Mercredi 20 septembre 2023, SMART PATRIMOINE reçoit Pierre‑Luc Nourry (Responsable de département, Département Vins & Spiritueux, Aguttes) , Philippe Parguey (Directeur général, Nortia) , Pierre Chapon (Cofondateur, Pretto) et Ludovic Huzieux (Cofondateur, Artémis Courtage)
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00:00 Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne
00:12 dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également
00:15 avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une
00:20 émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bismarck, sur Bismarck.fr, bien
00:23 sûr sur tous les réseaux sociaux de Bismarck mais vous pouvez également nous écouter
00:27 en podcast sur toutes les plateformes de podcast.
00:30 Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec Patrimoine Passion, le
00:34 rendez-vous dédié à l'investissement plaisir, passion ou alternatif de Smart Patrimoine
00:38 et en l'occurrence nous tenterons de comprendre ensemble comment est-ce que l'on peut investir
00:43 dans le whisky.
00:44 Oui, vous avez bien entendu dans le whisky, nous avons souvent traité du vin dans l'émission,
00:47 nous parlerons aujourd'hui de whisky, nous en parlerons avec Pierre-Luc Noury, responsable
00:51 du département vin et spiritueux au sein de la maison Agut.
00:54 Ce sera la première partie de l'émission.
00:56 Nous enchaînerons ensuite avec Enjeu patrimoine, un enjeu patrimoine où nous nous demanderons
01:00 ensemble si les conditions sont aujourd'hui un petit peu plus faciles pour les emprunteurs
01:04 en matière de crédit immobilier alors que plusieurs grandes banques ont annoncé revenir
01:09 sur le marché du crédit immobilier pour la fin d'année 2023.
01:11 Nous en parlerons avec Pierre Chapon, cofondateur de Préto mais aussi avec Ludovic Ugieux,
01:16 cofondateur d'Artemis Courtage et puis enfin dans la troisième partie de l'émission,
01:21 dans l'œil du CGP, nous reviendrons avec Philippe Parguet, directeur général de
01:25 Norcia sur l'investissement en SCI ou en SCPI.
01:29 Nous nous demanderons s'il existe encore des opportunités en la matière.
01:32 Ce sera donc dans la troisième partie de l'émission.
01:34 On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:36 Et nous commençons tout de suite avec Patrimoine, passion, le rendez-vous dédié à l'investissement
01:44 plaisir, passion ou alternatif de Smart Patrimoine.
01:47 En l'occurrence, nous allons traiter ensemble un sujet qui va faire plaisir aux amateurs
01:50 de whisky puisque nous allons tenter de comprendre ensemble comment un investisseur ou un épargnant
01:56 peut investir une partie de son patrimoine dans le whisky.
02:01 Justement pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine
02:04 Pierre-Luc Noury.
02:05 Bonjour Pierre-Luc Noury.
02:06 Bonjour Nicolas.
02:07 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
02:08 Vous êtes responsable du département vin et spiritueux au sein de la maison Agut.
02:12 Alors effectivement, les investisseurs, même peut-être les moins chevronnés, savent qu'il
02:15 est possible d'investir dans le vin, d'investir dans des bouteilles de vin.
02:18 C'est moins connu pour des spiritueux comme le whisky.
02:22 Pour autant, on peut décider d'acheter, de faire l'acquisition de bouteilles de whisky,
02:26 d'ailleurs peut-être pas de bouteilles, de fûts, vous allez nous le dire, dans un
02:29 objectif de valorisation et peut-être même d'investissement.
02:34 Exactement.
02:35 Alors de la même façon qu'on peut investir dans le vin, vous le disiez, le whisky et
02:38 les spiritueux en général sont reconnus pour être un placement certain.
02:44 Donc il y a eu une valorisation qui a été importante ces 20 dernières années sur ce
02:49 marché et de la même manière, un particulier comme un professionnel peut acquérir des
02:56 whisky dans un volume plus ou moins important, soit une bouteille, soit un fût, celui qu'on
03:00 va vendre le 23 octobre prochain qui est vraiment un volume très important cette fois.
03:05 Mais il y a quelques critères auxquels il faut prêter attention dans les deux cas.
03:09 Les particuliers ou professionnels auront à cœur de vérifier l'authenticité, ça
03:13 c'est quelque chose de particulièrement important.
03:16 Donc ça suppose de s'intéresser à l'interlocuteur qui est en face de vous pour s'assurer que
03:21 c'est un professionnel et que toutes les garanties en termes d'authenticité sont
03:24 bien prises, à la composition effectivement, donc au contenu véritablement de ce que l'on
03:30 va acheter et enfin avec l'état de conservation, la question du prix parce que c'est souvent
03:36 relié en termes de rareté et en termes de qualité de conservation.
03:40 Il faut faire attention à ça.
03:41 Alors déjà l'authenticité, ça veut dire qu'on peut avoir des malfaçons en termes
03:45 de whisky ? Pas vraiment des malfaçons, on pourrait
03:48 parler plutôt de faux.
