Prix en chute libre : vers une crise de l'immobilier plus violente que prévu ?

Sud Radio

l’année dernière

Avec Thomas Lefebvre, directeur scientifique MeilleursAgents

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##SUD_RADIO_VOUS_EXPLIQUE-2023-09-06##

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00:00 - Le Grand Matin Sud Radio, 7h08h30, Patrick Roger.

00:04 - Il est 7h46, Sud Radio vous explique que se passe-t-il sur le marché du logement.

00:08 Nous sommes avec Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleur Agent.

00:12 Bonjour. - Bonjour.

00:13 - Vous avez sorti en fait une enquête.

00:15 Alors, il y a plusieurs points très intéressants.

00:18 D'abord, on va voir s'il faut continuer d'essayer d'acheter ou pas de vendre,

00:22 parce qu'il y a quand même, on a l'impression qu'il y a du surplace en ce moment.

00:26 Les prix de l'immobilier, vous le sortez dans votre enquête, sont en baisse.

00:30 - Exactement, on est vraiment rentré dans un nouveau monde,

00:33 avec les prix de l'immobilier qui commencent à baisser sur l'ensemble du territoire français.

00:38 Les prix en France ont baissé de presque 1% sur les 12 derniers mois.

00:43 Ça semble très léger, il y a des fortes disparités,

00:45 mais surtout ça contraste beaucoup par rapport au monde d'où on vient,

00:48 où les prix l'année dernière avaient augmenté de 6%.

00:50 - Il y a des villes où ça baisse fortement ?

00:52 - Des villes où ça baisse fortement, des villes comme Paris où ça baisse presque de 5%.

00:58 Ce n'est pas là où la baisse est la plus forte,

01:00 la palme revient à des villes comme Lyon et Bordeaux où ça baisse de 9%.

01:03 9% en un an sur le marché de l'immobilier, c'est très fort.

01:05 - Est-ce que ça veut dire aussi que les prix n'étaient pas trop hauts peut-être ?

01:08 - Les prix sont ajustés par rapport aux conditions de financement

01:12 qui étaient exceptionnelles ces dernières années.

01:14 Aujourd'hui, compte tenu du fait que ces conditions de financement ont changé,

01:17 les taux ont largement augmenté, on emprunte aujourd'hui à 4% sur 20 ans.

01:21 Globalement, oui, au vu de ces taux-là, les prix sont trop élevés.

01:24 - C'est ça le point qui déclenche tout, c'est-à-dire ces taux trop élevés aujourd'hui.

01:29 C'est l'inflation derrière ?

01:31 - Globalement, la première chose c'est l'inflation,

01:33 c'est le fait qu'on cherche à combattre l'inflation et donc on a remonté les taux.

01:37 On empruntait à 1% au début de l'année 2022, on emprunte à 4% aujourd'hui.

01:41 Donc globalement, l'équation aujourd'hui pour les ménages français est très compliquée.

01:45 - Alors les acheteurs, ceux qui hésitent, se disent "je reporte".

01:48 Est-ce qu'ils ont intérêt d'ailleurs à reporter leur achat ?

01:51 - La réalité, par rapport au monde d'où on vient,

01:53 l'achat immobilier devient moins intéressant financièrement.

01:57 Globalement, aujourd'hui, pour que ça soit intéressant pour les acheteurs,

02:01 il faut rester dans son logement 12 ans en moyenne en France.

02:04 - 12 ans ?

02:05 - 12 ans.

02:05 Ça veut dire que si on prévoit de changer de logement avant 12 ans,

02:08 c'est plus intéressant de rester locataire que d'être propriétaire.

02:11 On gagnera plus d'argent à rester locataire.

02:13 Sur le long terme, c'est toujours intéressant d'être propriétaire.

02:15 - Bah oui, c'est ce que l'on dit quoi.

02:16 - Mais c'est là que le babelaisse aujourd'hui,

02:19 cette durée de rentabilité, ce seuil, on l'atteint au bout de 12 ans.

02:22 Alors qu'avant, on l'atteignait au bout de 3 ans.

02:23 - Mais les loyers, est-ce que si dans le même temps, les loyers augmentent trop ?

02:26 Non, ça va ? Il y a des augmentations mesurées alors des loyers ?

02:29 - Alors, en France, la réalité, c'est que les loyers, ça reste quand même pas mal contrôlé.

02:33 Mais les loyers augmentent.

