Mercredi 28 août 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Guillaume Sereaud (Président, Aliquis Conseil) , Pierre Chapon (Cofondateur, Pretto) et Olivier Descamps (Directeur Général, Iad France)
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine. Je suis ravi et toute l'équipe de Smart Patrimoine est ravie de vous retrouver sur BeSmart for Change, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles, mais l'émission qui décrypte également avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une émission que vous pouvez retrouver tous les jours donc sur BeSmart for Change.
00:29Sur le site internet de BeSmart for Change, sur les réseaux sociaux, mais aussi en podcast si vous le souhaitez.
00:37Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord à faire un point sur les prix de l'immobilier.
00:44Les prix de l'immobilier entament-ils une tendance différente ces derniers mois de ce qu'on connaît depuis un an ?
00:50Remontent-ils face à la réouverture des vannes du crédit ?
00:54C'est la question que nous poserons dans un instant à Olivier Descamps, directeur général d'IAD France, qui a publié à fin juillet un baromètre des prix de l'immobilier.
01:04Nous tenterons donc de comprendre les tendances en matière des prix de l'immobilier dans un instant avant de recevoir dans Enjeu Patrimoine Pierre Chapon, cofondateur de Préto,
01:13avec qui nous ferons un point cette fois-ci justement sur la situation du crédit immobilier,
01:17ce qui nous permettra de comprendre la tendance en matière d'immobilier dans son ensemble, d'investissement ou d'achat immobilier en tout cas,
01:25avant de faire un point dans la dernière partie de l'émission, dans l'œil de l'expert, sur l'assurance-vie luxembourgeoise,
01:31l'assurance-vie luxembourgeoise dont beaucoup parle depuis quelques mois, depuis des élections législatives qui laissent entendre une certaine instabilité fiscale
01:38et certains questionnements sur les différents placements à privilégier.
01:42Nous en parlerons avec Guillaume Serrault, président de Alix Conseil. Mais pour l'heure, nous nous retrouvons tout de suite dans les Clés de l'Imo.
01:53La tendance est-elle en train de s'inverser sur le marché de l'immobilier en matière de prix ?
01:58C'est la question que nous allons aborder aujourd'hui dans les Clés de l'Imo avec Olivier Décan. Bonjour Olivier Décan.
02:02Bonjour.
02:03Vous êtes directeur général de IAD France. IAD a publié un baromètre des prix de l'immobilier à fin juillet 2024.
02:11Vous tentez de regarder quelles sont les tendances en matière d'immobilier en France, mais également un peu plus dans le détail dans les différentes grandes villes de France.
02:20Sans trahir ce que vous allez nous raconter, vous constatez quand même qu'il y a un début d'inversion par rapport à une tendance à la baisse qu'on connaissait depuis un an, Olivier Décan.
02:30Oui, effectivement. En fait, je dirais le binôme prix et taux d'emprunt fait qu'aujourd'hui, on a depuis maintenant 18 mois une augmentation des prix.
02:41Une baisse des prix face à une augmentation des taux de crédit immobilier.
02:45Exactement, de l'ordre de 4,8%. Et depuis maintenant 3 à 4 mois, dans près de 75% des villes en France de plus de 100 000 habitants, on a une inflexion des prix de l'ordre de 1%.
02:58Donc on voit des prix qui augmentent et on peut faire une corrélation directe avec le crédit immobilier, l'accès au crédit immobilier ?
03:06En tout cas, c'est ce qu'on a constaté. Depuis que les taux sont redescendus en deçà des 4% et aujourd'hui autour des 3,65, 3,62 sur des emprunts à 25 ans, on a vu une détente et une reprise des prix.
03:20Dans certains métropoles, il faut faire attention, il y a beaucoup de disparités sur les régions, sur les villes. Je prends tout l'exemple de Bordeaux où les prix avaient grimpé avec l'arrivée du TGV.
03:28Évidemment, quand les prix baissent, c'est une sorte de remise à niveau du prix réel de l'immobilier. Donc on a une disparité forte selon les régions en France.
03:37Oui, c'est ça. Est-ce qu'on peut parler de baisse de prix de l'immobilier ou de retour à la normale finalement ? Parce qu'il y a eu les difficultés d'accès au crédit,
03:48mais il y a eu aussi encore avant cette tendance de vouloir quitter les métropoles pour aller vers d'autres types d'habitations, dont certains reviennent un petit peu aussi, qui a pu créer certains excès.
