Jeudi 26 septembre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Yann Le Quellec (Directeur Général, Cinemage) , Audrey Ferry (Responsable de l'ingénierie patrimoniale, Bordier & Cie (France)) , Jérôme Rusak (Président, Groupe Rayne) et Antoine Hurel (Notaire à Paris et porte-parole de la Chambre des Notaires de Paris, Cabinet Morel d'Arleux Notaires)
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles
00:14mais l'émission qui décrypte également avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine,
00:19une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart4Change, sur les réseaux sociaux de Bsmart4Change
00:24et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes les plateformes de podcast.
00:28Au sommaire de cette édition, nous reviendrons sur l'investissement via les SOFICA, l'investissement dans le cinéma et l'audiovisuel
00:36alors que s'est ouverte la période de collecte 2024 pour les films ou autres produits audiovisuels qui seront financés en 2025.
00:44Nous en parlerons dans un instant avec Yann Le Quellec, directeur général et cofondateur de CinémaAge.
00:49Nous enchaînerons ensuite avec enjeux patrimoine, un enjeu patrimoine consacré à la manière de traiter les actifs immobiliers
00:56en vue d'une succession. Comment réparer sa succession vis-à-vis de ces actifs immobiliers ?
01:02Nous en parlerons avec Antoine Hurel, notaire associé chez Morel d'Arlenotterre mais aussi avec Audrey Ferry, responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Bordier.
01:09Et puis enfin dans la troisième partie de l'émission, dans l'œil de l'expert, nous resterons sur une thématique immobilière.
01:14Nous nous demanderons ce qu'il faut faire en matière d'immobilier après les Jeux Olympiques et Paralympiques à Paris.
01:20Une question que nous nous poserons avec Jérôme Russac, président du groupe Reine.
01:23On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:30Et nous commençons tout de suite avec patrimoine, passion, le rendez-vous dédié aux investissements plaisir, passion ou alternatif de Smart Patrimoine.
01:36Et nous allons évoquer, comme souvent à cette période de l'année, en septembre ou en octobre, l'investissement dans le cinéma et l'audiovisuel au moyen d'une sophie carré.
01:45Pour cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Yann Le Quellec.
01:49Bonjour Yann Le Quellec.
01:50Bonjour Nicolas.
01:51Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:52Vous êtes cofondateur et directeur général de Cinémage.
01:55Et si on parle d'investissement dans le cinéma et l'audiovisuel, c'est parce que depuis début septembre,
02:00s'est ouverte la période de collecte pour les sophicas qui ensuite iront financer le cinéma et l'audiovisuel en 2025.
02:06A l'occasion, vous avez lancé Cinémage 20.
02:10C'est une période de collecte qui, rappelons-le, est ouverte jusqu'à la fin de l'année 2024.
02:15Absolument. La collecte vient de débuter, s'achève le 31 décembre 2024.
02:21Peut-être pour rappeler le cadre de cette collecte qui marche plutôt très bien,
02:25parce qu'on est dans un environnement favorable à plusieurs égards.
02:29D'une part, l'avantage fiscal, comme vous le savez, est le plus important de toute niche fiscale confondue.
02:34Bien sûr.
02:35Puisqu'il s'agit de 48 %, donc dans la limite de 18 000 euros par foyer fiscal.
02:4148 % de la somme investie.
02:4348 % de la somme investie fait l'objet d'une réduction d'impôts.
02:51Et tout ça dans un contexte extrêmement favorable du marché sur lequel on investit.
02:55Parce qu'il y a l'avantage fiscal, mais il y a surtout les investissements.
02:58Du cinéma, qui se porte très bien à travers des succès.
03:03Évidemment, un petit truc en plus.
03:05Mais également, Anatomie d'une Chute, dont on est partenaire parmi bien d'autres.
03:11Mais également avec un marché des séries qui se développe très fort.
03:16Et la conjonction de tout ça fait que l'avantage fiscal, plus un marché extrêmement dynamique,
03:23nous permet d'avoir une collecte qui démarre très bien.
03:26Là, la collecte démarre très bien.
03:27On est quoi ? On est 10 jours après, 15 jours après le début de la collecte.
03:29Et on sent quand même une dynamique particulière sur cette année 2024 ?
03:33Oui, il me semble.
03:34Vous parliez en amorce d'investissement plaisir.
03:38Bien sûr, c'est un investissement.
03:40Il y a la dimension fiscale, il y a la dimension économique du sous-jacent des films sur lesquels on investit.
03:45Mais il y a également la question culturelle, du sens qu'on donne.
