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00:00Salut à tous, alors oui je sais c'est plutôt une chaîne axée sur la bourse mais on va parler un
00:14petit peu immobilier aujourd'hui puisque en lisant un article d'Ezeco j'ai vu qu'il mentionnait une
00:19étude d'OpinionWay sur la perception des français face à l'immobilier donc je suis allé jeter un
00:23coup d'oeil sur cette étude qui s'appelle « Les français et l'immobilier, quel état d'esprit au
00:27second semestre 2024 » et j'ai trouvé deux trois choses, enfin deux exactement, qui m'ont un peu
00:31fait tiquer, que j'aimerais débunker donc on va voir ça ensemble. Alors cette étude elle démarre
00:36très classiquement en demandant aux français s'ils sont optimistes ou pessimistes d'abord face à la
00:41situation économique de la France, ensuite sur l'immobilier et enfin sur leur propre situation.
00:45Alors c'est marrant parce que c'est très classique, évidemment la grande majorité, 73% sont pessimistes
00:51sur la situation économique de la France, voilà les français c'est comme ça, ils font partie des
00:55plus pessimistes, rien de nouveau de ce côté-là. Sur le marché immobilier, on a 61% de pessimistes
01:00mais c'est en forte augmentation, c'est ça qui est intéressant puisqu'on était à 46% il y a deux
01:04ans et demi en septembre 2022, à voir maintenant si ça marche comme en bourse, c'est-à-dire à
01:08l'inverse du sentiment des investisseurs, vous le savez la bourse quand les gens sont déprimés,
01:12quand les gens sont les plus pessimistes, c'est en général quand on est sur un bas de marché et à
01:16l'inverse quand ils sont très optimistes, très confiants, c'est en général quand on est sur un
01:19plus haut de marché mais j'ai tendance à penser que la bourse marche beaucoup plus à la psychologie
01:23que le marché immobilier mais bon ça l'histoire nous le nous le dira. Et enfin quand on leur pose
01:27la question sur leur situation personnelle, il n'y en a que entre guillemets 49% qui sont
01:31pessimistes donc on voit que c'est bien en dessous notamment de la situation économique de la France,
01:35c'est vrai que ça dans les études c'est un grand classique, les français sont toujours plus optimistes
01:38sur leur propre situation que sur celle du pays, ce que je trouve plutôt rassurant, voilà quand ils
01:43regardent leur situation autour d'eux, leur job etc, on va dire que globalement ça va, on va dire
01:48que c'est 50-50 entre optimistes et pessimistes mais quand on regarde la situation de la France,
01:53tout le monde est plus ou moins d'accord, en tout cas quasiment les trois quarts pour dire qu'ils
01:56sont plutôt pessimistes. Venons-en maintenant au point qui m'intéresse sur l'évolution perçue des
02:00prix de l'immobilier. On demande aux gens est-ce que vous diriez que les prix de l'immobilier
02:03augmentent, baissent ou restent identiques dans chacune des zones géographiques suivantes ? Donc
02:07on leur pose la question d'abord sur les grandes métropoles, il y en a 57% donc une grosse majorité
02:11qui pensent que les prix augmentent, 19% restent identiques et il y en a seulement 21% qui pensent
02:17que ça baisse, ensuite quand on leur demande sur l'agglomération parisienne, pareil grosse majorité,
02:2255% qui pensent que ça monte, 23% qui pensent que ça baisse et 19% que ça reste identique. Et sur les
02:29petites et moyennes villes de province, il y en a 46%, quand même une majorité qui pensent que ça
02:33augmente, 24% que ça baisse et 27% que ça reste identique. Et c'est vrai que quand j'ai vu ça,
02:37je me suis dit, moi en lisant les chiffres, j'ai quand même l'impression que les prix sont en
02:41train de baisser légèrement, mais que c'est en train de baisser, notamment sur la région parisienne
02:45et je me suis dit mais alors qui a raison ? Est-ce que c'est les français ? Est-ce que c'est moi ?
