Jeudi 26 septembre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Antoine Hurel (Notaire à Paris et porte-parole de la Chambre des Notaires de Paris, Cabinet Morel d'Arleux Notaires) et Audrey Ferry (Responsable de l'ingénierie patrimoniale, Bordier & Cie (France))
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00:00Comment préparer au mieux la transmission de ses actifs immobiliers ?
00:07Voilà le sujet qui va nous animer à présent dans Enjeu patrimoine.
00:10Et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir deux experts du sujet en plateau.
00:14Nous avons le plaisir de recevoir tout d'abord Audrey Ferry.
00:16Bonjour Audrey Ferry. Bonjour Nicolas.
00:18Merci d'être avec nous.
00:18Vous êtes responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Bordier et compagnie.
00:21Et à vos côtés, nous avons le plaisir d'accueillir Antoine Hurel.
00:23Bonjour Antoine Hurel. Bonjour Nicolas.
00:25Vous êtes notaire associé chez Morel d'Arlenotterre, mais aussi porte-parole des notaires de Paris.
00:30Et on va commencer avec vous Antoine Hurel. Déjà, première question.
00:34J'imagine que le sujet de la transmission des actifs immobiliers arrive assez vite dans la discussion qu'on peut avoir avec un notaire.
00:42C'est là où il y a le plus de sujets d'inquiétude lorsque l'on veut préparer sa succession ?
00:47Oui, effectivement. C'est un sujet majeur parce que l'immobilier représente une partie importante du patrimoine de nos clients.
00:54En France en tout cas.
00:55Oui, en France. Et assez rapidement, il se pose la question de l'anticipation de la transmission
01:00puisque, de facto, ce seront des actifs qui seront transmis aux enfants.
01:03Donc, il se pose la question d'anticiper cette transmission qui a deux impacts.
01:07Un impact civil, c'est-à-dire comment on fait cette transmission.
01:10Et ensuite, un impact fiscal, quels seront les intérêts de le faire de son vivant.
01:14Donc, l'impact civil c'est, par exemple, j'ai un bien immobilier, cinq enfants.
01:17Comment est-ce que je fais pour ne pas défavoriser les quatre autres si je transmets une seule personne ou éviter l'indivision ?
01:24En fait, soit ça se fait, si vous ne faites rien, par la loi et donc par la dévolution classique,
01:28soit ça se fait par voie testamentaire, soit ça se fait de son vivant en transmettant avec l'accord de ceux qui vont recevoir,
01:35donc par des systèmes de donations anticipées, de donations partages, pour répartir les biens,
01:40soit un bien particulier à quelqu'un ou soit créer une indivision avant même qu'elle me le décède par des donations notariées.
01:49Avant de rentrer dans le technique peut-être avec vous, Aude Référy, Antoine Hurel, une question.
01:53Si on ne fait rien, si on ne prépare rien, quelle est la fiscalité qui s'applique au moment de la succession lorsque l'on hérite d'un bien immobilier ?
02:01Alors c'est la même qui s'applique sur un capital financier, sauf les assurances-vie qui ont un régime particulier.
02:08Mais globalement, c'est 100 000 euros gratuits par parent et par enfant, sur lesquels on n'est pas taxé.
02:13Ensuite, ce sont des tranches de 20 jusqu'à 45 %, donc ça peut effectivement piquer un petit peu.
02:18Donc d'où l'intérêt de transmettre, on y reviendra, en utilisant les carottes fiscales qui sont proposées jusqu'à maintenant,
02:24jusqu'à l'heure où nous parlons, pour justement bénéficier de ces avantages fiscaux de transmission.
02:30Aude Référy, est-ce qu'il y a une bonne manière de faire lorsque l'on veut transmettre son immobilier ?
02:34Est-ce qu'il y a une méthode qui marche mieux que les autres lorsque l'on anticipe suffisamment tôt sa succession ?
02:40Oui, il y a plusieurs méthodes. Après, c'est vraiment du cas par cas, ça dépend de la composition de la famille, de la composition du patrimoine,
02:46des volontés de chacun. Parfois, on a des enfants qui vont dire « Non, moi, ce bien immobilier, il n'y en a aucun qui s'intéresse. »
02:51On peut tout à fait se dire « Pourquoi ne pas le vendre dès maintenant, avoir des liquidités qui seront beaucoup plus faciles à transmettre aux enfants ? »
02:58Donc ça, ça s'envisage finalement, et ensuite on place ça sur des assurances vie ?