03:50 D'accord, de contrefaçon.
03:51 Exactement, de contrefaçon carrément.
03:53 Donc effectivement quand vous portez à cœur d'un objet à forcerie ancien, il faut être
03:58 très attentif au canal par lequel vous allez investir.
04:02 Donc il faut effectivement suivre la provenance du whisky que l'on va acheter et ça c'est
04:06 une provenance qu'on va suivre sur les fûts de whisky quand ils sont effectivement conservés
04:11 ou même après derrière sur les bouteilles de whisky qu'on va acheter ?
04:13 Sur les fûts effectivement mais aussi sur les bouteilles puisque la majorité du marché
04:17 va se passer pour les particuliers sur des produits qui sont de volume contenu, donc
04:22 des bouteilles.
04:23 Donc effectivement être attentif à la provenance, la personne qui vous le vend, les conditions
04:29 de conservation et les éléments d'authenticité véritablement techniques qu'on peut avoir
04:35 à vérifier.
04:37 Alors justement si je continue le parallèle avec le vin puisque c'est peut-être ce qui
04:40 parle au plus de monde, il y a un sujet conservation généralement dans le vin qui fait que les
04:47 bouteilles changent parfois de propriétaire mais rarement d'endroit.
04:50 Est-ce que c'est la même chose pour le whisky ? Est-ce que le whisky est plus résistant
04:52 peut-être en matière de conservation ?
04:53 Exactement, les spirituels d'une façon générale et le whisky en particulier de part son plus
05:00 fort degré d'alcool est plus résistant naturellement.
05:02 Donc il faut quand même malgré cela faire attention à quelques critères, notamment
05:08 garder les bouteilles debout, ça c'est une certitude pour tous les spiritueux, afin
05:12 d'éviter que l'alcool justement puisse attaquer le bouchon et puis qu'ensuite on ait des
05:16 problèmes de conservation.
05:17 Vous avez ensuite comme dans une cave de vin plusieurs éléments à surveiller, le fait
05:25 que ce soit un endroit frais, sombre, calme et avec une humidité on va dire modérée.
05:31 Là aussi on a l'hygrométrie.
05:33 Voilà, l'hygrométrie est importante pour éviter que les tiquettes soient endommagées
05:36 et donc que le capital soit entamé.
05:37 Ça se conserve combien de temps une bouteille de whisky ?
05:40 J'ai envie de vous dire que c'est quasiment sans limite de temps à partir du moment où
05:46 ces critères sont respectés.
05:48 Donc sans limite de temps veut dire peut-être valorisation qui peut croître pendant un
05:53 nombre d'années, c'est impressionnant.
05:54 Tout à fait, c'est aussi pour ça que des whisky qui aujourd'hui ont 40, 50, 60 ans
05:58 atteignent des niveaux de prix qui sont très très importants parce que la rareté a fait
06:02 son œuvre.
06:03 Ce sont des whisky qui ne valaient pas les prix d'aujourd'hui donc qui ont été
06:07 consommés au fil du temps et aujourd'hui les quelques rares bouteilles qui subsistent
06:11 ne seront jamais bues pour le coup.
06:12 On n'est jamais sûr de rien, je ne vais pas dire jamais parce que certaines personnes
06:16 n'hésitent pas à ouvrir des bouteilles très chères.
06:18 Mais en tout cas, ça constitue véritablement un capital très important aujourd'hui.
06:23 Alors racontez-nous, vous allez prochainement mettre aux enchères au sein de la Maison
06:27 Ingut un fût dont la valeur totale est estimée entre 300 et 400 000 euros.
06:32 Ce fût ne va pas être vendu en tant que fût, derrière les acquéreurs vont acheter
06:35 des bouteilles de whisky provenant du fût en question.
06:38 Exactement, on va proposer à la vente le 23 octobre au prochain un fût de la distillerie
06:43 Glendronach en Écosse.
06:45 C'est un whisky qui a 30 ans d'âge, distillé en 1992 et mis en bouteille en 2023.
06:51 Il est un petit peu exceptionnel parce que c'est effectivement le contenu complet du
06:56 fût, ce qu'on appelle un single casque qui va être proposé à la vente.
06:59 Donc c'est l'opportunité, plutôt ici pour un professionnel, on ne va pas se le cacher,
07:03 d'acquérir quelque chose d'assez exclusif.
07:06 Donc c'est une des tendances du marché actuel sur le whisky qui se tourne véritablement
07:13 vers un segment premium de whisky exclusif, vieilli très longtemps et sélectionné avec
07:20 le plus grand soin pour incarner au mieux la distillerie dont ils sont issus.
07:25 Celui-ci, il représente la distillerie Glendronach, il provient de la distillerie Glendronach
07:31 qui est particulièrement reconnue dans le monde entier pour son savoir-faire en termes
07:36 de vieillissement en fût de Jerez, donc de vins espagnols fortifiés qui vont apporter
07:42 au fur et à mesure du vieillissement du whisky une saveur particulière et une richesse incomparable.
