En pleine crise du logement, le crowdfunding immobilier est-il devenu trop risqué ?
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00:00 *Musique*
00:03 Radio Patrimoine et Capital propose le Grand Rendez-Vous de l'Épargne,
00:07 présenté par Fabrice Coustet et Thibaut Lamy.
00:10 *Musique*
00:14 Bonjour, bienvenue à tous, bienvenue sur Radio Patrimoine
00:16 pour ce nouveau numéro du Grand Rendez-Vous de l'Épargne.
00:18 Chaque mois, vous le savez, avec les experts de Capital,
00:21 nous décryptons l'ensemble de l'économie,
00:23 avec également nos invités, notre grand témoin,
00:26 ou nos grands témoins, nos experts,
00:28 pour présenter cette émission, je suis bien sûr en compagnie de Thibaut Lamy.
00:31 Bonjour Thibaut. Bonjour Fabrice.
00:32 Chef de service au magazine Capital.
00:34 Alors Thibaut, pour cette dernière de l'année,
00:37 qu'est-ce qui nous attend au sommaire de cette édition ?
00:40 Il nous attend le crowdfunding immobilier,
00:42 un placement de plus en plus populaire auprès des Français,
00:45 avec des bons gros rendements, et on va essayer de voir
00:47 si avec les petits problèmes qu'on a sur le marché immobilier,
00:51 le crowdfunding immobilier devient un placement risqué.
00:54 Voilà Fabrice. Effectivement, que doivent faire les épargnants,
00:57 il y a des rendements assez sympathiques, autour des 10, voire 11%, voire plus.
01:01 Est-ce que c'est toujours sécure ce placement ?
01:05 On va poser ces questions à nos experts du jour.
01:08 On est ravis d'accueillir Florence de Maupoux. Bonjour.
01:11 Florence, vous êtes directrice générale de financement participatif France.
01:14 Bienvenue à vous. Merci.
01:15 Et à vos côtés, Gauthier Allard. Bonjour Gauthier. Bonjour Fabrice.
01:18 Directeur général de crowdfunding.
01:20 Comme d'habitude Thibaut, on va retrouver le coup de cœur,
01:24 coup de gueule de Pierre Sabatier, qui est président de Primeview.
01:27 Et puis en dernière partie d'émission, nos experts répondront aux questions
01:31 des lecteurs, des internautes de Capital.
01:34 Et nous les avons proposées à nos deux experts.
01:36 Ce sera enfin d'émission, Le Grand Rendez-vous de l'Épargne. C'est parti.
01:40 Le Grand Témoin, ils sont de nos grands témoins.
01:48 Pour parler de ce sujet brûlant, crowdfunding immobilier,
01:51 qui passionne de plus en plus les Français,
01:53 en tout cas, la collecte ne se dément pas.
01:55 Elle augmente année après année.
01:57 Il faut dire qu'on a des rendements proches de 10%.
01:59 Un capital immobilisé sur une courte durée et un risque plutôt limité.
02:03 C'est de la pierre, c'est du solide.
02:04 Ça rassure. En tout cas, c'est ce que promet le crowdfunding immobilier.
02:08 Mais évidemment, avec la crise que traverse actuellement le secteur du logement en France,
02:13 on se pose des questions sur ce financement participatif.
02:15 Est ce qu'il va souffrir en 2023 ?
02:18 L'inflation, le blocage du crédit va t'elle provoquer une flamme
02:22 des retards, voire des défauts ?
02:25 Donc, bref, que faut-il faire ?
02:27 Est ce qu'il faut diversifier encore plus ?
02:30 Délaisser ce placement qui est quand même très rentable ?
02:33 Est ce qu'il y a des opérations, des alternatives à ces financements ?
02:37 Bref, c'est la question qu'on a envie de vous poser.
02:40 Florence de Maupo, on commence avec vous, justement.
02:42 Le crowdfunding immobilier, en bref, un petit résumé, mais assez rapide
02:47 pour ceux qui ne connaissent pas encore,
02:48 parce qu'on en a quand même assez largement parlé dans les colonnes de Capital
02:51 et sur cette antenne.
02:52 Merci. Alors, le crowdfunding ou financement participatif,
02:56 donc le principe, c'est de permettre à un grand nombre de contributeurs
02:59 de financer un projet qu'ils ont choisi via une plateforme
03:02 de financement participatif, une plateforme web.
03:05 Et le crowdfunding immobilier est apparu, alors,
03:08 le crowdfunding, ses débuts, c'est 2008, et petit à petit,
03:11 il s'est diversifié sur différents types de secteurs,
03:14 et puis sur des entreprises aussi plus matures,
03:16 qui voyaient l'opportunité d'aller diversifier des sources de financement,
03:20 d'aller tester des nouveaux produits ou services auprès de contributeurs potentiels.
03:25 Et petit à petit, le secteur de l'immobilier a vu un intérêt
03:28 à faire appel au financement participatif.
03:31 Et donc, 2015, on a les premières plateformes de crowdfunding
03:34 dédiées au secteur de l'immobilier qui sont apparues en France
03:37 et qui permettent de financer, alors, au départ,
03:39 beaucoup des promoteurs immobiliers.
03:41 Aujourd'hui, et de plus en plus, surtout des marchands de biens.
03:44 C'est quoi la différence entre un promoteur et un marchand de biens ?
03:48 - Un promoteur immobilier, il va construire un programme immobilier.
03:51 Un marchand de biens, il va faire de la rénovation d'un bâtiment déjà existant.
03:57 - D'accord. Donc c'est plus court, ça peut être plus simple ?
04:00 - Marchand de biens, c'est généralement plus court.
04:03 Oui, on est sur des maturités quand même pas mal plus courtes.
04:06 Après la promotion immobilière, le financement participatif arrive aussi
04:10 à un moment où le programme... Enfin, on n'est pas au tout début
04:13 de la réflexion du lancement d'un programme de promotion immobilière.
04:17 On arrive à un moment où le programme a un taux de précommercialisation
04:21 déjà bien engagé. C'est d'ailleurs des choses qu'il faut regarder
04:24 quand on va financer un projet.
04:26 - Et les montants aujourd'hui souscrits par les Français, c'est quoi à peu près ?
04:31 - On a aussi bien des... Sur les plateformes de financement participatif,
04:34 on va avoir aussi bien des particuliers qui vont investir sur des projets
04:38 de promotion immobilière ou de marchand de biens que des investisseurs institutionnels.
04:42 Donc on arrive avec un ticket moyen à peu près de 6 000 euros investis
04:46 sur les plateformes.
04:48 - D'accord. C'est plutôt pas mal. On investit comment, Gauthier, sur Gauthier Allaire,
04:52 vous qui êtes le patron de Clubfunding ? C'est quoi ? C'est en obligation ?
04:57 C'est quoi les montages derrière ?
04:59 - Exactement. C'est principalement en obligation et ça se fait très simplement.
05:02 Tout est en ligne. En quelques clics, on peut souscrire.
05:06 Donc le support, c'est de la dette, des obligations, mais il y a également
05:09 d'autres supports d'investissement. On peut investir en equity également,
05:13 notamment Clubfunding a financé son premier projet en equity en fin d'année dernière.
05:17 Là, il y en a d'autres dans les tuyaux. L'intérêt de financer en equity,
05:23 c'est de sortir du risque de contrepartie et de posséder directement
05:26 une société qui va détenir l'actif.
05:29 - On a des actions finalement de la société plutôt que d'avoir de la dette.
05:33 - Exactement.
05:34 - Ticket d'entrée, alors on a dit, on va investir en moyen 6 000 euros environ.
05:39 A partir de combien on peut investir sur le... On peut démarrer en croissance ?
05:42 - On peut investir à partir de 1 000 euros.
05:44 - 1 000 euros, d'accord, très bien.
05:45 - Sur certaines plateformes, on peut investir des 100 euros.
05:48 Je pense à WSEED, Upstone. C'est le principe du financement participatif
05:53 et c'est de là aussi qu'il tire toute son attractivité.