03:48Et je pense que beaucoup de gens ont retrouvé le goût d'aller en salle.
03:52On témoigne de nombreux succès.
03:54Ou de regarder des films sur de plus en plus de supports et dans de plus en plus de formats.
03:59Et donc, il y a aussi des gens qui le font par passion.
04:02Et ils ont bien raison.
04:03Parce que ça, c'est aussi un aspect peut-être plus méconnu des SOFICA.
04:07Et en tout cas, chez CINEMAGE.
04:08Les investisseurs, les souscripteurs qui investissent chez CINEMAGE, bien sûr,
04:13on leur envoie non seulement des newsletters, mais on les convie à des avant-premières.
04:17On leur permet finalement de vivre un petit peu aussi ce que c'est que l'aventure du cinéma.
04:21Et donc, de ce point de vue-là, comme en plus le cinéma est un actif décorrélé du reste des investissements,
04:30qui font que beaucoup de gens semblent très intéressés.
04:34Et puis, il faut le dire, c'est un produit assez rare.
04:36Parce que l'ensemble de la collecte, c'est 73 millions d'euros.
04:39Nous, on est à 12 millions d'euros chez CINEMAGE qu'on a à collecter d'ici la fin de l'année.
04:43Et donc, en fait, il n'y a pas toujours du papier pour tout le monde.
04:48C'est aussi pour ça qu'un certain nombre de souscripteurs fidèles souscrivent très tôt.
04:55Quand on investit dans une SOFICA, on finance donc des films.
04:58Généralement des films de cinéma, mais on finance aussi plus généralement des projets audiovisuels.
05:02Vous l'avez mentionné, des séries par exemple.
05:05Quand on investit dans une SOFICA en France, on investit uniquement dans des projets français
05:09où il y a une dimension internationale et la possibilité d'aller toucher un marché plus gros dans les projets sur lesquels on a investi.
05:16C'est une excellente question.
05:17En réalité, il y a une grande diversification de notre portefeuille d'investissement.
05:22En fait, en réalité, des films et des séries dans lesquelles on investit.
05:26Donc, vous l'avez dit, les films, on peut investir à travers les genres,
05:29mais également sur des coproductions internationales, pour répondre précisément à votre question.
05:34Or, la France a des accords de coproduction avec de très nombreux pays.
05:38Donc, pour donner, par exemple, dans le cadre de CINEMAGE, cette année,
05:42on avait 20 films qui étaient sélectionnés dans les différentes catégories à Cannes.
05:47Sur ces films, il y avait 5 ou 6 coproductions internationales, des films italiens, des films espagnols,
05:52qui, selon des règles très précises, ont systématiquement investi aux côtés du coproducteur français
05:59pour le soutenir et justement ouvrir un peu aussi cette cinématographie.
06:04Donc, une majorité des investissements vont vers des productions à majorité françaises,
06:08mais il est possible, de façon sélectionnée, et ça c'est tout le rôle du comité d'investissement,
06:13d'aller sur des investissements des coproductions internationales, de films,
06:16ça peut être d'Almodovar, de Nanni Moretti, pour donner des noms de cinéastes connus, des cinéphiles.
06:26En matière de séries, vous constatez qu'il y a une proportion de plus en plus conséquente
06:30qu'on pourrait imaginer, par exemple, dans la part des projets financés,
06:33où le rôle d'une sophika reste quand même dans un premier temps de financer le cinéma,
06:37avant d'aller vers d'autres projets audiovisuels.
06:39Alors, d'abord, il y a différents profils de sophika.
06:41Dans le cas de cinémage, il y a des sophikas qui sont spécialisés sur l'audiovisuel.
06:47Nous, dans notre cas, chez Cinémage, on a une ligne qui est effectivement vers le cinéma,
06:52on va dire, indépendant d'auteur, mais à potentiel économique,
06:57typiquement des films qui vont à Cannes, et sur lesquels on a vraiment un très bon positionnement.
07:01Mais on a également, on investit vers des séries comme En Thérapie, Mytho, Le Bureau des Légendes,
07:09dont vous avez certainement entendu parler,
07:12et là-dessus, on essaie de repérer des séries qui ont fort potentiel international.
07:16Donc ça, c'est pour ce qui nous concerne, mais l'ensemble des profils peuvent exister.
07:22Ce qui est certain, c'est qu'on voit que le marché des séries a augmenté encore de 10% l'année dernière,
07:28et grâce à un décret, c'est un petit peu technique, mais je ne vais pas y revenir,
07:31les investissements des plateformes internationales ou françaises dans le cinéma,
07:36c'est-à-dire pour s'approvisionner en films, a quadruplé depuis 2020.