07:47 Mais alors quand on est une maison de vente aux enchères, qu'on vend le contenu d'un
07:50 produit, alors qu'on fait effectivement totalement confiance en matière de conservation
07:54 au professionnel qui le met en vente, comment est-ce qu'on est sûr que passé 30 ans,
08:00 on vend quand même un whisky de qualité aux gens qui vont acheter des bouteilles ?
08:03 Parce que différemment du vin, le whisky s'arrête de vieillir une fois qu'il est
08:10 mis en bouteille.
08:11 C'est-à-dire que vous avez une période de vieillissement qui va être de 30 ans.
08:14 A partir du moment où le whisky est encapsulé dans cette bouteille, il ne vieillit plus.
08:19 Donc on retrouve un petit peu ce phénomène de capsule temporelle qui est si cher aux
08:26 amateurs de whisky.
08:27 Vous retrouvez dans une bouteille de 1992 un savoir-faire, un processus et une méthode
08:34 de production qui remonte à 1992.
08:37 Là où, lorsque vous achetez un vin, en fonction des conditions de conservation, effectivement
08:43 vous êtes face à quelque chose de plus risqué parce que le vin lui continue de vieillir
08:47 dans la bouteille et là vous vous exposez à un vieillissement qui est un peu plus aléatoire
08:52 qu'un whisky.
08:53 Rapidement, Pierre-Luc Norris, si on veut investir dans des whisky de qualité dont
08:55 on est sûr qu'ils vont prendre de la valeur, c'est forcément en Écosse qu'il faut investir
08:58 ?
08:59 Vous avez l'Écosse qui est une valeur sûre.
09:00 Vous avez évidemment le Japon qui depuis une vingtaine d'années truste véritablement
09:03 les ventes aux enchères et le marché des spiritueux premium, des single malt.
09:08 Donc j'aurais tendance à conseiller de vous orienter quand vous voulez investir sur ces
09:14 deux pays de production et également être attentif au fait que vous achetez des whisky
09:19 millésimés qui sont toujours un peu plus valorisés et pourquoi pas, un des fers de
09:23 lance des distilleries et des marques en ce moment, c'est la notion d'édition limitée.
09:28 Donc peut-être vous portez acquéreur de ces éditions pour constituer une sorte de
09:33 collection dans la collection avec une plus-value lorsqu'elle est complète.
09:36 Merci beaucoup Pierre-Luc Norris de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
09:38 Je rappelle que vous êtes responsable du département vin et spiritueux au sein de
09:42 la Maison Inglut.
09:43 Merci beaucoup.
09:44 Et on rappelle évidemment que l'abus d'alcool est dangereux pour la santé et qu'il est
09:46 à consommer avec modération.
09:48 Merci à vous et on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
09:50 Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine.
09:57 Nous allons tenter de comprendre ensemble si le retour de plusieurs grandes banques
10:02 nationales sur le marché du crédit immobilier va donner un petit souffle aux investisseurs
10:08 ou aux futurs acquéreurs immobiliers.
10:10 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Pierre
10:13 Chapon.
10:14 Bonjour Pierre Chapon.
10:15 Bonjour.
10:16 Vous êtes cofondateur de Préto.
10:17 Nous avons le plaisir d'accueillir également Ludovic Usieux.
10:19 Bonjour Ludovic Usieux.
10:20 Bonjour.
10:21 Vous êtes cofondateur d'Artemis Courtage.
10:23 On va commencer avec vous Ludovic Usieux.
10:25 Plusieurs grandes banques nationales ont annoncé revenir sur le marché du crédit immobilier.
10:31 Il y en a deux pour le moment.
10:32 On entend parler de Banque Postale ou Société Générale.
10:35 Certains journalistes se posent même la question de savoir si le fait qu'il y en ait deux
10:38 qui arrivent, peut-être que ça amènera d'autres grandes banques nationales à retourner
10:42 elles aussi pour la fin d'année sur le marché du crédit immobilier.
10:45 Quand on est courtier en crédit immobilier, est-ce qu'on se dit ça y est, voilà encore
10:49 un peu plus d'air pour cette fin d'année 2023 ?
10:52 On ne boude pas de notre plaisir.
10:55 Ce sont des signaux faibles pour le moment.
10:57 Effectivement, c'est des situations qui existent depuis la rentrée de septembre.
11:01 Deux groupes nationaux bancaires ont signé leur retour.
11:06 On n'est pas dans l'euphorie parce que ça fait aussi un petit moment que le marché
11:11 est moins bon et que l'accès aux banques est parfois réduit, même si on trouve des
11:16 sorties bancaires sur la plupart des dossiers qui nous sont confiés.
11:19 Mais évidemment, ce sont pour l'instant des signaux faibles.
11:22 On va en voir les applications pratiques dans les prochaines semaines et les prochains mois.
11:27 Évidemment que c'est une bonne nouvelle.
11:29 Évidemment qu'on s'en réjouit.