05:56 C'est vraiment accessible au plus grand nombre parce que sur certaines plateformes,
06:00 on peut investir des 100 euros, voire 1 000 euros sur la plupart des plateformes
06:04 de croissance immobilière, ce qui est un ticket d'entrée quand même très accessible.
06:08 - Thibault, on regarde du côté du bilan 2022.
06:10 - Oui, le bilan 2022, pour le crowdfunding immobilier, il est très bon.
06:14 On a encore une croissance exponentielle. On a atteint 1,6 milliard de collectes.
06:18 C'est bien ça, Florence ?
06:19 - Oui, c'est ça. 40 % de croissance sur le secteur du crowdfunding immobilier
06:23 par rapport à l'année 2021.
06:24 - D'ailleurs, aujourd'hui, on ne va pas résumer le marché global du crowdfunding immobilier,
06:28 mais c'est vrai qu'il y a une domination assez outrageuse du crowdfunding immobilier
06:31 dans le cadre du crowdfunding. Ça représente combien aujourd'hui en proportion ?
06:34 - C'est vrai qu'on n'aurait pas parié forcément ça il y a 10 ans,
06:38 mais aujourd'hui, le crowdfunding immobilier, c'est plus de 2/3 de la collecte globale en crowdfunding,
06:43 dont aux associations, prêts au TPPE, etc.
06:47 Vraiment, tout l'univers du crowdfunding confondu, c'est 2,3 milliards d'euros en 2022
06:52 et 1,6 milliard pour le crowdfunding immobilier.
06:55 Donc, c'est clairement la locomotive du secteur aujourd'hui.
06:58 - Donc, on peut s'attendre, si tout se passe bien, à ce qu'en 2023,
07:01 on casse encore une nouvelle barrière avec les 2 milliards. Ce n'est pas impossible ?
07:05 - Non, ce n'est pas impossible.
07:06 - Et pourquoi, Gauthier, peut-être, les Français, ils aiment autant le crowdfunding immobilier ?
07:11 Il y a quelque chose qui les attire ? Fabrice parlait, la pierre, c'est du solide, c'est vraiment ça ?
07:15 - Tout à fait, c'est le sous-jacent immobilier.
07:17 C'est qu'on a quand même structuré un produit accessible aux investisseurs,
07:20 qui est sécurisé, parce que le sous-jacent immobilier est sécurisé par des garanties.
07:25 On a mis systématiquement des garanties assez fortes pour sécuriser l'épargne.
07:29 Et on parlait de la différence tout à l'heure entre promoteur et marchand de biens.
07:33 L'avantage aussi de financer des marchands de biens, c'est qu'on peut prendre des garanties réelles sur l'actif,
07:39 parce que l'actif est déjà existant.
07:41 Donc, ça arrive assez régulièrement qu'on finance un projet de marchand de biens
07:46 avec une hypothèque ou une fideussis sur l'actif. On vient remplacer, finalement, la banque.
07:51 Donc, on donne quand même des garanties très fortes.
07:53 Et on a des rendements qui sont de l'ordre de 10 %, et même, depuis quelques mois,
07:58 entre 10 % et 12 %, en tout cas, sur la plateforme Clubfunding.
08:01 On a même vu aussi du 13 %, donc les taux remontent.
08:04 Donc, ça rémunère quand même fortement l'investisseur,
08:07 alors qu'on a un investissement qui est sécurisé par tout un tas de garanties.
08:11 D'ailleurs, on rappelle que Clubfunding, c'est un des grands spécialistes des opérations de marchand de biens.
08:15 Vous faites au moins 70 % des opérations, c'est environ ça ?
08:19 C'est même un peu plus. Historiquement, c'est 80 %.
08:21 Et c'est vrai que depuis 6 mois, c'est quasiment 100 % de nos opérations,
08:25 c'est des opérations de marchands de biens.
08:27 C'est vrai que du coup, on tire le marché vers le financement des marchands de biens,
08:31 parce qu'on parlait des chiffres sur à peu près 1,6 milliard l'année dernière.
08:35 Clubfunding représente quand même quasiment 500 millions d'euros de financement l'année dernière.
08:40 Et cette année, on disait, ça va peut-être encore évoluer.
08:43 En tout cas, Clubfunding est en croissance pour le moment d'à peu près 15 à 20 %.
08:47 Quand on dit 10 à 12 %, c'est des chiffres un peu extraordinaires.
08:51 Et c'est vrai que les chiffres étaient déjà très bons quand on était à des taux proches du zéro.
08:55 Ce qu'on dit, c'est qu'en entend des chiffres comme ça,
08:59 c'est soit un placement de plus de 10 %, c'est soit des génies, soit une arnaque.
09:03 Il y a très peu de génies malheureusement.
09:05 Donc, il faut expliquer à nos auditeurs comment on fait pour avoir une telle performance.
09:09 C'est-à-dire que très simplement, on se dit, si on est capable de servir 10 %,
09:12 combien les gens gagnent in fine, comment vous vous rémunérez, parce que vous payez.
09:18 Ça veut dire que pourquoi les marchands de biens acceptent de payer autant cette ressource,
09:23 alors que la banque, même si elle est augmentée, ça peut être beaucoup moins cher.
09:27 Alors, il y a très peu de génies, mais il n'y a pas d'arnaque non plus.
09:30 Je rassure tout le monde.
09:31 Ça s'explique, c'est simple.
09:33 Un marchand de biens ou un promoteur va avoir une rentabilité souvent d'à peu près 30 %
09:37 sur les fonds propres investis dans les projets.
09:40 Donc, initialement, l'alternative d'un marchand de biens ou d'un promoteur
09:44 pour apporter des fonds propres, c'était d'aller voir un associé
09:47 qui allait lui prêter de l'equity et allait se rémunérer d'une manière
09:50 beaucoup plus importante que le crowdfunding.
09:54 Je reprends l'exemple d'une opération de marchand de biens.
09:56 Un marchand de biens qui va acheter un immeuble à Paris à 10 millions d'euros.
09:59 Il va aller voir la banque.
10:00 La banque va lui prêter entre 7 et 7 millions d'euros, 70 % du montant.
10:06 Ça, elle va le financer à un coût qui est assez faible,
10:10 qui est le coût du financement bancaire.
10:12 Alors, assez faible, je parle plutôt il y a 6 mois.
10:14 Aujourd'hui, ça reste quand même un petit peu cher.
10:16 Derrière, son alternative, c'est d'apporter 3 millions d'euros
10:20 pour boucler l'acquisition.
10:22 Et ces 3 millions d'euros, souvent, il a le cash pour faire une opération,
10:26 deux opérations, sauf qu'il a le staff pour pouvoir en faire 4, 5,
10:30 5 opérations dans l'année.
10:32 Donc, il a besoin de trouver des relais de financement
10:34 pour apporter ses fonds propres.
10:37 Il va aller voir initialement soit des fonds d'investissement
10:39 qui vont lui prêter l'equity.
10:40 Après, il y a eu l'émergence du crowdfunding.
10:42 Il a pu financer ses fonds propres qui étaient rémunérés à 30%
10:47 à finalement, entre guillemets, que 10%.
10:50 Donc, pour lui, c'est plus intéressant de faire appel à du crowdfunding.
10:53 Et derrière, il se fait également une marge.
10:56 - D'accord. Vous nous dites en fait, à cette ressource,
10:58 il a acheté peut-être 15, 20%.
11:00 Aujourd'hui, il la paye finalement beaucoup moins cher grâce au crowdfunding,
11:02 ce qui permet de rémunérer ceux qui vont faire du crowdfunding
11:06 plus les plateformes.
11:07 - Exactement. Et ça fonctionne.
11:09 Par exemple, le crowdfunding à financer, c'est un peu plus d'un milliard,
11:12 un milliard 100 000 à peu près sur les dernières années.
11:17 Et il y a déjà eu plus de 400 millions d'euros remboursés.