03:57Donc là, est-ce qu'on est sur un retour à la normale en matière de prix de l'immobilier ou effectivement, on voit simplement des prix qui continuent leur tendance après cette parenthèse d'un an et demi ?
04:06Oui, on peut effectivement dire cela, puisque post-Covid, on a vu des prix qui se sont emballés. On a vu des taux inférieurs à 1 et donc une capacité d'emprunt qui était très facile,
04:17et donc des vendeurs qui n'avaient pas intérêt à baisser leur prix. Et donc l'équation entre prix de vente et taux d'emprunt a fait que les prix se sont envolés.
04:25On a également tous les accès TGV qui ont boosté les prix. Il y a quelques années, c'était Reims. On a vu Lyon. Récemment, on a vu Nantes et encore plus récemment, Bordeaux.
04:34Donc tout ça fait qu'aujourd'hui, à 2h de Paris, avec du télétravail un jour, deux jours ou trois jours par semaine, je peux m'expatrier en province dans une ville un peu moins chahutée, un peu moins mouvementée que Paris parfois.
04:47Et donc ces prix se sont emballés. Donc il y a une sorte de retour à la normale dans certaines grandes métropoles.
04:51— Je lis dans l'étude « Augmentation soutenue des prix dans 23% des villes de province ». Est-ce que ça veut dire que quand on est vendeur, on a plus de chances de vendre son bien aujourd'hui qu'il y a quelques mois,
05:02où le sujet de grippage quelque part des prix de l'immobilier faisait que non seulement les prix baissaient, mais surtout parfois, on n'arrivait pas à trouver un acquéreur ?
05:10— Exactement. Alors qu'aujourd'hui, les acquéreurs sont un peu plus nombreux. Les acquéreurs finançables ont un peu plus de puissance et de force sur les vendeurs.
05:18Aujourd'hui, effectivement, quand on arrive avec un accord de prêt sur la valeur du bien, on a plus de chances d'être assuré. On peut négocier.
05:28On le voit un peu dans le baromètre. Certains acquéreurs vont à la négociation avec des taux de négociation, des marges de négociation qui atteignent presque 9%.
05:37— D'accord. — Et donc aujourd'hui, il y a réellement une position de force de certains acquéreurs, disant « Je suis finançable, et donc permettez-moi de vous faire une offre en deçà du prix affiché ».
05:47— C'est intéressant, parce que c'est deux informations qui peuvent être un petit peu contradictoires. C'est que d'un côté, on voit les prix augmenter, et de l'autre, il reste une marge de négociation pour les acquéreurs.
05:55C'est-à-dire qu'on reste dans un marché qui est favorable aux acquéreurs aujourd'hui, si je comprends bien. — Complètement. Complètement. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, d'abord, on voit cette hausse uniquement dans les métropoles de plus de 100 000 habitants.
06:04— Donc c'est quoi ? C'est des hausses qu'on n'avait pas osé faire il y a quelques mois, parce qu'on se disait que le bien partirait pas. Et là, d'un coup d'un seul, on se dit « Bon, finalement, on essaye de revenir sur les niveaux auxquels on aurait voulu le vendre idéalement ».
06:14— Exactement. En fait, ce qui se passe, c'est qu'aujourd'hui, les conseillers font un gros travail d'accompagnement auprès des vendeurs pour leur dire « Regardez ce qui se passe. Le marché n'est pas celui d'il y a 2 ans ou 3 ans ».
06:23Donc on essaye d'ajuster, parce qu'aujourd'hui, un bien qui est affiché trop cher met un temps beaucoup plus long à se vendre. — Bien sûr.
06:29— Donc on essaie ici qu'il soit vendu moins cher que la valeur réelle. — D'accord. Et plus il reste en vente, plus on peut négocier, c'est ça ? D'accord.
06:36— Exactement. C'est ce qu'on appelle un bien usé, dans le jargon du métier. C'est-à-dire que ce bien-là, quand les acquéreurs l'ont vu depuis des mois, des mois et des mois, ils se disent « OK, il y a un sujet ».
06:45Donc là, on peut avoir un acquéreur qui peut faire une offre mieux placée. Et donc il se passe ce phénomène-là. Et ensuite, on a aussi des vendeurs qui sont dans la majorité des villes.
06:55Je mets de côté ces 70% de métropole à plus de 100 000, qui sont devenus raisonnables, voyant qu'autour d'eux, le marché était à la baisse.
07:03Donc ils se sont rendus à l'évidence de dire « OK, je vais pas mettre mon bien trop élevé. Je vais le mettre à sa juste valeur ».