03:03Par exemple, avec l'assurance vie, comme on a une fiscalité qui est favorable, notamment après 70 ans,
03:09ça peut être intéressant de replacer les liquidités ainsi et de les transmettre, plutôt que de transmettre le bien immobilier.
03:15Parfois se pose aussi la question, quand on a plusieurs enfants, pour éviter justement cette indivision qu'on peut subir si on n'a rien fait après le décès,
03:22on a une indivision sur le bien qui est transmise dans la succession, on peut, pourquoi pas, organiser en faisant une SCI, donc une société civile immobilière,
03:32dans laquelle on va donner toutes les règles de fonctionnement à travers la rédaction des statuts, et puis de son vivant,
03:38on peut tout à fait donner des parts, et l'avantage, c'est qu'on a des parts sociales qui sont numérotées.
03:43Donc on ne va pas avoir d'indivision, on va pouvoir dire la part numéro 1 à 10 au premier enfant, 11 à 20 au deuxième, etc.
03:49Donc ça évite effectivement tout ce qui est indivision.
03:52Et on peut avantager un enfant par rapport à un autre, faire en sorte qu'il soit plus ou moins majoritaire par rapport aux autres,
03:57si jamais il y a une décision à prendre ou un besoin de trancher, par exemple, au sein d'une SCI ?
04:02Alors on peut bien sûr l'avantager, tout à fait, d'un point de vue en tout cas transmission du patrimoine,
04:08il faut faire attention à cette notion de réserve héréditaire, après bien sûr qu'on peut lui donner un peu plus de parts,
04:14qu'il va soit racheter à ses frères et sœurs, soit on va l'avantager et on peut compenser auprès des autres enfants avec d'autres actifs,
04:21des titres qu'on a sur un portefeuille par exemple.
04:24Antoine Hurel, ce fonctionnement à la SCI, finalement c'est un mécanisme d'indivision différent,
04:29mais qui revient à partager la propriété entre plusieurs enfants, ça marche mieux ?
04:33Alors je rebondis sur ce que vous disiez effectivement, l'intérêt de la SCI c'est évidemment d'éviter une indivision,
04:39ceci étant, quand on ne s'entend pas dans une SCI ou dans une indivision, c'est toujours un peu compliqué de s'en sortir,
04:44même si effectivement il n'y a pas d'indivision.
04:46L'avantage en revanche de la SCI, c'est qu'on va distinguer le pouvoir de la transmission,
04:52parce que si je transmets un bien en direct, je vais m'en garder l'usufruit, qui est une méthode assez classique,
04:58mais je ne pourrai pas décider seul, si j'ai envie de revendre mon bien, je serai obligé d'avoir l'accord des enfants.
05:03En mettant le bien dans la SCI, en transmettant, comme vous le disiez, les parts de la SCI,
05:07je reste gérant, je garde le pouvoir et je peux continuer,
05:10si il y a un enfant mineur par exemple, à continuer à gérer, à décider seul si je veux vendre ou pas.
05:14Donc ça c'est très important.
05:16Donc c'est au-delà de préparer sa transmission, c'est surtout s'assurer de garder le dernier mot quelque part sur le bien immobilier jusqu'au bout ?
05:23C'est les deux, c'est-à-dire qu'on peut transmettre et en même temps on garde le pouvoir,
05:27parce que c'est souvent quelque chose qui est un peu réticent pour les clients,
05:31de transmettre en se dessaisissant et non plus avoir le pouvoir de décision.
05:35Audrey Ferry, est-ce que c'est là justement peut-être un argument pour commencer à préparer le plus tôt possible cette idée de dire
05:41« jusqu'au dernier moment vous aurez le dernier mot »
05:43mais on peut quand même, par des mécanismes de gestion patrimoniale, préparer au mieux la transmission à ses enfants ?