11:30 Surtout que ça va rouvrir des perspectives et des solutions sur des dossiers au niveau
11:38 national.
11:39 Vous parliez effectivement de la Banque Postale et Société Générale.
11:43 Ce sont deux groupes qui font du crédit pour tout le monde.
11:47 C'est une bonne nouvelle.
11:49 Pour tout le monde, pour tous les acquéreurs immobiliers ou tous les investisseurs immobiliers.
11:54 Pierre Chapon, même question.
11:55 Souffle d'air aussi, j'imagine, chez Preto.
11:58 On est content de voir que des banques rouvrent un petit peu les vannes.
12:02 Parce qu'avant l'été et même d'ailleurs jusqu'à fin août, il y avait cette question
12:05 de, on a eu d'abord le taux d'usure, ensuite on a les normes HCSF et enfin on se dit, même
12:11 en matière commerciale, finalement on pensait qu'il y aurait plus de volume, on ne le voyait
12:15 pas.
12:16 Là finalement, on se rend compte qu'il y a quand même des objectifs commerciaux chez
12:18 les banques qui font qu'on rouvre les vannes du crédit immobilier.
12:19 Oui, tout à fait.
12:21 Donc c'est des bons signaux.
12:22 Il y en a deux.
12:23 C'est le signe puisque ce sont des banques qui pilotent de manière assez centralisée
12:30 leurs équilibres financiers.
12:31 Si ces banques-là prennent cette décision-là, sans doute que c'est le signe que les équilibres
12:36 financiers du crédit deviennent plus favorables.
12:39 On a des banques qui nous disent qu'on est à peu près à l'équilibre sur le produit.
12:42 Donc ça c'est un très bon signal.
12:44 On peut s'attendre que d'autres banques, sans parler de celles qui avaient vraiment
12:48 arrêté, mais décident d'en faire un petit peu plus aussi.
12:50 Parce que la question de l'équilibre financier sur le crédit immobilier, c'était encore
12:52 un sujet là sur ces derniers mois.
12:54 Parce que l'augmentation des taux laissait quand même entendre qu'ils commençaient
12:58 à retrouver de la rentabilité sur le crédit immobilier quand même.
13:01 Tout juste.
13:02 On va dire tout juste.
13:03 Après, il n'y a aucune banque qui compte de la même manière.
13:06 Mais c'est en train de revenir.
13:08 Mais ça reste un petit peu juste quand même.
13:10 Ensuite, vous disiez que c'est le signe qu'il y a des objectifs commerciaux.
13:13 Alors là, je pense qu'il faut garder un peu de réserve.
13:16 Ce n'est pas parce que ça réouvre que ça réouvre grandement.
13:20 Nous, ce qu'on entend, c'est que les objectifs commerciaux qui commencent à se préparer
13:25 pour l'année prochaine se calent à peu près sur les niveaux de cette année.
13:28 Donc sur des niveaux bas.
13:29 D'accord.
13:30 On rouvre doucement.
13:31 Aucune banque ne nous a communiqué des objectifs 2024 plus favorables qu'en 2023 pour le moment.
13:37 Exactement.
13:38 Exactement.
13:39 Donc, en revanche, on commence à réfléchir déjà à cette année 2024 qui se prépare
13:42 en 2023 et donc peut-être à rechercher un certain nombre de dossiers quand même.
13:46 Alors de bons dossiers, c'est peut-être comment parler.
13:47 Ça reste toujours peut-être le sujet.
13:48 Mais en tout cas, de nouveaux dossiers en termes de crédit immobilier.
13:52 Oui, les banques vont chercher à occuper le terrain jusqu'il faut pour ne pas perdre
14:01 de clients et être présents sur le marché.
14:03 En revanche, on n'a pas de banque qui nous dise pour 2024, on va utiliser le crédit
14:09 immobilier pour être à la conquête de part de marché.
14:12 C'est un petit peu, on va essayer de maintenir nos positions, on va dire ça.
14:16 Et comment expliquer, Ludovic Hugieux, cette frilosité si je puis dire parce qu'effectivement,
14:21 je suis peut-être le plus euphorique des trois sur le fait qu'il y ait des banques.
14:24 Non, mais on est content.
14:25 Oui, bien sûr.
14:26 On ne bouge pas notre plaisir.
14:27 Vous êtes content, mais effectivement, vous voyez la réalité là où on anticipe peut-être
14:32 un peu plus que ce que c'est de notre point de vue de journaliste.
14:34 Mais comment expliquer cette frilosité alors que les taux sont montés, les banques ont
14:39 retrouvé de la rentabilité, le taux d'usure a été recalculé de manière mensuelle
14:42 pour éviter de bloquer un certain nombre de dossiers.
14:44 Il y a effectivement ce sujet des normes HCSF face effectivement au coût du crédit
14:48 qui est un peu plus élevé aujourd'hui qu'avant.
14:51 Comment expliquer que ça ne roule pas parfaitement sur toute la chaîne ?