11:20 Donc, ça paye. Ce ne sont pas des rendements qui sont fictifs.
11:23 Aujourd'hui, le crowdfunding est un secteur d'activité qui est mature.
11:28 On voit au niveau des volumes, il y a des remboursements
11:31 qui se sont déjà réalisés.
11:33 - Florence Norman peut se poser la question.
11:35 C'est vrai qu'à l'heure où les taux sont de plus en plus chers,
11:37 où les opérations deviennent plus compliquées,
11:39 on imagine aussi que certains marchands de biens,
11:41 comme le particulier qui va avoir son banquier,
11:43 on lui dit "cher monsieur, on arrive au bout du bout, on ne peut plus".
11:46 Est-ce que ça ne va pas gripper le marché dans son ensemble immobilier
11:50 et donc, in fine, du crowdfunding immobilier ?
11:53 - Non, parce que finalement, c'est ce qu'expliquait Gauthier,
11:57 c'est que le financement participatif, ça permet aussi aux promoteurs
12:01 de conserver ses fonds propres pour aller développer,
12:04 enfin aux promoteurs, aux porteurs de projets de manière globale,
12:06 de conserver ses fonds propres pour aller aussi développer d'autres projets.
12:10 Après, c'est sûr que le marché de l'immobilier est tel qu'on le connaît aujourd'hui
12:14 et qu'il faut être précautionneux et c'est tout l'enjeu aujourd'hui
12:18 des plateformes de financement participatif d'aller sélectionner
12:21 des promoteurs marchands de biens qui ne sont pas trop endettés,
12:26 qui sont en capacité de rembourser et de ne pas arriver dans un phénomène de cavalerie.
12:31 Mais les plateformes de financement participatif,
12:34 elles ont un rôle réputationnel qui les oblige évidemment à ne pas être des...
12:41 à ne pas faire des arnaques.
12:43 - À ne pas prêter déjà à tout le monde, Gauthier, je crois que le tamis est fin,
12:46 c'est-à-dire que vous recevez quand même pas mal d'opérations
12:49 et vous filtrez aussi avec vos équipes.
12:51 - On en reçoit énormément, c'est plus de 2500 dossiers sur une année,
12:56 on n'en sélectionne que 5%.
12:59 On a une équipe de plus de 10 analyses chez Clubfunding
13:02 qui analyse énormément de dossiers, même plusieurs dossiers par jour
13:06 pour pouvoir créer un dossier de crédit qui ensuite sera présenté en comité.
13:11 Donc on a plusieurs niveaux de sélection qui permettent de faire un filtre
13:15 quand même très important par rapport au marché.
13:17 Et donc le filtre, il se fait souvent sur déjà la réputation de l'opérateur,
13:22 sa solidité financière, la pertinence de l'opération.
13:27 Mais on va aussi regarder beaucoup le patrimoine de l'opérateur ou du dirigeant.
13:32 Et on aime bien financer des opérateurs qui vont avoir un patrimoine
13:35 qui est beaucoup plus important que les montants empruntés.
13:39 - Mais concrètement, Fabrice parlait du risque avec le blocage du marché du crédit.
13:44 Vous parliez de garantie tout à l'heure, c'est-à-dire que par exemple,
13:47 si on parle de promotion immobilière, il faut avoir un taux de précommercialisation
13:50 d'au moins 50% environ, c'est ça ?
13:52 - Oui, après, moins il y a de précommercialisation, plus on prend de risque.
13:56 Donc c'est une information qui est très importante à regarder pour un investisseur.
14:00 Et la plupart des plateformes, elles ne vont pas proposer au financement
14:03 des projets qui ont moins de 50% de précommercialisation, voire 70%.
14:07 Donc c'est des indicateurs qui sont à regarder quand on est investisseur
14:10 et qu'on veut investir sur des projets immobiliers.
14:15 - C'est vrai que tant que les taux montent, on peut se dire que la part restante,
14:17 le seul, les 50 ou 30% qui restent à vendre, ça peut poser problème
14:22 si plus personne n'arrive à décrocher son crédit.
14:24 Comment on peut être assuré face à ça ?
14:27 - C'est évident que du coup, ça veut dire que ça va prendre du retard.
14:31 Les projets vont être retardés.
14:33 Alors il y a plusieurs types de retards.
14:36 Il y a les retards contractuels, il y a des prorogations qui sont prévues déjà au contrat
14:41 et c'est assez courant que promoteurs immobiliers et marchands de biens
14:47 mettent en place ce report contractuel parce qu'il y a eu des situations
14:53 qui ont justifié de ce report de 6 mois généralement.
14:57 Donc ça c'est assez courant.
15:00 Et puis après il y a des reports hors prorogation contractuelle
15:03 qui là sont en augmentation ces derniers mois,
15:10 parce que le marché de l'immobilier rencontre des difficultés,
15:14 parce que c'est plus difficile d'aller en effet vendre son bien immobilier,
15:20 c'est plus difficile de trouver les marchandises, ça coûte plus cher.
15:26 Donc il y a plein de situations,
15:28 alors Gauthier sera plus expert sur le secteur de l'immobilier que moi,
15:32 mais il y a plein de situations qui font que les plateformes sont contraintes
15:37 de proposer un nouvel échéancier aux investisseurs, qui évidemment le valident.
15:44 Et la logique fait que, en fait on a plutôt intérêt pour l'investisseur
15:49 de refaire un nouvel échéancier et du coup d'être remboursé à plus long terme
15:56 que d'aller mettre le promoteur immobilier en liquidation judiciaire
16:00 et d'imposer un remboursement immédiat.
16:02 Parce que là c'est un risque d'avoir une perte totale,
16:05 ou partielle en tout cas, de son investissement initial.
16:09 Donc on va volontairement reporter les échéances
16:15 pour que le promoteur immobilier ou le marchand de biens
16:18 soit en capacité d'honorer son contrat et de rembourser les investisseurs,
16:22 même si c'est avec du retard.
16:23 Et c'est ce qu'a mentionné aussi Gauthier,
16:25 c'est que s'il y a un retard, ça veut aussi dire que les taux d'intérêt
16:28 courent sur plus longtemps.
16:31 - Donc vous gagnez plus d'argent finalement sur l'opération, ça peut arriver ça Gauthier ?
16:34 - Exactement, systématiquement quand il y a une demande de prorogation,
16:38 on va échanger avec l'opérateur, on va identifier les risques
16:43 et s'il n'y a pas trop de risques de faire une prorogation,
16:48 donc ça peut s'expliquer, il y a des délais de commercialisation
16:50 qui sont parfois un petit peu plus longs que prévu,
16:53 on va négocier une prorogation avec une augmentation du taux,
16:58 souvent à l'égal à 1% supplémentaire,
17:01 pendant la durée qui peut être d'à peu près 6 mois.
17:05 Et juste pour répondre à la question du promoteur,
17:08 qu'à peu près 70% de commercialisation, quand on analyse,
17:11 il faut regarder principalement une chose, c'est le délai de commercialisation.
17:16 Si cette commercialisation s'est faite rapidement,
17:19 c'est un très bon indicateur, ça peut s'expliquer du fait que le marché
17:24 est soutenu localement et on peut le financer.
17:28 Après il y a toujours un risque, évidemment que ça ne se commercialise pas autant,
17:31 mais aujourd'hui il y a quand même des actifs qui se vendent,
17:34 tout n'est pas à l'arrêt, en tout cas quand on parle autour de nous,
17:38 il y a beaucoup d'investisseurs qui souhaitent acheter,
17:42 qui ont juste un petit peu de mal à se faire financer,
17:45 mais c'est en train d'évoluer.
17:48 - Et dans la France entière, si on regarde les projets qui sont en ce moment
17:51 sur le site de Clubfunding par exemple, des entrepôts à Roubaix,
17:55 des demeures en Bretagne, une bastide à Mossane,
17:59 des terrasses de Boscé-Saint-Novain à Besançon,
18:02 bref un petit peu partout, des montants qui vont de 200 000 à 2 millions d'euros,
18:06 en tout cas c'est ce qu'on trouve en ce moment,
18:08 des durées qui vont de 6 mois à 24 mois,
18:12 des rendements toujours intéressants, 10-11%, voilà ce qu'on peut voir.