07:09Néanmoins, dans certains bassins, on voit des négociations assez fortes, puisqu'on le voit à 12% ou 15% parfois sur des biens. Plutôt les maisons, d'ailleurs,
07:17dans certaines villes que les appartements. C'est très très disparate selon les régions. — C'est cette moyenne de taux de crédit immobilier qui est repassée en dessous de 4%,
07:25selon vous, qui a vraiment changé la donne. C'est psychologiquement... On avait dépassé 4% en moyenne, bien sûr. On redescend en dessous. Et là, on se dit c'est bon,
07:33ça s'est stabilisé. Et en plus, les banques prêtent un petit peu plus. — Exactement. En fait, on a vu psychologiquement repasser sous la barre des 4% et casser
07:41cette tendance haussière a rendu le marché un peu plus souple. Cette baisse, elle est continue. C'est-à-dire que les taux continuent à baisser.
07:48— Bien sûr. — Et effectivement, les banques reviennent dans le jeu. Elles avaient parfois même coupé l'accès à certains courtiers. Là, elles ont rouvert les vannes,
07:55on peut le dire ainsi. Ce qui fait qu'aujourd'hui, le marché a effectivement été la reprise qu'on sent là, le frémissement qu'on a depuis maintenant 3 ou 4 mois.
08:05Il est essentiellement dû au côté raisonnable des vendeurs qui se sont dit « OK, il faut que je puisse maintenant vendre mon bien ». Et les taux qui sont aujourd'hui
08:13devenus raisonnables, et notamment autour de 3,6%, 3,65% sur les durées d'emprunt. — Je reviens sur ma question marché vendeur, marché acquéreur. Aujourd'hui, on reste
08:21sur un marché acquéreur, si je comprends bien quand même. C'est les acquéreurs qui ont la main sur le marché immobilier aujourd'hui ?
08:26— Oui, clairement. Arrivé aujourd'hui, nos conseillers passent beaucoup de temps avec les vendeurs, beaucoup de temps avec les vendeurs pour travailler
08:35sur l'avis de valeur, pour les mettre au juste prix. Et ensuite, beaucoup de temps avec les acquéreurs en disant « Si vous n'êtes pas finançables... ».
08:41Donc auparavant, le financement, c'était quelque chose qui était... A 0,9%, tout le monde était finançable. — Bien sûr, oui.
08:47— Là, aujourd'hui, il y a un travail de parfaire le dossier de l'acquéreur. Et l'acquéreur a aujourd'hui encore la main, notamment l'acquéreur finançable,
08:54puisque c'est très attendu par le vendeur qui ne veut pas voir le compromis cassé ou le financement ne pas aboutir. Et donc les acquéreurs finançables
09:02aujourd'hui ont vraiment les cartes en main. — Et justement, vous avez mentionné les conseillers plusieurs fois. C'est vrai que là, on regarde surtout
09:10les vendeurs qui ont parfois du mal à vendre leur bien, les acheteurs qui ont parfois du mal à trouver ou un crédit ou le bien. Les conseillers,
09:16dans tout ça, ils trouvent sur le terrain que le métier est plus compliqué qu'avant ? — Le métier n'est pas plus compliqué. Il est différent.
09:23Et en fait, quand on regarde aujourd'hui... L'immobilier a vu une très grosse croissance des acteurs de l'immobilier, que ce soit chez les mandataires
09:30ou même dans les agences classiques. Et donc aujourd'hui, ceux qui avaient moins de 5, 7 ans d'expérience n'avaient connu que des marchés vendeurs.
09:38— Oui. D'accord. Il faut s'adapter. — Et donc il a fallu avoir une mutation. Donc c'est pas plus difficile, mais c'est différent. Et donc il faut passer
09:44d'une tête de conseiller attachée au marché vendeur au marché acquéreur. Et là, on se dit « Tiens, c'est différent. Je dois travailler ».
09:51Aujourd'hui, on parle de post-Covid. Post-Covid, personne ne demandait s'ils ont été finançables. Tout le monde était finançable.
09:56Et donc il suffisait entre guillemets de trouver les acquéreurs. Les vendeurs aujourd'hui... Je donne un exemple. Notre site IAD, par exemple,
10:04c'est 80 000 annonces. Et donc les biens sont là. Par contre, les acquéreurs, il faut les travailler différemment. Donc c'était plus difficile,
10:10parce qu'il fallait avoir une mutation mentale pour une grande majorité des acteurs. Par contre, ceux qui ont 15, 20 ans d'expérience se disent
10:16« OK, j'ai connu ce marché il y a déjà quelques années. Je m'y adapte plus rapidement ».