14:54 Parce que là où vous avez raison, c'est qu'il y a deux problèmes qui ont été les
14:59 problèmes centraux des 18 derniers mois.
15:01 Le taux d'usure qui a bloqué quand même un certain nombre de dossiers.
15:05 C'était un problème réglementaire qui est maintenant derrière nous.
15:08 Il y a une différence entre les taux qui sont pratiqués aujourd'hui en moyenne sur
15:13 20-25 ans qui sont suffisamment éloignés du taux d'usure pour que ce ne soit plus
15:17 un frein et qu'on ne devienne plus taper de l'usure sur la quasi-totalité des dossiers
15:22 aujourd'hui.
15:23 Problème de marge que vous soulignez, à savoir que tout juste ou même un peu favorable,
15:27 maintenant les banques ont une différence qui leur permet de ne pas être négative,
15:32 de payer les frais de structure, de charges.
15:34 Tout ça est calculé effectivement différemment selon les groupes bancaires.
15:36 Là où on se pose la question, c'est une question de rentrée, de la rentrée de septembre.
15:42 C'est que pendant plus d'un an, les sorties bancaires ont été un peu plus compliquées,
15:50 même si encore une fois on trouve des solutions pour la plupart des dossiers.
15:53 Et que si on cherche un peu plus, qu'on présente le dossier un peu plus de fois qu'on
15:57 fait notre travail d'expert, on trouve des sorties bancaires.
16:00 Mais enfin la vraie question de cette rentrée, c'est de savoir si à un moment où cette
16:05 dernière année on avait des clients, on avait des dossiers, on avait moins de sorties
16:09 bancaires, si le problème ne va pas s'inverser.
16:11 Est-ce que les emprunteurs et les clients vont être au rendez-vous, cette réouverture
16:15 des guichets bancaires ? C'est un peu tout l'enjeu de cette rentrée 2023.
16:18 A force d'avoir entendu pendant un an que les taux augmentaient, que les prix baissaient
16:22 un peu et que ce n'était peut-être pas le meilleur moment d'aller acheter, ou en tout
16:25 cas ce que disaient un certain nombre d'experts, c'est ça la question aujourd'hui ? C'est
16:30 ce qu'ils vont revenir ?
16:31 C'est quand même un marché de confiance.
16:32 C'est aussi un marché où il y a une forte inertie.
16:35 Ce n'est pas parce que deux groupes bancaires ont décidé aujourd'hui de réouvrir un
16:38 peu les vannes que ça va être transformé sur les chiffres du mois de septembre et
16:43 du mois d'octobre.
16:44 Il va falloir quand même un peu d'élan pour repartir à la conquête des emprunteurs
16:48 qui sont effectivement un peu échaudés par les signaux qu'ont été tous ces emprunteurs
16:53 qui, formant un projet, lisent, écoutent, regardent les émissions qui sont consacrées
16:59 à ces sujets d'immobilier et ont bien compris que c'était quand même un tout petit peu
17:02 plus difficile d'emprunter aujourd'hui qu'hier.
17:04 Il faut que tous ces indicateurs-là, que les planètes soient alignées et qu'on rentre
17:09 dans un cycle à nouveau vertueux de l'immobilier, à savoir de recherche, de pouvoir trouver
17:16 des biens finançables et de trouver un crédit immobilier.
17:19 Pierre Chapon, vous constatez une sorte de découragement vis-à-vis d'un certain nombre
17:23 de clients que vous accompagnez ?
17:24 C'est peut-être un peu moins de confiance qu'avant dans l'idée de devenir acquéreur
17:29 de sa résidence principale ?
17:30 C'est quelque chose qu'on considérait facile il y a deux ou trois ans ?
17:33 Alors, on ne constate pas de découragement en tout cas sur l'intention.
17:38 Je ne pense pas que les Français, par un calcul financier, aient délaissé le rêve
17:45 de devenir propriétaire.
17:47 Ça, je ne pense pas.
17:48 Les Français ne raisonnent pas comme ça.
17:50 Ils ne raisonnent pas comme des entreprises.
17:53 Donc non, ils sont là.
17:56 Il y a de la demande, mais de la demande complètement, un petit peu molle.
17:59 Et ils se posent plein de questions.
18:02 Et je pense qu'effectivement, le fait de constater, comme le dit Ludovic, que maintenant,
18:09 il n'y a plus de problème de financement, et l'exemple des deux groupes bancaires qui
18:14 reviennent s'en éteint, mais déjà sur les derniers mois, on peut dire qu'on n'avait
18:18 plus de problème pour financer les dossiers.
18:20 Et ça, il faut que le marché le sache.
18:24 À la fois un vendeur qui initie son projet de changement de maison, il doit comprendre
18:30 que ses acheteurs potentiels peuvent être financés.
18:33 Et si on reconstruit cette confiance-là, c'est hyper important.
18:36 Et ça peut faire la différence.
18:37 Et ce n'est pas un mauvais moment, même s'il est au son haut, pour se positionner.