18:16 Question, donc vous l'avez dit, vous triez, vous tamisez justement
18:20 les demandes qui sont faites, vous prenez toutes les précautions nécessaires,
18:24 néanmoins Gauthier Allard, est-ce qu'en ce moment on voit des retards,
18:28 sinon des défauts, puisque dans l'industrie je crois que c'est historiquement bas,
18:31 on est à largement moins de 1% ?
18:35 Oui, tout à fait, on voit des retards sur Clubfunding,
18:39 notamment il y a des retards parce qu'on se doit aussi d'accompagner les opérateurs,
18:44 il ne suffit pas d'aller voir l'opérateur en disant "il y a une échéance,
18:48 il faut nous payer", même si on le fait assez régulièrement,
18:51 parce qu'encore une fois on se fait fort de sélectionner des opérateurs
18:54 qui ne sont pas dépendants que de l'opération financée.
18:58 Encore une fois, bien souvent ils ont d'autres opérations qui arrivent à échéance
19:02 et qui peuvent dégager des marges pour rembourser ce financement,
19:05 ou même des actifs patrimoniaux qu'ils peuvent refinancer,
19:09 dégager du cash pour rembourser.
19:11 Mais s'il n'y a pas cette solution, on va leur donner une prorogation
19:16 le temps qu'ils puissent commercialiser l'actif.
19:19 Donc il y a des retards, mais ça s'explique,
19:21 il y a des opérations qui sont un petit peu plus longues,
19:24 même des retards qui sont supérieurs à 6 mois,
19:27 qui sont non contractuels, donc on rentre en contentieux avec l'opérateur,
19:33 mais on continue d'échanger avec l'opérateur pour avoir des informations.
19:38 Et là notamment, c'est une opération qui était assez compliquée
19:42 chez Club Funding, il vient de signer une promesse de vente
19:47 avec un autre promoteur pour vendre l'actif,
19:51 et derrière il y aura quand même un remboursement des investisseurs.
19:54 Donc même si on est sur des délais qui sont supérieurs à 6 mois,
19:58 ce n'est pas catastrophique, il peut y avoir aussi des problèmes de liquidité,
20:03 parce que l'avantage aussi de passer par Club Funding,
20:05 c'est qu'on a des coupons mensuels,
20:07 donc c'est une manière d'avoir vraiment le pouls de la bonne santé de l'entreprise.
20:12 - C'est-à-dire qu'on est remboursé mensuellement, on a des intérêts ?
20:15 - Alors pas remboursé mensuellement, mais il y a des intérêts qui sont mensuels.
20:19 Donc les 10 à 12% sont payés mensuellement.
20:22 Donc ça c'est un vrai avantage.
20:24 - C'est contrairement à certaines plateformes qui font in fine, c'est ça ?
20:27 - Oui, exactement. Donc systématiquement, l'opérateur finalement,
20:30 tous les mois, tire appel à l'ordre, il paye ses coupons et ça fonctionne.
20:35 Et parfois, ce que je disais, quand les maturités sont décalées,
20:40 il peut ne plus payer ses coupons.
20:42 Et encore une fois, ce n'est pas forcément alarmant.
20:45 Il peut y avoir un problème de liquidité, surtout aujourd'hui.
20:48 Les banques ont eu leur taux, parce que financer une opération
20:52 de marchand de biens, souvent c'est avec des taux qui sont variables.
20:55 Donc ça a quasiment doublé, voire triplé.
20:58 Donc l'opérateur doit payer en premier lieu les intérêts bancaires,
21:02 et ensuite les intérêts du crowdfunding.
21:05 Mais parfois, un opérateur qui a vu ses ventes décalées,
21:08 va avoir un problème de trésorerie à l'instant T.
21:10 Donc même s'il n'y a pas de paiement de coupons pendant un laps de temps,
21:13 ce n'est pas encore catastrophique, parce que l'opération,
21:16 qui a vendu, pourra dégager une marge pour payer en partie,
21:19 d'une partie les coupons, et également le capital.
21:23 - Concrètement, si j'investis sur une plateforme
21:26 pour un projet qui dure 12 mois par exemple,
21:29 au bout de 6 mois, je m'inquiète, ou je m'inquiète plutôt
21:33 au bout d'un an de retard ? Est-ce qu'il y a des bornes ?
21:37 - En fait, tout dépend des informations qui sont communiquées,
21:41 plutôt des informations qu'on récupère.
21:43 Parfois, il peut y avoir des décalages de 1 an, sans qu'il n'y ait aucun risque.
21:47 Et ça va dépendre aussi des garanties.
21:49 Ça arrive assez régulièrement qu'on refinance des actifs patrimoniaux d'acteurs,
21:53 avec des LTV qui sont assez faibles, qui sont de l'ordre de 60%.
21:56 - Donc on a clairement les mêmes contrats.
21:58 - LTV, on traduit "loan to value" ?
22:00 - Exactement, ça va être la valeur de l'actif par exemple,
22:02 qui vaut, on va dire, 1 million, et on va lui financer 600 000 euros.
22:06 Et on va prendre une hypothèque sur cet actif.
22:09 Donc, quoi qu'il arrive, même s'il y a un retard,
22:11 un jour cet actif sera vendu, et ça permettra de rembourser le capital.
22:15 Donc là, il n'y a pas besoin de s'inquiéter.
22:17 Un autre cas de figure, on a financé les fonds propres d'une opération,
22:20 bien souvent, donc c'est avec des taux qui sont un petit peu plus élevés.
22:24 L'opération ne se commercialise pas.
22:27 Les frais commencent à augmenter, les coûts travaux commencent à augmenter.
22:32 Donc là, on peut commencer effectivement à s'inquiéter,
22:35 parce qu'il peut y avoir du coup une contraction de la marge.
22:39 Parce qu'il faut savoir qu'il y a plusieurs niveaux de sécurité,
22:42 dans une opération, que ce soit de promotion ou de marchand de biens,
22:44 dans un premier temps, il y a la marge,
22:46 qui est à peu près de l'ordre de, on va dire, 20% pour une opération
22:50 de marchand de biens, et plutôt de l'ordre de 10%
22:52 pour une opération de promotion immobilière.
22:54 Donc il faut déjà que le marché baisse de, on va dire, de 10%,
22:58 pour qu'on puisse atteindre les fonds propres.
23:01 Et ensuite, il y a la couche des fonds propres de l'opérateur,
23:03 et ensuite, la couche des fonds propres apportés par les différentes plateformes.
23:08 Donc bon, il faut quand même une baisse de 15, voire 20%.
23:12 Mais bon, ça peut arriver dans ces cas-là,
23:14 et c'est vrai qu'on peut s'inquiéter de perdre une partie du capital
23:19 qu'on a investi. Après, on le met systématiquement en avant.
23:24 Nos relations investisseurs se font fort de l'expliquer aux investisseurs.
23:27 Il y a un risque, du coup, il faut diversifier.
23:29 Donc on peut parfois avoir des sujets sur certaines opérations,
23:34 mais bon, en moyenne, ça fonctionne quand même très bien.
23:37 Pour l'instant, ça va. Et puis diversifier, ça veut dire aussi,
23:40 voilà, pas mettre tous les deux dans le même panier.
23:42 Donc on l'a dit, on peut investir à partir de 1 000 euros.
23:44 L'idée, par exemple, si on a 5 000 euros à investir,
23:46 c'est peut-être de faire cinq projets.
23:48 Florence, c'est bien ça, d'essayer d'aller chercher.
23:51 Et puis on peut être multi-plateformes.
23:53 Il y a bien sûr ClubFunding, qui sont très bons.
23:55 Il y en a d'autres.
23:56 Il y en a beaucoup d'autres. Il y a un pléthore de plateformes.