10:20— Et on finira avec un mot sur Paris, la métropole parisienne. On en a beaucoup parlé quand il s'agissait d'évoquer les baisses de prix dans l'immobilier.
10:28Certains médias évoquaient même cette barre des 10 000 € qui était franchise à la baisse. Qu'est-ce que vous constatez, vous, aujourd'hui,
10:35à fin juillet 2024 sur le marché immobilier parisien ? — Le marché parisien, Tramuros, est effectivement en deçà des 10 000 €.
10:43C'est une certitude. Il y a eu beaucoup d'échanges sur le sujet. Ça, c'est une certitude. — En moyenne.
10:47— En moyenne. Évidemment, en moyenne. Il y a des arrondissements où c'est encore au-delà des 10 000 €, très clairement.
10:52On voit un retour des acquéreurs étrangers depuis quelques mois. Nous, on le ressent auprès de nos conseillers.
10:59— Merci les Jeux olympiques. Ou c'est pas forcément un lien à faire aujourd'hui ? — Je sais pas. Difficile à dire.
11:04Difficile à dire. Mais en tout cas, il y a un retour des acquéreurs étrangers. Par contre, la métropole, l'Île-de-France,
11:10elle peine à redémarrer. Elle redémarre beaucoup moins vite, avec des prix qui... Avec aujourd'hui un volume de transactions qui reste assez flat
11:19versus une tendance que nous, on sent depuis quelques mois à la reprise. — Merci beaucoup, Olivier Descamps, de nous avoir accompagné
11:25dans Smart Patrimoine. Je rappelle que vous êtes directeur général d'IA des Frances. Merci beaucoup. — Merci beaucoup.
11:30— Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
11:32***
11:36— Et nous enchaînons à présent avec Enjeu patrimoine avec une question centrale. Quelle rentrée en matière de crédit immobilier
11:44ou plutôt quelle tendance pour la rentrée en matière de crédit immobilier ? Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir un expert
11:50du crédit immobilier sur le plateau de Smart Patrimoine. Pierre Chapon est avec nous. Bonjour, Pierre Chapon. — Bonjour.
11:55— Vous êtes cofondateur de Préto, Préto-Courtier en crédit immobilier notamment. Est-ce que vous constatez une différence sur les derniers mois,
12:04comme on peut le lire à gauche, à droite, et notamment un passage du taux de crédit immobilier sous la barre des 4%, contrairement à ce qu'on pouvait
12:13connaître il y a encore quelques mois ? — Oui, tout à fait. Depuis le début de l'année, la tendance baissière, elle est clairement installée.
12:19Et on est largement passé sous la barre des 4%, alors qu'on l'avait largement dépassée. On était à 4,2, 4,4 sur le dernier trimestre 2023.
12:29Et maintenant, on se situe à peu près à 3,6. Donc c'est une baisse très franche qu'on connaît depuis le début de l'année, avec aussi un accès
12:36au crédit qui est très très bon. — D'accord. Donc il n'y a pas qu'un sujet taux. Il y a derrière quoi ? Une augmentation du volume de crédit
12:41ou en tout cas des conditions d'accès au crédit qui sont facilitées au niveau des banques ? — Oui, tout à fait. Alors le volume de crédit, il est déterminé
12:48par principalement le nombre de transactions. Donc ça, c'est pas à la main des banques. Pour ce qui est de l'offre de crédit, on a toutes les banques
12:57qui sont sur le marché parce qu'elles ont récupéré de la marge. En fait, la baisse des taux, même les anticipations de baisse de taux qu'elles font déjà
13:04depuis un petit moment font qu'elles s'y retrouvent à produire du crédit. Donc elles sont toutes sur le marché. Ça veut dire que quand on a un dossier
13:11qui rentre dans les clous quand on est acheteur, en fait, les banques se battent un petit peu pour le dossier. Et donc ça facilite l'accès au crédit.
13:18— Là, en fin août septembre 2024, les banques se battent pour les dossiers. Pourquoi ? Pour finir l'année en matière d'objectifs commerciaux ou parce qu'il y a
13:25moins de bons dossiers finalement qu'il y a un an, puisque les conditions sont un petit peu plus complexes ? — Tout à fait. Le marché, on pourra peut-être en reparler,
13:33il est sans doute en train de repartir en termes de volume de transactions, mais c'est encore tôt. La réalité, c'est qu'on est sur des volumes au global
13:40sur l'année de transactions qui sont sans doute sous les 800 000. C'est un marché qui tourne quand même au ralenti comparé à ce qu'on a connu sur les dernières années.