18:41 Il y a moins d'acheteurs.
18:43 Si on est bankable, c'est-à-dire si on a bien préparé son dossier et qu'on est
18:48 finançable, on a un poids de négociation important.
18:51 Et les acheteurs qui se lancent concrètement et énergiquement dans un projet d'achat,
18:56 actuellement, je ne pense pas qu'ils fassent une mauvaise opération.
18:58 Effectivement, on en parlait d'ailleurs dans une émission précédente, cette idée
19:01 de "on a vécu une sorte d'âge d'or pendant une dizaine d'années où on empruntait
19:05 pour pas grand-chose et derrière on pouvait attendre trois ans avant de rentabiliser presque
19:09 son achat puisque les prix continuaient à monter", avec quand même le petit bémol
19:12 de "on était 20 à 40 sur chaque maison, chaque appartement et on avait une chance
19:18 sur deux d'être appelé".
19:19 Comment est-ce qu'on aborde cette période en matière d'investisseurs ou d'acquéreurs
19:23 immobiliers, Ludovic Igeu ? Est-ce qu'il faut se dire qu'il y a quand même encore
19:25 des opportunités ? Est-ce que maintenant que le financement est revenu, on peut dire
19:27 que c'est un bon moment pour les acquéreurs ou est-ce qu'effectivement il faut encore
19:30 avoir en tête qu'il va falloir aller négocier et faire comprendre par exemple aux vendeurs
19:34 que la valorisation est peut-être plus celle que les acquéreurs ont en tête aujourd'hui ?
19:37 C'est probablement où on est dans ce moment-là, c'est-à-dire dans un temps de transaction
19:41 un peu plus long ou dans cette période où un bien qui vaut 100, dans l'idée du vendeur
19:47 il vaut toujours 110 alors que dans l'idée d'un acquéreur, il a potentiellement des
19:52 côtés de 5 ou 10% ce qui est à peu près l'ajustement des prix qu'on a pu constater
19:57 depuis quelques mois.
19:59 En fait, je vous parlais de confiance tout à l'heure, on vit aussi dans des idées
20:06 et dans un temps qui a duré une dizaine d'années, c'est long, à savoir que quand on a financé
20:11 son précédent bien à moins de 1% et qu'il va falloir le revendre sans énorme plus-value
20:18 comme ça a été le cas les dernières années, il y a peut-être une recherche un peu plus
20:21 longue, une optimisation un peu plus longue et des opérations qui vont prendre un peu
20:25 plus de temps.
20:26 - Ou avec, comme on le voit souvent, avec une plus-value qui est toujours présente
20:28 mais un peu moins grande que si on avait vendu il y a deux ans et on a du mal à accepter
20:32 l'idée qu'on ne reviendra peut-être pas sur le niveau d'il y a deux ans.
20:35 - C'est un peu ça, c'est des choses qu'on a touchées qui sont derrière nous et puis
20:38 il faut se le dire, il faut aller de l'avant, surtout sur un marché qui est un peu bloqué.
20:43 Là où je suis dans le sens de Pierre, c'est que se financer à ces conditions-là, d'ailleurs
20:49 rien ne présage que ce ne sera pas un peu plus haut dans les quelques mois à venir,
20:53 que si vraiment à un moment ou à un autre sur des engagements de 20 ou 25 ans, les taux
20:57 devaient rebaisser à un moment ou à un autre, il y aura des phénomènes de rachat de crédit
21:00 comme on a connu sur les dix dernières années.
21:02 Crystalliser des taux aujourd'hui, emprunter à taux fixe comme c'est toujours le cas en
21:08 France en 2023 et probablement en 2024, c'est quand même une bonne chose et ces projets
21:14 qui sont existants ou en tout cas quand il y a un besoin.
21:20 Ce qu'on ressent aujourd'hui, c'est plutôt de la mollesse sur les achats de confort,
21:24 sur les transactions qui sont un peu obligatoires, c'est un peu plus long, les négociations
21:30 sont probablement un peu plus âpres, mais le marché est toujours là, c'est un peu
21:35 plus mou, mais on va se remettre en ordre de marche pour que ça se passe bien en cette
21:41 fin d'année.
21:42 Pierre Chapon, je rebondis sur ce que nous a dit Ludovic Huger sur le niveau de taux
21:46 à l'heure actuelle, est-ce qu'on peut espérer se dire qu'aujourd'hui on a atteint une certaine
21:50 stabilité dans la progression des taux de crédit immobilier et qu'on voit l'avenir
21:55 de manière un peu plus sereine, je ne sais pas, mais un peu plus stable en tout cas ?
21:58 Je vais répondre à deux échéances.
22:01 Sur le court terme, c'est-à-dire les quelques prochains mois, malheureusement non, je pense
22:04 que ça va continuer d'augmenter, peut-être à des niveaux, une rapidité d'augmentation
22:07 qui va se tasser un peu, mais ça va continuer d'augmenter.