07:42Dans le cinéma ou dans les projets audiovisuels au global ?
07:45Dans le cinéma, c'est-à-dire que pour se différencier, les plateformes ont besoin de plus en plus de films,
07:51donc c'est une bonne nouvelle pour les séries, mais c'est également une bonne nouvelle pour les producteurs de cinéma,
07:56puisque quand vous allez sur votre plateforme favorite, vous allez probablement bien sûr regarder des séries,
08:01mais également accéder à des films.
08:03Donc il y a en fait une dynamique très positive de demande qui permet aux films français de qualité
08:12de trouver différents moyens d'accéder au public.
08:16Une dernière question, je reviens sur ce que vous disiez sur les séries,
08:19et notamment sur cette volonté de trouver des projets de séries à dimension potentiellement internationale.
08:26On aura décidément une discussion très internationale aujourd'hui.
08:29Comment on fait pour identifier un projet dont on se dit que ça va plaire en France,
08:34mais ça va potentiellement plaire en Europe, voire encore plus loin ?
08:38Dans notre cas, chez Cinémage, on a la chance d'avoir, par typologie d'investissement,
08:43dans le cinéma, mais également dans les séries, un comité d'experts qui nous accompagne,
08:48qui ont des profils soit de vendeurs internationaux,
08:53dont le métier, c'est précisément de se dire, tiens, telle série va avoir tel potentiel dans tel pays.
08:59Donc c'est des gens qui sont au cœur de cet élément-là,
09:04mais il y a également des gens qui produisent des projets,
09:08ou des gens qui sont du côté de chaînes de télévision,
09:12qui vont acheter les droits de séries, puisque vous savez que les films passent d'une plateforme à une autre,
09:17ou les séries passent d'une plateforme à une autre, se revendent.
09:21Et donc on a tout un ensemble d'experts très complémentaires,
09:25en termes de compétences, mais également en termes de connaissances géographiques,
09:29qui nous permettent d'identifier en amont les projets qui nous semblent avoir le plus fort potentiel artistique,
09:35parce qu'encore une fois, on commence par là, et également économique,
09:39notamment à l'international, ce qui est notre spécificité chez Cinémage.
09:42On s'arrêtera là-dessus. Merci beaucoup Yann Le Calec de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
09:45Je rappelle que vous êtes co-fondateur et directeur général de Cinémage. Merci beaucoup.
09:48Merci de votre invitation.
09:49Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
09:56Comment préparer au mieux la transmission de ses actifs immobiliers ?
09:59Voilà le sujet qui va nous animer à présent dans Enjeu Patrimoine.
10:02Et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir deux experts du sujet en plateau.
10:06Nous avons le plaisir de recevoir tout d'abord Audrey Ferry. Bonjour Audrey Ferry.
10:09Bonjour Nicolas.
10:10Merci d'être avec nous. Vous êtes responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Bordier et compagnie.
10:13Et à vos côtés, nous avons le plaisir d'accueillir Antoine Hurel. Bonjour Antoine Hurel.
10:16Bonjour Nicolas.
10:17Vous êtes notaire associé chez Morel d'Arlenotaire, mais aussi porte-parole des notaires de Paris.
10:22Et on va commencer avec vous Antoine Hurel.
10:24Déjà, première question, j'imagine que le sujet de la transmission des actifs immobiliers
10:31arrive assez vite dans la discussion qu'on peut avoir avec un notaire.
10:34C'est là où il y a le plus de sujets d'inquiétude lorsque l'on veut préparer sa succession ?
10:38Oui, effectivement, c'est un sujet majeur parce que l'immobilier représente une partie importante du patrimoine de nos clients.
10:46En France, en tout cas.
10:47En France, voilà. Et assez rapidement, il se pose la question de l'anticipation de la transmission
10:51puisque, de facto, ce seront des actifs qui seront transmis aux enfants.
10:54Donc, il se pose la question d'anticiper cette transmission qui a deux impacts.
10:59Un impact civil, c'est-à-dire comment on fait cette transmission.
11:01Et ensuite, un impact fiscal, quels seront les intérêts de le faire de son vivant.
11:06Donc, l'impact civil, c'est par exemple, j'ai un bien immobilier, cinq enfants.
11:09Comment est-ce que je fais pour ne pas défavoriser les quatre autres si je transmets une seule personne ?
11:14Ou éviter l'indivision ?
11:15En fait, soit ça se fait, si vous ne faites rien par la loi et donc par la dévolution classique.
11:20Soit ça se fait par voie testamentaire.
11:22D'accord.