13:48— Qui étaient des années exceptionnelles. — Qui étaient des années exceptionnelles. Mais les banques se sont quand même dimensionnées pour ça.
13:52— Bien sûr. — Il y a de l'inertie quand même dans le système. Et donc oui, il y a moins de bons dossiers sur lesquels prêter, alors que toutes les banques
14:00sont là pour prêter. Donc oui, un dossier, c'est très attractif pour une banque. — Avant d'aller peut-être sur la tendance et se demander si effectivement
14:07le marché est en train de repartir, un mot quand même sur qu'est-ce qui fait qu'à septembre 2024, on puisse emprunter moins cher quelque part
14:15qu'en décembre 2023. Il y a des baisses de taux ou en tout cas une baisse de taux qui a été pratiquée par la BCE. Mais ça avait commencé avant,
14:24puisque c'était en lien avec les anticipations de baisses de taux, Pierre Chapon. — Tout à fait. Tout à fait. Tout part de l'inflation et des anticipations
14:34sur l'activité économique. Les hausses de taux avaient été provoquées par une flambée d'inflation. — Bien sûr. — Et depuis maintenant plusieurs mois,
14:42il y a une décrue de l'inflation très très nette, que ce soit en Europe, aux États-Unis. Et donc on se rapproche de la cible des banques centrales,
14:50qui est des 2%. On doit être dans les 3% dans pas mal d'endroits du monde. Et la conséquence, c'est que du coup, les taux baissent pour accompagner
15:00cette baisse d'inflation. — Les normes HTSF ont également souvent été mises en avant pour dire qu'on a du mal à aller emprunter plus,
15:07parce qu'effectivement, le crédit immobilier en France est très cadré. Est-ce que ça, c'est toujours une problématique aujourd'hui, où finalement,
15:14de ce que je comprends, le marché se réouvre et on arrive quand même à travailler, même avec un encadrement quelque part du crédit immobilier ?
15:22— C'est toujours un problème, puisqu'on a toujours des dossiers qui sont bloqués à 35%, alors que la réalité du risque pour des ménages
15:31qui ont des bons revenus n'est pas là. Donc c'est toujours un problème. Le marché marcherait de manière un petit peu plus dynamique
15:41si on n'avait pas ces contraintes. Là, on a juste un effet de la baisse de taux qui fait qu'il y a un gain de pouvoir d'achat, même avec ces contraintes-là.
15:50Mais ces contraintes ont toujours un effet de freinage sur le marché.
15:56— Ce marché immobilier, est-ce qu'il repart ? Alors effectivement, on l'a évoqué dans l'interview précédente, on voit des prix repartir à la hausse,
16:05effectivement, dans un certain nombre de villes en France. Est-ce qu'on peut dire pour autant qu'on est sur une tendance de redémarrage
16:12après un an, un an et demi de pause sur le marché immobilier français ? Pierre Chappell.
16:17— Alors, redémarrage... Je pense que le redémarrage va suivre une phase où le marché se rend compte que les prix se stabilisent.
16:27— D'accord. — Et de mon point de vue, la stabilisation des prix est là pour s'installer parce que le pouvoir d'achat immobilier a augmenté, en fait,
16:40— D'accord. — puisqu'on l'a dit, il est aux baisses. — Oui. — Les prix ont déjà baissé. Et l'inflation a aussi apporté des hausses de salaire
16:48sur les deux dernières années. Et pas de manière anecdotique. C'est à peu près 4, 5% par an sur les deux dernières années.
16:55— D'accord. — Ça fait cumuler 10%. Ça, ça joue dans le pouvoir d'achat immobilier à la hausse. Donc le pouvoir d'achat est là, immobilier.
17:02Et donc les premiers frémissements sur les prix, stabilisation, hausse dans certaines villes de taille importante comme ça a été dit, c'est là pour durer,
17:13puisque c'est vraiment les fondamentaux du marché. Ensuite, du coup, quand les acheteurs et les vendeurs voient que les prix se stabilisent,
17:25ça crée de la confiance pour la suite. Et donc ça peut être de nature à faire revenir encore plus d'acheteurs, puisqu'on se dit « J'achète un bien qui va pas
17:34perdre en valeur sur le court terme ». — D'accord. — Ça, dans la psychologie de l'acheteur, c'est important.