02:48On verra ça tout à l'heure, mais vous voyez qu'il y a quand même une perception qui est que les prix
02:52globalement soit montent soit restent stables et les gens qui pensent que les prix baissent restent
02:56une minorité. Deuxième point qui m'a intéressé dans l'étude et que je voulais débunker avant
03:00qu'on passe au prix de l'immobilier, c'est la perception des français face au crédit immobilier.
03:05Quand on demande aux français, donc il y a plusieurs phrases, on leur dit est-ce que vous
03:08êtes d'accord ou pas d'accord avec chacune des affirmations suivantes, il y en a une qui m'a fait
03:12tiquer, c'est qu'on demande aux gens est-ce que les banques sont plus exigeantes pour accorder des
03:16crédits immobiliers ? Et là la grosse grosse majorité des gens sont soit tout à fait d'accord
03:21soit plutôt d'accord puisqu'ils sont 87% à être d'accord avec cette phrase. Et vous le savez,
03:27le crédit sur le marché immobilier c'est vraiment un point très très important puisque 58% des
03:30achats sont financés à crédit. Alors je vais commencer par démonter ce point-là. Les gens
03:34confondent difficulté à obtenir un crédit et exigence des banques, c'est la faute des banquiers,
03:40etc. Alors soit c'est la question qui est mal posée, soit c'est une mécompréhension du rôle
03:44des banques parce que le truc c'est que ce ne sont pas vraiment les banques qui décident. Ce que font
03:48les banques pour accorder un prêt c'est qu'elles appliquent des critères et notamment des critères
03:52d'endettement maximum. Et beaucoup de ces critères ne sont pas fixés par les banques elles-mêmes mais
03:56sont des critères légaux. Déjà vous le savez pendant une certaine période, en 2022, on a eu un
04:01problème avec le taux d'usure. Le taux d'usure c'est le taux maximum légal que les banques
04:05peuvent appliquer. C'est un taux qui est calculé automatiquement et qui est revu tous les trimestres.
04:09Sauf qu'à un moment les taux montaient si vite que les banques ne pouvaient plus prêter parce que le
04:14taux maximum était fixé sur les anciens taux et les banques étaient prêtes à accorder un crédit
04:19mais à un taux supérieur à ce fameux taux d'usure. Donc ça c'est quelque chose qui est derrière nous.
04:23Mais viennent ensuite les fameux critères du HCSF. Le HCSF c'est le Haut Conseil de Stabilité
04:29Financière et c'est le HCSF, ce n'est pas les banques, qui plafonnent à 35% du revenu net le
04:36taux d'endettement. Et même chose c'est le HCSF qui demande aux banques d'accorder des prêts de
04:42maximum 25 ans avec deux exceptions. Une exception pour le neuf et une exception pour les biens avec
04:47travaux. Dans ces cas là on peut monter à 27 ans mais c'est vraiment le HCSF qui bloque la durée.
04:52Sinon vous savez les banques après tout elles sont là pour faire des prêts, elles sont là pour
04:55accorder des crédits, c'est ce qui leur fait gagner une grosse partie de leur argent. Donc il faut
04:59savoir que c'est pas que les banques ne veulent pas accorder des crédits, c'est qu'on leur impose
05:04des règles. Donc on a vu taux d'usure, ensuite le taux d'endettement maximum et enfin la durée
05:08des prêts. Alors ensuite vous allez me dire oui mais les banques peuvent faire des exceptions.