11:23Soit ça se fait de son vivant en le transmettant avec l'accord de ceux qui vont recevoir.
11:27Donc, par des systèmes de donations anticipées, de donations partages pour répartir les biens.
11:33Soit un bien particulier à quelqu'un ou soit créer une indivision avant même qu'elle ne le mette à l'essai par des donations notariées.
11:41Avant de rentrer dans le technique peut-être avec vous, Audrey Ferry, Antoine Hurel, une question.
11:45Si on ne fait rien, si on ne prépare rien, quelle est la fiscalité qui s'applique au moment de la succession lorsque l'on hérite d'un bien immobilier ?
11:53Alors, c'est la même qui s'applique sur un capital financier, sauf les assurances-vie qui ont un régime particulier.
12:00Mais globalement, c'est 100 000 euros gratuits par parent et par enfant, sur lesquels on n'est pas taxé.
12:05Ensuite, ce sont des tranches de 20 jusqu'à 45 %, donc ça peut effectivement piquer un petit peu.
12:09D'où l'intérêt de transmettre, on y reviendra, en utilisant les carottes fiscales qui sont proposées jusqu'à maintenant, jusqu'à l'heure où nous parlons,
12:18pour justement bénéficier de ces avantages fiscaux de transmission.
12:22Audrey Ferry, est-ce qu'il y a une bonne manière de faire lorsque l'on veut transmettre son immobilier ?
12:26Est-ce qu'il y a une méthode qui marche mieux que les autres lorsque l'on anticipe suffisamment tôt sa succession ?
12:32Oui, il y a plusieurs méthodes. Après, c'est vraiment du cas par cas.
12:35Ça dépend de la composition de la famille, de la composition du patrimoine, des volontés de chacun.
12:39Parfois, on a des enfants qui vont vous dire « Non, moi, ce bien à immobilier, il n'y en a aucun qui s'intéresse. »
12:43On peut tout à fait se dire « Pourquoi ne pas le vendre dès maintenant ? »
12:46Avoir des liquidités qui seront beaucoup plus faciles à transmettre aux enfants.
12:50Donc ça, ça s'envisage finalement. Et ensuite, on place ça sur des assurances-vie ?
12:55Avec l'assurance-vie, comme on a une fiscalité qui est favorable, notamment après 70 ans,
13:01ça peut être intéressant de replacer les liquidités ainsi et de les transmettre plutôt que de transmettre le bien immobilier.
13:06Parfois se pose aussi la question, quand on a plusieurs enfants, pour éviter justement cette indivision qu'on peut subir
13:12si on n'a rien fait après le décès, on a une indivision sur le bien qui est transmis dans la succession.
13:17On peut, pourquoi pas, organiser en faisant une SCI, une société civile immobilière,
13:23dans laquelle on va donner toutes les règles de fonctionnement à travers la rédaction des statuts.
13:29Et puis de son vivant, on peut tout à fait donner des parts.
13:32Et l'avantage, c'est qu'on a des parts sociales qui sont numérotées.
13:35Donc on ne va pas avoir d'indivision. On va pouvoir dire la part numéro 1 à 10 au premier enfant, 11 à 20 au deuxième, etc.
13:41Donc ça évite effectivement tout ce qui est indivision.
13:44Et on peut avantager un enfant par rapport à un autre ?
13:47Faire en sorte qu'il soit plus ou moins majoritaire par rapport aux autres,
13:49si jamais il y a une décision à prendre ou un besoin de trancher, par exemple, au sein d'une SCI ?
13:54On peut bien sûr l'avantager, tout à fait.
13:58D'un point de vue, en tout cas, transmission du patrimoine, il faut faire attention à cette notion de réserve héréditaire.
14:03Après, bien sûr, on peut lui donner un peu plus de parts,
14:06qui va soit racheter à ses frères et sœurs, soit on va l'avantager.
14:10Et on peut compenser auprès des autres enfants avec d'autres actifs, des titres qu'on a sur un portefeuille, par exemple.
14:16Antoine Hurel, ce fonctionnement à la SCI, finalement, c'est un mécanisme d'indivision différent,
14:21mais qui revient à partager la propriété entre plusieurs enfants ? Ça marche mieux ?
14:25Je rebondis sur ce que vous disiez, effectivement.
14:28L'intérêt de la SCI, c'est évidemment d'éviter une indivision.
14:31Ceci étant, quand on ne s'entend pas dans une SCI ou dans une indivision, c'est toujours un peu compliqué de s'en sortir.
14:36Même si, effectivement, il n'y a pas d'indivision.
