« Un point de taux en plus, c’est 10% de clientèle en moins », Pascal BOULANGER, président de la Fédération des promoteurs immobiliers
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00:00 L'invité éco, Isabelle Raymond.
00:04 Bonsoir à tous, les uns après les autres, les professionnels de l'immobilier tirent,
00:09 la sonnette d'alarme, la crise du logement est réelle, elle est violente, toutes les statistiques le montrent.
00:14 Bonsoir Pascal Boulanger.
00:16 Bonsoir Isabelle.
00:17 Vous êtes le président de la Fédération des promoteurs immobiliers, la Banque Centrale Européenne relève cet après-midi ses taux d'intérêt pour la dixième fois d'affilée d'un quart de point.
00:26 Avez-vous peur d'un nouvel impact négatif sur le secteur ?
00:30 Malheureusement on n'est plus à un impact négatif près, mais oui effectivement ce n'est pas encore une bonne nouvelle, même si on s'y attendait, les taux vont monter, donc ça désolvabilise toujours une petite partie de la clientèle.
00:39 Avec quels effets sur le secteur immobilier ?
00:42 Les effets on les voit tout de suite, une perte de pouvoir d'achat, un point de taux c'est 10% de la clientèle en moins, je ne sais pas de combien ils ont été renouvelés, c'est vous qui me l'apprenez.
00:51 Un quart de point.
00:52 Un quart de point, vous avez compris, c'est une partie de la clientèle en moins, 2,5%.
00:55 Alors aujourd'hui vous publiez des chiffres alarmants pour les logements neufs, les permis de construire sont en chute libre au deuxième trimestre, -27%, -38% pour les mises en vente de logements neufs, pourquoi selon vous ?
01:09 Est-ce que c'est les prix, les prêts qui ne sont pas octroyés, les investisseurs et les particuliers qui sont attentistes, qui attendent que les prix baissent ?
01:16 Alors là on parle d'offres, quand on parle d'autorisation de construire, ce sont les permis de construire, et les mises en vente ce ne sont pas les ventes, c'est nous qui mettons ça à la vente.
01:23 Donc on met beaucoup moins de produits à l'offre, parce que nous avons beaucoup moins de permis de construire, ça je le déplore depuis les dernières élections municipales.
01:31 Les maires octroient moins de permis de construire qu'avant ?
01:33 Les maires octroient moins, mais surtout aussi comme nous vendons moins, nous ne mettons pas d'autres produits, on attend d'avoir écoulé déjà ce que nous avons à commercialiser, plutôt que de mettre d'autres produits.
01:42 Donc il y a deux phénomènes, il y a un phénomène d'autorisation de construire, ce que vous venez de dire, les maires autorisent moins de permis de construire, mais nous on fait attention à ne pas se faire de l'auto-concurrence,
01:53 comme on ne vend pas assez vite, on va pas mettre d'autres produits, donc il y a un phénomène conjugué des deux.
01:57 Parce que vous avez besoin d'avoir réservé une partie des logements pour commencer la construction, est-ce que vous pensez qu'aujourd'hui les clients, ils attendent que les prix baissent ?
02:07 Est-ce qu'ils sont dans une période attentiste ? La dernière fois que vous êtes venu, vous disiez que vous aviez des gens qui appelaient pour se renseigner, puis finalement il ne se passait rien.
02:15 Ils attendaient, c'était il y a quelques mois.
02:17 Alors les prix malheureusement ne baisseront pas ou ne baisseront qu'à la marge, vous savez, la différence entre le neuf, nous c'est un prix technique, c'est le cumul de choses techniques,
02:25 le prix de terrain, les coûts de construction, des honoraires d'architecte, de maître d'oeuvre, etc.
02:30 L'ancien c'est un prix de marché, vous acceptez de vendre votre maison à ce prix-là parce qu'à un moment vous acceptez de la vendre.
02:36 Le neuf c'est un prix technique, donc ça ne peut pas vraiment baisser.
02:38 Si ça baisse, ce sera à la marge.
02:40 Donc aujourd'hui il y a un attentisme parce qu'il y a un manque de confiance et il y a aussi peut-être un attentisme sur une éventuelle baisse des taux d'intérêt.
02:46 Ce n'est pas ce que vous annoncez, mais on pense que d'ici un an les taux d'intérêt peuvent fléchir.
02:50 Il est peut-être là l'attentisme.
02:52 Alors oui, vous pensez qu'une reprise des crédits immobiliers est possible début 2024 ?
02:58 Il y a une partie des professionnels du secteur qui y croient.
03:02 Oui, alors ce qui est très amusant, j'ai vu des directeurs de banque la semaine dernière qui nous disent "mais on a rouvert nos guichets".
03:09 À un moment, avec le fameux taux d'usure, les banques avaient fermé les guichets de prêts immobiliers parce qu'ils n'étaient pas rentables de prêter.
03:16 Ce n'était pas rentable, donc les banques disaient "non, je ne vais pas prêter à perte".