05:10C'est vrai, les banques peuvent faire des exceptions pour 20% mais même ces exceptions sont
05:15guidées par le HCSF puisque 70% des exceptions doivent être accordées aux résidences principales
05:20et là dedans on leur dit qu'il faut au moins 30% pour les primo-occidents. Donc si vous arrivez
05:24dans votre banque pour faire un achat d'immobilier locatif par exemple et que vous dépassez un
05:29petit peu le critère d'endettement, vous n'êtes pas à 35%, vous êtes à 37% parce que vous comptez
05:34sur les loyers pour rembourser votre crédit etc etc, vous allez devoir passer dans les 20%
05:39d'exception et dans ces 20% d'exception vous allez être dans les 30% qui sont pas pour la
05:45résidence principale. Donc pour se faire accorder un crédit quand vous n'êtes pas dans les clous,
05:50effectivement la banque va être pénible mais c'est pas la faute de la banque, c'est surtout le HCF qui
05:55met des règles, le HCSF pardon. Donc est-ce que ce sont des bonnes règles, des mauvaises règles ? Là
05:59n'est pas la question. Le truc c'est que ce ne sont pas les banques qui vont bloquer, les banques
06:03à la limite seraient prêtes à vous faire une exception mais vous avez bien compris, il faut
06:07faire partie d'abord des 20% et ensuite dans les 20% il faut faire partie des 30%. Donc il n'y a que
06:116% des cas pour lesquels, enfin 6% des crédits qui pourront être accordés à des gens qui font
06:16du locatif et qui ne sont pas dans les clous en termes de capacité d'endettement. Donc tout ça
06:20pour dire que les banques subissent plus qu'autre chose le marché du crédit immobilier, les taux
06:25de crédit évidemment et puis les règles du HCSF puisque le HCSF, ça je ne l'ai pas dit mais c'est
06:29quand même important de le nommer, le HCSF ne regarde pas le reste à vivre, c'est à dire que
06:33quelqu'un qui va avoir 10 000 euros de revenus, il va avoir un taux d'endettement maximal de 35%
06:38mais potentiellement une banque pourrait décider de passer à 40% parce qu'il va lui rester malgré
06:43tout 6 000 euros pour vivre dans le mois, donc le reste à vivre pourrait être considéré comme
06:48suffisant par la banque mais comme ce n'est pas un critère qui est regardé par le HCSF,
06:52voilà vous allez passer dans les exceptions si vous voulez, donc ces fameux 20% d'exception.
06:57Donc oui si la banque vous paraît prendre une décision stupide parce qu'il vous bloque alors
07:02que le reste à vivre est suffisant, c'est probablement que la banque ne peut pas vous
07:07mettre dans ces 20% d'exception. Maintenant sur les prix de l'immobilier eux-mêmes, donc l'étude
07:11posait la question, je vous le rappelle, d'abord sur les prix des grandes métropoles et vous vous
07:14souvenez 57% des français pensaient que les prix montent, 19% disaient que c'est stable et uniquement
07:1921% pensaient qu'ils baissaient et sur les quatre premiers mois de 2024, c'est pour ça que j'étais
07:23surpris, la plupart des grandes villes baissent, on a Paris qui baisse de 2,2%, on a Lyon qui baisse
07:28de 2,6%, on a Bordeaux de 0,6%, on a Strasbourg qui baisse de plus de 3%, Nantes de plus de 3%
07:34aussi, alors effectivement on a aussi quelques hausses, on a Nice en hausse de 2,6%, on a Rennes
07:391,5%, on a même Marseille à plus 0,5% mais en moyenne les 50 plus grandes villes de France
07:44sont en baisse de 0,9% sur les quatre premiers mois de l'année et la France entière est en baisse de
07:500,5%, il n'y a que les zones rurales qui s'en tirent plutôt pas mal avec une hausse de 0,5%.
07:54Alors est-ce que les français sont aveugles face à ce que la plupart des journalistes appellent la
07:58crise immobilière actuellement ou est-ce qu'ils ont autre chose en tête ? Alors je pense pas du tout
08:01que les français soient aveugles, je pense que les français ont surtout en tête la hausse à plus
08:06long terme et c'est vrai que cette petite baisse des prix elle reste faible comparée aux hausses
08:09précédentes, finalement la seule vraie baisse des prix elle est à Paris avec une baisse de 6,4% sur
08:14cinq ans mais même ça, même 6,4% sur cinq ans, si vous y réfléchissez, on est dans une chaîne
08:20plutôt dédiée à la bourse et on est les premiers à râler quand on nous montre un graphique du CAC 40
08:24qui ne prend pas en compte les dividendes et on dit oui mais si vous prenez les dividendes vous
08:27avez une courbe qui est haussière, en tout cas plus haussière. Donc je tiens quand même à dire pour
08:31garder cet esprit boursier que quand on regarde une baisse de 6,4% sur cinq ans à Paris, on
08:37prend évidemment pas en compte les loyers, que ce soit les loyers perçus si c'est du locatif ou
08:42bien ceux que vous auriez dû payer en tant que propriétaire, donc vous n'avez pas forcément
08:46perdu de l'argent dans du locatif à Paris avec 6,4% de baisse sur cinq ans ou en tant que
08:52propriétaire parce que si vous comptez loyer reçu ou loyer que vous auriez dû payer vous seriez au
08:57delà de ça et c'est quand même une distinction importante quand on veut garder
09:02en tête quel est le risque d'avoir de l'immobilier, où est-ce qu'on peut placer ça ailleurs, etc.