14:38L'avantage, en revanche, de la SCI, c'est qu'on va distinguer le pouvoir de la transmission.
14:44Parce que si je transmets un bien en direct, je vais m'en garder l'usufruit, qui est une méthode assez classique,
14:50mais je ne pourrai pas décider seul.
14:52Si j'ai envie de revendre mon bien, je serai obligé d'avoir l'accord des enfants.
14:55En mettant le bien dans la SCI, en transmettant, comme vous le disiez, les parts de la SCI,
14:59je reste gérant, je garde le pouvoir et je peux continuer,
15:02si il y a un enfant mineur, par exemple, à continuer à gérer, à décider seul si je veux vendre ou pas.
15:06Donc ça, c'est très important.
15:08Donc, au-delà de préparer sa transmission, c'est surtout s'assurer de garder le dernier mot, quelque part, sur le bien immobilier jusqu'au bout ?
15:15C'est les deux.
15:16C'est-à-dire qu'on peut transmettre et en même temps, on garde le pouvoir,
15:19parce que c'est souvent quelque chose qui est un peu réticent pour les clients,
15:23de transmettre en se dessaisissant et non plus avoir le pouvoir de décision.
15:27Audrey Ferry, est-ce que c'est là, justement, peut-être un argument pour commencer à préparer le plus tôt possible,
15:32cette idée de dire jusqu'au dernier moment, vous aurez le dernier mot,
15:35mais on peut quand même, par des mécanismes de gestion patrimoniale, préparer au mieux la transmission à ses enfants ?
15:41Oui, tout à fait.
15:42Justement, quand on combine plusieurs techniques patrimoniales telles que l'ASCI et le démembrement de propriétés,
15:47on va pouvoir donner la nue propriété des parts, se réserver l'usufruit.
15:52Dans les statuts, on va indiquer que le gérant a le pouvoir de disposer librement du bien sans avoir à demander aux autres enfants,
15:59ce qu'on n'aurait pas sur un bien immobilier démembré en direct, comme vous le rappeliez.
16:03Et puis, d'un point de vue fiscal, c'est assez intéressant, puisque quand on donne la nue propriété d'un actif,
16:08que ce soit des parts d'une ASCI ou que ce soit un bien immobilier, on va uniquement être taxé sur la valeur de la nue propriété.
16:13D'accord.
16:14Et donc, c'est intéressant, puisque c'est évalué fiscalement par rapport à l'âge de l'usufruitier.
16:19Si on prend un exemple, les parts de ASCI valent 500 000 euros.
16:23J'ai un enfant, je lui transmets, j'en ai deux, je veux transmettre cette ASCI.
16:30L'assiette des droits de donation ne sera pas de 500 000, mais si j'ai, par exemple, 60 ans où je vends,
16:36l'usufruit vaut 50 %, la nue propriété vaut 50 %, donc ça ne vaudra que 250 000.
16:40D'accord.
16:41250 000, j'ai deux enfants, un abattement de 100 000 euros chacun, il n'y a que 50 000 euros qui est taxable à peu près à 20 %.
16:47Une question pour vous, et que je poserai ensuite à Antoine Hurel.
16:50Faut-il prendre en compte la valeur de marché d'un bien immobilier dans la préparation de sa succession ?
16:56Oui, quand on va faire une donation, il va falloir prendre la valeur actuelle, la valeur de marché pour base de transmission.
17:06D'accord.
17:07C'est toujours un sujet particulier, puisque souvent les clients mettent leur bien à l'impôt sur la fortune immobilière, dans leurs déclarations,
17:15et on arrive toujours à un sujet, c'est-à-dire quelle valeur on va prendre comme référence pour la transmission.
17:20Ils ont tendance à vouloir nous faire suivre ce qu'ils ont déclaré dans leur impôt sur la fortune immobilière, qui n'est pas toujours la réalité.
17:28Mais il faut effectivement faire très attention, parce qu'autant un impôt sur la fortune immobilière, l'État regarde ça avec des contrôles,
17:35autant une transmission, quand on est à 15, 10, 20 ou 30 % de droit de donation, c'est regardé de très près.
17:41D'accord.
17:42Et c'est regardé pendant l'année en cours de l'enregistrement de l'acte, plus trois ans.
17:45Ça veut dire que pendant quasiment quatre ans, on peut avoir un peu le stress d'un redressement.
17:50Donc il faut être très prudent sur la valeur vénale, c'est-à-dire la valeur sur laquelle sont assis les droits de transmission.
17:56Et pour revenir à votre exemple, si effectivement un couple a deux enfants, un bien de 800 000 euros,
18:02aujourd'hui, à 55 ans, peut être transmis sans aucune fiscalité.