02:34 C'est un peu le jeu des vases communicants en ce moment,

02:36 puisque les primo-accédants ont du mal à rentrer sur le marché,

02:40 restent locataires, libèrent pas leur logement,

02:42 donc on a une certaine pénurie sur l'offre locative,

02:44 et des loyers qui augmentent, voire même un peu plus cette année que l'année précédente.

02:48 - Oui, alors il y a des villes, effectivement, extrêmement difficiles de trouver à la location.

02:53 Revenons un instant quand même sur les baisses des prix de l'immobilier.

02:57 Est-ce que ça va continuer, 2023-2024 ?

03:00 - Ça va continuer.

03:02 On prévoit une baisse des prix de l'ordre de 4% sur les 12 prochains mois,

03:06 et ça devrait se poursuivre au-delà de 2024,

03:08 parce que la marche qu'il y a entre le pouvoir d'achat que les Français avaient,

03:12 le pouvoir d'achat immobilier que les Français avaient il y a un an et demi,

03:14 par rapport à aujourd'hui, est de l'ordre de 20%.

03:17 Les prix ne vont pas baisser d'un coup de 20%,

03:20 et donc globalement, c'est pour ça que ce cycle est amené à perdurer,

03:24 effectivement, au-delà des 12 prochains mois.

03:26 - Oui, avec des conséquences, c'est-à-dire qu'aujourd'hui,

03:30 les agences immobilières qui sont dans le rouge, pour certaines,

03:35 qui ont du mal, c'est tout le secteur.

03:36 On va vers une crise du logement en général en France, ou pas ?

03:39 - D'une certaine manière, le changement est extrêmement violent.

03:43 On est passé de 1% de taux d'emprunt à 4%,

03:46 et donc ce qui se passe, c'est que le marché s'ajuste à ces nouvelles conditions de financement.

03:50 On était sur des niveaux records en termes de volume de transactions,

03:53 on était à 1,2 millions de transactions dans l'ancien,

03:56 des prix qui étaient au plus haut,

03:57 donc globalement, ce marché-là, il est en train de s'ajuster

03:59 par rapport à ces nouvelles conditions de financement.

04:01 - Et si je veux quand même acheter aujourd'hui,

04:03 et où est-ce qu'il faut investir ?

04:06 - Vous pouvez investir, mais la réalité, c'est que

04:09 pour acheter votre résidence principale aujourd'hui,

04:12 il faut que vous ayez en tête cette durée de rentabilité,

04:15 il faut rester dans votre logement un certain moment,

04:18 pour rentabiliser ça, c'est le conseil que je peux vous donner.

04:21 - Est-ce qu'il y a possibilité de négocier avec les banques

04:23 pour avoir moins de 4% ?

04:25 Comment faire ? Parce que c'est un peu le nerf de la guerre, j'ai l'impression.

04:28 - L'autre conseil, c'est surtout de négocier les prix,

04:31 qui sont aujourd'hui ajustés sur un marché qui n'est plus le même.

04:35 Donc le conseil, c'est plutôt de négocier les prix aujourd'hui à l'achat,

04:38 et de prendre son taux à 4%, puisque ça c'est à date,

04:44 et potentiellement de le renégocier dans quelques années

04:46 quand les taux rebaisseront.

04:47 - Est-ce que, dernière question avec vous Thomas Lefebvre,

04:50 c'est vrai qu'il y a aussi les normes aujourd'hui

04:52 pour les passoires énergétiques, dites passoires énergétiques,

04:55 c'est pas toujours le cas, c'est un peu compliqué sur ce marché du diagnostic,

04:58 les classements en F, en G, ça ralentit justement,

05:02 ça gèle un peu le marché, il y a moins de logements sur le marché ?

05:05 - Les passoires énergétiques en France, c'est 5 millions de logements,

05:08 il y a des nouvelles règles du jeu pour contribuer à la rénovation

05:12 de ces passoires énergétiques, globalement les acheteurs l'ont bien compris,

05:15 et aujourd'hui des biens qui sont notés F et G se négocient beaucoup plus,

05:20 et voient leur prix beaucoup plus baisser sur le marché,

05:23 donc c'est vraiment un élément de négociation qui est pris en compte par les acheteurs.

05:26 - Merci Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleur Agent,

05:29 merci pour cette enquête qui a été publiée hier,

05:32 vous pourrez la réécouter et la voir aussi sur notre site internet, merci.

05:35 *Musique*

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