23:59 Combien il y en a aujourd'hui ?
24:01 Au sein de Financement Participatif France,
24:03 enfin, qui sont adhérentes à l'association Financement Participatif France.
24:06 Alors, soit spécialisé uniquement sur le crowdfunding immobilier,
24:10 soit ayant une grosse part de marché, du segment immobilier.
24:15 Je pense notamment à des plateformes type Wissid ou Anaxago,
24:18 qui font aussi d'autres types de financements.
24:20 Je pense qu'on est à 20 plateformes sur le secteur de l'immobilier.
24:24 Donc il y a vraiment beaucoup de choix.
24:27 Et en effet, le maître mot, c'est la diversification.
24:30 Et puis c'est ça l'intérêt du financement participatif aussi.
24:34 C'est d'aller constituer soi-même son portefeuille,
24:37 son portefeuille de projets et d'aller piocher des projets
24:42 de différents types sur différentes plateformes.
24:45 C'est-à-dire qu'on peut aussi, il y a des immeubles d'habitation,
24:48 mais il y a aussi d'autres classes d'actifs, il y a des hôtels,
24:51 il y a d'autres biens à financer ?
24:53 Oui, il y a un peu de tout.
24:55 Il y a du résidentiel, il y a du bureau, du loisir,
24:59 des centres commerciaux.
25:01 C'est vraiment tout type de classe d'actifs.
25:04 Et d'ailleurs, rien que si on ne finançait que sur Club Funding,
25:07 il y a vraiment accès à tout type d'opérations
25:09 et même des opérations en Europe.
25:12 Il faut aussi, un conseil pour un investisseur,
25:15 s'il choisit une plateforme, il faut aussi regarder
25:17 le track record de cette plateforme.
25:19 Et le fait qu'une plateforme fasse quand même beaucoup de volume
25:23 et la capacité de lever des montants plus importants,
25:27 ça prouve une chose, c'est que l'investisseur a été satisfait
25:31 et a réinvesti au fur et à mesure.
25:33 Et on gagne des clients parce qu'il y a des remboursements,
25:35 parce que les projets se passent bien,
25:37 parce que les intérêts tombent tous les mois.
25:40 Donc il faut être aussi vigilant, parce qu'il y a aussi une chose,
25:43 quand ça se contracte, quand il y a des sujets sur des projets,
25:47 il faut s'entourer d'avocats et ça coûte cher.
25:51 Club Funding le fait sur fonds propres,
25:54 on prend souvent les meilleurs avocats
25:56 et on prend souvent les intérêts des investisseurs,
25:59 parce qu'on a certains sujets qui nécessitent quand même
26:01 de bien s'entourer.
26:03 Donc il faut être vigilant sur ces sujets-là.
26:05 - Là, c'est rassurant ce que vous dites,
26:08 mais est-ce que les investisseurs sur les plateformes
26:11 se montrent eux un peu plus vigilants ?
26:13 On sait qu'historiquement, ces dernières années,
26:16 un projet sur une plateforme telle que Club Funding,
26:19 même de plusieurs millions d'euros,
26:21 ça pouvait partir en quelques minutes.
26:23 Est-ce que c'est encore le cas aujourd'hui
26:25 ou les investisseurs se montrent un peu plus précautionneux ?
26:27 - Oui, c'est toujours le cas.
26:29 Après, évidemment, l'investisseur est attentif,
26:31 mais il a toujours été attentif.
26:33 La grosse différence, avec la remontée des taux,
26:36 c'est l'accès aux coûts sans risque.
26:39 C'est vrai qu'il y a encore 6-7 mois,
26:42 on était rémunéré sur son livret A,
26:45 c'était quasiment proche de zéro.
26:47 Aujourd'hui, on a des rendements de l'ordre de 3 %,
26:49 donc ça évolue.
26:51 Donc il faut avoir des rendements un peu plus élevés.
26:53 C'est pour ça que Club Funding,
26:55 aujourd'hui, fait des projets à 12 %,
26:58 quand on finance les fonds propres,
27:00 quand on est avec des garanties réelles,
27:02 on est à 10 %.
27:04 Donc on a dû augmenter les intérêts pour les investisseurs
27:08 pour aussi créer, susciter l'intérêt des différents investisseurs.
27:14 - C'est une tendance générale, Florence, qu'on observe ?
27:17 - Oui, en fait, on observe deux choses.
27:19 Une, c'est quand même un peu moins de...
27:22 plus de précautions de la part de l'investisseur.
27:26 De manière globale, on ressent plus de précautions
27:30 de la part des investisseurs.
27:32 Mais c'est, au-delà du financement participatif,
27:35 c'est macroéconomique.
27:37 Je veux dire, nos portes-monnaies sont un peu plus serrées
27:40 ces temps-ci, donc forcément, on fait plus attention
27:43 et on a moins d'épargne à affecter
27:46 à l'investissement, de manière globale.
27:48 Et deuxième chose aussi, c'est qu'il y a une vraie sélection
27:52 des projets par les plateformes de financement participatif
27:55 et de fait, un petit peu moins de projets
27:57 qui sont proposés au financement sur les plateformes aussi.
28:00 Donc c'est ces deux constats qu'on voit depuis quelques mois.
28:03 - Et là, si on s'adresse toujours aux investisseurs,
28:07 est-ce qu'il y a des petits tips, des petits moyens
28:09 de s'assurer que le projet est viable ?
28:12 Vous parliez du track record de la plateforme.
28:15 Est-ce qu'on peut aussi se renseigner, par exemple,
28:17 sur le promoteur soi-même ?
28:19 Il y a des informations à disposition, peut-être sur les plateformes d'ailleurs ?
28:21 - Oui, bien sûr. On constitue un dossier d'investissement
28:24 qui présente l'opérateur, son track record,
28:27 qui présente également son patrimoine
28:29 et il y a également une partie sur la présentation de l'opération.
28:34 Donc s'il faut des tips, je pense qu'il faudrait
28:38 principalement regarder le track record de l'opérateur,
28:41 les comptes et également son patrimoine.
28:43 Ça, c'est une chose, il faut être extrêmement vigilant
28:45 parce qu'un opérateur qui a un patrimoine,
28:47 parfois on en finance, qui ont un patrimoine
28:50 de plusieurs millions d'euros, voire même
28:52 centaines de millions d'euros, alors qu'on a financé
28:54 une opération de quelques millions d'euros.
28:57 Donc le risque est assez faible de défaillance de l'opérateur
29:01 et ensuite il faut regarder l'opération,
29:03 la marge de l'opération et également les garanties prises.
29:07 J'insiste dessus, mais une opération où on finance
29:11 les fonds propres avec des garanties qui sont
29:14 que des garanties personnelles,
29:17 alors c'est déjà une très bonne chose,
29:19 d'ailleurs Club Funding met systématiquement en place
29:21 des cautions personnelles des dirigeants
29:23 pour les impliquer à 100% dans les opérations,
29:28 mais c'est une grosse différence entre ce niveau de risque
29:31 et un financement qui va être hypothécaire
29:34 avec, comme on le disait, avec une LTV qui est assez faible
29:36 où on détient d'une certaine manière l'actif,
29:39 quand on passe par des fiducies
29:41 qui sont vraiment des garanties très très fortes.
29:43 Après les investisseurs ont accès à chaque fois
29:45 quand ils veulent investir sur un projet
29:47 au DIRS, au document d'investissement réglementaire synthétique,
29:51 et c'est un document qu'il faut regarder en effet
29:53 où il y a vraiment toute l'information sur le projet,
29:56 sur le porteur de projet, sur les risques associés, etc.
29:59 Oui, ça c'est plutôt bien fait, il faut le souligner,
30:01 les dossiers de financement,
30:03 parce que j'imagine que ça vient aussi de vos équipes d'analystes,
30:06 qui sont mises à disposition, donc on peut voir
30:08 qu'il y a une espèce de, comment dire,
30:10 pas de camembert, mais voilà,
30:12 de mapping sur l'administratif, la technique,
30:14 la commercialisation, les garanties, solidité financière,
30:17 voilà, ça forme une espèce de fleur comme ça
30:20 où on peut voir les plus et les moins.