18:05Donc c'est évidemment très attractif de dire le bien vaut 800 000 euros.
18:09Bien sûr.
18:10Parce qu'on ne paiera rien.
18:11Mais s'il vaut en réalité un million d'eux, derrière, c'est 20 % sur la moitié.
18:16Donc ça peut piquer.
18:1720 % pour le propriétaire à un instant T et post-montage, SCI ou autre, qui est redressé ?
18:24Ce sont les parents.
18:25Ce sont les parents.
18:26Ça reste les parents.
18:27Ce sont les parents.
18:28D'accord.
18:29Oui.
18:30Et donc voilà.
18:31Audrey Ferry, j'aimerais revenir quand même sur cette idée, parce que je l'ai lue plusieurs fois,
18:36le plus simple, c'est de vendre son immobilier et ensuite d'utiliser les sommes d'argent
18:42pour alimenter d'autres manières de transmettre facilement à ses enfants.
18:46Est-ce que c'est vraiment la solution la plus simple et la plus utilisée ?
18:49En tout cas, c'est une solution qui va permettre de régler le problème quand on a, par exemple,
18:54plusieurs héritiers.
18:55On sait qu'aucun ne va vouloir.
18:56Ou alors tous vont le vouloir.
18:58Et il va y avoir des questions sur qui va finalement réussir à acheter ce bien,
19:04à quel prix.
19:05Là aussi, la question de la valorisation entre des enfants, c'est tout un débat parfois.
19:08Bien sûr.
19:09Donc pour couper court à tout débat, on peut effectivement se dessaisir totalement du bien.
19:13On a aussi une autre façon, c'est de dire, moi je veux quand même continuer à l'occuper,
19:17ce bien, toute ma vie.
19:18Donc on peut vendre en villager ou vendre uniquement la nuit propriété du bien.
19:21D'accord.
19:22On garde l'occupation.
19:23On récupère quand même des liquidités qu'on peut ensuite transmettre aux enfants.
19:27Il est possible aussi de transmettre un bien en le revendant à une propre SCI constituée
19:33avec ses propres enfants.
19:34D'accord.
19:35C'est une opération de cash-out.
19:36Ok.
19:37C'est-à-dire que si je veux garder un bien que j'ai 50 ans et que je veux repartir pour
19:39un tour avec un endettement, je vais revendre mon bien à une société créée avec mes
19:43enfants.
19:44D'accord.
19:45En de la dette.
19:46Et de sorte que le bien va être transmis comme ça au fur et à mesure, sans finalement
19:49de fiscalité de transmission.
19:51Donc ça c'est aussi des techniques qui peuvent permettre de garder un bien tout en récupérant
19:55des liquidités pour faire d'autres projets de transmission à côté.
19:58Antoine Hurel, dans les faits, est-ce qu'il y a des choix qui sont plus régulièrement
20:04faits que d'autres, que ce soit en matière de simplicité d'usage ou en matière de fiscalité
20:09ou tout simplement parce qu'il y a un côté affectif sur cette résidence principale ou
20:13sur cette maison de famille ou sur cette résidence secondaire qui pousse à prendre une décision
20:17plutôt qu'une autre ?
20:18Alors, ce qui se fait de façon assez visuelle et classique, c'est la donation partage notarié
20:23avec réserve du jus fruit et transmission de la nuit propriété, comme on en dit, parce
20:26que c'est un avantage fiscal énorme.
20:28Après, effectivement, on se rend compte qu'orienter tout de suite un choix d'attribution en disant
20:34toi tu auras le château, toi tu auras le fonds de commerce et toi tu auras un studio
20:38ou de l'argent, c'est une décision qui est lourde de conséquence.
20:42Parce que quand on fait des attributions, le château peut baisser de valeur, le fonds
20:46de commerce prend de ça et or, on cherche quand même à respecter une certaine égalité.
20:49Donc on pense qu'on a réglé le problème alors qu'en fait on ne l'a que déporté
20:53sur 10-15 ans en fonction de la fluctuation de la valeur des biens ?
20:56Oui, c'est pour ça que pour répondre à votre question, la plupart du temps, c'est
20:58rare qu'il y ait des vraies attributions et on dit je donne la maison de campagne
21:03ou ma résidence principale à chacun de mes trois enfants à hauteur d'un tiers.
21:06Sur le plan civil, c'est un peu compliqué, on ne va pas y revenir, mais en tout cas,
21:09ça a le mérite de l'équité parce que la résidence principale ou chaque bien va faire
21:13une plus ou moins-value auquel tout le monde va participer.