17:38— Ça veut dire que vraiment, ce qui marquera, si je comprends bien, le redémarrage, c'est une stabilisation. C'est-à-dire que là, il suffit pas de se dire
17:45sur les 3 derniers mois, les prix commencent à remonter un petit peu, donc on inverse une tendance et ça y est, tout va repartir.
17:51Il faut de la stabilité, que ce soit en matière de crédit ou en matière de prix, pour savoir où on va quelque part.
17:56— Alors de la stabilité, en tout cas, pour les prix, la fin de la baisse. La fin de la baisse, je pense, c'est de nature à faire repartir les transactions,
18:01puisque encore une fois, on est acheteur. On n'a pas envie d'acheter quand ça va encore perdre. — Oui, bien sûr.
18:07— Et là, on est tout près de ça. L'acheteur, il se dit aussi « La baisse des taux est largement enclenchée, donc j'achète maintenant.
18:16Je pourrais probablement renégocier mon crédit dans 1 ou 2 ans ». Et ça, c'est positif pour déclencher des décisions d'achat aussi.
18:25— Et ça, justement, cette idée de renégocier son crédit, vous l'avez vu par exemple pendant la dernière année et demie qui s'est passée,
18:31où on pouvait se dire... Déjà, si on avait les moyens de le faire et si on pouvait passer outre les différentes normes en lien avec le crédit immobilier,
18:39mais de se dire « Bon bah j'emprunte un petit peu cher, mais je parie sur une baisse et j'irai renégocier dans quelques mois »,
18:44vous avez vu des acquéreurs qui acceptaient cette idée-là plutôt que de décaler simplement le projet immobilier ?
18:50— Tout à fait. Et c'est les acquéreurs assez malins du moment, puisqu'on est dans un marché d'acheteurs pour la capacité à négocier les prix.
18:58— Bien sûr, oui. — C'est clair. Donc on fait des bonnes affaires d'une certaine manière. Et donc l'acheteur malin, c'est celui qui dit
19:04« Le taux est encore un petit peu élevé, mais je sais que je vais pouvoir renégocier ». Et oui, on a pas mal de clients qui sont dans cette situation-là.
19:12Et je pense qu'ils font des très belles opérations. — D'accord. Donc en fait, d'abord, ils négocient le prix de l'immobilier, mais ils empruntent cher.
19:17Et ensuite, ils parient sur le fait d'aller négocier le taux de crédit immobilier dans quelques mois, lorsque ça sera dans une situation
19:24un petit peu plus favorable pour eux, si je comprends bien. — Exactement. Et c'est pas un pari très risqué, puisque là, toutes les anticipations
19:30vont dans un sens de « La baisse des taux va continuer ». Le rythme, ça, c'est toujours un petit peu incertain. Mais la tendance, elle, est nette.
19:38Donc ces acheteurs sont bien avisés d'avoir cette vision de leur opération. — Ça n'a peut-être aucun lien, mais je vous pose quand même la question.
19:46Quand on regarde l'actualité récente en France, on a effectivement eu des Jeux olympiques qui se sont terminés, des Jeux paralympiques qui ont tout juste débuté.
19:56On a également une instabilité politique à l'heure actuelle. Est-ce que tout ça est de nature à avoir un impact sur le marché de l'immobilier
20:04— Alors sur l'immobilier, on lit des phénomènes assez particuliers sur des endroits particulièrement iconiques de Paris. Peut-être. Ça, je sais pas trop.
20:17De manière générale, je pense assez peu dans l'ensemble du marché pour ce qui est des Jeux olympiques. Peut-être qu'il y avait des gens qui retenaient
20:28— Avant de vendre, peut-être, ou... — Voilà. Pour louer. Voilà. Peut-être que ça va remettre quelques biens sur le marché. Mais je pense pas que ça soit massif comme effet.
20:35Le plus important – et c'est un peu l'incertitude –, c'est comment vivent les Français d'un point de vue un peu psychologique la situation politique.
20:44Est-ce que le fait de ne pas savoir ce qui va se passer, est-ce que ça fait repousser des projets ? C'est encore tôt pour le dire. — D'accord. Oui.
20:50— C'est encore tôt pour le dire. On voit quand même un frémissement. Est-ce que le frémissement pourrait être plus rapide si on avait plus de visibilité ?
20:55Honnêtement, c'est la seule incertitude, parce que sinon, les conditions – on va dire – économiques de taux d'accès au crédit sont là pour faire repartir le marché.