30:22 Et je trouve ça très intéressant, très pédagogique même,
30:24 de savoir sur quoi on va investir
30:26 et décrypter un peu le projet.
30:28 Donc à voir, on peut même voir ces informations
30:31 en étant connecté, on n'est pas obligé d'être client tout de suite,
30:34 on peut regarder certains projets avant de se lancer.
30:37 - Oui, alors pour pouvoir avoir accès aux dossiers en totalité,
30:41 il faut quand même être investisseur clubfunding,
30:44 mais bon, ça se fait assez rapidement,
30:46 et c'est bien effectivement, avant de commencer à investir,
30:49 de consulter différents dossiers d'investissement.
30:52 C'est quand même des dossiers qui font une quinzaine de pages,
30:55 et donc ça permet à l'opérateur de s'éduquer un petit peu
30:58 sur le sujet, et ensuite de sélectionner les meilleurs projets,
31:01 en tout cas les meilleurs projets qui lui conviennent.
31:04 - Une petite chose encore, si on a bien fait le travail,
31:07 du côté de la plateforme, même du côté de l'investisseur,
31:10 bon, il peut toujours y avoir un petit souci.
31:13 Le secteur avait réfléchi à un moment à mettre en place
31:16 des projets à capital garantis ou assurés, c'est selon.
31:20 A ma connaissance aujourd'hui, il n'y a qu'une plateforme
31:23 qui a implémenté ça, c'est Finpel.
31:25 Pourquoi ça cogne ?
31:27 C'est-à-dire que faire assurer un placement tel qu'un investissement
31:31 au crowdfunding, ça renuerait trop le rendement, c'est ça ?
31:34 C'est ça qui bloque aujourd'hui ?
31:36 - Je ne sais pas si c'est ça qui bloque.
31:38 En tout cas, on a réfléchi à un moment donné à le mettre en place,
31:41 évidemment, et d'ailleurs, on échange toujours aujourd'hui
31:44 avec des assureurs pour essayer de trouver la meilleure solution.
31:47 Pour le moment, on ne l'a pas trouvée.
31:50 C'est pour ça qu'on ne l'a pas mise en place,
31:53 mais ça pourrait sortir potentiellement dans les prochains mois.
31:56 - C'est vrai qu'à l'échelle de financement participatif français,
31:59 donc de l'ensemble des plateformes, on avait lancé toute une réflexion
32:02 sur la mise en place d'un fonds commun de garantie, d'assurance,
32:07 dans le secteur de l'immobilier, mais force est de constater
32:10 qu'on n'a pas réussi à aboutir à une solution.
32:13 D'une part parce qu'il n'y a pas eu d'offre côté assureurs.
32:19 On est sur un marché avec des acteurs qui sont quand même
32:22 très différents, qui ont une maturité très différente,
32:25 qui ont des process de sélection qui sont quand même
32:28 très différents à leur mécanisme.
32:30 - Ça n'a pas dû rentrer dans les tables d'actuaires.
32:33 - Exactement. On n'a pas réussi à aboutir à une solution.
32:36 Il fallait construire une solution assurancielle from scratch
32:39 dédiée au secteur et on n'a pas réussi à aboutir à ça.
32:42 Le projet n'est pas enterré, mais compliqué.
32:45 Et puis comme le dit Gauthier, après, c'est aussi des taux
32:48 qui sont moins intéressants pour l'investisseur
32:51 et l'équilibre n'est pas forcément là.
32:54 - On se dirige plus vers des solutions plateforme par plateforme.
32:57 - Oui, avec des solutions fiscales.
33:00 - 10, 11, 12% en tout cas, c'est ce qu'on peut trouver sur la plupart
33:03 des plateformes de crowdfunding. - 9,4% en moyenne.
33:06 - C'est quand même pas mal. - On avait parlé de la fiscalité,
33:09 mais en plus, comme c'est en obligation, c'est assez avantageux
33:12 parce qu'on est à la flat tax, pas la fiscalité des revenus
33:15 locatifs classiques. - Et qu'on peut investir via le PEA,
33:18 PME, les obligations en financement participatif sont aussi éligibles
33:21 au PEA, PME, ce qui fiscalement peut être intéressant.
33:24 - Oui, mais en fait, c'est plutôt moins de 5 000 euros,
33:27 ça ne vaut pas le coup. - PEA, PME, mais ça veut dire
33:30 qu'on sera en equity ? - Non, en obligations.
33:33 - Bon, intéressant, donc fiscalité aussi avantageuse.
33:36 Des rendements intéressants, toujours intéressants,
33:39 10, 11, 12%. Pour l'instant, risque de défaut
33:42 toujours assez faible, certains retards, mais ce n'est pas grave
33:45 puisque vous avez les coupons qui courent,
33:48 on a bien compris. On n'est pas en train de dire que c'est le placement
33:51 magique, mais c'est vrai que c'est bien pour diversifier son patrimoine
33:54 pour essayer d'aller voir, pour en plus l'économie réelle
33:57 et puis c'est pédagogique. En tout cas, un grand merci à nos deux invités,
34:00 on en sait un petit peu plus sur le crowdfunding immobilier
34:03 qui a toujours le vent en poupe. Gauthier Allard, merci, je rappelle que vous êtes
34:06 directeur général de Clubfunding, Florence de Montpoux, merci,
34:09 directrice générale de Financement Participatif France. - Merci beaucoup.
34:12 - Ce Grand Rendez-Vous de l'Épargne continue dans un instant.
34:15 Coup de cœur, coup de gueule.
34:16 Radio Patrimoine et Capital,
34:19 le Grand Rendez-Vous de l'Épargne.
34:22 - La séquence coup de cœur, coup de gueule tout de suite, c'est avec
34:25 Pierre Sabatier, économiste, président fondateur
34:28 du cabinet Primeview. Bonjour Pierre, quel est votre
34:31 coup de cœur, votre coup de gueule ? - Le coup de gueule, ce mois-ci,
34:34 il est pour une forme
34:37 de chimère qui revient sans cesse
34:40 sur le devant de la scène sur les marchés financiers lorsqu'on les regarde
34:43 depuis maintenant pas mal de temps, quelques décennies,
34:46 à savoir qu'on aime les miracles.
34:49 Aujourd'hui, on a un miracle qui porte le nom d'NVIDIA.
34:52 C'est bien, c'était une magnifique entreprise
34:55 qui est évidemment sur un segment de marché extrêmement porteur.
34:58 On parle bien sûr de la thématique de l'intelligence artificielle,
35:01 sauf que sur les marchés financiers, tout a un prix.
35:04 Aujourd'hui, clairement, sur des dossiers comme ceux-ci ou qui s'en rapprochent,
35:07 on n'est plus très loin de ce qu'on appelle traditionnellement sur les marchés
35:10 financiers, c'est-à-dire la libérance irrationnelle, puisque lorsqu'on regarde
35:13 les niveaux de valorisation, lorsque vous achetez une entreprise,
35:16 vous achetez l'entreprise pour ce qu'elle va faire bien sûr, mais aussi pour ce
35:19 qu'elle fait d'ores et déjà. Et lorsque vous regardez les niveaux de valorisation,
35:22 le nombre d'années que les investisseurs sont prêts à acheter ce titre,
35:25 aujourd'hui, on atteint des niveaux qui sont complètement délirants.
35:28 Je vous rappelle un chiffre, lorsque vous achetez le titre NVIDIA,
35:31 vous achetez presque 40 années de chiffre d'affaires.
35:34 Vous achetez plus de 200 années de profit réalisés aujourd'hui.
35:37 Alors, évidemment, c'est une thématique qui est à la mode,
35:40 qui le restera, un peu comme Internet dans les années 2000,
35:43 mais attention à ce que, comme d'habitude,
35:46 l'effet de mode associé à une focalisation exacerbée
35:49 sur une thématique un peu resserrée fait que tout le monde
35:52 s'y engouffre au même moment et amène le titre
35:55 à des niveaux qui sont des niveaux évidemment déraisonnables.