09:06D'autant plus que là je parle de Paris mais si on regarde la France au global, Paris inclut
09:10évidemment, on est en hausse de 17% sur cinq ans, toujours sans prendre en compte les loyers, donc
09:14pour moi on est très très loin de ce qu'on appellerait une crise en bourse et je pense que
09:19les français ne raisonnent pas, ne voient pas de crise spécialement malgré ce que disent les
09:23journalistes parce qu'ils raisonnent en pouvoir d'achat et si on prend en compte les taux moyens
09:27des crédits qui restent élevés à 3,8% à l'heure actuelle et les revenus qui eux augmentent malgré
09:34tout faiblement même si on nous dit qu'en ce moment les revenus augmentent un peu plus vite
09:37que l'inflation, ça n'a pas toujours été le cas, ça reste très compliqué de se loger, ça reste très
09:41dur de trouver des logements en location notamment, c'est vraiment la galère pour les locataires et
09:47moi j'ai toujours une petite pensée pour les primo-accédants, les jeunes primo-accédants
09:51qui n'ont pas la chance de pouvoir revendre un bien, c'est vrai qu'on est dans un marché qui est
09:54quand même très très compliqué et pour moi c'est pour ça qu'on ne peut pas parler de crise
09:58immobilière parce que oui les transactions diminuent, alors ça c'est clair, les transactions
10:02diminuent fortement mais les prix eux restent élevés donc c'est une crise pour les agents
10:06immobiliers, les promoteurs, tous ceux qui veulent se loger globalement donc notamment les locataires,
10:12oui c'est une crise pour ces gens là, une crise grave, les prix restent trop élevés donc c'est
10:17plutôt ça le problème, c'est plutôt un marché qui est bloqué, bloqué avec des prix trop élevés
10:21qu'une crise sur les prix comme on a l'habitude de voir en bourse avec des baisses de 20, 30 ou 40%.
10:26Alors j'ai deux questions pour vous, la première c'est qui a raison, est-ce que c'est les français
10:29qui pensent que l'immobilier a plutôt tendance à monter ou est-ce que ce sont les statistiques
10:33qui nous montrent une légère baisse et ensuite est-ce que selon vous on est en crise immobilière,
10:37je vous le dis selon moi non, en tout cas pas avec le vocabulaire, je parlerai plus de blocage,
10:42on est dans un marché immobilier qui est bloqué mais on n'est pas dans un marché qui est en crise
10:45en tout cas en termes de prix, c'est pas du tout dans ce que j'observe en termes de prix,
10:49j'ai presque envie de dire malheureusement on n'est pas dans une crise qui permettrait à de
10:53nombreuses personnes de se loger correctement et malheureusement aussi, ça c'est le problème
10:58souvent de l'immobilier, c'est quand il y a une crise la construction du neuf s'arrête donc on a
11:03une offre de logement qui va rester limitée et donc ça ne va pas avoir l'impact sur les prix
11:08puisque évidemment si vous avez l'offre qui s'arrête net avec une demande qui est toujours
11:13croissante notamment pour des raisons démographiques mais pas que, voilà vous avez forcément un
11:18blocage au niveau des prix qui n'arrive pas à baisser. Voilà mettez moi tout ça en commentaire,
11:21merci encore pour toutes vos idées de vidéos, n'hésitez pas à m'en remettre dans les commentaires
11:25ça m'intéresse toujours et je vous dis bien sûr à bientôt pour une prochaine émission.