21:05C'est la seule incertitude qui nous reste. — C'est la même tendance partout en France ?
21:10— Oui, de manière générale. En tout cas, au niveau du crédit, toutes les banques – même s'il y a des banques qui ont des spécificités régionales –
21:17toutes les banques ont retrouvé un équilibre financier dans l'octroi de crédit et donc sont présentes pour accorder des prêts. Donc il n'y a aucun problème d'accès au crédit.
21:26— Et on finira avec cette question. Quand on est courtier, on peut de nouveau retravailler avec toutes les banques. Ça a été évoqué dans l'interview précédente.
21:33Parfois, certaines arrêtaient de travailler avec certains courtiers. Est-ce qu'aujourd'hui, on est revenu à une situation – je sais pas – comme en 2018, par exemple ?
21:40— Alors comme en 2018, ça remonte déjà un petit peu. — Oui. Ou 2019. — Oui. Non. Globalement, la situation est très très normalisée.
21:46Ce qu'il faut bien avoir en tête, c'est que ce qui a marqué 2022-2023, c'est surtout certaines banques assez peu nombreuses qui ont décidé de presque
21:56arrêter leur production de crédit. — Oui. C'était pas forcément les courtiers. C'était de toute façon « On ne prête plus en ce moment ».
22:00— Exactement, exactement. Donc par votre conséquence, ça a impacté les courtiers. Mais dès que ces mêmes banques veulent refaire du crédit, alors elles veulent retravailler
22:10avec les courtiers. C'est ça qui est plus important que finalement le sujet du courtage.
22:15— Merci beaucoup, Pierre Jappon, de nous avoir accompagnés dans Smart Patrimoine. Je rappelle que vous êtes cofondateur de Préto.
22:19Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert. Et pour finir cette émission, l'œil de l'expert, nous avons le plaisir de recevoir
22:25aujourd'hui Guillaume Serrault. Bonjour, Guillaume Serrault. — Bonjour, Nicolas. — Vous êtes président de Ali qui se conseille. Avec vous, on va faire
22:30un focus sur l'assurance-vie luxembourgeoise. Et alors je vous avoue que c'est assez intéressant, parce que j'ai l'impression que depuis le second tour ou en tout cas
22:38voire même la fin du premier tour des législatives, j'entends beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine me dire qu'ils ont de plus en plus de demandes
22:45sur le sujet, sur l'assurance-vie luxembourgeoise, en lien potentiellement avec des questionnements sur une instabilité fiscale à venir.
22:51Est-ce que c'est ce que vous constatez aujourd'hui également, Guillaume Serrault ? — Oui. Effectivement, il y a une attractivité pour les contrats luxembourgeois
22:58qui est la résultante en fait de deux phénomènes, un structurel et un conjoncturel. En fait, d'une part, par ses caractéristiques juridiques et financières,
23:09les contrats de droit luxembourgeois sont une enveloppe d'investissement privilégiée par la clientèle aisée et par la clientèle fortunée.
23:16Ça, c'est de toute façon structurel. D'un point de vue conjoncturel, en cas d'incertitude, de crainte voire même de crise financière – on a pu le voir en 2011
23:26avec la crise des dettes souveraines – ou de crise de régime politique comme potentiellement il pourrait y avoir en France, les contrats de droit luxembourgeois
23:35bénéficient effectivement d'un système de protection particulier qui en font un réceptacle, si je puis dire, d'épargne pour une clientèle qui a effectivement
23:46certaines craintes. On verra effectivement ces mécanismes de protection dans un pays qui a fait des services financiers le principal moteur de son produit intérieur brut
23:56et qui bénéficie, lui, d'une stabilité politique et par capillarité, d'une stabilité fiscale importante.
24:03– Quand vous dites protection, on parle de quoi ? De protection en capital des investissements qui sont faits sur une assurance-vie luxembourgeoise ?
24:10– Alors, pas tout à fait. C'est vraiment la protection des avoirs d'épargnant puisqu'il y a au Luxembourg ce qu'on appelle le super privilège.
24:17Le super privilège, qu'est-ce que c'est ? Ça confère à l'épargnant, à l'investisseur, le statut de créancier de premier rang en cas de faillite de l'assureur
24:28devant l'État, avec une garantie illimitée des dépôts. Ce qui n'est pas le cas en France. C'est vraiment une différence fondamentale avec les contrats de droit français
24:36où, effectivement, l'investisseur, l'épargnant, n'est pas créancier de premier rang puisqu'il passe derrière l'État, derrière l'URSSAF, derrière le liquidateur judiciaire
24:45et la garantie des dépôts, en tout cas, est limitée à 70 000 euros. Donc c'est une vraie différence avec le Luxembourg.