35:58 Donc c'est une manière de dire, plus qu'un coup de gueule,
36:01 c'est plus un warning, un avertissement,
36:04 la thématique des technologies que nous avons fait jouer
36:07 d'ailleurs depuis le début de l'année a été fort rémunératrice
36:10 jusqu'à maintenant, on a eu un vrai recovery,
36:13 une vraie reprise de ce secteur d'activité-là,
36:16 portée à la fois par les belles perspectives, mais aussi
36:19 parce que les niveaux de taux ont arrêté d'augmenter,
36:22 les taux d'intérêt ont arrêté d'augmenter, ça avait beaucoup
36:25 pénalisé ce type de valeur jusqu'à maintenant.
36:28 Cela est derrière nous, c'est une bonne nouvelle,
36:31 parce que sur l'ensemble de ce secteur d'activité-là,
36:34 et encore plus pour les valeurs associées à l'intelligence artificielle,
36:37 on estime qu'aujourd'hui on a atteint des niveaux où tout est intégré dans les cours.
36:40 Donc attention, les armes ne montent pas jusqu'au ciel,
36:43 même si une thématique peut être achetable,
36:46 achetable d'ailleurs de manière structurelle, à un moment donné
36:49 les marchés financiers vont toujours un peu trop loin,
36:52 et il est probable que sur ce genre de titre, on soit d'ores et déjà allé trop loin.
36:55 Alors le coup de cœur, pour le coup,
36:58 ce mois-ci va plutôt aller sur tous les actifs
37:01 qu'on aime d'ailleurs depuis le début de l'année aussi,
37:04 c'est les actifs du cœur qui ont retrouvé de l'attractivité,
37:07 du cœur du portefeuille, du cœur de patrimoine qui ont retrouvé de l'attractivité
37:10 depuis maintenant l'année dernière, on pense bien sûr au segment obligataire.
37:13 Alors vous allez me dire, ça ne fait pas des flammes jusqu'à maintenant,
37:16 mais évidemment dans une période de ralentissement
37:19 qui commence à être de plus en plus prononcée, quel que soit le côté de l'Atlantique,
37:22 les chiffres américains commencent à être de moins bonne facture,
37:25 vous savez qu'en Europe, on est déjà en récession technique,
37:28 c'est l'épaisseur du trait, je sais, mais on a des économies comme l'Allemagne
37:31 qui souffrent et qui vont continuer à souffrir au second semestre,
37:34 au niveau de taux qui avaient été atteints jusqu'à maintenant.
37:37 Eh bien la bonne nouvelle, c'est que les bons chiffres de l'inflation,
37:40 c'est-à-dire que l'inflation est en train de rentrer dans le rang,
37:43 l'inflation qui concerne tout le monde, mais pas qu'eux,
37:46 lorsque vous regardez l'inflation à la production, les prix à la production,
37:49 eux sont carrément revenus à des niveaux qui étaient à zéro.
37:52 Donc la thématique inflationniste est véritablement en train de rentrer dans le rang
37:55 et ça, ça offre une belle perspective pour le papier obligataire,
37:59 tous les fonds obligataires, soit souverains,
38:02 et je sais que ça n'en étonnera plus d'un, il y a maintenant un an et demi ou deux ans,
38:05 des gens qui vous auraient dit en fait, il est intéressant d'acheter des obligations souveraines,
38:09 de prêter de l'argent à l'État alors qu'il ne vous rémunérait rien à l'époque.
38:12 Eh bien aujourd'hui, ce n'est plus le cas, ils vous rémunèrent entre 3 et 4 %
38:15 en fonction des zones dans lesquelles vous vous trouvez
38:18 et encore plus probablement les obligations d'entreprises, d'entreprises bien notées,
38:22 celles pour lesquelles il y a assez peu de risques de défauts
38:25 et donc qui aujourd'hui offrent des rendements qui peuvent atteindre jusqu'à 5 %.
38:28 Dans une période de ralentissement économique où la récession n'est pas certaine,
38:31 mais elle devient de plus en plus probable au raison fin d'année, début d'année prochaine,
38:35 il y a assez clairement un coup de cœur renouvelé,
38:38 il est encore au portant en fait de reconcentrer son portefeuille,
38:41 le cœur de son portefeuille en actifs à revenu fixe
38:45 qui jouera le rôle en fait de protection mais au-delà même
38:48 pourra générer en fait une rente et un rendement réguliers
38:51 dans une période qui se veut relativement incertaine.
38:54 La rubrique "Ça vous concerne", votre rubrique préférée
39:03 puisque ce sont vos questions posées à la rédaction de Capital,
39:06 nos experts sont là pour y répondre. Premier expert, Stéphane Absolue, bonjour.
39:10 Bonjour Fabrice.
39:11 Vous êtes directeur associé chez PIXIS Conseil, Thibaut a une question pour vous.
39:15 Une question de Sébastien qui est propriétaire d'un bien immobilier en démembrement.
39:19 Il possède aussi des parts de SCPI, actuellement il est en conflit avec sa banque
39:23 et il veut savoir si sa banque peut saisir ses biens, voir ses placements.
39:26 Alors je comprends les interrogations de Sébastien.
39:30 Ce qu'il faut savoir déjà c'est qu'on peut avoir plusieurs situations
39:33 qui vont se présenter, plusieurs créanciers éventuellement et plusieurs procédures.
39:39 Et c'est vrai qu'un créancier a toujours la possibilité d'aller saisir
39:43 dans le patrimoine de son débiteur un bien, un bien financier, un bien immobilier.
39:47 Ça peut être une banque, ça peut être l'administration fiscale,
39:51 ça peut être URSAF en fonction de la situation du débiteur.
39:54 La question qui peut se poser notamment par rapport au bien immobilier c'est
39:57 est-ce que par rapport à la situation de Sébastien, tous les biens sont saisissables par un créancier ?
40:03 Alors la réponse de principe serait plutôt de dire oui, tous les biens sont saisissables
40:08 parce qu'un créancier qui a un droit au regard de sa dette
40:13 peut très bien en demander le paiement, si jamais il n'est pas assuré au préalable,
40:16 peut très bien en demander le paiement et quelque part toutes les personnes physiques
40:20 et le patrimoine immobilier des personnes physiques peut être saisi par un créancier.
40:25 Maintenant il y a un certain nombre d'exceptions, comme souvent dans les règles françaises,
40:28 on a le principe et on a pas mal d'exceptions qui peuvent s'opérer
40:31 et on va s'apercevoir qu'en fonction du mode de détention, voire même du type d'actif,
40:36 tous les biens sont pas forcément saisissables.
40:38 Alors pour répondre à la question de Sébastien par rapport notamment à ces SCPI,
40:41 ces biens là, détenus en pleine propriété par Sébastien, sont saisissables.
40:45 Donc en fait ce qui va se passer c'est que le cas échéant,
40:47 s'il a par exemple un conflit avec son créancier, qui peut être l'administration fiscale,
40:53 on n'est pas forcément d'accord avec le montant qu'on a à régler,
40:55 souvent l'administration fiscale prend des mesures radicales tout de suite
40:58 et va aller saisir des biens le cas échéant.
41:01 Donc en l'occurrence elle s'adressera, l'administration fiscale, au teneur de compte,
41:05 à celui qui a émis les parts de SCPI et demandera à en saisir le contenu.
41:10 La même manière pour les biens immobiliers détenus en direct,
41:13 l'administration ou le banquier, en tout cas le créancier,
41:16 a la possibilité de saisir les biens immobiliers.
41:19 Alors bien évidemment il faut pas qu'ils soient déjà hypothéqués,
41:22 un bien hypothéqué ne sera pas saisi par le créancier puisqu'il est déjà quelque part en garantie.