05:49Oui tout à fait, justement quand on combine plusieurs techniques patrimoniales telles que la SCI et le démembrement de propriétés,
05:55on va pouvoir donner la nue propriété des parts, se réserver l'usufruit,
06:00dans les statuts on va indiquer que le gérant a le pouvoir de disposer librement du bien sans avoir à demander aux autres enfants,
06:07ce qu'on n'aurait pas sur un bien immobilier démembré en direct comme vous le rappeliez,
06:11et puis d'un point de vue fiscal c'est assez intéressant puisque quand on donne la nue propriété d'un actif,
06:16que ce soit des parts d'une SCI ou que ce soit un bien immobilier, on va uniquement être taxé sur la valeur de la nue propriété.
06:21D'accord.
06:22Et donc c'est intéressant puisque c'est évalué fiscalement par rapport à l'âge de l'usufruitier,
06:27si on prend un exemple, les parts de SCI valent 500 000 euros, j'ai un enfant, je lui transmets, j'en ai deux, je veux transmettre cette SCI,
06:37l'assiette des droits de donation ne sera pas de 500 000 mais si j'ai par exemple 60 ans où je vends,
06:43mon usufruit vaut 50%, la nue propriété vaut 50% donc ça ne vaudra que 250 000.
06:48D'accord.
06:48250 000, j'ai deux enfants, un abattement de 100 000 euros chacun, il n'y a que 50 000 euros qui est taxable à peu près à 20%.
06:55Une question pour vous et que je poserai ensuite à Antoine Hurel, faut-il prendre en compte la valeur de marché d'un bien immobilier dans la préparation de sa succession ?
07:04Oui, alors quand on va faire en tout cas une donation, il va falloir prendre la valeur actuelle, la valeur de marché pour base de transmission.
07:14D'accord.
07:15C'est toujours un sujet particulier puisque souvent les clients mettent leur bien à l'impôt sur la fortune immobilière dans leurs déclarations
07:23et on arrive toujours à un sujet, c'est-à-dire quelle justement valeur on va prendre comme référence pour la transmission.
07:28On a tendance évidemment à, ils ont tendance à vouloir nous faire suivre ce qu'ils ont déclaré dans leur impôt sur la fortune immobilière
07:35qui n'est pas toujours la réalité et la banale.
07:36D'accord, ok.
07:37Mais il faut effectivement faire très attention parce que autant un impôt sur la fortune immobilière si vous voulez,
07:41l'État regarde ça avec évidemment des contrôles, autant une transmission quand on est à 15, 10, 20 ou 30% de droit de donation, c'est regardé de très près.
07:50D'accord.
07:50Et c'est regardé pendant l'année en cours de l'enregistrement de l'acte plus 3 ans.
07:53Ça veut dire que pendant quasiment 4 ans, on peut être, avoir un peu le stress d'un redressement.
07:59Donc il faut être très prudent sur la valeur vénale, c'est-à-dire la valeur sur laquelle sont assis les droits de transmission.
08:05Pour revenir à votre exemple, si effectivement un couple a deux enfants, un bien d'800 000 euros, aujourd'hui à 55 ans peut être transmis sans aucune fiscalité.
08:14Donc c'est évidemment très attractif de dire le bien vaut 800 000 euros.
08:17Bien sûr.
08:18Parce qu'on ne paiera rien.
08:19Mais s'il vaut en réalité 1,2 million, derrière, c'est 20% sur la moitié, donc ça peut piquer.
08:2520% pour le propriétaire à un instant T et post-montage, SCI ou autre qui est redressé ?
08:33Ce sont les parents.
08:34Ce sont les parents, ça reste les parents, d'accord.
08:36Oui, et donc voilà.
08:38Audrey Ferry, j'aimerais revenir quand même sur cette idée, parce que je l'ai lu plusieurs fois, cette idée de le plus simple, c'est de vendre son immobilier
08:46et ensuite d'utiliser les sommes d'argent pour alimenter d'autres manières de transmettre facilement à ses enfants.
08:54Est-ce que c'est vraiment la solution la plus simple et la plus utilisée ?
08:58En tout cas, c'est une solution qui va permettre de régler le problème.
09:01Quand on a, par exemple, plusieurs héritiers, on sait qu'aucun ne va vouloir.
09:04Ou alors tous vont le vouloir et il va y avoir des questions sur qui va finalement réussir à acheter ce bien, à quel prix.
09:13Là aussi, la question de la valorisation entre les enfants, c'est tout un débat parfois.
09:16Bien sûr, oui.