22:10 Les banques n'ont pas encore répliqué toute la modification de leur coût de financement
22:17 un peu moyenné, donc ça va continuer d'augmenter.
22:20 Par contre, on s'attend à une forme de stabilisation en 2024 et d'ailleurs, entre les lignes de
22:28 la dernière annonce de la BCE, on s'attend à ce que ça a été la dernière hausse de
22:32 taux.
22:33 Ça, ça pointe vers l'atteinte d'un plateau début mi-2024.
22:38 Après, comme le disait Ludovic, il est probable que par la suite, mais alors là le timing,
22:45 c'est impossible de le savoir, il y a une baisse de taux qui arrive.
22:48 Et ça, c'est à prendre en compte aussi dans l'arbitrage que peuvent faire les acheteurs
22:53 puisque acheter avec une très bonne négo sur le prix, le prix on ne l'enlèvera jamais,
22:59 alors que le taux à 5%, peut-être que dans deux ans on le renégocie à 3%.
23:02 Oui, c'est-à-dire qu'en tant qu'acquéreur, on peut renégocier son taux à la baisse,
23:05 en revanche, il est rarement négocié à la hausse, c'est ça qu'il faut comprendre.
23:07 Bien sûr.
23:08 Merci beaucoup messieurs de nous avoir accompagnés sur le plateau de Smart Patrimoine.
23:12 Pierre Chapon, cofondateur de Préto, Ludovic Usieux, cofondateur d'Artemis Courtage, merci
23:16 à tous les deux.
23:17 Merci à vous de nous avoir suivis.
23:19 On se retrouve tout de suite dans la troisième partie de Smart Patrimoine, l'œil du CGP.
23:21 Et c'est parti pour l'œil du CGP, la dernière partie de Smart Patrimoine.
23:30 Nous allons tenter de comprendre ensemble comment aborder l'investissement en SCI ou
23:33 en SCPI face aux différentes actualités dans le secteur.
23:36 Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Philippe
23:40 Parguet.
23:41 Bonjour Philippe Parguet.
23:42 Bonjour Nicolas.
23:43 Bienvenue sur le plateau, bienvenue dans l'œil du CGP.
23:44 Vous êtes directeur général de Norcia et dans votre viseur, dans votre œil cette
23:48 semaine, les SCPI, les SCI qui ont été un petit peu chahutés ces derniers mois.
23:55 Alors, on va comprendre un petit peu d'où vous parlez.
23:59 Est-ce que l'immobilier, l'investissement immobilier, les fonds immobiliers représentent
24:02 une part importante du stock de Norcia aujourd'hui ?
24:04 Je vais donner quelques chiffres.
24:06 Norcia, c'est 11 milliards d'euros.
24:09 Les SCI et les SCPI, on les retrouve majoritairement en assurance de vie chez nous.
24:12 Donc, c'est à peu près sur un périmètre de 9 milliards.
24:14 9 milliards qui sont interdits.
24:16 C'est les conseillers en charge patrimoine indépendants qui souscrivent nos produits.
24:20 Bien sûr.
24:21 Et sur ces 9 milliards, on a à peu près 7,5% qui sont soit sur des SCPI, donc le véhicule
24:25 historique, si on veut parler comme ça, et la SCI qui sont des véhicules un peu hybrides
24:30 qui ont été créés il y a une quinzaine d'années, qui sont plus liquides que les
24:33 SCPI, donc qui étaient plus adéquates pour l'assureur en termes de liquidité.
24:37 Donc, 7,5%, ça fait en grosso modo à peu près 100 millions d'euros d'investissement.
24:42 Est-ce qu'il faut être inquiet ? C'est la question que beaucoup se posent aujourd'hui.
24:47 Est-ce qu'il faut s'attendre à une crise immobilière plus conséquente ? Et est-ce
24:49 qu'il faut être inquiet sur les fonds immobiliers, Philippe Parguet ?
24:52 J'aurais tendance à dire que dans un an, les réponses seront claires.
24:55 Bien sûr, évidemment.
24:56 En attendant, on est encore un peu dans le brouillard.
24:59 Si on prend méthodiquement la chose, il y a eu une dizaine de SCPI qui ont dévalorisé
25:05 leur prix de part.
25:06 Elles ont dévalorisé leur prix de part parce qu'elles avaient un prix de souscription
25:10 pris auquel elles faisaient souscrire les clients qui étaient trop éloignés de la
25:13 valeur d'expertise, donc la valeur des biens.
25:15 Les SCPI, aujourd'hui, sont très réguliers.
25:17 Elles sont obligées d'expertiser leurs biens régulièrement.
25:20 Donc, il y avait un écart qui était trop important.
25:21 Et les autorités de tutelle l'auront demandé de manière assez forte de « si vous avez
25:27 besoin d'ajuster, ajustez maintenant ».
25:28 Donc, effectivement, il y a eu cette première vague de corrosion qui est quand même assez
25:32 importante.
25:33 On a des SCPI qui ont dévalorisé jusqu'à 16 ou 17 %, donc ce n'est pas neutre.