21:15Audrey Ferry, même question, est-ce qu'il y a une méthode idéale pour ceux qui nous
21:18auraient écouté et qui se diraient que tout ça a l'air très tentant ?
21:21Méthode idéale ? Non, je ne pense pas.
21:24Après, comme on l'a dit, il y a des outils qui vont faciliter ces opérations-là, que
21:28ce soit l'ASI, que ce soit la donation de la seule nue propriété.
21:31Après, là où il faut être vigilant, on a plutôt tendance à ne pas conseiller de
21:35donner sa résidence principale, c'est important de la conserver.
21:37Généralement, c'est un bien qui a une valeur significative dans un patrimoine, il
21:41faut garder la libre disposition également du prix de vente le moment venu.
21:45Et puis, être vigilant aussi.
21:47Maintenant, on a des patrimoines de plus en plus internationaux ou des enfants aussi
21:51qui sont à l'étranger.
21:52Si j'ai un bien immobilier à l'étranger, faire attention, anticiper tous ces sujets
21:56pour bien transmettre.
21:58Merci beaucoup Audrey Ferry, responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Bordier et Compagnie.
22:02Merci également Antoine Hurel, notaire associé chez Morel d'Art le Notaire, mais aussi porte-parole
22:06des notaires de Paris de nous avoir accompagnés dans Smart Patrimoine.
22:09Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.
22:16Et nous finissons cette émission comme d'habitude avec l'œil de l'expert.
22:19Nous allons nous poser la question de l'immobilier à Paris après ces Jeux Olympiques et ces
22:24Jeux Paralympiques qui se sont tenus dans la capitale durant tout l'été et la rentrée.
22:29Nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine pour décrypter tout ça
22:33Jérôme Russac.
22:34Bonjour Jérôme Russac.
22:35Bonjour Nicolas.
22:36Vous êtes président du groupe Rennes.
22:38La question qu'on se pose aujourd'hui, c'est post-Jeux Olympiques, post-Jeux Paralympiques,
22:43quid de l'immobilier parisien ? Est-ce qu'il y a des mouvements à réaliser pour bénéficier
22:52au mieux de l'actif immobilier à Paris ?
22:54C'est une question intéressante à se poser.
22:56Effectivement, les JO, quelle que soit la ville, amènent le feu des projecteurs et
23:02mettent en lumière un endroit précis comme c'est tous les quatre ans.
23:05C'est un phénomène qui nous intrigue notamment sur Paris.
23:09Il y a trois phénomènes qui ont été relevés liés à des Jeux Olympiques.
23:13C'est en plusieurs temps, dès l'annonce d'une ville, il y a un phénomène de pression
23:20des prix vers le haut, nécessairement parce qu'on se dit que des investissements massifs
23:26vont être réalisés dans les infrastructures, de nouveaux logements, des sites olympiques,
23:29etc.
23:30Donc il y a une espèce de pression à la hausse, mais c'est un peu diffus.
23:33Après, plus on avance vers les JO, c'est ce qu'on a vu avec Paris, on commence à
23:38cibler les endroits où les sites olympiques vont être précis.
23:42Là, ça commence à mettre une certaine pression.
23:44Il y a un jeu d'investissement et d'investisseurs d'achavante.
23:49On a surtout vu des gens qui ont essayé de jouer sur de l'allocation, faire des fameux
23:57Airbnb en espérant louer en deux mois juillet-août ce qu'ils auraient pu louer en un an.
24:01On a vu que la stratégie ne marche pas toujours d'ailleurs.
24:03Quand on met trop haut, ça peut décourager.
24:07On est mal tombé.
24:09Il y a eu une crise politique qui est arrivée là.
24:11Les gens étaient vraiment en stand-by et les touristes voyaient cette crise politique
24:15de l'extérieur.
24:16Le vrai lancement des JO, ça a été la série Minuit d'ouverture.
24:19Bien évidemment, le phénomène ne s'est pas réalisé comme les gens souhaitaient,
24:22mais c'est ça l'investissement.
24:24C'est de la spéculation, clairement.
24:26Après ces investissements, il faut être clair, ça permet aussi des constructions
24:30de logements dans certains quartiers très ciblés, de renouveler des espaces publics,
24:34des espaces verts ou des centres commerciaux.
24:36Il y a un vrai impact à court terme et à moyen terme sur les prix.
24:40Post-JO et Jeux paralympiques, est-ce que ça a un impact sur l'immobilier également ?
24:45Est-ce que c'est trop tôt pour le dire ? Est-ce qu'on l'a constaté dans d'autres villes ?