09:17Pour couper court à tout débat, on peut effectivement se dessaisir totalement du bien.
09:21On a aussi une autre façon, c'est de dire, je veux quand même continuer à l'occuper, ce bien, toute ma vie.
09:26Donc on peut vendre en villager ou vendre uniquement la nue propriété du bien.
09:29D'accord.
09:30On garde l'occupation, on récupère quand même des liquidités qu'on peut ensuite transmettre aux enfants.
09:34Et il est possible aussi de transmettre un bien en le revendant à une propre SCI constituée avec ses propres enfants.
09:42D'accord.
09:43C'est une opération de cash-out.
09:44Ok.
09:44C'est-à-dire que si je veux garder un bien que j'ai 50 ans et que je veux repartir pour un tour avec un endettement,
09:48je vais revendre mon bien à une société créée avec mes enfants.
09:52D'accord.
09:52On demande de la dette et de sorte que l'autre bien va être transmis comme ça au fur et à mesure, sans finalement de fiscalité de transmission.
09:59Donc ça, c'est aussi des techniques qui peuvent permettre de garder un bien tout en récupérant des liquidités pour faire d'autres projets de transmission à côté.
10:06Antoine Hurel, dans les faits, est-ce qu'il y a des choix qui sont plus régulièrement faits que d'autres,
10:14que ce soit en matière de simplicité d'usage ou en matière de fiscalité ou tout simplement parce qu'il y a un côté affectif sur cette résidence principale
10:22ou sur cette maison de famille ou sur cette résidence secondaire qui pousse à prendre une décision plutôt qu'une autre ?
10:27Alors, ce qui se fait de façon assez visuelle et classique, c'est la donation par tâche notariée avec réserve du jus fruit et transmission de la nuit propriété,
10:33comme on en dit, parce que c'est un avantage fiscal énorme.
10:36Après, effectivement, on se rend compte qu'orienter tout de suite un choix d'attribution en disant
10:42« toi, tu auras le château, toi, tu auras le fonds de commerce et toi, tu auras un studio ou de l'argent », c'est une décision qui est lourde de conséquence.
10:50Parce que quand on fait des attributions, le château peut baisser de valeur, le fonds de commerce prend de ça.
10:55Or, on cherche quand même à respecter une certaine égalité.
10:57Donc, on pense qu'on a réglé le problème alors qu'en fait, on ne l'a que déporté sur 10-15 ans en fonction de la fluctuation de la valeur des biens ?
11:04Oui, c'est pour ça que pour répondre à votre question, la plupart du temps, c'est rare qu'il y ait des vraies attributions et où on dit
11:09« je donne la maison de campagne de ma résidence principale à chacun de mes trois enfants à honneur d'un tiers ».
11:14Sur le plan civil, c'est un peu compliqué, on ne va pas y revenir.
11:16Mais en tout cas, ça a le mérite de l'équité parce que la résidence principale, chaque bien, va faire une plus ou moins-value auquel tout le monde va participer.
11:23Aude Référy, même question, est-ce qu'il y a une méthode idéale ?
11:25Pour ceux qui nous auraient écouté et qui se diraient « bon, tout ça a l'air très tentant ».
11:29Méthode idéale, non, je ne pense pas.
11:31Après, comme on l'a dit, il y a des outils qui vont faciliter ces opérations-là, que ce soit la SI, que ce soit la donation de la seule nue propriété.
11:39Après, là où il faut être vigilant, on a plutôt tendance à ne pas conseiller de donner sa résidence principale, c'est important de la conserver.
11:45Généralement, c'est un bien qui a une valeur significative dans un patrimoine, il vaut mieux garder la libre disposition,
11:50également du prix de vente le moment venu, et puis être vigilant aussi.
11:55Maintenant, on a des patrimoines de plus en plus internationaux, ou des enfants aussi qui sont à l'étranger.
11:59Si j'ai un bien immobilier à l'étranger, faire attention, anticiper tous ces sujets pour bien transmettre.
12:05Merci beaucoup Aude Référy, responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Bordier et compagnie.
12:09Merci également Antoine Hurel, notaire associé chez Morel d'Art le Notaire, mais aussi porte-parole des notaires de Paris de nous avoir accompagnés dans Smart Patrimoine.
12:17Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.