Il existe de nombreux types de financements complexes, le portage immobilier en est un. Ce dispositif peut être utile dans le cas d'un besoin de liquidité, quand il est compliqué d'obtenir un prêt d'une banque. Sébastien Delattre, associé pour Ambre Patrimoine, explique au micro de Nicolas Pagniez dans SMART PATRIMOINE ce mécanisme financier.
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00:00Et pour finir cette émission, l'œil du CGP avec un focus particulier sur le portage immobilier dans notre série sur le financement d'opérations immobilières complexes avec Sébastien Delattre.
00:15Bonjour Sébastien Delattre. Bonjour Nicolas. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes associé donc chez Ambre Patrimoine.
00:22Vous nous avez déjà adressé lors d'un premier passage un certain nombre de types de financements complexes immobiliers qui peuvent exister.
00:29Aujourd'hui, un focus, le portage immobilier. De quoi parle-t-on ? Alors portage immobilier, le plus simple, il m'a semblé, c'était de l'illustrer par un exemple.
00:39Il y a quelque temps, j'ai un client qui détient une concession automobile qui avait besoin de fonds pour son activité professionnelle.
00:47L'activité de concession automobile est une activité qui consomme énormément de cash. Tout le monde ne le sait pas, mais les véhicules d'occasion sont là où les concessions margent.
00:57Les véhicules neufs sont plus des produits d'appel, mais avec très peu de marge réalisée. Sauf que pour la concession, ça nécessite énormément de cash.
01:04Mais comme c'est une activité dans laquelle les banques n'ont plus forcément confiance, c'est très difficile d'avoir de la trésorerie.
01:11Et quand une banque abandonne ce marché-là, les concessions derrière se retrouvent à sec. Et donc c'est exactement ce qui est arrivé à ce client-là.
01:20Concession qui existe depuis 50 ans, mais avec son besoin de cash. Elle était propriétaire des murs de la concession qui étaient détenus dans la société d'exploitation.
01:30Et la banque, même avec un crédit en prenant comme garantie les murs, ne souhaitait pas intervenir.
01:36D'accord. Et donc qu'est-ce qu'on fait dans ces cas-là quand on a besoin de financement et qu'on ne peut pas se tourner vers la banque ?
01:40Justement, des opérations de portage immobilier. Donc ce qui s'est passé, on a fait appel à un investisseur extérieur, une foncière tout simplement,
01:50qui a été en capacité de racheter les murs temporairement de la concession. Donc comment est-ce que ça se construit exactement ?
01:57On va commencer par faire expertiser la valorisation exacte des murs, dans le cas présent aux environs de 3 millions.
02:04Et on va avoir l'investisseur qui va les racheter à moitié prix. Donc un investissement, 1,5 million. Le vendeur n'est plus propriétaire, devient locataire de son bien,
02:17mais a son million de cash dont il a besoin pour la pérennité de son activité.
02:22Mais il a vendu à moitié prix. Mais il a vendu à moitié prix. Mais ce n'est pas quelque chose de perdu, c'est juste pour acheter de la trésorerie.
02:28Parce qu'en même temps que l'acte de vente, on va signer une promesse de rachat, 3 ans plus tard, au prix où ça a été vendu, plus l'ensemble des frais.
02:37Donc les frais de notaire et les frais d'ingénierie sur cette opération.
02:40Ce qui pourrait correspondre finalement aux intérêts qu'on aurait eu si on avait contracté un emprunt auprès d'une banque par exemple.
02:44Tout à fait, ou comme on devient locataire, on va payer un loyer à un tarif normal.
02:49D'accord, je comprends.
02:51Mais maintenant, côté investisseur, quel est l'intérêt de ce type d'opération ?
02:54Certes, on n'a pas de risque sur son opération puisqu'on achète son bien à moitié prix.
02:58On a son locataire qui paye un loyer.
03:00Mais il paye un loyer normal sur un bien qui a été acheté à moitié prix.
03:04Donc pour lui, ça double sa rentabilité.
03:06Bien sûr.
03:07Sur un actif professionnel, on est sur des rentabilités de l'ordre de 6-7%.
03:10Donc là, on arrive sur une rentabilité de 6 à 14%.
03:13D'accord.
03:14Et c'est là que l'investisseur tire la totalité de sa rentabilité.
03:18Donc on achète à moitié prix, on touche un loyer et on a la certitude de revendre quelques années,
03:24au moment où le contrat a prévu qu'on allait revendre la concession automobile.
03:30C'est exactement ça.
03:31D'accord.
03:32Trois ans plus tard, si la situation s'améliorait, la concession va pouvoir racheter les murs.
03:38Et si jamais elle rencontre des difficultés et qu'elle n'arrive pas à racheter par elle-même
03:42parce que la banque ne la suivrait toujours pas,
03:44on a la possibilité de vendre à un tiers sans aucun problème.
03:48Et dans ce cas-là, l'investisseur se voit rembourser les fonds
03:52et le delta entre le moitié prix et le prêt réel de vente revient au porteur initial.
03:59D'accord.
04:00J'allais justement vous demander où est le risque.
04:01On a quand même l'habitude de voir un couple rendement-risque qui existe partout.
04:05Le risque, c'est quoi ?
04:06C'est le risque de défaut de l'activité pour celui qui avait besoin de trésorer ?
04:11Oui, c'est un risque, mais c'est un risque, entre guillemets, qui est temporaire
04:15parce que le risque n'est pas total.
04:17On a le bien immobilier, donc on a un problème de temps.
04:21Le temps que l'activité péréclite, qu'elle passe en liquidation judiciaire,
04:26que l'activité doit partir et on récupère son bien.
04:29Mais à ce moment-là, ce temps est compensé par la différence entre le prix...
04:33Parce qu'on a acheté à 50%.
04:34Et celui on l'a revendu.
04:36Mais dans 99% du temps, ces opérations se finissent bien.
04:39Soit l'activité a suffisamment performé pour racheter,
04:43soit on a acheté le temps nécessaire pour pouvoir vendre sereinement le bien
04:49et conserver la différence.
04:51Merci beaucoup Sébastien Delatte de nous avoir accompagné dans SmartPatrimoine.
04:53Je rappelle que vous êtes associé chez AmbrePatrimoine.
04:55Merci.
04:56Et quant à nous, on se retrouve très vite sur Bismarck.
04:58Merci Nicolas.