24:52Donc ça, c'est la première chose. La seconde chose, il y a au Luxembourg ce qu'on appelle le triangle de sécurité qui permet une ségrégation des avoirs.
25:00J'ai rentré de façon assez simple dans le système. En fait, l'assureur doit déposer les avoirs de l'épargnant auprès d'une banque dépositaire indépendante
25:11et approuvée par le commissariat aux assurances luxembourgeoises qui est l'autorité de tutelle qui contrôle les compagnies d'assurance luxembourgeoises
25:20et qui est dépendante effectivement du ministère des finances luxembourgeois. Donc en fait, l'épargnant a ses avoirs auprès d'une compagnie d'assurance
25:28mais qui sont déposés dans une banque, ce qui fait vraiment ce triangle de sécurité entre la compagnie d'assurance, la banque dépositaire et le commissariat aux assurances.
25:38Une question quand même parce que c'est vrai que l'assurance vit luxembourgeoise, on en parle de temps en temps sur le plateau de Smart Patrimoine
25:46mais ça reste un véhicule d'investissement. C'est pas parce que je suis investi dans l'assurance vit luxembourgeoise que j'ai fait des choix qui sont radicalement différents en matière d'investissement.
25:55J'ai investi dans quoi ensuite ?
25:57Alors en fait, autre particularité effectivement des contrats de droit luxembourgeois, c'est par sa sophistication, les possibilités d'investissement, les possibilités de sous-jacences sont plus importantes.
26:08D'accord.
26:09Tout simplement parce que l'ingénierie financière est particulièrement poussée au Luxembourg.
26:13On va pouvoir faire différentes choses au sein de ce contrat. On va pouvoir faire ce qu'on appelle des fonds internes dédiés et parfois même plusieurs fonds internes dédiés au sein d'un même contrat.
26:22C'est-à-dire qu'on va déléguer la gestion auprès d'une société de gestion qui va elle-même déposer les avoirs au sein d'une banque dépositaire et la gestion qui va être réalisée va dépendre effectivement du profil de l'investisseur
26:35qui est plus ou moins dynamique, qui est plus ou moins conservateur avec la possibilité d'aller sur des titres vifs, des obligations, tout un tas de sous-jacents qui seront gérés effectivement par la société de gestion.
26:45Ça, c'est ce qu'on appelle les fonds internes dédiés.
26:47D'accord.
26:47Autre possibilité, c'est d'utiliser le FAS, le fonds d'assurance spécialisé où le souscripteur va pouvoir, enfin l'investisseur va pouvoir choisir des fonds de différentes natures,
26:58des produits structurés qui vont pouvoir bénéficier souvent de beaucoup plus de mécanismes qu'au sein des contrats de droit français.
27:06Il va pouvoir investir dans du private equity.
27:09En fait, les possibilités sont nettement plus nombreuses que dans des contrats de droit français.
27:15Tout va dépendre du montant qui va être investi et de la fortune mobilière de l'investisseur.
27:21Une question rapide pour finir.
27:24Fiscalement, est-ce que ça a des incidences d'investir sur une assurance vie luxembourgeoise ?
27:28Alors oui et non.
27:30Pourquoi ? En fait, au Luxembourg, il y a de la neutralité fiscale, donc il n'y a pas d'imposition au Luxembourg.
27:36Donc si je suis résident français, que je souscris un contrat de droit luxembourgeois, tant en termes de rachat qu'en termes de décès, la fiscalité qui va s'appliquer, c'est la fiscalité de mon lieu de résidence, la France.
27:47D'accord.
27:47Mais ce qui est très intéressant, c'est que par cette neutralité fiscale, ça permet vraiment une gestion transfrontalière de son patrimoine, notamment quand on est amené à s'être expatrié.
27:56Parce que je le rappelle, la fiscalité applicable sera celle de son lieu de résidence.
28:00Donc effectivement, pour une clientèle non résidente ou quelqu'un qui est amené effectivement à s'expatrier, les contrats de droit luxembourgeois sont particulièrement appropriés.
28:10Merci beaucoup, Guillaume Serraud, de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
28:13Je rappelle que vous êtes président de Alix Conseil.
28:15Merci beaucoup.
28:16Et quant à nous, on se retrouve très vite sur Be Smart For Change.