24:48Sur Paris, on va y revenir, mais ça a été documenté.
24:51Comme je le disais, tous les quatre ans, c'est tempéré.
24:54Sur certaines villes, il y a eu de vrais impacts, notamment les JO de Londres,
24:57avec des investissements massifs.
24:59A l'est de Londres, il y a eu des quartiers qui étaient plutôt défavorisés.
25:01Là, les prix ont fortement augmenté.
25:03On parle de plus de 70% d'augmentation des prix dans les cinq ans qui ont suivi les JO.
25:07Donc là, c'est vraiment établi.
25:09Le plus gros impact, c'est…
25:10Et avec une corrélation établie vis-à-vis des JO.
25:13Ah oui, c'était des quartiers qui étaient, je ne vais pas dire délabrés,
25:15parce que je ne suis pas un spécialiste de Londres,
25:16mais ils étaient considérés comme extrêmement défavorisés.
25:18Aujourd'hui, c'est devenu des quartiers, comme on dit, un peu bobos.
25:21Les gens veulent s'installer.
25:22Pareil sur Barcelone.
25:24Ça a été la renaissance, de manière touristique en tout cas, de Barcelone.
25:27Les projecteurs ont fait en sorte que les gens étaient très intéressés,
25:30déjà par la ville en elle-même.
25:32Les cinq ans qui ont précédé les JO, dès l'annonce de l'élection de Barcelone,
25:38250% d'augmentation des prix du résidentiel et de l'immobilier commercial à Barcelone.
25:43Mais dans les cinq ans qui ont suivi, l'immobilier a encore doublé en termes de prix.
25:47Donc voilà un impact phénoménal.
25:49C'était en 1992, et aujourd'hui Barcelone est restée une capitale touristique incontournable en Europe.
25:53Donc ça, c'est documenté.
25:55Il y a eu des déceptions.
25:57Pékin, notamment Athènes aussi, où là, c'est mal tombé.
26:00Beaucoup de constructions, des logements finalement qui n'ont pas trouvé preneur,
26:03des centres commerciaux qui sont restés à moitié vides,
26:05des sites olympiques très peu utilisés.
26:07Et finalement, à minima, des prix qui ont stagné, voire des baisses de prix sur des sites sensibles.
26:11Donc ce n'est pas aussi...
26:13À quoi peut-on s'attendre en ce qui concerne Paris,
26:16sachant qu'on parle d'une ville qui était déjà très touristique avant,
26:19contrairement effectivement par exemple à Barcelone,
26:21que vous mentionniez, qui est devenue touristique avec ce coup de projecteur des Jeux Olympiques.
26:26À quoi est-ce qu'on peut s'attendre sur les prochaines années, Jérôme Broussard ?
26:30Comme je le disais, le contexte tombe mal.
26:32On est dans une crise immobilière, au-delà de la crise europolitique qui est un épiphénomène.
26:35On est quand même dans une crise immobilière qui dure depuis 12 mois
26:37à cause d'une remontée forte des taux en immobilier.
26:40Des phénomènes post-Covid, des gens qui ont envie de quitter Paris
26:43et avec l'envie d'aller plutôt en province ou en grande région parisienne.
26:48Les prix stagnent depuis 12-24 mois.
26:51Maintenant, il y a toujours des preneurs.
26:53Au-delà des phénomènes des Jeux Olympiques,
26:55il y a des séries qui ont mis en lumière Paris.
26:57Je pense à Emeline Paris.
26:59Quand un Parisien qui a un appartement bien placé veut quitter Paris,
27:01il y aura toujours un Américain qui voit Paris comme la ville la plus augmentée du monde.
27:04La clientèle internationale reste reviente, c'est ce que vous nous dites.
27:06Paris, c'est très résilient.
27:08Et la réalité, parce qu'en tant que Constitution du patrimoine,
27:11on regarde le long terme, c'est qu'il y a eu une baisse des taux annoncée par la BCE,
27:16une baisse des taux annoncée par la FED de 0,5 points.
27:18Ce qui veut dire que c'est sans doute la fin de la récréation.
27:20On est en sortie de crise immobilier qui avait assez peu touché l'immobilier résidentiel,
27:24mais qui l'avait quand même freiné.
27:25Et là, on sent que les choses vont se remettre.
27:27Il faut rester investisseur sur Paris qui est l'éternel capital du monde.
27:30Merci beaucoup Jérôme Brussac.
27:32Je rappelle que vous êtes président du groupe Reine.
27:33Et quant à nous, on se retrouve très vite sur Bismarck for Change.