03:20 Aujourd'hui, les banques, le taux d'usure a été élevé, donc aujourd'hui ça passe au point de vue bancaire.
03:25 Simplement, les clients disent "mais ça sur-enchérit mon coût, mon prêt de revient, puisque je rembourse plus par mois".
03:31 Et donc, on a effectivement cette perte de clientèle pour des questions de solvabilité.
03:37 Et donc, vous pensez que ça va reprendre en début d'année prochaine ?
03:41 Alors, il faudrait peut-être qu'on voit les taux d'intérêt fléchir.
03:45 Mais aussi, j'explique souvent, aujourd'hui ce n'est pas très grave, c'est parce qu'on n'a pas été habitué.
03:49 On est habitué depuis quelques années à avoir des taux d'intérêt quasi nuls.
03:53 Mais aujourd'hui, on a encore des taux d'intérêt inférieurs à l'inflation.
03:56 Donc, il n'y a pas un réel risque. Votre bien prendra toujours plus de valeur,
03:59 puisque l'inflation va être entre 5 et 7 points, selon ce qu'on lit, et les taux d'intérêt sont plutôt aux alentours de 5.
04:04 Donc, il n'y a pas un vrai danger.
04:06 Moi, j'ai connu des périodes où les taux d'intérêt étaient très supérieurs à l'inflation.
04:10 Et là, il y a un danger. Sur le long terme, il n'y a pas de danger.
04:13 Simplement, il y a un effort mensuel à faire et ça, les clients ne sont pas tous prêts à le faire.
04:17 Dans une récente interview au journal Le Monde, la patronne de Nexity, Véronique Bédag,
04:20 réclame de revoir la fiscalité locative, alors qu'on voit que la suppression de la niche Pinel est inscrite dans le projet de loi de finances.
04:28 Est-ce que vous êtes d'accord avec elle ?
04:30 Alors, je ne suis pas sûr que le Pinel soit une niche, déjà. Mais ça, on n'a peut-être pas le temps d'en parler.
04:34 Je suis tout à fait d'accord. J'échange quelques fois avec Véronique Bédag.
04:37 Il faut effectivement... Il est plus intéressant aujourd'hui...
04:39 Mais vous voyez bien que ce n'est pas d'actualité.
04:41 Non, mais ce n'est pas ça. C'est qu'il est plus intéressant aujourd'hui de louer peut-être en Airbnb...
04:46 ...en Airbnb, voilà, qu'en résidence principale. Donc il faudrait qu'au moins tout soit aligné.
04:51 On ne va quand même pas donner des avantages fiscaux à des choses qui ont moins d'importance.
04:55 Logez les Français. Et donc, oui, je suis en phase avec ce qu'a dit Véronique Bédag.
05:00 Et donc, changer la fiscalité locative. Est-ce que vous avez d'autres préconisations pour donner un appel d'air à ce secteur de l'immobilier qui est quand même en panne ?
05:10 Moins de 50 000 logements qui ont été vendus sur les six derniers mois. C'est moins qu'au début de la crise Covid.
05:18 On est à la moitié de ce qu'on fait une année normale. On est à 46 000.
05:21 Ça veut dire que si on multiplie par deux, on sera à 90 000. Et une belle année, une année normale, on est entre 160 et 170.
05:26 Donc vous voyez, on est à peu près à la moitié. Donc les préconisations, il faut aider les maires qui ont envie de délivrer des permis de construire.
05:32 Ils n'ont plus d'intérêt à agir. Il faut libérer du foncier rapidement, très rapidement.
05:37 C'est-à-dire, peut-être d'une façon fiscale, inverser le système des plus-values.
05:41 Aujourd'hui, plus vous gardez, plus vous êtes exonéré. Peut-être inverser. Plus vous gardez, plus vous serez taxé.
05:46 Et comme ça, ça fait un choc d'offre foncière.
05:49 Parce que sinon, vous pensez qu'il ne peut y avoir plus d'offres ?
05:52 Et puis, un vrai problème sur le secteur avec des emplois qui sont menacés, vous les estimez à 300 000.
05:58 Oui, oui, oui, absolument. Mais oui, ça semble beaucoup à tout le monde.
06:01 Ce n'est pas compliqué. On va perdre, dans l'année qui vient, environ 150 000 logements.
06:05 Un logement, c'est connu par tout le monde, tout le monde a admis cette règle,
06:08 c'est environ deux emplois pendant la durée d'un chantier, une quinzaine de mois.
06:11 Deux fois 150 000, 300 000, 150 000 dans le bâtiment, et 150 000 chez tous les autres,
06:17 les industriels, les bureaux d'études, architectes, notaires, promoteurs, assureurs, etc.,
06:21 qui sont dans l'acte de construire. Donc oui, je maintiens mon chiffre.
06:24 Donc, 300 000 emplois menacés dans le secteur du logement en général.
06:28 Merci beaucoup, Pascal Boulanger, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers.
06:32 immobiliers, invité ECHO de France Info ce soir.