41:27 Après il y a des règles particulières, je vais pas forcément rentrer dans le détail,
41:30 quelque part les biens propres du débiteur peuvent être saisis, les biens communs,
41:34 il y a quand même quelques particularités à mettre en place.
41:37 Et après dans la question de Sébastien, on avait le cas d'un démembrement de propriété,
41:41 il est donc soit nu propriétaire, soit usufruitier, je sais pas quelle est la répartition.
41:48 Là il faut savoir qu'il a été reconnu, et notamment récemment par la Cour de cassation,
41:54 à un arrêt de 2019, qu'à partir du moment où le droit est démembré,
41:57 donc un usufruitier d'un côté, un nu propriétaire de l'autre,
42:00 il n'était pas possible de saisir le droit d'un seul, d'un nu propriétaire ou d'un usufruitier.
42:05 La seule possibilité, ce serait qu'en fait le débiteur,
42:07 ce soit à la fois le nu propriétaire et à la fois l'usufruitier,
42:10 et là le créancier pourrait saisir un bien immobilier démembré.
42:13 Si quelque part mon débiteur n'est que nu propriétaire, c'est un point de blocage,
42:17 là pour le coup, ce bien démembré ne pourra pas être saisi.
42:19 - D'accord, donc par exemple si on se dit potentiellement
42:22 je vais avoir des problèmes avec le fisc, je démembre.
42:24 - Alors on a cette possibilité là de démembrer, mais c'est effectivement une idée
42:29 qui peut passer à la tête du débiteur si effectivement il souhaite un peu protéger
42:33 une partie de son patrimoine immobilier, ce qui peut être le cas notamment
42:35 sur des parts de SCPI qu'on va démembrer, et quelque part ce démembrement va bloquer
42:39 si jamais je suis le seul, moi en tant que nu propriétaire par exemple,
42:43 je suis le seul à être le débiteur, ça va effectivement bloquer les choses.
42:46 De la même manière d'ailleurs pour l'indivision, lorsque je suis en indivision
42:49 avec mes frères et sœurs par exemple, il faut savoir que ça va faire obstacle
42:54 aussi à la saisissabilité par le créancier, puisque de la même manière,
42:58 soit ils sont tous débiteurs et donc je vais pouvoir saisir tous mes co-indiviseurs,
43:02 soit j'en ai qu'un seul qui est débiteur et je vais donc me retrouver bloqué
43:05 parce que je ne peux pas saisir qu'une part de cette indivision.
43:08 Alors dans ces cas là par contre il faut être prudent parce que même si le créancier
43:11 ne peut pas saisir une part indivise, il peut en revanche demander une vente du bien
43:17 et en fait obliger un peu les co-indiviseurs, soit de manière amiable, soit de manière forcée,
43:22 sachant que de manière forcée c'est un petit peu plus compliqué,
43:25 mais il a cette possibilité pour protéger son droit de demander la vente du bien.
43:29 Et puis on a un dernier cas de figure qui est par exemple les parts de société civile,
43:34 de la même manière une SCI, donc ça ce sont des biens saisissables par le créancier,
43:38 donc là c'est relativement simple, c'est une notification à la société
43:42 et donc à son représentant, gérant ou président, qui va notifier du coup la saisie des parts
43:47 et là ce qu'il faut savoir, ça peut être un peu embêtant, c'est que ça bloque toute distribution.
43:51 Donc mes revenus fonciers sont bloqués, si j'étais à l'IS mes dividendes sont bloqués
43:55 et il faudra attendre du coup la levée de cette saisie pour pouvoir bénéficier des revenus.
43:59 Merci Stéphane, Stéphane Abselut, je rappelle que vous êtes directeur associé chez Pixis Conseil.
44:05 Tout de suite une autre question et une autre réponse.
44:08 Et on retrouve tout de suite à distance Nathalie Cousigou-Suas, notre notaire préférée, notaire à Paris.
44:20 Thibault, vous avez une question de Léa et Pierre.
44:23 Oui, alors c'est plus précisément une question de Léa qui est mariée à Pierre sans contrat de mariage,
44:27 les deux ne s'entendent plus.
44:29 Pierre a quitté la maison familiale pour emménager avec sa nouvelle petite amie.
44:34 Du coup Léa voudrait vendre la maison qui lui appartient.
44:37 Elle l'a achetée avant son mariage avec Pierre, mais Pierre n'est pas d'accord.
44:41 Et Léa demande à nos experts, et plus précisément à Nathalie,
44:44 si elle a besoin de l'autorisation de son mari pour la vendre.
44:47 Bonjour à tous, merci beaucoup Léa de votre question et Thibault de l'avoir retranscrit.
44:54 Donc la situation est claire, Léa s'est mariée sans contrat de mariage avec Pierre.
45:00 Elle est donc mariée sous le régime de la communauté légale, c'est-à-dire la communauté d'acquets.
45:05 Donc déjà il faut avoir une idée en tête, c'est que bien que Léa et Pierre se sont mariés sans contrat de mariage,
45:12 tous les biens dont les époux étaient propriétaires avant le mariage,
45:17 comme aussi les biens qu'ils reçoivent par succession ou donation, leur restent propres.
45:22 Concrètement, ça veut dire que Léa est la seule propriétaire de ce bien,
45:27 puisqu'elle l'a acheté avant le mariage, peu important qu'elle se soit mariée sans contrat de mariage.
45:33 Ça aurait été la même chose si elle avait été mariée sous le régime de la séparation biens.
45:37 Le bien ne lui reste qu'à elle seule, il ne tombe pas dans une communauté.
45:42 En revanche, ce que nous dit Léa, c'est que ce bien, dont elle est seule propriétaire, a constitué la résidence de la famille.
45:50 Et dans ce cas, il y a une disposition du Code civil qui est impérative,
45:55 qui est l'article 215, alinéa 3 du Code civil, pour être complet,
45:59 qui dit qu'en fait les époux propriétaires, et quel que soit le régime matrimonial,
46:04 ne peuvent pas vendre le bien qui constitue la résidence principale sans l'autorisation du conjoint.
46:11 Or, la résidence principale, elle reste ainsi, dès lors que les époux ne sont pas divorcés.
46:18 Donc là, Léa, ce que nous dit-elle, c'est que Pierre est parti pour prendre une location,
46:23 mais que le divorce n'est pas prononcé.
46:25 C'est-à-dire concrètement que Léa, pour vendre ce bien qui pourtant lui appartient,
46:30 aura besoin, tant que le divorce n'est pas définitif, de l'autorisation de Pierre.
46:37 Ça ne veut pas dire que Pierre aura droit à quelque chose sur le prix de vente,
46:41 mais en tout état de cause, il doit donner son accord, non seulement sur le principe de la vente,
46:48 mais aussi sur le prix et les modalités de cette vente.
46:51 Ça c'est une chose.
46:52 Pour autant, est-ce que Léa est complètement dépourvue d'armes juridiques ?
46:57 Si vraiment Pierre persiste dans sa volonté de ne pas vendre ou refuse,
47:02 eh bien Léa peut se tourner vers le juge aux affaires familiales
47:06 pour solliciter une autorisation judiciaire sur le fondement de l'article 217 du Code civil
47:14 pour se faire autoriser par le juge aux affaires familiales à vendre le bien
47:19 qui constitue la résidence principale.
47:23 Merci Maître Nathalie Cousigou-Suas, notaire à Paris.
47:27 On arrive au terme de cette émission.
47:29 Merci Thibault Lamy, chef de service chez Capital,
47:33 pour la préparation de cette excellente émission.
47:36 Un grand merci également à l'ensemble de nos invités,
47:38 à la technique Baptiste Plouchard et Nicolas Sandan-Assami,
47:40 qui ont réalisé cette émission.
47:42 On se retrouve très prochainement pour un nouveau Grand Rendez-vous de l'Épargne.
47:46 À très bientôt.
47:50 Le Grand Rendez-vous de l'Épargne, à retrouver sur les sites de Radio Patrimoine et Capital.
47:55 *Musique*