25:38 Maintenant, la question, c'est de savoir si c'est la première vague ou la vague va
25:41 se suivre.
25:42 Il y a déjà des sociétés de gestion qui ont dit « non, non, c'est bon, je suis
25:45 bien valorisé, je suis serein sur mes expertises, je ne bouge pas ». Et la question, c'est
25:50 de savoir si les autres vont bouger ou pas.
25:52 Sachant qu'il y a d'autres échéances quand même par rapport à ce que l'AMF a
25:54 demandé aux sociétés de gestion.
25:55 Effectivement, il y a des échéances en octobre, en décembre.
25:57 Donc, on pourrait voir peut-être de nouvelles valorisations sur le devant de la scène.
26:02 Oui, tout à fait.
26:03 Les expertises de décembre seront importantes puisqu'elles vont aussi peut-être expliquer
26:07 une deuxième vague.
26:08 On est au début d'une crise, je ne pense pas, parce que sinon, on aurait dévalorisé
26:12 de manière assez forte et tout le monde aujourd'hui.
26:14 La deuxième vague sera importante.
26:16 Ça va dépendre de l'évolution des taux, de savoir si les actifs immobiliers se déprécient.
26:20 Et ça dépend surtout aussi de quel immobilier détient la SCPI.
26:24 On sait que le bureau est en souffrance, on sait que le commerce est moins ou tout
26:30 dépend duquel.
26:31 Après, il y a d'autres segments de l'activité comme la santé, la logistique, l'hôtellerie
26:34 qui se comportent très bien.
26:36 Je ne parlerai pas d'habitation, je suis complètement novice dans le sujet, ou complètement
26:42 incompétent.
26:43 Mais en tout cas, il y a des segments d'activité qui fonctionnent bien et d'autres qui sont
26:45 plus en difficulté.
26:46 Un mot sur la liquidité.
26:47 C'est un sujet d'inquiétude depuis plusieurs mois.
26:49 On a vu que parfois, dans certains cas, pour certaines SCPI, il y avait des alertes, notamment
26:55 la SCPI, je vais y arriver, Capimo, dont PrimoÏNial Rehm a informé qu'elle serait plus en capacité
27:02 d'assurer la liquidité de la SCPI au-delà d'un milliard d'euros de retrait.
27:05 Est-ce qu'il faut s'inquiéter des sujets liquidités aujourd'hui ?
27:08 Ça, c'est un vrai bon sujet.
27:09 C'est une vraie bonne question.
27:11 On se souvient de 97, enfin pas tous, mais certains, où il y a eu une vraie crise de
27:15 liquidité sur la SCPI, qui a été une crise très importante.
27:18 Il y a eu beaucoup de SCPI qui étaient détenus par les assureurs.
27:21 Un assureur doit assurer la liquidité des supports qui la composent.
27:26 Donc, si je suis souscripteur d'une SCPI en assurance vie que je souhaite la vendre,
27:30 l'assureur est censé assurer la liquidité de ce support-là.
27:34 Nous, on a majoritairement des CISCPI en assurance vie.
27:37 Donc, du coup, effectivement, il faut juste que l'assureur assure la liquidité de ce
27:41 sujet-là.
27:42 97, ça a mis quelques SCPI, mais encore une fois, dans un autre contexte, un peu en
27:46 difficulté.
27:47 Aujourd'hui, le sujet est là.
27:49 L'article dans lequel vous faites référence est sorti, a été un peu bouleversé le marché.
27:55 Reprenons des débats.
27:57 Un assureur doit assurer la liquidité.
27:59 Un assureur est associé des SCPI qui sont dedans.
28:01 Donc, en fait, encore une fois, c'est une question de cohérence par rapport à l'ensemble.
28:07 C'est-à-dire qu'en fait, il faut que l'assureur puisse absorber les flux de liquidité, qu'il
28:12 répercute les ordres sur les SCPI qui sont censés être plus liquides et qu'ils assurent
28:17 la liquidité.
28:18 Donc, oui, il y a un risque de liquidité si tout le monde sort en même temps.
28:22 Il ne faut pas se mentir.
28:23 Après, il y a différentes manières de faire.
28:26 Soit on baisse la valeur liquidative, soit on met des gappes.
28:28 On dit bon, on sort, on a une liquidité qui est prolongée.
28:32 C'est ce que proposait le premier ministre.
28:34 Donc, voilà, si tout le monde sort en même temps.
28:36 Donc, après, il faut raison garder.
28:38 C'est un investissement de long terme.
28:39 Exactement, il faut se souvenir que l'immobilier est un investissement de long terme.
28:43 On finira là-dessus, Philippe Parguet.
28:45 Merci beaucoup de nous avoir accompagnés dans l'œil du CGP.
28:47 Je rappelle que vous êtes directeur général de Norcia.
28:49 Merci à vous également de nous avoir suivis.
28:51 On se retrouve très vite sur Bsmart.
28:52 [Musique]