquoi.
12:52 Les aides pour les ménages ou un dispositif fiscal, le Pinel qui disparaît,
12:59 des réductions de TVA pour construire dans certains quartiers, ce sont en fait des antidouleurs.
13:06 Parce qu'il y a de la douleur, c'est-à-dire que la fiscalité sur le logement, elle est trop lourde.
13:11 Et on fait un jeu qui est très pervers. Vous savez, c'est les calmants et les amphétamines.
13:19 On excite et puis on calme.
13:21 Et autour de ça, on devient fou, on perd son équilibre.
13:23 Donc il faudrait simplifier tout ça, c'est ce que vous disiez tout à l'heure.
13:25 Il faut évidemment alléger la fiscalité et on n'aura plus besoin d'aide.
13:28 Les ménages pourront avoir beaucoup moins d'aide.
13:30 Les investisseurs pourront avoir une fiscalité normale.
13:34 Et il faut un dispositif pour supplanter le Pinel, qu'il soit un dispositif fiscal de droit commun, stable,
13:39 qu'il ne soit pas une niche ou un avantage fiscal.
13:42 Merci beaucoup Henri Buzicazo d'avoir répondu à nos questions aujourd'hui dans Smart Patrimoine.
13:46 Je rappelle, vous êtes le président fondateur de l'Institut du Management des Services Immobiliers.
13:49 Merci beaucoup d'avoir été avec nous.
13:51 Merci à vous de nous avoir suivis.
13:52 On se retrouve très vite dans Smart Patrimoine sur Bsmart évidemment.
13:56 Ciao.
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